買房送面積:想著餡餅，掉進陷阱！

《蘇州廣播電視報社「第一地產」》

住博會前夕，本報接到不少購房者的諮詢電話，他們普遍關心一個問題：現在開發商打折促銷的手段種類繁多，今年又大興「買房送面積」。讀者蔣先生在電話里對記者說：「我看重了一套別墅，開發商承諾另外贈送200多平方米的面積，可我想來想去總覺得不對勁兒，開發商怎麼會做虧本買賣？買房送面積應該注意些什麼問題？」

的確，買房送面積，看上去很美，但其實裡面暗藏的玄機可不是咱們老百姓能輕易察覺得到的，都以為自己佔了大便宜，可實際情況卻是「想著餡餅，掉進陷阱」。

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記者觀察：贈送面積竟高達100%

記者觀察，「買房送面積」的售樓標語在蘇城的眾多樓盤甚為流行。「大面積入戶花園」、「陽台半買半送」、「LOFT一層變兩層」、「N+1房住宅」、「飄窗、頂樓閣樓全贈送」……看到這樣的宣傳，是不是很動心呢？本周記者對蘇城幾個典型「買房送面積」的住宅項目進行了暗訪，調查結果讓人很驚訝：買房送面積已經成了非常吃香的一種的促銷手段，在經歷過打折、團購、降價這些促銷手段之後，買房送面積讓眾多的購房者感到了「切實的利益」。「自從我們的樓盤打出買200平方米送200平方米的廣告後，銷售業績一下子提高了很多，每天來問津的人絡繹不絕」。相城區某別墅項目的銷售人員說。

這高達100%的額外面積究竟從何而來？這位銷售人員解釋說，這200平方米主要包括地下室、南北花園、頂樓閣樓和露台，原本230多平方米的別墅，現在轉眼間變大了一倍，購房合同上寫的是230平方米，購房款也是按照230平方米交的，而且以後的物業費、公攤費還是按照230平方米來計算，「合算得很呢！」在另外一家打出「5.2米LOFT複合式公寓」的樓盤銷售中心記者了解到，原本75平方米的面積可以根據住戶的不同需要在中間加上一層現澆板，就隔成了兩層，比原設計憑空多出一層空間，頂樓的閣樓也算贈送，這樣的話，75平方米頓時變成了160多平方米，贈送比例更高。

按照這樣計算的話，開發商果真割了不少「肉」，贈送的面積幾乎等於又多出來一套房子，贈送率幾乎達到100%。在蘇城的其他售樓中心，記者也看到了很多類似的情況，贈送的面積竟達到了總建築面積40%—50%的樓盤比比皆是。

業內人士爆料：加價之後再贈送，羊毛出在羊身上

這麼大的「優惠」聽上去真的很誘人，難道開發商果真這麼大方？這世上真的有「天上掉餡餅」的好事么？據一位曾經在房產營銷公司工作過的業內人士透露，開發商之所以打出這麼優惠的贈送幅度，其目的無非是促銷和變相漲價。這位業內人士分析，比如大家熟悉的屋頂花園，按照常規，樓頂的房子一般是最難賣的，價格一般也比其他樓層低很多。其原因主要是隔熱、防潮效果較差，還有很多購房者認為住在頂樓不安全、上下樓不方便。但自從開發商打出買頂層送屋頂花園的旗號後，以前很少有人問津的頂樓住宅頓時身價倍漲，變成了大家爭相購買的「搶手貨」。那麼，這屋頂花園果真是白送的？記者在認真計算過某樓盤贈送的頂層洋房後發現，原來事情並沒有那麼簡單，一般情況下，頂層的房屋價格普遍低於中間的「黃金樓層」，但是自從附加了額外面積後，頂層的價格反而比中間樓層價格高出幾十元甚至幾百元。

這麼大的差價不禁讓人懷疑這贈送背後所含的水分。江蘇正盛律師事務所李泰山律師說，「開發商一方面用『白送屋頂花園』的營銷手段促銷了以往難賣的頂層，另一方面又變相提高了這部分房源的價格，仔細算下來，購房者所交的房款其實已經包含了這部分款項，更關鍵的是，這部分面積在房產證上沒有任何顯示。更讓人吃驚的是，記者在市規劃局才最終了解到實情，原來開發商是沒有權利「贈送」這屋頂花園的，頂樓的屋頂花園是全體業主共有，只不過頂樓的住戶佔盡了地利，開發商就做了順水人情，把這部分公用面積硬說成是『贈送面積』。「這種做法是不合法的。」相關工作人員告訴記者。

房地產知情人士提醒購房者，在購買此類樓盤前必須搞清楚這樣幾個關鍵問題：一、只有高於2.2米的部分才計算其建築面積，如果你家的閣樓或者落地窗未達到這個高度就不該納入測算範圍。二、頂樓屋頂花園的產權歸屬購買後很容易與其他鄰里造成不必要的糾紛，在簽訂合同簽最好事先跟開發商明確這部分面積的歸屬。三、在購買前，一定要仔細計算，同時和周圍其他樓盤或者不同樓層的房價做相應的對比，做到心中有價，不能盲目聽信開發商的一面之詞。四、弄清贈送部分的供暖、滲水等配套設施，以防開發商在這部分贈送面積上缺斤少兩。

房管局測繪隊：贈送面積本來就不算在測繪範圍內

除了贈送屋頂花園，開發商常用的贈送方法還有「陽台算一半面積」、「LOFT買一層送一層」、「飄窗」、「入戶花園」、「閣樓」全贈送等等。那麼這部分面積到底是開發商免費白送的還是另有貓膩？在房管局測繪科記者了解到，國家建設部統一頒布的《房產面積測量辦法》上對陽台和飄窗等面積計算作出了明確規定：在2007年1月1日前取得房屋預售許可證的樓盤，在計算面積時，封閉的陽台算全部面積，半封閉的陽台或未封閉的算一半面積。在2007年1月1日後取得許可證的樓盤則統一按照新規定：不論全部封閉還是部分封閉，一律算一半面積。飄窗、低於2.2米的閣樓本來就不算面積。很多開發商於是在「封閉」、「2.2米界限」上面動起了腦筋，原來半封閉的陽台做成全封閉、原來低於2.2米的現在挑高，但是自2007年1月1日新規定出台後，這些面積都不計算在建築測繪面積里，開發商於是換了說法，告訴購房者這部分面積是「送」的。

而最近流行的LOFT公寓，表面看上去好像買了一層又送一層，但實際情況也並非如此。從建築學上考慮，2.8米層高的住宅才符合人體居住舒適度要求，但是市面上出售的LOFT公寓普遍高度只有4—5米，這一高度本身就決定了購房者不可能獲得最大的舒適度。「如果真的做成兩層，人就會覺得非常壓抑，舒適度也會大打折扣。」建築學專家告訴記者，「LOFT在中國並不成熟，這種特殊種類的住宅設計對通風和戶型要求十分苛刻，目前在售的樓盤很大一部分都不能達到規範要求。」

這位專家建議，購房者在購買這類房屋時，最好事先明確隔層的使用用途，一般情況下，這部分面積最終只能當作儲藏室使用，價值並不大。

律師支招：書面公證贈送最妥當

江蘇正盛律師事務所李泰山律師告訴記者，這種以送面積為方法銷售的房屋購買後存在的隱患很多：贈送的這部分面積在房產證上沒有顯示，到底權屬歸誰在法律上很難講清楚；屋頂花園、入戶花園這部分面積其實是公共所有的，開發商的贈送本身就不合法；贈送無憑無據，日後容易產生糾紛。

針對這些容易產生的糾紛，李律師建議購房者，在購買房屋前一定要事先熟悉國家房管局關於建築面積計算的相關規定，搞清楚哪些面積本來就不該納入建築面積之內的。另外還有一個比較麻煩的問題，幾乎所有的贈送面積都不算在產權證上，按照開發商的說法是幫助購房者減少納稅，但是李律師認為，這部分面積在日後使用和出售上都很難說清楚，所以購房者在簽訂合同前一定要在買賣合同上加以明示，約定日後的房屋歸屬問題。只有這樣，才能減少日後出現的一系列不必要的麻煩。