香港投資權威曹仁超：房價太貴 目前有虛火

股神投資踏點路線圖

股神觀點

內地房地產市場在經歷了一段時間的低迷後，3月份開始出現「小陽春」，又露出向好的勢頭，疑為「虛火」

聯合國認定合理標準是3：1，即一個家庭3年收入相當於樓價；世界銀行認為5：1可以接受，經濟合作與發展組織（OECD）國家的大都會一般是6：1。如果這樣看，中國大多數城市是8：1，甚至是15：1，目前房價的確昂貴

傳統買樓收租的退休生活，自金融風暴之後，在香港已不再風行

致富之道，一字記之曰：勢

以趨勢投資之道，香港投資權威曹仁超過去40年轉戰於股市、債市、房市乃至金市，赤貧出身賺取了億萬之財。曹仁超在攜新書「創富三部曲——論勢、論戰、論性」之第一本《論勢》現身廣州之際，第一時間接受廣州日報專訪與投資者分享對股市最新的看法，同時，也暢談了房地產的盛衰之勢以及對房地產投資的看法。

曹仁超認為，目前中國房地產市場是過早地透支了未來若干年的經濟增長成果，平均價格可再跌10%~30%。未來等人均收入上升後，樓價才會進入新一輪上升期。他同時提醒投資者，投資內地房地產股份，要加倍小心，切記避開債台高築的房地產公司。

2009年房價仍須面對三大利淡因素

曹仁超投資主張「勢」，無論買股、買債、買貴金屬或房地產，一切都依趨勢為依據，投資每每踏對「點」。2001年買黃金，2008年3月離場；2003年第二季度開始進軍港股，2007年10月撤退；1995年至1997年投資倫敦物業，2006年至2008年大撤退。

房價調整在全國蔓延

內地房地產市場在經歷了一段時間的低迷後，3月份開始出現「小陽春」，又露出向好的勢頭，曹仁超為其「把脈」疑為「虛火」。

曹仁超指出，房價調整已在全國蔓延，平均價格可再跌10%~30%，就算首都樓價也不能倖免。

據曹仁超分析，2009年全國房價仍須面對三大利淡因素：外部經濟環境阻礙中國經濟復甦；中國經濟結構調整仍未完成；上市房企存貨金額4583億元人民幣、負債3119億元，不少高價地皮尚未消化。

「目前中國房地產市場是過早地透支了未來若干年的經濟增長成果，造成樓價升幅與人均收入升幅脫節，自然要面臨調整。」在曹仁超看來，與收入水平相比，目前，中國房價還太昂貴。

曹仁超稱，評估房價是否合理，第一種方法是將房價與購買力作橫向比較，聯合國認定合理標準是3：1，即一個家庭3年收入相當於樓價；世界銀行認為5：1可以接受，經濟合作與發展組織（OECD）國家的大都會一般是6：1。如果這樣看，中國大多數城市是8：1，甚至是15：1，目前房價的確昂貴。

30年後京滬深房價或與香港現價看齊

過往幾年，內地老百姓收入的升幅遠追不到樓價上漲的腳步，長期累積的「虛火」有待慢慢消退。對「虛火」消退後的內地房地產市場，曹仁超覺得仍有一輪上升期。

「隨著人民『富起來』，人均收入上升後，一般人自然會想安居樂業，那時候樓價便又進入新一輪上升期，其中又以上海最可看高一線。」曹仁超估計，從未來收入水平的增長前景來看，30年後，深圳、北京、上海的普通職員每月薪金大概可達2萬元人民幣，高層職員則可達10萬元人民幣，到時候，深圳、北京、上海的房地產價格或許會和香港現在差不多了。

寧可看好上海

「2009年如一定要投資房地產市場，寧可看好上海，也不願在東京、倫敦或紐約置業。東京屬於昨天，倫敦和紐約屬於今天，上海才是明天。」他強調。

不過，儘管未來上升的周期仍可期，曹仁超依然提醒投資者，投資內地房地產股份，要加倍小心。

曹仁超說，「因為開發商運營的不確定性愈來愈大，緊縮的信用環境可能會導致資產負債表流動性及財務狀況惡化。」

對此，曹仁超解釋道，簡單點說，就是怕開發商周轉不靈而倒閉收場，故切記避開債台高築的公司！

供樓開支充其量佔總收入一半

普通老百姓買樓除了看重其升值潛力，不少人更想幾十年後，靠著一套房收租養老。對於此種養老方式，曹仁超似乎並不太認同。

香港租樓養老不再風行

「傳統買樓收租的退休生活，自金融風暴之後，在香港已不再風行。」曹仁超指出，1967年至1997年間，香港人幾乎把所有資金都放在住宅上，房子愈買愈大。當時投資房地產是正確的決定；但1997年以後，還繼續把資金過分投入住宅而不是開始投資理財，就是嚴重的錯誤了。

「經過金融風暴洗禮後，香港的社會走向二元化，80%勞動人口的收入停滯不前或減少，只有約20%高收入人口的收入仍在增加；再加上利率忽升忽降，房屋老化、維修成本上升，普通住宅樓房的投資價值已經不大。」曹仁超分析稱，事實上，現在香港普通住宅的租金回報率只勉強達到4%。除豪宅外，2009年的樓價仍比1997年的樓價低約40%。

曹仁超告訴記者，放長遠來看，房價將兩極分化，未來香港豪宅還有升值的空間，中低價樓價格每年下跌3%。

買樓前考慮升值機會

「很多人不明白豪宅與中低價樓的區別，其實這指的就是『投資市場』與『用家市場』中買家心態的區別。」曹仁超向記者解釋其內在的邏輯，中低價住宅樓宇的買家，追求「物有所值」，由於中低價住宅供應充足，價格一旦稍微偏高，便難以出售，反之，豪宅買家是富有人士，較少強調價格和負擔能力。

曹仁超建議，投資者在決定租樓或者買樓之前，應考慮升值機會，如果沒有什麼升值機會，便索性只租不買。即使決定買樓，在正常情況下，供樓開支只能佔總收入的25%，充其量也只能佔總收入的一半。如果超出此數，一不小心，很容易在買樓這條路上跌倒