物業管理之收樓程序資料大全

【概念解說】業主收樓時須填寫《同意收樓通知書》、《業主驗收書》、《裝修保證書》,以明確相關的法律關係,確保業主與開發商（物業公司）的權益。

【範例參考】(1)同意收樓通知書廣州××物業管理有限公司:我公司同意購買××花園___單元主___收樓，請貴公司為業主辦理收樓手續。 多謝合作!業主簽字: __年__月__日

(2)業主驗收書致：廣州市××房地產開發有限公司 本業主已收到貴公司移交__樓__房的鑰匙,共__條,本人已詳細驗收屋內一切設施及裝備,均處於良好狀態。收樓後如因合理損耗,使用不當或疏忽而造成的任何損壞,均與貴公司無關。業主簽名: 業主身份證號碼: 聯繫電話: 日期:

(3)業主裝修保證書為確保業主/住戶在裝修過程中不違反小區裝修規定,不侵犯其他業權益,特簽訂本保證書。1)保證遵守小區房屋裝修規定,如違反裝修規定,願意按有關規定處罰; 2)如對本房屋原有設施(如水管、排污管等)上的改動,願意承擔由此造成的後果(沉斜裂漏等); 3)其他: 樓房號: 簽訂人(業主/住戶): ___年___月___日 業主收樓須知與收樓承諾書【概念解說】收樓須知是告知業主收樓時應注意的事項、遵守的程序、應交納的費用、知悉的管理規定。不少開發商和物業管理公司都會要求業主簽一份《承諾書》讓業主明白其責任。

【範例參考} (1)廣州××花園收樓須知1.業主在接到樓宇入伙通知書日起(以郵戳為準)一個月內,到本公司辦理登記和人伙手續,超過半年不辦理登記手續的房產,由物業管理公司代管,並收取代管房屋費用每月每平方米2元(按建築面積計算),代管一年仍不辦理登記手續,視為無主房產,交給有關部門依法處理。2.收樓時,請認真查看室內設備、土建裝修等是否未盡妥善,如有投訴,請用書面告知管理處。3.樓宇維修保養期間,如因工程質量所致,承建單位為業主維修,如因業主使用不當或經二次裝修,則由業主自己支付費用。4.業主有權對其住宅進行裝修,但應保證絕對不影響樓宇結構和公共設施,裝修前,業主需向管理處提出書面申請,並繳交裝修押金1000元及泥頭清運費10元/平方米(以該單位建築面積計算),領取施工許可證,方可施工。5.根據廣州市政府規定,陽台不能封閉(包括不能安裝防盜網、鋁合金窗等),具體為防盜網必須設置在窗扇內側,要作活動式欄網或者至少有一個可供人員安全疏散的活動口,陽台外走廊及其欄網上確需安全防護口,應設在其進出的門框處;結構要安全,同一幢樓應採用相近的材料、色彩與式樣。6.請按收樓通知書的要求帶齊證件到房地產開發公司銷售管理部辦理有關於續。7.業主帶備交樓審批表到物業管理公司辦理以下手續: (1)管理處工作人員與業主驗收所購物業交接完畢後，由業主簽收。(2)管理處代表物業管理公司與業主簽訂"承諾書"。(3)管理處介紹人住的有關事項,並發給業主"住戶手冊"。(4)業主在交樓審批表上籤章,然後交管理處保存。(5)繳付下列各項費用: ①帶備六個月的管理費(0.80元/平方米/月,指建築面積)。②水、電運轉基金400元。③設備維修基金300元。④有線電視安裝費468元(已含一年的維護管理費)。⑤可視對講系統每戶口 元。⑥購置垃圾筒費每戶20元。⑦製作住戶卡費用每人20元。8.管理處正式把業主所購的單位鑰匙交給業主。

(2)承諾書致:廣州物業管理有限公司為了維護大屠各收中之權在在及促進大廈的管理,本人/本公司: (一)確認己收到廣州××物業管理有限公司於年月日在廣州市簽署的廣州xx大廈《管理公約》及《住戶守則》各一份。(二)聲明完全明白及履行、遵守上述之管理公約及業主守則之規定。(三)同意將來若將該物業產權轉移(包括但不限於出售、轉讓、饋贈、遺贈或互易)時,需取得承讓人在公證處簽署與此相同的承諾書,並在產權轉移後一個月內將該份承諾書交發展商及管理公司,以確保該承讓人遵守該管理公約及業主守則的規定。此外,亦同意以書面通知發展商及管理者關於單元擁有人的變更及承讓人的姓名、聯絡地址及其他有關資料。(四)同意在管理者收到本人/本公司承讓人的承諾書前,如上述承讓人有違反管理公約或業主守則的行為(包括但不限於拖欠管理費或有關費用),其法律責任將由本人/本公司及承讓人雙方承擔。(五)為計算本人/本公司所需負擔之管理費,本人/本公司所擁有單元的建築面積為平方米,位置在__層__號。簽章: __年__月__日

小區業王權利義務須知 【概含解說】物業管理公司對本小區業主享有的權利和應遵守的事項有告知的義務。故應將業主權利義務通過書面形式告知各業主。

【範例參考】業主權責須知一、業主的權利 1.各業主/用戶均有權享受或使用本小區內公共地方的各項設施; 2.各業主/用戶可在不受任何騷擾的情況下享用其所屬單元。二、業主的責任1.各業主/用戶須如期按本小區物業管理處的通知繳交其單元的管理費及分攤費,以及清付因其單元而產生的各種費用、稅收、攤費和支出。未按時繳付者,本小區物業管理處將按管理公約的規定收取每月0.3%的滯納金及有關手續費。2.各單元業主/用戶只可將其單元作為住宅用途,不得在單元內舉辦大型娛樂活動、宗教儀式、舞會、音樂會及類似活動。3.在未得到本小區物業管理處書面同意前,各業主/用戶不得改變其單元的結構,亦不得對公共地方設施造成任何改動、損害、破壞或干擾。4.在未得到本小區物業管理處書面同意前,各業主/用戶不得改變本小區各單元的外觀形象。5.在未得到本小區物業管理處書面同意前,各業主/用戶不得在小區各單元的外牆上安裝任何伸出物或附加結構(例如:遮蓬、旗杆、招牌、門閘等),亦不得損壞本小區各單元外觀整體形象。 6.在未得到本小區物業管理處書面同意前,各業主/用戶不得在本小區各單元外牆的非指定位置,安裝任何冷氣機或其他固定設施。7.各業主/用戶不得作出與本小區管理規定相違背,而使本小區保險成為無效或令保險金提高的行為(如有保險)。如有發現,則該業主/用戶須負全部責任並賠償一切有關損失。8.各業主/用戶須自行購買其單元的保險,以免發生意外時蒙受重大損失。9.各業主/用戶因本身的疏忽引致水、氣、煙或其他有關物體外溢,而損害他人或其財物而產生的訴訟、索賠,該業主/用戶須負責全部責任及賠償並負擔一切費用。10.各業主/用戶應對其受許可人、代理人、僱員、訪客及其他使用者等行為,疏忽和錯誤向管理者及其他業主/用戶負責。如因上述情況而產生訴訟、索賠,亦應由該業主/用戶負責。11.各業主/用戶及其僱員、訪客以及其單元使用權的受許可人、代理人、其他使用人在任何時候均應遵守和履行本小區規則。12.各業主/用戶及其僱員、訪客以及其單元使用權的受許可人、代理人、其他使用人在任何時候均應嚴格遵守裝修規則條款。13.在未得到本小區物業管理處書面同意前,各業主/用戶不能在其單元以外地方加建任何建築物。14.各業主/用戶不得在本小區任何位置存放任何武器、彈藥、煙花、炮竹和任何危險及易燃易爆物品:不得存放可能觸犯當時國家任何法規或對其他業主/用戶及使用者構成滋擾或危險的其他用品。15.各業主/用戶不得塗污公共地方或公共設施。16.在未徵得本小區物業管理處書面同意前,各業主/用戶不得在本小區公共地方或公共設施張貼任何招貼、通知、招牌、廣告或其他物件,否則,該業主/用戶必須負責有關修復責任。17.各業主/用戶不得堵塞或阻塞任何公共地方,放置或棄置任何垃圾、物件於小區公共場所內。18.各業主/用戶不得作出任何行為令本小區排水系統堵塞或令該設施有效工作程序受損。19.各業主/用戶不可要求本小區物業管理處或其下屬為其提供與本小區管理無關的服務。20.各業主/用戶不可直接懲戒本小區物業管理處屬下的職員,如對該職員不滿,應向本小區物業管理處提出,由本小區物業管理處處理。21.各業主/用戶不得將其單元用作非法、不道德或超出政府土地批文/政府用途許可範圍的用途,亦不得有滋擾、損害其他業主/用戶的事情發生。22.各業主/用戶不得把公共地方作商業、住宅或私人用途使用,亦不可在公共地方作出任何滋擾性或對其他業主/用戶、使用者造成騷擾的事情。23.所有單元的正門以及外部設計的更改及增加必須先得到本小區物業管理處的書面同意才可以進行。各業主/用戶在未得到本小區物業管理處的書面同意前不得在其單元外以及窗戶玻璃內展示廣告或其他標誌。24.各單元的業主/用戶及其使用者只可將車位用作本小區公約准許的用途,而不得放置貨物或其他物件,並應遵守停車場規則。25.各業主/用戶不得破壞或以任何方式妨礙公共服務設施。26.各業主/用戶須遵守土地批文及有關法規。 27.各業主/用戶應依照本小區物業管理處指定的時間,將垃圾以垃圾袋裝好,並放置於本小區物業管理處指定的地方,等候清潔工人收集清理。28.各業主/用戶只能將其所屬的自行車、摩托車停放於本小區物業管理處指定的地方,如有違反,本小區物業管理處有權將該自行車、摩托車上鎖,並向有關業主/用戶收取手續費。29.各業主/用戶須負責其室內的裝潢及單獨使用的公共設施的維修及保養,若業主/用戶損壞了任何公共設施(如:去水渠、消防系統等)應立即通知管理處。30.各業主/用戶應遵守此手冊上的所有條款及責任,如有任何疑問,應向管理處查證。

小區業主手冊（守則）【概念解說】業主手冊(守則)是由物業管理公司根據《業主公約》及政府的有關法規制定的管理規則。業主對其內容應遵守。制定業主守則時應注意內容要合法。尤其處罰應注意是否有權處罰。【內容格式】1.安全管理要求; 2.環境和清潔要求; 3.交通管理要求: 4.公共場所管理要求5.裝修管理要求; 6.處罰。【範例參考】××花園業主手冊敬請各業主和住戶認真閱讀下列條款,並自覺遵守。一、安全管理1.××花園分為若干組團,每個組團實行全封閉管理,全日制二十四小時巡崗值班。為保持園內良好的環境,對出入本園作如下規定: A.業主及其家庭成員在辦理收樓手續後申請辦理"業主會員卡"和"住戶卡","業主會員卡"每戶只限辦理一張,用以扣除每月發生的管理費及其他有關費用。"住戶卡"只限業主的直系親屬(配偶、父母、子女)辦理,可帶消費功能(詳細請參閱《××花園業主會員卡章程》及《××花園住戶卡章程》)。辦理"業主會員卡"和"住戶卡"須帶彩色一寸證件相片兩張、身份證複印件及日後需進人屋村的車輛行駛證的複印件,每張卡需繳交人民幣50元工本費。 B.業主的其他親友經業主允許後可辦理有效期為三個月的"××花園臨時住戶卡"。辦卡時必須帶備彩色一寸相片兩張和身份證明文件複印件,並交納25元的工本費和按金。每個單位最多只可辦理三張"臨時住戶卡",業主必須簽名同意擔保辦卡人在園內的一切行為和後果。C.業主聘用的家庭保姆經業主允許後可辦理有效期為三個月的"××花園傭人出入卡",辦卡時必須帶備彩色一寸相片兩張和身份證明文件複印件,並交納25元的工本費和按金。每個家庭保姆最多只可為三個單位提供家居護理服務,每戶業主必須簽名同意擔保保姆在園內的一切行為和後果。D.任何單位之住客、訪客或獲業主允許、默許進入園內之人士,都應遵守園內各項制度,該業主必須對其在園內一切行為負責,並須支付因其行為疏忽或過失而引致的一切費用及開支。E.各種出人證並不賦予持證人或車輛任何特權,當管理公司發覺持證人對園內管理工作造成不便或引致其他問題發生時,管理公司有權隨時撤銷。各種出入證均不能轉讓,敬請妥善保管。2.禁止在單位內存放易燃、易爆物品,禁止於戶外生火,但在私家花園內不製造濃煙與污染他人前提下可野餐。 3.園內禁止任何人在指定地點外以任何方式射擊及燃放煙花爆竹。4.切勿讓年幼兒童單獨留於單位內,以免發生危險。5.單位內請勿存放貴重物品或過量現金,以防竊賊有機可乘。 6.必須保持所有公共走廊、通道及樓梯暢通無阻。7.請勿通電於圍牆、防盜網上以至誤傷他人。8.所有要搬離園區的物品(指家私電器、裝修材料等),必須要有業主親自陪同方可搬離出區,並配合保安員記錄有關物品數量、名稱、業主住址、業主卡號碼等以便日後查核,如業主確實無法陪同,必須以書面形式列出所搬物品的名稱、數量、業主卡號碼、身份證號碼以及委託人姓名、身份證號碼,並簽名確認同意方可將物品搬出。9.禁止在園內非法舉行遊行結隊、示威、廣播活動,如有投訴可向管理處提案或通過合法渠道解決。10.禁止聚賭、販毒、盜竊等一切犯罪行為。二、環境維護及清潔1.私家花園為全區環境的重要組成部分,各業主或住戶須保持其清潔且無荒蕪,否則管理人員可進入私家花園清理或代為種植,費用由業主負責。2.花園植物請留意修剪,以防樹校過牆刺傷行人。如業主因工作繁忙而疏於此等雜事,可委託本公司妥善處理,但需支付相應的費用。園內植物高度以不影響左鄰右舍為宜,否則管理處有權令其遷移。3.家庭垃圾須用垃圾袋收集並系好袋口,於晚上七點至早晨七點投大門口垃圾桶內並蓋上蓋,由管理處集中清理。如屬建築廢料、殘舊家私及大宗物件之包裝物,業主還需支付額外的清理費用。4.為維護社區寧靜、整潔的環境,洋房區業主或住戶不得在本單位內飼養任何家禽和寵物;別墅區的業主和住戶則必須在徵得管理處同意,在有關部門辦好防疫證,並書面保證在寵物外出時用繩牽好和戴好糞袋、口罩、不影響公共衛生和不發出吠聲影響他人的前提下可飼養寵貓或寵狗一隻,但嚴禁飼養任何家禽和狼狗。5.不可於公共場所或本單位內肆意喧鬧或製造過量嗓音以免騷擾他人,特別是在晚上十時至翌晨八時期間嚴禁製造過量噪音,管理人員有權干預製止及採取必要之措施。6.不能懸掛衣物、幡旗或其他商業性標牌於花園和屋外(指定商業區房屋除外)。7.管理公司有權要求業主自費重修私人物業殘缺部分,以吻合本園高尚屋村之形象。三、交通管理1.進入園內車輛必須按有關路標行車,非常時期以管理人員指揮為準。園內禁止鳴喇叭,園內限速20公里1/小時,禁止載重1.75噸以上(含1.75噸)的貨車進入區內(搬家私經物業管理公司許可除外)。2.駕車進入園內的人士必須遵守園內車輛管理制度,管理人員有權拒絕任何來訪車輛進入本區,而無需給予任何理由。3.所有盛載物品之車輛若元物品來源證明,管理人員將拒絕放行。4.為保證園內道路乾淨,影響衛生之車輛必須在屋村外沖洗乾淨,運輸車輛須做好防污染之措施,管理人員認可後方可進入。5.管理公司有權在需要時將園內交通改道，或臨時封閉道路。6.任何車輛如觸犯管理條例或損壞園內物業,管理人員有權要求駕駛員出示駕駛證件,令其作出合理的賠償。7.園內嚴禁以下行為: A.無牌無第三者保險行車;B.學車或試車; C.在公共道路上溜冰、滑板等; D.機動車輛及腳踏車在行人路上行駛; E.跨位停泊或停泊於車位界線之外; F.在公共地方洗車、維修車輛。8.停車管理: A.洋房區的停車管理:洋房區的業主、住戶應採用長租(租用期同房屋使用期相同)形式租用停車位。如入伙初期長租後有剩餘的車位,業主和住戶可採用月租和計時收費的形式租用停車位。洋房區的探訪車輛要按洋房區的停車管理規定執行。B.別墅區的停車管理:別墅區的業主和住戶應將車輛停放於私家花園的停車庫內,如有來訪車輛需停泊於路的,必須靠該年度規定的方向停泊(以後每年的1月1日轉換一次)。C.單車、摩托車的管理:不論洋房區或別墅區,所有單車、摩托車一律不準停放於公共場所內(包括馬路邊、公共樓梯間、公眾花園、遊樂場等),洋房區應停放於指定的停放點內(區內各路段均設有指定停放點),別墅區應停放於自家的花園內。9.對違規行車和停泊車輛的人士,管理公司有權採取警告、罰款、拖車等處罰措施,由此而造成的損失一概由車主負責。四、公共場所行為規範公共場所包括公眾花園、公共娛樂場所、道路、街道、公共樓梯通道、行人路等。1.鄰里之間要文明禮貌,和睦相處,如確有紛爭應向管理處反映並服從管理人員的調解和仲裁。2.請勿於公共場所或本單位窗口往外隨意拋置垃圾及雜物。3.請勿於公共場所睡覺,以影響他人遊玩。4.請勿將寵物放任於公共場所排泄,因此所發生的一切善後支出均由寵物之主人負責。5.請勿於公共場所垂掛衣物,張貼標誌、廣告,豎立告示牌等。6.公共場所嚴禁亂擺亂賣。 五、裝修管理為了便於管理,保證裝修質量,控制違規建築物,避免業主因此造成不必要的損失,管理處建議園內別墅和洋房裝修原則上由本公司屬下的專業裝修公司負責施工,由裝修公司代為辦理各項審批手續。業主或住戶根據需要也可自行安排裝修隊伍,請參照以下程序和要求到管理處辦理各項審批手續: 1.將全套施工圖紙及其他書面申請材料(如裝修項目、內容、時間及施工單位的名稱、人數、負責人等)送管理處審批、備案。2.業主或住戶申請裝修獲准後,管理處將發給《裝修施工許可證》,並向施工單位收取施工管理費。施工管理費的收費標準按所申報裝修工期以每天收取伍拾元人民幣計算,如超過申報工期,必須提前補辦有關手續並補交施工管理費,如逾期不辦,管理處將責令其停工,並禁止其施工人員出入本園。 3.施工期間,必須將《裝修施工許可證》掛在本單位的門口處,施工完成後交回管理處。每天的施工時間為上午八時至晚上七時,節假日及中午休息期間,施工不能產生噪音,裝修過程不得佔用公共場地。4.裝修期間如需接裝臨時水源、電源,應通知管理處安排有關人員完成,不得私下裝接,否則將視情節輕重處以罰款。5.施工材料不得堆放在公共場所,施工完成後的雜物、垃圾、淤泥等應由施工人員及時清理,不得倒入區內的垃圾桶內或堆放在馬路邊。6.裝修期間施工人員出入必須佩戴《裝修工人出入卡》並接受保安員的檢查。為了住戶安全著想,施王人員晚上七時後不得在單位內停留或住宿,並須遵守園內有關規定和制度,因違章而發生任何事故,業主必須承擔由此所造成的一切損失和責任。同時,管理處有權責令違章的施工隊伍立即停止施工。7.在施工過程中,要保護好公共的水電管網及設備,如有關設備、設施因施工而損壞,業主必須負責及時修復,並需承擔由此而造成的經濟損失。8.一切非本公司的手扶拖拉機均不得進入園區。如裝修需要搬運材料、淤士、垃圾等,就向管理處申請,由管理處根據實際情況安排運輸車輛,實行有償服務。工程完成後,剩餘的施工材料及工具運出園區時,必須有管理處開具的《物品放行條》,並接受保安員的檢查。9.禁止在門窗玻璃外安裝防盜網及非指定位置安裝空調機、晒衣架等,所有單項工程必須先到管理處辦理報建手續後方可安裝。A.空調機的安裝規定:空調機必須按指定的位置安裝,窗機應直接安裝在原設計預留位置上,分體式主機必須先到管理處確定位置後方可安裝,力求做到橫平豎直,統一美觀。洋房日後由管理處統一安裝空調滴水管並適當收取工本費。必須使用不鏽鋼架掛機(普通鐵架生鏽後銹水易污染牆身),禁止在主機上設置任何附蓋。空調安裝完畢後必須做好牆身洞口的修補和清潔工作。B.天台花園裝修規定:天台花園的裝修原則上從小從簡，不能超過設定承載力,確保結構安全。嚴禁在天台加建任何封閉式建築物,搭設簡易光棚和花架應符合規定,以不影響房屋整體外觀且高度不能高於樓層層高為原則。嚴禁在天台樓板上鑽孔、開鑿槽坑。嚴禁於附欄河牆填土種樹木。鋪泥植草、做小水池、小石山應做好防水、排水措施,在確保防水安全、排水通暢的情況下方可施工,否則因裝修而導致滲水、漏水的後果由業主負責。鋪泥厚度以不大於10公分為宜,種苗木以不高於欄河為宜,砌小石山及其他園藝以不高於欄河為標準。嚴禁將盆景置於欄河牆頂上,以確保安全。C.首層花園裝修規定:嚴禁在花園內加建封閉式建築物,洋房區嚴禁在花園內設停車位,未經許可嚴禁在國欄開設任何門洞口。於花園內造亭、石山、噴水池及其他園藝建築應以不影響整體美觀、不影響他人為原則,高度不超過首層樓層層高且距圍牆應不小於1米為宜。嚴禁於花園內開井或種植深根植物。D.嚴禁於窗檯及窗檐加搭任何蓬蓋。10.以下行為將會產生嚴重後果,如有違反,管理公司有權責令其恢復原狀,並需承擔其後果及費用,請認真閱讀《房屋使用說明書》,並嚴格遵守有關規定。A.有損房屋結構、外觀、外牆顏色。B.變動現有的水電管理網及公共裝置。C.於陽台加建建築物。D.於花園內開井或種植深根植物。11.裝修期間必須嚴格遵守國家有關的安全規定,注意防安全,裝修單位內必須至少配備一支家庭裝滅火器。12.業主裝修完成後,要申報實際裝機容量,如實際用電大於售樓合同額定用電量,應即時辦理增容手續。請勿擅自增大用電,以防超負荷用電而發生事故。13.為維護區內的良好治安環境.保障區內業主和住戶的利益,凡所有在園內裝修的工作人員,必須遵守如下規定: A.不準在裝修單位內吸煙或隨地大小便。B.在裝修單位內煮食時一定要注意安全,嚴禁用電爐煮食,一經發現,管理處將立即沒收。C.不準在裝修單位內亂拉亂接電線。D.嚴禁在裝修單位內進行賭博或其他違法活動。E.所有裝修工人必須嚴格遵守有關機械的安全操作規定,如因違反安全操作規定而造成傷亡,一切的責任和後果自負。F.裝修工人出入屋村必須按指定的路線行走,並嚴格遵守管理處的有關規定,佩戴好出入證,及接受保安人員的檢查。G.所有裝修工人不準在所屬裝修單位外隨意走動.穿著要整齊。H.嚴禁採摘區內花果。I.嚴禁在區內向各業主或客人散發商業性廣告。違反上述規定者,將沒收其裝修工人卡,不準其出入園區。六、供水、供電、石油氣管道、通訊設施的使用和維修保養1.水、電、石油氣、公共天線均屬生活之必需設施,公共部分全權由管理處或管理處委託的專業公司代管,業主和住戶除自覺遵守用水、用電、用石油氣和公共天線管理規定外,還需注意下列事項: A.業主必須自行檢查本單位的用電量是否超出額用電量,並將有關資料交與管理處備案。如業主缺乏此方面的知識,可與供電部門聯繫,由供電部門安排專業電工作出評估。B.如業主單位的實際用電量大於額定用電量時,應預先到供電部門辦理增容手續。請勿擅自增大用電量以防超負荷用電而發生火災等事故,影響正常供電。請勿私自裝拆水電錶。C.請勿使用對保安通訊、公共天線電波接收有影響之電器。D.管理撲司季耗專曲石油與公司負責石油氣管道的安裝、供氣及維護保養工作。住戶必須按有關規定安全使用石油氣,嚴禁私自安裝、改動石油氣裝置。E.請勿置渣滓、布屑或其他硬物於下水道。F.請勿擅自增大公共電視天線容量和改變其連接。2.某些公共設施(如地下水管等)鋪設在業主單位內,管理處有權在必要時進入有關單位進行維修,預先通知與否,則視緊急程度而定。3.業主必須自費對其單位內所有裝設(包括水、電、石油氣、電視等)作經常性保養和維修。七、管理費用屋村一切管理支出及公共設施的維護、保養費用由各業主共同承擔。管理費收入和規外行為之罰款均全額投放於區內的保安、環衛、消防、綠化、公共設施維護及日常行政支出,做到取之於民,用之於民。1.本期管理費標準:每平方米建築面積每月一一元人民幣,每平方米花園面積每月一一元人民幣,以後每年度費用標準將按物價指數及實際收支情況予以調整,報有關部門批准並事先通知各業主、住戶。 2.各業主必須從管理處發出的入伙通知之日起交納管理費,採用業主卡賬戶自動轉賬由農行代支的方式於公曆每月5號前交納。3.逾期交費:每逾期一天需增交5%的滯納金,逾期二個月不交者將公布其姓名;如逾期三年不交者,管理公司要通過法律手段將其物業拍賣償還所欠之款項及滯納金。4.業主如轉讓其物業,請到管理處辦理有關手續,若管理處未獲書面通知,舊業主仍須負責交納管理費。八、違規處罰細則為維護和保障廣大業主和住戶的共同利舉.管理份有相對吊規者視情節輕重予以處罰,細則如下: 1.亂倒垃圾者,必須負責清潔乾淨,並處以50元罰款。2.無駕駛執照駕機動車者,保安人員有予以制止,並處以100元罰款。3.機動車輛和非機動車輛亂停亂放,管理處有權將其拖走,費用由車主負責,並處以50元罰款。4.刮擺亂賣者.管理處有權將其物品沒收,並處50元罰款。5.隨地吐痰者,亂丟雜物者,必須負責清掃乾淨,並處以20元罰款。6.攀摘花、果者,每摘一朵花或一個果罰款50元。 7.私自象養*、雞、鵝、白鴿等禽畜及未經管理處同意私自蒙養寵物,管理處有權將其沒收,並處以50元罰款。8.隨處張貼或懸掛招牌者(包括在自己物業處牆及窗、門上),必須負責清潔和拆除,並處以50元罰款。9.亂塗亂畫者,必須照價賠償,並處以100元罰款。10.損壞公共場所物品者,必須照價賠償,並處以50元罰款. 11.住戶亂倒雜物污水,致使公共渠道阻塞,須賠償清渠費用,並處以50元罰款。12.住戶超負荷用電或使用電器不當,以致公共線路斷電,須賠償修理費,負責由此造成的一切後果,並處以100元罰款。對以上未列明的其他違規事項,管理人員有權根據實際情況予以處罰,若情節惡劣者,管理處可將其送交公安機關處理。以上罰款金額,管理處可根據實際實施情況作相應的調整。九、有償服務項目1.代客購買車、船、飛機票(最好提前三天預訂)和複印倍直、打字、翻譯和長途電話服務。 2.日常生活服務(如維修水電、清潔家居、用車、聯繫醫院、訂報刊、洗衣、托嬰、購物等)。3.維修、裝修和園林工程服務。4.二十四小時送餐服務。5.上門理療服務。6.護理花園、修剪草皮、綠化等服務。以上有償服務之收費標準詳情請到管理處查詢。

業主委員會章程【概念解說】 業主委員會由業主大會或業主代表大會選舉產生。業主的投票權依每戶一票計算,物業建築面積為投票權的計算份額。業主委員會由業主大會(或代表大會)通過。業主委員會不得少於5人,設主任1名。業主委員會在選舉產生之日起15天內向物業行政主管部門辦理核准登記手續。章程須經業主大會討論後生效,並對業主和委員有約束力。【內容格式】業主委員會章程應包括以下內容: 1.總則; 2.組織機構及職責; 3.會議的召開及議事規則; 4.業主委員會委員的產生及權利義務。×××業主委員章程

第一章 總則第一條:名稱與辦公地點名稱:__業主委員會(以下簡稱"本會") 辦公地點: 第二條:本會是根據中華人民共和國及地方物業管理政策法規的有關規定,經政府批准成立的代表本物業(以下簡稱:"本物業")全體業主合法權益的社會團體。本會的一切合法權益受國家法律保護。第三條:本會接受物業管理行政主管部門的監督與指導。第四條:本章程所稱業主是房屋所有權和土地使用權人。業主大會是由全體業主組成,決定本物業重大管理事項的業主自治管理組織。本會是業主大會的常設執行機構。第五條:本會宗旨是代表本物業的合法權益,實行業主自治與專業化管理相結合的管理體制,保障物業的合理與安全使用,維護本物業的公共秩序,創造整潔、優美、安全、舒適、文明的環境。 第六條:本會不設編製、不設財務、不從事任何經營活動。第二章 組織及職責第七條:本會由業主大會選舉產生,對業主大會負責。第一屆業主委員會,由物業管理行政主管部門指導開發建設單位或物業管理單位、業主代表組成籌委會,籌委會推薦本會候選人名單,提交第一次業主大會選舉產生。第八條:本會設委員__名,其中主任__名,副主任__名,本會主任、副主任在全體委員中選舉產生。本會聘任執行秘書(或秘書長)一名,負責處理本會日常事務。執行秘書可以是,也可以不是本會委員。本會主任、副主任、執行秘書為專職或兼職。 第九條:本會權利。1.召集和主持業主大會; 2.與物業管理單位議定管理服務費等費用的收取標準及使用辦法; 3.採用招標或其他方式,聘請物業管理單位對本物業進行管理,並與其簽訂物業管理合同; 4.與物業管理單位議定年度管理計劃、年度費用概預算及決算報告; 5.檢查、監督物業管理單位的物業管理工作; 6.修訂業主公約、本會章程。第十條:本會義務。1.籌備業主大會並向業主大會報告工作; 2.執行業主大會通過的各項決議; 3.貫徹執行並督促業主遵守物業管理及其他有關法律、政策規定,對住用戶開展其他有關法律、政策規定,對住用戶開展多種形式的宣傳教育; 4.保障本物業各項管理目標的實現; 5.執行政府部門對本物業的管理事項提出的指令和要求; 6.本會作出的決定,不得違反法律、法規政策,不得違反業主大會的決定,不得損害業主公共利益。 第十一條:本會召集業主大會可採取會議或書面徵求意見等形式。第十二條:下列人員經本會決定可獲得適當津貼: 1.本會主任; 2.本會副主任; 3.本會執行秘書; 4.本會同意的其他人員。第三章 會議第十三條:本會會議每三個月至少召開一次。有三分之一以上的委員提議或主任、副主任認為有必要時,可召開特別會議。第十四條:本會會議的召開應由召集人提前七天將會議通知及有關材料傳達每位委員。委員因故不能參加會議的,可以一次性書面委託代理參加。第十五條:本會會議由主任召集、主持,主任因故缺席時,由副主任主持。第十六條:本會召開會議時,可邀請物業管理行政主管部門及政府有關部門(街道辦事處、派出所等)、物業管理單位的人員和非業主使用人代表參加會議,但上述人員沒有表決權。當本物業有三分之一以上為出租時,必須聘請相當於本會委員三分之一以上人數的承租人代表為聘請委員,並通知其列席本會會議。 第十七條:本會會議決定問題,採取少數服從多數的原則。會議進行表決時,每一委員有一票表決權。若表決中出現贊成票與反對票相同時,由主任或會議主持人在自己已投過的一票外,再投一票決定票(贊成票或反對票),但此規定不適用於對其本人或直系親屬有利害關係的事項。第十八條:本會執行秘書必須作好每次會議記錄,並由會議主持人簽署後存檔;涉及物業管理重大問題時應由與會的全體委員簽署。第四章 委員第十九條:本會委員由業主大會從業主中選舉產生，人數為單數,最多不超過11人。第二十條:本會委員由道德品質好、熱心公益事業、責任心強,有一定的組織能力和必要工作時間的成年人擔任。第二十一條:本會委員每屆任期三年,可以連選連任。第二十二條:本會委員的撤換、增減,由本會會議通過後,提交業主大會通過。第二十三條:有下列情況的人員不得擔任本會委員,已擔任的須停任,並由下次業主大會確認: 1.個人已宣告破產或擔任企業法定代表人期間該企業破產三年內的; 2.因身體或精神上的疾病而喪失履行職責的能力的; 3.無故缺席會議連續三次以上的;4.已不是業主的; 5.因違法犯罪行為被司法部門認定或正在接受調查的; 6.其他不適宜擔任本會委員的情形的。 第二十四條:任何委員停任時,必須在停任後半個月內將由其管理、保存的本會文件、資料、賬簿以及屬於本會的所有物件移交給本會。第二十五條:各委員的權利和義務。(一)權利①參加本會組織的有關活動; ②選舉權、被選舉權和監督權; ③參與本會有關事項的決策; ④對本會的建議和批評權。(二)義務①遵守本會章程; ②執行本會的決議,完成本會交辦的工作; ③參加本會組織的會議、活動和公益事業: ④向本會的工作提供有關資料和建議。 第五章 經費與辦公用房第二十六條:本會的經費由物業管理服務費中支出。第二十七條:本會的經費開支包括:業主大會和本會會議;有關人員的津貼;必要的日常辦公等費用。經費收支賬目由物業管理公司負責管理,每季度向本會彙報,每年度向業主公布。第二十八條:本會的辦公用房按當地政府規定解決。第六章 附則第二十九條:業主大會通過的有關本章程的決定都是本章程的組成部分。 第三十條:本會的解散與終止,依照業主大會的決定或政府主管部門的決定解散或終止。第三十一條:本章程經業主大會通過後生效。小區業主公約【概念解說】 業主公約是小區業主共同遵守的行為規範和準則。它是為了保障物業的安全與合理使用,維護各業主的利益而制定的。業主公約一般在預售中先由開發商或物業管理公司參照政府規定文本制定,業主委員會成立後,進行修訂和補充。小區業主公約經業主委員會通過後,對各業主具有法律約束力,應遵守。但開發商自行制定除外。【內容格式】根據建設部的有關規定.一份《為主公約》起碼應包括以下內容： 1.大廈或小區物業的基本情況; 2.業主大會的召集及議事規則; 3.業主的權利; 4.業主的義務; 5.物業的維護、維修及管理事項; 6.對物業管理公司的管理或監督; 7.費用及交納約定; 8.業主的行為準則及違約責任等。 【範例參考】深圳市住宅區業主公約　　為加強住宅區各類物業管理,保障本住宅區物業的安全與合理使用,維護住宅區的公共秩序,創造良好的生活環境,同意簽訂本公約,並共同遵守。一、本住宅區情況1.地點:__區__路。2.總佔地面積__平方米。 3.總建築面積:__平方米,其中:住宅__平方米,非住宅__平方米(商業用房__平方米,其他__平方米)。4.樓宇__棟__套;其中:高層樓宇__棟套.多層樓宇__棟__套；5.業主數量:__個。 6.管委會財產: (1)公用設施專用基金:__元。(2)物業管理用房__平方米,中：管委會__平方米,物業管理公司__平方米。(3)商業用房__平方米。(4)其他。7.公用設施及公共場所(地)狀況: (1)道路:車行道__平方米:人行道__平方米。(2)園林綠化地面積:__平方米。(3)教育設施:中學__所,建築面積__平方米;小學__所,建築面積__平方米。幼兒園__所，建築面積__平方米。(4)文體設施:文娛活動中心__個,建築面積__平方米;網球場__個,佔地面積__平方米;門球場__個，建築面積__平方米；兒童遊樂場所__個,佔地面積__平方米。其他： a、b、c、⑸路燈__盞；庭園燈__盞；其他燈a、__b、__。⑹污水檢查井__個；排污管__米；雨水檢查井__個，雨水管__米；化糞池__座；明溝__米；暗溝__米。⑺消防水泵頭介面__個。⑻停車場__個，總佔地面積__平方米，車位__個。⑼綜合樓__座，建築面積__平方米，其中：a、__b、__。 ⑽室內菜市場__個，建築面積__平方米。⑾郵電局（所）__個，建築面積__平方米。⑿影劇院__座，建築面積__平方米。⒀醫院__座，建築面積__平方米。⒁其他。以上所有公用設施和公共場所（地）有__、__、__項已竣工交付使用，有__、__、__項尚未竣工或交付使用，預計__年__月可交付使用。8、其他事項： ⑴⑵⑶ 二、業主大會的召集和決定住宅區重大事項的方式1.業主大會的召集: (1)第一次業主大會在住宅交付使用旦人住率達到50%以上時,由區住宅管理部門會同開發建設單位或其委託的物業管理公司按法定程序和形式召集,選舉產生管委會。a.由區住宅管理部門牽頭與開發建設單位或其委託物業管理公司組成業主大會籌委會(以下簡稱籌委會),籌委會可邀請市住宅主管部門及其他有關部門、單位的人員參加。b.籌委會根據有關法規規定,在充分徵求業主的意見後提出管委會委員候選人名單,並作好大會議程、資料準備等工作。c.籌委會在業主大會召開14天前將大會召開日期、地點、內容、方式、程序及管委會候選人名單等在住宅內公告。d.籌委會主任按規定的程序主持業主大會,選出第一屆管委會委員,完成大會各項議程。e.第一屆管委會產生後,經市政府社團登記部門核准登記成立,依法行使各項權利。f.住宅區所有技票權的己人住業主,均應按籌委會公告要求,按時出席業主大會,參加投票,行使法定權利.承擔法定責任。g.各業主明白如不出席業主大會並參加投票表決,將由自己承擔由此而產生的一切後果。(2)管委會成立後,負責召集此後的業主大會,並每年至少召開一次。經持有10%以上投票權的業主提議,管委會應於接到該項提議後14天內就其所指明的目的召開業主大會。管委會應於召開業主大會7天前將會議地點、時間、內容、方式及其他事項予以公告。業主大會由管委會主任主持,如管委會主任缺席,則由管委會副主任主持。2.業主大會必須有已入住業主中持有50%以上投票權的業主出席才能舉行;如經已人住業主中持有50%以上投票權的業主決定,可以推遲召開業主大會。3.業主大會的出席人數達到法定人數時,在會上提出的一切事項,由出席會議的業主表決,以過半數通過。表決可採用書面投票或其他形式,如遇票數相等,則會議的主持人除可投一票普通票外,還可投一票決定票。 4.大會技票實行住宅房屋一戶一票;100平方米以上的非住宅房屋每100平方米的建築面積為一票,100平方米以下的房地產權證書的非住宅房屋每證一票。5.在業主大會上,業主應親自或委託代表投票。委託代表投票,必須於會議召開前一天或管委會主任批准的時間,向管委會出具授權委託書,否則該項委託元效。授權委託書必須有業主簽字。如業主為法人,則須蓋該法人公章。6.業主可以一棟或數棟樓房為單位,推選樓長,作推選人的共同代表,參加業主大會,並行使業主的其他物業管理權利。 三、業主的權利、義務(一)業主的權利1.依法享有對自己所擁有物業的各項權利。2.依法合理使用房屋本體公用設施(樓梯、通道、電梯、上下水管道、加壓水泵、公用天線、陽台、消防設備等)和住宅區公用設施和公共場所(地)道路、文化娛樂場所、體育設施、停車場、單車房等的權利。3.有權按有關規定在允許的範圍內進行室內裝修、維修和改造。4.有權自己或聘請他人對房屋自用部位各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合法維修養護。5.有權根據房屋的外牆面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線、消防設施等房屋本體公用設施的狀況,建議物業管理公司及時組織維修養護,其費用從住宅維修基金中支出。6.有權根據住宅區的道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育設施、停車場、連廊、自行車房(棚)等住宅區公用設施及公共場所(地)的狀況,建議物業管理公司及時進行維修養護,其費用從管理服務費中支出。7.有權要求物業管理公司對住宅區內各種違章建築、違章裝修以及違反物業管理規定的其他行為予以制止、糾正。8.有權參加業主大會,並對住宅區的各項管理決策擁有表決權。9.有權對本住宅區物業管理的有關事項向管委會、物業管理公司提出質詢,並在3日內得到答覆。10.有權要求管委會和物業管理公司按照市政府規定的期限定期公布住宅區物業管理收支賬目。11.有權對住宅區的物業管理提出建議、意見或批評,可要求管委會對物業管理公司的違反合同或有關規定的行為進行干預、處罰。12.有權會同其他業主就某一議題要求管理委員會召集業主大會。13.有權就本住宅區的物業管理向市住宅主管部門和區住宅管理部門投訴或提出意見與建議。14.有權要求毗連部位的其他維修責任人承擔維修責任,對方不維修的,可要求物業管理公司代為維修養護,並按規定分攤維修費用。(二)業主的義務1.在使用、經營、轉讓其名下物業時,應遵守有關法律、法規和政策規定。2.在使用住寬區物業時,應當遵守下列規定: (1)未經市政府有關部門批准,不得改變房屋結構、外貌和用途。(2)不得對房屋內外承重牆、梁、柱、樓板、陽台、天台層面及通道進行違章鑿、拆、搭、占。(3)不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品,但自用生活性燃料除外。(4)不得利用房屋從事危害公區利益的活動。 (5)不得侵害他人的正當權益。3.業主如需將其住宅裝修,必須遵守《深圳市住宅裝修管理規定》,並填寫裝修申請表,報物業管理公司審查批准後方可施工,接受物業管理公司管理、監督。4.房屋室內部分以及供電、供水、供氣等分戶表後部分(往用戶方向)和表前至前一個閥門部分用戶負責維修養護。5.凡房屋及附屬設施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全的,按規定應由業主單獨或聯合修繕的.業主府及時進行修繕。拒不進行修繕的,由管委會授權物業管理公司修繕的,其費用由業主承擔。6.業主應自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好,不得在任何公共場所違章搭建任何建築物或堆放、懸掛、棄置物品垃圾,不得損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、交通、排水、排污、消防等公用設備。7.在住宅區不得有下列行為 1)踐踏、佔有綠化地。(2)佔用樓梯間、通道、屋面、平台、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設施而影響其正常使用功能。 (3)亂拋垃圾、雜物。(4)影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等。(5)損壞、塗劃園林藝術雕塑。(6)聚眾喧鬧。(7)隨意停放車輛和鳴喇叭。(8)發出超過規定標準的噪音。(9)排放有毒有害物質。(10)經營鍛造、鋸木、建築油漆、危險品、殯儀業以及利用住宅開舞廳、招待所等危害公共利益或業主正常生活秩序的行為。 (11)妨礙他人合法使用設施及公共場所(地)。(12)法律、法規及市政府的規定禁止的其他行為。8.對本住宅區物業管理公司人員在出示工作證(牌)或有關證明後,在合理時間內(上午11:45~12:45,下午6:00~7:30)進入本住宅區任何樓宇內部及公共部位進行檢查、養護或檢查業主公約的有關條款是否得到遵守和實施的巡視行為,業主應提供方便,不得拒絕或阻撓。9.按規定繳納應支付的管理服務費和住宅維修基金等。10.業主應同時遵守下列城市管理法規、規定,並承諾接受管委會或物業管理公司據此而進行的管理及處罰: (1)深圳經濟特區住宅區物業管理條例及其實施細則。(2)深圳市公共衛生管理條例。(3)深圳市園林綠化管理條例。(4)深圳市環境噪音管理暫行規定。(5)深圳經濟特區房屋租賃管理規定。(6)深圳市消防管理暫行規定。(7)深圳市人民政府關於禁止在市區飼養家禽家畜的通告。(8)深圳市人民政府關於禁止在特區內銷售燃放煙花爆竹的通告。(9)深圳市住宅裝修管理規定。(10)其他有關住宅區物業管理的法律、法規及政策規定。11.業主應承諾在自己與其他非業主使用人建立合法使用、修繕、改造有關物業的法律關係時,告知雙方並要求對方遵守住宅物業管理規定和本業主公約中的有關規定條款。四、業主應付的費用1.業主應按月到物業管理公司繳納管理服務費。管理服務費的標準是:開發建設單位自行或委託物業管理公司管理期間,執行市場物價主管部門和市住宅主管部門批准的收費標準;管委會成立後,由其根據本住宅區的實際情況制定,並交業主大會通過後實施。管理服務費的用途:住宅區的通道、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房(棚)等公共設施和公共場所(地)的管理、維修、養護。2.業主應按月到物業管理公司繳納住宅維修基金。住宅維修基金的標準是:0.5元/平方米。由物業管理公司以房屋本體為單位設立專賬代管,用於房屋的外牆面、樓梯間、通道、屋面、本體主上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施的維修、養護。3.業主如進行室內裝修,則應在辦理申請手續時按有關規定繳納裝修押金,裝修完工後由物業管理公司進行檢查,如無違章情況則予以返還,否則不予返還。4.業主如請物業管理公司對其自用部位和毗連部位的有關設施、設備進行維修、養護,則應支付有關費用。5.業主使用本住宅區內有償使用的文化娛樂體育設施和停車場等公用設施、公共場所(地)時,應按規定繳納費用。五、違約責任1.違反業主義務中第二6、7款規定的,物業管理公司有權制止,並要求其限期改正;逾期不改正的,可進行強制恢復,包括採用停水、停電、停氣等催改措施;造成損失的,有權要求賠償。 2.業主進行室內裝修,如違反《深圳市住宅裝修管理規定》,按其中有關規定處理。3.業主如延期繳納應交的管理服務費、住宅維修基金以及賠償款、罰款等費用的,處以每日千分之三的滯納金;無正當理由超過三個月不交的,物業管理公司可採取停水、停電、停氣等催繳措施。4.業主無理拒絕、阻撓物業管理公司對房屋本體公用設施和區內公共場所、公用設施的檢查、維修、養護以及其他正常管理活動,由此造成損失的,應賠償損失。六、其他事項1.本業主公約由前期物業管理單位如實填寫第一條"本住宅區情況"後印制,並在本住宅區人住率達到30%後組織已人住業主簽訂。 2.本業主公約經已人住業主中持有過半數以上投票權的業主簽訂後生效。已生效的業主公約對本住宅區所有業主和非業主使用人具有約束力。3.業主大會可以依法根據本住宅區的實際情況對本業主公約進行修改補充,並報市住宅主管部門和區住宅管理部門備案。修改補充條款不得與法律、法規和有關政策規定相抵觸，否則區住宅管理部門有權予以糾正或撤消。本業主公約一式二份，業主和物業管理公司各執一份。業主（簽章）： 物業管理公司（蓋章）：簽約時間： 代表： 聯繫地址： 聯繫電話： 名下物業：住宅__棟__房商業用戶__棟__房（店、鋪）（深圳市住宅局制定）

物業接管驗收標準及方法

【概念解說】　　物業管理公司從開發商處接管物業後應對物業進行接管驗收。此項工作應在開發商工程竣工前進行,這相當於"工程監理飛制定物業接管驗收標準及方法是為確保此接管的物業的質量合格,以免帶來不必要的補救。【範例參考】廣州××大廈物業接管驗收標準及檢驗辦法標準及檢驗辦法一、樑柱、板主體1.按圖紙設計逐間檢查無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫; 2.無鋼筋外露。二、頂棚1.抹灰面平整,面層塗料均勻、無漏刷、無脫皮; 2.無裂紋、無霉點、無滲水痕迹、無污漬。 三、牆面1.抹灰面平整,面層塗料均勻、元漏刷、元面層剝落、無明顯裂縫、無污漬; 2.塊料(如瓷磚)面層: (1)粘貼牢固,元缺棱掉角; (2)面層元裂紋、損傷、色澤一致; (3)對縫砂漿、飽滿、線條須直; (4)外牆面無裂紋、起砂、麻面等缺陷,元滲水現象。四、地(樓)面1.毛地面:平整、元裂紋。2.塊料(如瓷磚)面層。 A.粘貼牢固,無缺棱掉角; B.面層元裂紋、損傷、色澤一致,對縫線條須直; C.對縫砂漿飽滿,線條須直; 3.水泥砂漿面層:抹灰平整,壓光均勻元空鼓、無裂紋、無起泡等缺陷。4.衛生間、廚房和前後陽台地面。A.用小桶塑料膠管向地面衝倒水,觀察水流向準確到地漏,不應有積水,倒泛水。B.第二天到樓下檢查樓面無滲漏。五、門窗1.開啟自如,手輕搖晃門窗與牆面接觸牢固,元晃動和裂縫出現;目視零配件裝配齊全,位置準確,元翹曲變形。2.從室內輕搖晃門鎖與門連接牢固,開啟靈活。3.木門油漆均勻,觀察門縫線條均勻,不掉角,無變形。4.單指輕擊玻璃安裝牢固,元輕微晃動現象,玻璃膠縫密實,玻璃面層元裂縫,元損傷和刮花痕迹。 5.電子對講門： A.開啟靈活,通話器完好無損,通話清楚; B.不鏽鋼門元刮花痕迹。6.防盜鐵門元銹跡和刮花痕迹。7.窗檯泛水正常,無向室內倒流缺陷。六、樓梯、扶手1.險結構的樓梯:元裂縫,面層元剝落,鋼筋無外露。2.鋼木結構的樓梯: A.用力輕搖元晃動,無彎曲。B.鋼筋元鏽蝕,無彎曲。 C.木塊表面無龜裂,油漆元脫落,色澤一致,.表面平滑,不扎手。 七、插座 1.電器插座,單指輕擊檢查蓋板安裝牢固,無晃動並緊貼牆面;蓋板無損壞,符合安全要求。試電筆檢查,每個插座電源接通是否正常。2.天線插座,單指輕擊蓋板安裝牢固,蓋板無損壞(收視效果由業主入住後檢查)。3.電話插座,只進行外觀驗收,單指輕擊蓋板安裝牢固,蓋板無損壞。八、接線盒1.單指輕擊蓋板安裝牢固,目視蓋板元損壞; 2.用試電筆檢查每處預留線頭的電源接通是否正常,並用電膠布安全纏包線頭。九、開關1.安裝牢固,目視蓋板元損壞; 2.全檢開關靈活,開啟接觸效果良好。十、照明燈具1、用木或硬竹片等碰燈具無輕微搖晃,與樓面緊貼,零配件齊全，燈罩完好無損。2、打開所有燈具，檢查電源接通是否正常.燈具發光是否正常。3.產品合格,使用壽命達到要求,室內公共照明燈全部接通。連續工作3天,統計有多少自然損壞的。十一、供水系統1.安裝牢固元搖晃,打開每棟的供水總閥門(注意關閉室內的水閥),管道完好無損,元滲漏水、無銹跡; 2.管道接頭無滲水; 3.水龍頭(花灑和水閥):打開水閥,流水暢通,接頭無漏水。十二、排污管道(含塑料管) 1.安裝牢固,外觀完好元損,配件齊全; 2.從樓上的各排水口注水,樓下目視管道介面密實無滲水,樓上排水暢通無阻。十三、地漏地濾鐵網安放穩固.管道密實.無滲漏水、無堵塞.排水暢通。十四、衛生潔具1.安裝牢固,配件齊全,完好元損,面層元污跡和刮花痕迹； 2.灌水後排水口介面密實,無滲水,接水軟管無銹跡; 3.便器:水箱沖水正常,不堵塞,沖水暢通。 十五、室內配電箱1.安裝牢固.配件齊全口試操作一次空氣開關等控制是否正常。 2.開關符合型號規定。3.導線與設計相符,布線規範。4.目視箱蓋無損壞,操作一次開關靈活。 十六、其他1.晾衣鉤,室內吊扇掛鉤。用軟線等套住掛鉤用力拉時,安裝牢固,無搖晃,目視鋼筋掛鉤表面元裂紋,彎處無裂縫。 2.水表、電錶和石油氣表。安裝牢固,無搖晃,打開室內水閥看錶內讀數運轉是否正常,目視外觀完好元損,鏡面玻璃無損傷。 住宅業主/用戶裝修管理規定住宅業主/用戶裝修管理規定(含施工辦法和違章裝修處罰辦法) 【概念解說】制定裝修管理規定主要適用於樓字的二次裝修。其作用是規範用戶的裝修工作,保障公共設施的正常使用,保證樓字的安全,保持房屋外觀的美觀及住居環境的衛生寧靜。【範例參考】 裝修管理規定根據國家建設部關於異產毗連關係的有關規定,懇請×××灣業主(住戶)明白您的產權內容不是一個獨立的整體,而是由內部面積、空間、公共面積、財產份額和毗連關係構成。所以。對於您的房產的二次裝修,將根據中華人民共和國建設部關於《家庭居室裝飾裝修管理規定》及廣州市物業管理規範,進行嚴格的管理,同時為確保您的根本利益,特制定本規定: 一、裝修範圍業主應嚴格按照《家庭居室裝飾裝修管理規定》中的裝修範圍和要求進行室內裝修、維修。二、裝修隊的選擇1.為配合管理處對裝修的管理,業主(住戶)裝修應盡量選擇管理處推薦的施工隊(至少有兩個以上的施工隊供業主選擇),這幾家實力較強、信譽較好的施工隊伍,經培訓對本大廈房屋結構了解並在其承諾遵守本辦法和其他裝修規定後,在管理處監督管理下提供裝修服務。2.業主有選擇上述施工隊和自聘有廣州市住宅裝修資格的施工隊的自由,但必須經管理處資格審查後按《×××灣裝修施工隊管理辦法》(詳見附一)的規定進行管理。三、裝修申請業主(住戶)在規定範圍內要進行室內裝修、維修和改造。維修和改造,必須先向管理處提出申請(住戶必須持業主委託書),並領取《裝修申請審批表》一式一份。四、裝修審批1.業主(住戶)必須如實填報《裝修申請審批表》各款內容於確定的裝修日期關7天攜帶裝修設計圖紙和消防部門裝修審批材料批文,上報管理處(涉及消防規定的應先向消防部門辦理報批手續),同時交納裝修安金1∞0元,需要進行施工技術審定的,按每項工程150~300元計收,管理處將在收到審批表後二個工作日內給予批複。2.業主(住戶)收到批複後,應帶領選定的裝修隊負責人到管理處按規定辦理施工隊有關進場手續方可進場裝修施工(評見附件一)。 五、施工1.所有施工必須按照管理處審批的方案進行,不得有任何更改。如實際情況需要更改,必須報管理處審批,出具更改通知後方可施工。 2.施工期間,業主(住戶)進行現場監理並保證裝修施工隊嚴格遵守規定,按規作業,文明施工,施工期間不準裝修工人在大廈內住宿。逾期完工要辦理逾期手續並交納逾期金每天50元,不辦理延期手續的,管理處有權責令其停工;對於施工隊的違章裝修除按《廣州市住宅裝修管理規定》和《違章裝修項目》的規定進行處理,對業主(住戶)處以相當於施工隊罰款額30%的罰款。 3.裝修期限:中小工程為30天,較大工程為45天,最長不超過60天,如確實需要延期,要到管理處辦理延期手續。4.施工時間:每天施工時間為8:00~12:00,14:00~18:00。5.裝修施工用電不得超過該裝修住宅單元的裝表容量,嚴禁擅自亂接、亂拉電源線;超容量用電在與管理處協商後,在管理處的監督下,在管理人員指定位置處接臨時電源線,否則造成的一切後果由業主(住戶)負責。6.管道供氣設施和燃氣用具(必須符合國家標準)的安裝、維修、拆移、改裝,必須由持有專業資格證書的單位施工;用戶不得自行安裝、拆除、改裝。7.空調機應按管理處統一規劃的位置安裝,不得破壞樓宇結構,穿壞牆體。8.不得任意改變窗戶、陽台色調,不得改變陽台的用途(陽台不得安裝防盜網及鋁合金窗等)。9.施工過程中要注意垃圾袋的清運,每天垃圾應按指定地方放置併當天清運,樓梯、過道、天台、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方,不得損壞公用設備、設施,保持公用地面、牆壁完好和整潔。六、驗收1.裝修工程完畢後,業主(住戶)和施工隊負責人共同向管理處申請竣工驗收,管理處將派人進行查驗。2.隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。如未驗收,管理處可安排拆除隱蔽部分遮擋,再行驗收,由此造成的損失由業主(住戶)自己負責。3.竣工驗收合格後,由管理處驗收人員在《裝修申請審批表》上驗收欄內簽名。驗收不合格時,限期改正,再行復驗,直至合格。經三次驗收不合格者,管理處可另行指定施工單位進行施工,所發生的費用由業主(住戶)承擔。4.裝修驗收合格並使用一個月後,經管理處復驗確定工程無明顯質量問題,將押金退回業主(住戶)和施工隊。附件一 裝修施工隊管理辦法為確保×××灣住宅大廈業主的根本利益及大廈外部形象,並使其內部結構不受破壞,同時也為業主申報裝修時對施工隊進行有序管理,根據《家庭居室裝飾裝修管理》和大廈管理處制定的《×××灣裝修管理規定》內容,特制定本辦法。一、任何施工隊進入本大廈施工.都要接受資質審查,提供: 1.廣州市室內裝飾企業營業執照; 2.廣州市建設局發的執業許可證; 3.廣州市裝修企業資質等級證書; 4.法人企業技術狀況情況表。同時要接受管理處對其進行的大廈裝修基本要求、行為規範、注意事項和違規處罰等方面的培訓和管理。二、本大廈內裝修隊實行憑《裝修施工許可證》進場和施工人員憑《出人證》進出制度,各施工隊還必須加強內部管理,不得使用三元人員,政府要求需持證上崗的技術工種工人要證件齊全。三、裝修施工時間:每天施工時間為8:00~12:00,14:00~18:00。超時施工,管理處有權現令責令停工,扣留或沒收工具;如需延長施工工期必須向管理處申報。四、施工隊在取得進入本小區施工資格並接到工程後需辦理以下手續: 1.交納施工押金1000元; 2.辦理裝修施工許可證,每份交納工本費20元; 3.辦理施工人員出入證,每位施工人員需交一寸免冠相片兩張;辦理一個交納工本費元。五、施工人員只能在"裝修施工許可證"指定的現場作業,不得亂竄場地,違者每人每次罰款100元;更不得私下再接工程而不辦手續,違者除補交有關費用外,每隊每次罰1000元。六、施工過程中要注意垃圾裝清運,每天垃圾應按指定地方放置併當天清運,樓梯、過道、天台、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方,不得損壞公用設備、設施,保持公用地面、牆壁完好和整潔。七、施工隊應絕對按《家庭居室裝飾裝修管理》、《×××灣裝修管理規定》之附件二和《×××灣消防管理規定》執行。八、施工後施工隊和業主共同向管理處申請驗收時應交回進場"裝修施工許可證"和"出人證",如丟失"裝修施工許可證"罰款500元,丟失"出入證"者每證罰款100元。九、每項工程驗收後,經一個月再復驗,確定無質量問題和其他違章現象時,可退回施工押金。附件二 違章裝修項目及處罰辦法一、業主(用戶)裝修動工前未辦理申報審批手續的,除應補辦審報手續外,罰款1000元。 二、施工隊進場前未辦理登記、審查手續的,除應補辦手續外,罰款2000元。三、實際裝修內容與裝修申報內容不符的,除應根據實際情況糾正外,每項罰款100~500元。四、拆改房屋結構未經管理處審批的,除應恢復原狀外,罰款500~2000元。五、擅自拆改和部分破踩原戶牆、柱、梁、樓板的,除應恢復原狀及加強承重外,罰款1000~5000元。六、私自增加電氣線路負荷、改變走向或擅自改動上、下水管道的,除應根據實際情況糾正外,並按《大廈安全用電、用水管理規定》進行處罰。七、施工中違反安全用電、用水規定的,除應糾正及賠償外,每項罰款200~500元。八、鑿除樓面、地面層的,除應進行加固處理外,罰款1000~2000元。九、改變門窗、型號、規格的,除應恢復原狀外,罰款500元。十、改變外牆裝飾的,除應恢復原狀外,罰款1000元。十一、樓、地面、牆增設厚度超過10毫米的地磚,花崗岩以及其他超重材料的,除應採取糾正措施外,罰款500元;在外牆和玻璃上打洞的,除應恢復原狀外,罰款20000元。十二、未經批准封閉、佔用公共走道、消防通道、天台、屋面及通道、梯、廳間牆壁的,除應按《大廈招牌、廣告及公共場地、牆壁、屋面管理規定》辦理外,罰款2000~5000元。十三、擅自安裝進戶防盜門,除按統一規定處理外,罰款200元。十四、擅自在窗外安裝網、罩、牌及任何物件的,除拆除並恢復原狀外,罰款500~1000元。十五、擅自拆除地漏網蓋和向地漏傾倒渣物的,除清理通暢,修復損壞外,罰款500~1000元。 十六、裝修環境不整潔、亂堆亂放裝修材料、裝修垃圾的,罰款200~500元並及時清理。十七、造成上、下水滲漏和阻塞的,除清理通外,罰款300~500元。十八、防火作業未辦理手續的,按有關消防規定處罰。十九、搞工現場借用自爐.煤氣,以茂吸煙的.榕右類消防規定處罰。二十、使用超量或少量可燃材料未作阻燃處理的,按有關消防規定處理。二十一、使用可燃或有毒及刺激性氣霧材料,未派警戒和向公共走道排放的,按有關消防規定處理。二十二、動用和移動消防設施的,按有關消防規定處理。對違反者，管理處將扣押保證金，同時按管理規定進行處罰。鑰匙管理規定【相合解說】制定鑰匙管理規定是為了規範大廈和小區的鑰匙的使用和保護.維護公司和業主的利益。【範例參考】鑰匙管理規定一、鑰匙分類1.業主(住戶)鑰匙。2.公共門窗鑰匙。3.設備房鑰匙。二、鑰匙保管1.管理處接管大廈鑰匙後,安排人員專職管理鑰匙,無工作需要任何人不得以私人名義借出,借出時須嚴格辦理登記手續。2.標識,將鑰匙分類,先將鑰匙按每套房,公共門窗按樓層,設備房按設備分門別類,然後用鑰匙扣或細繩分別掛在一起.將分類的鑰匙貼上標籤,在標籤紙上寫明樓號、房號或設備房名稱,業主(住戶)的鑰匙一般分為防盜鐵門鑰匙、室內門鑰匙、電子對講門鑰匙和信箱鑰匙等四類,均應貼標籤標識。3.製作業主(住戶)鑰匙掛放牌,一般採用5cm以上夾板製作鑰匙掛放牌,在夾板上划出若干相等的方格,在方格內標明樓層和房號、棟號用醒目的顏色(紅色)筆直接標在每層層首,並將層與層之間也用不同於劃方格的顏色筆劃分開,每方格代表一戶,在每方格內釘一鐵釘,將該戶的鑰匙掛在此方格內,掛放順序按樓層房號要求一目了然。 4.製作公共門窗,設施設備房鑰匙牌,採用斷面為三角形的鋁合金型材,將同類鑰匙掛在同一鋁牌上,製作鑰匙掛入箱,將公共門窗設備房鑰匙分類掛放,在鑰匙箱上相應貼標識。業主入住作業程序與辦法【概念解說】業主人住作業程序與辦法是制定給業主及管理人員知悉和使用的,其目的是規範對業主的管理並使業主知悉入住應遵守的一些要求和規定。【範例參考】廣州××花園業主入住作業程序及辦法一、入住流程圖驗證--資料發放--交費--鑰匙發放--驗房二、驗證1.商品房入住通知單原件和購房合同; 2.業主及家庭成員(或同住人)身份證複印件各一分; 3.業主及家庭成員每人二張(一張存檔,一張辦理出人證)。 三、資料發放與保管1.發給業主保存的資料: A.件戶手冊B.業主公約C.《廣州市住宅裝修管理規定》D.廣州××花園室內裝修管理規定E.用電管理規定F.安裝空調管理規定(附空調平面示意圖) G.收費項目一覽表2.發給業主填寫並需返回管理處的資料； A.業主公約，經業主和管理處簽約後，業主保管一份，管理處留存一份； B.業主家庭情況登記表,即日填寫返回管理處; c.裝修申請表:業主申請裝修時填寫,並返原件給管理處存檔;管理處按業主的棟號和房號進行建檔編號,檔案中應包括的內容: A.業主入住通知單B.入住驗房表c.業主家庭情況登記表D.裝修申請表四、交費1.管理服務費(按廣州市物價局規定180元/平方米/月,指建築面積)以商品房入住通知單上發出的日期為準,當月15日前(含15日)計收全月管理服務費,當月15日以後計收半月管理服務費。2.水、電運轉基金(按每戶400元計收)。3.設備維修基金4.有線電視安裝費（初裝費每戶300元）市有線電視每月維護費14元，省有線電視每月維護費17元。5.可視對講系統（按每戶1200元計收）。6.購置垃圾筒費(按每戶20元計收)。垃圾筒每層2個,後樓梯兩邊各設1個。 7.製作住戶卡費用每人20元。五、鑰匙發放1.憑管理服務費發票到鑰匙房簽名領取房間鑰匙。2.憑電子對講門繳費收據到鑰匙房簽名領取電子對講門鑰匙。3.憑管理服務費發票到鑰匙房簽名領取信箱鑰匙。 小區設施、服務、管理介紹【概念解說】業主在收樓時,物業管理公司應向業主書面介紹小區各種管理及服務,以便業主知悉。【範例參考】一、電梯1.每座樓宇內設置高級客運電梯一部。2.客用電梯只供業主/用戶及訪客使用,嚴格運送物品。3.敬請業主/用戶/訪客愛護電梯,保持電梯內清潔,禁止在電梯內吸煙、塗抹、吐痰及棄置果皮、紙屑等雜物。4.在使用電梯過程中嚴禁裝載超長超重物品。5.在使用電梯過程中遇有問題或異常故障時,請立即通知本小區物業管理處,以便對電梯採取必要的維修及處理。6.電梯處於維修期間,除維修人員外,其他任何人員嚴禁使用,以防止意外發生。7.凡因違反上述規定而導致的後果,物業管理處除不負責外,還應向有關人士追討因此而產生的責任及費用。二、閉路電視本小區主要的公共位置均設有閉路電視監察系統,包括所有人口/出口/電梯等。三、防火系統 本小區公共地方設置消防栓、煙霧探測器等系統,物業管理處應定時測試,確保運作正常,如有突發事故發生,系統的中央控制箱會自動發出警報。四、保安員巡邏系統本小區設有全面性的保安員巡邏及通訊系統,保安員應經常巡邏至本小區每一個定點。五、公共天線及通訊設備本小區各單元均已提供公共天線插座,並預留足夠的國際電話線路,如業主/用戶因私人原因需改動有關插座位置,則必須由管理處指定的承建商負責處理。六、水/電供應本小區各單元均已提供獨立水/電錶,業主收樓後即可使用,日後獨立水/電錶發生故障或損壞,單元業主需自行負責維修或更換。七、停車場本小區設有多個泊車位,為業主及訪客提供有償停車服務。業主/用戶如需辦理有關停車服務手續,敬請與物業管理處聯繫,並在繳費後向管理處領取停車證及停車場規則說明。切勿將車輛停泊在非停車位置,否則物業管理處將扣押有關違章車輛,並追究當事人有關責任及費用。八、有償服務管理處設有償服務以提供方便及優質的管理服務給業主/用戶,有關服務項目及價格,請詳閱有償服務表。九、查詢物業管理處的員工將熱情接待並解答業主/用戶的查詢,和記錄業主/用戶的投訴或建議,並儘快調查及作出相應措施。本物業管理處深知物業管理是一門不完整的科學,並深信所制訂的政策及方針必須定期檢討,尋求進步,所以貴業主/用戶提出的合理意見及建議,必定能使本處的管理服務精益求精。十、管理費業主/用戶必須在每月的五號前繳交管理費。因本小區的管理開支均由管理費收入而支付,故遇有未能按時繳交管理費者,管理處將按管理規定向業主/用戶收取逾期利息。管理費包括的範圍及收費標準以政府部門的核准為準,並應隨工資及物價的漲跌而作出適當調整。十一、清潔(一)清潔承包商指定的清潔承包商將提供高素質的清潔服務給本小區,如有任何有關清潔的投訴,本管理處將即時處理。(二)滅蟲服務本小區的公共地方將由指定的承辦商定期或於有需要時進行滅蟲服務。(三)業主/用戶室內清潔服務1.業主/用戶單元內的清潔可自費聘請本小區指定的清潔承辦商代為清潔,或自聘全職直屬員工清潔,但不得另聘其他清潔公司清潔,以確保本小區的秩序及避免不必要的糾紛及誤會發生。2.業主/用戶須聯絡清潔承辦商議訂合約及開始工作的日期,所有業主/用戶室內的清潔事宜的投訴直接與清潔承辦商聯絡,承辦商應儘早作出適當的處理。十二、保安(一)保安隊伍本小區的安全由一隊優秀的保安隊伍負責,並配以本小區的精密保安系統，例如，閉路電視、精密的通訊設備及頻密的巡邏制等。所有系統及本小區巡邏均為全天候24小時不斷運作,並由本小區自動系統中央監控。此外,管理處高級職員將嚴密監督保安隊伍的服務,並對任何投訴積極地作出適當的處理。(二)業主/用戶的合作管理處希望各業主/用戶能遵照物業管理規則,確保本小區的保安系統能全面地正常運作。此外,如發現任何可疑人物或物件,請立即通知管理處進行處理。

小區業主遷入和遷出手續辦理方法【棚會解說】業主遷入和遷出手續辦理方法是物業管理處為了規範小區業主遷入、遷出行為而制定的一種管理規定。制定此類規定,不宜為了方便管理而對業主的行為設置過多的限制和關係,變成小區的"衙門"。

【範例參考】遷入/出手續及程序一、遷入手續及程序1.業主/用戶請攜帶有關遷入通知到物業管理處辦理有關遷入手續,並繳交應繳付的本小區物業管理處的費用(詳見費用備忘錄),並領取有關單元的鑰匙。2.業主/用戶入住前如需進行內部裝修,敬請詳閱室內裝修手冊,並按有關程序及規定向管理處辦理裝修手續。3.業主/用戶入住時,要確保小區公共設施、設備不受損壞,管理處有權追討所損壞的公共設施的賠償。管理處要合理安排業主/用戶搬運時間，保證道路暢通。4.業主/用戶人住時須向物業管理處提供該單元人住人員名單及具體聯繫方法,以備發生緊急事故或特殊情況下聯絡之用。若上述人員名單或聯絡方法更改時,敬請業主/用戶即時通知本小區物業管理處更改登記檔案,避免在發生緊急事故或特殊情況下因無法聯絡而造成不必要的損失。 二、遷出手續及程序1.業主/用戶如需遷出本小區,請提早半個月發出書面信函通知本小區物業管理處,註明遷出日期,並按下列程序辦理有關手續,否則物業管理處將拒絕單元內的傢具、設備、設施搬出本小區。2.提出辦理撤銷租用設備、設施以及包括分租車位等服務合約(若有)的書面申請。3.退還從物業管理處借取的一切財物(若有)。4.繳清有關應付而未付的賬項(若有),包括管理費、電費、電話費、停車費及其他租用設備、設施的服務費等。5.遷出時,業主/用戶應保證其委託的搬運公司/人員遵守本小區物業管理處的指示,從指定路徑遷出本小區並注意保護本小區公共區域的設備、設施,如造成損壞,由有關業主/用戶負責

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