住房證券化將再增加市場風險

2014-10-13 07:33:16

錢永偉

最近各家銀行在調研的住房貸款證券化，也就是說，將客戶抵押給銀行的房產，由銀行再抵押給證券公司或者其它債權人，使得銀行獲得現金迴流。

用簡單地方式表述：一套100萬元的房產，客戶首付30萬元後，向銀行貸款70萬元，根據合同，客戶未來2年內還本息6萬元，那麼銀行就將此房產以64萬元抵押給證券公司。而現在市場房價或許是150萬元，銀行客觀上收回了貸款出去的資金，多出一塊貸款額度，而且在這轉貸中還可以獲得額外利息的差價。

這就是所謂房產證券化的一種。這是所謂政府最近頒發的關於住房金融服務的930新政中的一部分內容。

銀行找到冤大頭了，他們的資金活了。證券公司找到圈錢的資產了，他們可以進一步通過這些資產做文章了。客戶雖然沒有什麼損失，可他們的房產已經被轉抵押東家了。客戶的房產已經出現第二次抵押，二次抵押後會不會出現三次抵押？會不會因為資產證券化而造成負面影響呢？而對於已經資產證券化的房產，會不會因為房價的變化，猶如美國2008年那樣造成金融危機呢？！

銀行為什麼前階段從先前對私人住房貸款搶著做，到近期不那麼願意做住房貸款了呢？！客觀上，私人住房貸款，在中國目前仍然屬於貸款質量較好的。實際上，我們看到的銀行對私人購買住宅貸款的收緊，有的銀行一度出現不貸款的現象，是因為很多地方的房價較高，讓銀行感覺到貸款風險放大了。

房屋貸款證券化，長期來時金融界關心的議題，美國人在這方面一直成為很多中國業內人士的楷模。證券化以後的房產，成為銀行對外的抵押物的證券化，其中當然會有看似比較規範的程序和抗風險措施。如果實現了房產證券化，銀行一定樂於貸款了，買房人的貸款變得容易了。可美國的教訓，住房證券化導致整個美國社會和國際社會金融風暴，這不知道有誰能夠對中國推進住房證券化以後做出比較極端現象的預測？！

金融創新，玩數字遊戲的人一直在摸索，可金融畢竟是實體經濟的附屬產業，金融過度重新，看似一塊資金可以提高它的周轉率，可以提高它的使用效率，可隨著金融衍生物的不斷出現，金融虛擬化程度也在增加，實體的不動產，住房，以後在金融創新後，逐漸成為數字。不然您想一下，那證券公司，為什麼願意將自己有限的資金，轉化成為不動產，他們的潛台詞就是將這些不動產再與市場，包括銀行進行二次交易，讓他們的虛擬金融產品，換得更多的新買家。

可能是從保守的經濟政策角度考慮，也可能比較熟悉中國市場的情況，我們從過去近20多年中國的金融市場看，人民幣的發行數量和速度，已經使得中國社會內部人民幣貶值太快，我們今天房價的飆升，不得不承認有人民幣貶值過快的因素。我們至少目前還沒有太好的理由去直接引入美國模式的房產證券化模式。因為我們缺少這方面的專家，能夠駕馭中國市場的專家。我們回頭看看中國幾家大銀行上市那時候，幾百億壞賬處理的情況，應該引起我們的重視。

金融市場的改革，需要慎之再慎，因為金融波動，金融風暴，對於社會的影響程度，比一般實體出現的問題要嚴重很多。中國絕大部分人的住房，還是用於居住的，銀行將這樣的房產抵押給證券公司，那些商業化程度極高的機構，那就是將我們居住的房子的市場風險擴大了。如果說，銀行可以在銀監會的監督下，國家還能夠有限地控制。而證券公司，那些商業的證券機構，如果出現經營風險，那會怎麼樣？！從社會穩定的角度考慮，從我們政府的承受力考慮，目前推出住房證券化至少不到火候。