中國樓市變局：最大的懸劍轟然落下！？

來源：整理自天天說錢 劉曉博、央視新聞、 來源：海濤評論（微信號：a11096988） 王海濤

來源：天天說錢 劉曉博

這個周末投資領域最引人注目的事件，不是一季度GPD增速公布，也不是「多哈石油會議」的臨近，而一則來自溫州的樓市新聞。

據新京報、溫州日報等多家媒體報道，近期溫州一批只有20年土地使用年限的住宅到期，在居民前往國土部門續約的時候發現，費用竟然高達當前房價的三分之一。一套價值300萬元的房子，土地續約費用竟然高達100萬元。

此消息一出，舉國震驚。很多人都表示，這個費用遠遠超出了心理預期，會影響自己未來購房計劃。

一、

那麼，「溫州土地續約事件」是怎樣產生的，法律上又是怎樣規定的呢？讓我們簡單回顧一下。

在中國數千年歷史上，多數時候都實行的是土地私有制。所以，不動產問題比較簡單，如果有糾紛也主要發生在私人之間。1949年之後，土地、房屋的產權全部收歸國有、集體所有。於是，產權關係發生了重大變化。

上世紀九十年代開始，國家決定啟動商業化的房地產行業，但城鎮建設用地國有化的性質沒有改變。於是，土地使用權就出現了劃撥、出讓兩種轉讓方式。政府、軍隊、公用事業等用地屬於劃撥，沒有使用年限；而居民、企業獲得土地的方式為出讓，有使用年限。

早期的商品房開發中，在70年年限之內，各地出現了多種處理方式。比如此次溫州到期的房子，開發商為了節省成本就選擇了20年的土地使用年限。在其他城市，還有30年、40年、50年等多種「版本」的商品房出現。這些房子，將陸續面臨土地到期的問題。

2007年3月修訂通過，2007年10月起實施的《物權法》，關於房屋和土地有以下規定：

也就是說，房屋的所有權是永遠歸業主所有的，而房屋下面的土地是國家的，存在使用期限問題。如果是住宅，將獲得優先保護，可以自動續期。如果是非住宅，則存在多種可能。

對於「自動續期」，一般的理解是：國家必須給續，不用去辦理，只用象徵性交費。

但2007年8月通過的《城市房地產管理法》又規定：

於是，同樣在2007年公布的兩部法律，在條文理解上存在某種衝突。《城市房地產管理法》對於土地到期的規定，顯然不是「自動續期」，需要房屋業主提前一年申請，如果不申請的，土地使用權由國家無償收回。

但問題來了，房屋是不能搬動的。房屋的產權是永遠歸屬私人所有的，國家即便收回了土地使用權又能如何？因此，有法律學者認為，鑒於《物權法》是更基本的法律，其地位明顯高於《城市房地產管理法》，所以可以這樣理解：

如果選擇補交地價，怎麼計算呢？對於續期的土地，一般通過基準地價來計算土地出讓金，也就是正常的市場價格。如果政府參照附近土地拍賣價格來推算，則一線城市的續約價格可能將遠遠超過溫州的「占房價的三分之一」，弄不好會「占房價的一半以上」。

比如北京市中心一套價值2000萬元的房屋土地到期，續約價格如果參照市場價，也許要繳納1000萬的費用。這是非常令人恐怖的事情。它不僅遠遠超越了大家的預期，也超越了大家的承受能力，成為樓市頭頂上的一把懸劍。

二、

據報道，目前溫州官方對這一問題的表態是：一是積極向上面反映，這個制度需要頂層設計，地方政府突破不了，到目前為止還沒有收到很明確的答覆；二是在研究作為溫州地方的普惠性政策及解決意見方案，目前已著手起草政策建議的初稿，近期會組織相關人員進行討論後提交給上級，妥善化解這類問題；三是對於現在想要續期的市民，我們隨時歡迎，並給予優先辦理。

也就是說，問題可能存在某種轉機。

對此，我的看法如下：

1、土地所有權、使用權的設定，對於國家來說，說到底無非是一個稅收問題。如果國家把產權賦予個人，則可以激活民間創造財富的熱情，而國家可以通過稅制設計實現持續稅收。如果想通了這個問題，不妨先從城市建設用地入手，將房屋下面的土地所有權無償贈與個人、企業。於是，所謂土地使用權到期問題也就不存在了。國家對所有不動產徵收物業稅，稅率根據政府實際開支調整。

2、若暫時不能實現上述設想，則應該通過國家層面立法方式，儘快對土地使用權續期問題的細節加以明確。否則，在樓市去庫存的關鍵時刻，「溫州事件」將嚴重打擊大家的購房熱情。

3、應尊重2007年版《物權法》的規定，承認「自動續期」。也就說，如果到期的時候業主不主動申請續約，則國家默認這套房子自用，不強拆，不強徵收土地使用費。如果業主希望出售、繼承或者抵押，這時候才需要補交地價。

4、對於主動續約的房屋，土地使用費的交費方式盡量多元化，可以按年繳納，也可以一次性繳納。對於一次性繳納的，給予較大折扣。盡量藏富於民，而不是雁過拔毛。