微觀點丨高房價存巨大風險，中國要小心！

引子：看到一些地方為促進經濟增長又祭起房地產的「大殺器」，試圖讓房地產再帶動經濟增長。對此，個人還是想提醒一下，高房價是中國經濟的重大風險，需要警惕。穩房價是可以的，但不能再讓房價全國範圍內大漲了，否則後果很嚴重。

下面是占豪在拙作《大博弈 中國之危與機（經濟篇）》中關於高房價與中國經濟風險的文章，供參考。

正文：

高房價是中國宏觀經濟最大風險

中國宏觀經濟在改革開放的三十多年中，上世紀80年代是最不穩定的。宏觀經濟是一放就過熱，一收就過冷，宏觀調控首鼠兩端，經常發生從過熱到過冷來回快速波動的事情，經濟發展很不穩定。所以，上世紀80年代曾發生過因「價格闖關」的改革導致物價瘋漲和老百姓瘋狂搶購生活用品的情況，甚至引發大量社會問題導致社會的不穩定。

進入上世紀90年代，隨著1992年鄧小平南巡，中國改革開放進入一個新階段，中國經濟經過幾年的發展逐漸穩定下來。特別是1997年東南亞經濟危機後，中國經濟在這一危機背景下經過兩年時間完成了軟著陸，2000年中國經濟開始進入新的快速發展階段。進入這一階段後，大量資本從東南亞等發展中國家向中國轉移，我國吸引外資的速度和利用外資的效率獲得大幅提升，我國經濟發展也進入了既平穩、又快速的高速發展時期。

東南亞經濟危機過去後，中國GDP增速從1998年開始快速下滑，到2000年開始重新恢復增長，從2000年到2007年中國經濟總體上一直處於低通脹、高增長的階段，這一時期GDP（國內生產總值）增速年平均達9.86%，而CPI（消費物價指數）僅有1.69%。

2007年美國次貸危機爆發，但次貸危機真正發酵是2008年，特別是到2008年的下半年，次貸危機開始蔓延成世界性的金融風暴，席捲全球。在這次危機當中，中國受到的影響當然也非常大。最後，全世界主要經濟體達成聯手救市的一致意見，並在年底G20（20國集團）會議後作出決定。

中國在這次金融風暴的席捲當中，經濟增速因為外需大幅減少而致使經濟快速下滑，政府出重拳救市，中國宏觀經濟在2009年率先開始復甦。這次救市的力度非常大，財政政策非常積極，推出4萬億的投資計劃；貨幣政策非常寬鬆，除了大幅降息和降低存款準備金率外，2009年的信貸規模大幅擴張，最終規模接近9.59萬億人民幣，相比2008年的4.9萬億人民幣激增95.7%，接近翻番，創歷史新高。接下來的2010年，信貸規模雖有所縮小，但仍然接近8萬億的規模。

另外，救市行動中還有十大產業的振興計劃，包括鋼鐵、汽車、船舶、石化、紡織、輕工、有色金屬、裝備製造、電子信息以及物流業十個行業。在制定十大產業振興計劃的過程中還有插曲，即房地產業差點進入十大振興產業，最後由於輿論反對聲音過大而作罷。然而，後來事實的發展卻超乎了大眾的預料，雖然房地產業未能成為十大振興產業，但事實上得到的政策支持卻一點不比十大振興產業少，甚至最終獲得的資源要遠遠高過其它十大產業中的任何一個。

根據中國人民銀行發布《2009年金融機構貸款投向統計報告》披露， 2009年房地產開發貸款累計新增5764億元，個人消費性住房貸款累計新增1.4萬億元，這兩項貸款合計近兩萬億人民幣，佔比超過全年金融機構本外幣新增貸款的21%。2009年流向房地產市場的新增貸款規模，遠遠超出工業、稍遜於基礎設施行業的新增貸款規模。而這，還只是可以統計的數據，那些進入房地產市場的炒房資金、高息貸款等是無法統計的數據，這部分資金進入房地產業的規模保守估計也應在5000億到10000億之間。這就意味著，僅2009年進入房地產市場的資金就高達2.5萬億至3萬億的規模。

另外，為了達到推高中國房價的目的，還有大量外資進入中國房地產市場。這些資金的真正目的，往往並不是單單為了賺取炒房的利潤，而是試圖通過炒作、推高房價來製造房地產泡沫，通過最後泡沫破裂做空中國宏觀經濟來達到破壞中國經濟建設的目的。這種目的，一方面是為了將來做空中國經濟賺錢，另外就是通過破壞中國經濟、政治穩定來實現削弱中國國力從而避免中國在國際上和其競爭的政治目的。

在如此大規模資金的刺激下，中國房價在2009年至2010年出現一輪暴漲，這一輪暴漲一線大城市的住房均價漲幅差不多接近1倍。住房價格短期內大幅上漲主要原因有二：

一、由於2007年以來貨幣政策急劇收緊，再加上2008年金融風暴導致的經濟急劇下滑，中國房地產市場在2008年下半年進入寒冬，大量房地產商面臨巨大的資金鏈壓力。在這種市場狀況下，中國房地產開發幾乎陷入停滯。由於住房一般都有一年以上的建設周期，所以這給2009年下半年的住宅市場供給帶來了巨大壓力。

二、由於2009年有如此巨額的資金進入房地產市場，使得樓市銷售火爆，2009年上半年大量房屋庫存已被消化。房屋庫存大幅減少，新房建設需要周期，再加上大量的恐慌性購房買盤和炒作資金，房價在2009年下半年特別是2009年4季度開始暴漲，到2010年2季度房價已差不多是2008年房價的兩倍。

為了能夠充分體會當時房市的火爆，我們再來進行兩組數據的對比。據統計，2009年全年我國商品房銷售面積達9.37億平方米（2008年只有月6億平方米），銷售金額達4.44萬億元。而2010年全年，全國商品房銷售面積10.43億平方米,比去年同期增長10.1%;全年商品房累計銷售額達到5.25萬億元,較去年同期增長18.3%。迫於房價上漲的壓力，2010年4月我國開始「最嚴厲」的房地產宏觀調控，下半年調控不斷加碼，這才使得如脫韁野馬的房價開始逐漸趨穩。

如今，中國房地產市場有沒有泡沫？答案當然是肯定的，按照國際標準，房價收入比一般在6-9倍是合理的，而中國的房價收入比卻遠遠高於這個標準。以北京為例，截止到2010年底，北京市全年城鎮居民人均可支配收入達29073元（據《北京市2010年暨「十一五」期間國民經濟和社會發展統計公報》），而2010年12月北京市新建住宅成交均價達22690元。以家庭中小戶型90平米計算，加上稅費購買一套房子需要204萬元。按29073元的人均可支配收入，一個家庭兩個賺錢養家的人計算，年家庭可支配收入應在6萬左右。204萬的一套房子，這個家庭不吃不喝需要34年的收入才能購買一套房子；如果其中一半用於生活支出，那麼需要將近70年的工作才能買得起一套房子，但事實上一個人的工作年限平均只有三十多年。

如此驚人的房價收入比，可見中國房價是多麼的高。經過前面一系列數據的列舉，我們可以很清晰地看到，中國的房地產市場已經有了巨大的市場泡沫，這泡沫已經嚴重影響到了宏觀經濟的運轉與民生的改善。

另外兩組數據，同樣說明著中國房地產市場的巨大風險。根據2010年國家電網的調查顯示：全國660個城市住宅電錶連續六個月為零讀數的住宅達到6540萬套，可供2.3億人居住。2012年3月31日，北京市公安機關組織開展了實有人口基礎信息大調查百日專項工作。北京市公安局人口管理總隊6月4日表示，目前已核對流動人口信息725.5萬人，標註出租房屋139萬戶，核對空置房屋381.2萬戶。這兩組數據充分說明，中國還有大量的住房在空置，一旦房地產市場泡沫破裂，這些空置房會大量湧入市場，必然加速房地產價格的快速下跌。

房地產市場泡沫破裂會有什麼樣的風險呢？如果不對這一點有一個直觀、深刻的認識，可能讀者就無法深刻理解中國房地產市場的危險性，也無法深刻認識一旦中國房地產泡沫破裂會給中國宏觀經濟以及未來長期的發展帶來什麼樣的影響。

房地產市場泡沫破裂之所以會直接影響到宏觀經濟，其根本原因是房地產市場上下游涉及的行業多達五十個以上，譬如我們熟悉的銀行、信託等金融服務業，建築行業，鋼鐵行業，水泥行業，建材的陶瓷、玻璃、塑鋼等行業，裝飾領域的相關行業，報紙、電視、廣播等新聞媒體行業，廣告行業，家具行業，家用電器行業，家居用品行業，城市建設的相關行業等等。

對這些行業影響有多深？我們來看一些數據：

根據央行報告，2010年信貸資金的21%進入了房地產行業，一旦房地產泡沫崩潰，所產生的大量呆壞賬以及瞬間減少的信貸需求，會對銀行構成巨大的資金鏈壓力。根據相關行業數據，建築鋼材中近40%的產量用於房地產建設，房地產行業也一直是鋼材市場最大的終端客戶；大約30%的水泥是由房地產領域消化。另外，據統計，房地產業每減少100萬平方米建築量，就會影響30萬人的就業，減少鋼材需求2萬噸，減少門窗需求8萬套，減少2萬套左右的衛生潔具需求。

上述列舉的數據，只是冰山一角，這樣的數據可以列出來很多很多，這些數據都足以證明，房地產一旦出現泡沫破裂，房價短期暴跌，就必然會出現社會資本循環的運轉不靈，危機就必然快速向各個領域蔓延。

為了對房地產泡沫破裂所帶來的深遠影響有一個直觀的認識，我們不妨舉幾個現實的例子。

20世紀20年代中期，美國經濟出現了一輪時間不長的繁榮，建築業的興盛是重要原因之一。這一時期，地處美國南部墨西哥灣沿岸的佛羅里達州，由於其冬季氣候溫暖濕潤及其沿海的特殊的地理位置，在第一次世界大戰後這裡成了美國人的冬日度假聖地，使得它出現了一輪前所未有的房地產泡沫。

1920年代之前，由於美國南部經濟在美國南北戰爭結束後一直受到壓抑，經濟發展情況一直遠遠弱於北方，佛羅里達地皮的價格因此一直遠遠低於美國其他州。其價值窪地一旦被發現，這裡就成了資本理想的投資地，大量美國人到這裡購房居住或投資。新湧來大量的購買力當然會隨即推高土地價格，1923年至1926年這個階段地價漲幅更是驚人。譬如，著名的棕櫚灘一塊1923年僅價值七八十萬美元的土地，到1925年時就上漲超過5倍達400萬美元。

更為誇張的是，據統計，1925年的邁阿密居然有兩千多家房地產公司，而當時城市人口卻只有7.5萬人，這7.5萬人當中就有三分之一的人從事房地產經紀行業。地產投資狂潮當然吸引了大量銀行業資金進入房地產炒作市場。然而，1926年佛羅里達的地產泡沫就破滅了，這使得大量企業家、投資者、銀行家破產，因此或家破人亡、或精神出現異常、或就此一貧如洗者比比皆是。

這場房地產泡沫，實際上就是1929年大崩盤的預演。1929年的經濟危機，當然也有這場危機接激化的功勞。我們都知道1929年那場危機影響有多大，給世界帶來了什麼。

另外一場影響巨大的房地產泡沫應屬日本上世紀90年代的房產泡沫大崩盤。

日本20世紀90年代的大崩盤當然不止是日本房地產市場，還有日本股市以及日本經濟。但是，如果僅僅是股市崩盤，日本的經濟根本不可能受損那麼大，也不會至今已過去二十多年仍然難以復甦。日本經濟之所以遭受如此巨大的重創，就是因為日本樓市的泡沫過大，最終泡沫破裂的影響又過深，才導致了日本經濟就此一蹶不振。

日本的房地產泡沫，其根本原因是1985年的廣場協議導致日元的大幅升值，升值吸引了大量境外資本進入日本資本市場和樓市投機，這又吸引了日本已經富起來的國民也跟進並出現嚴重的頭腦發熱，而日本的金融機構、企業都被捲入這場投機大潮當中，這大大推高了日本的股市和樓市價格。

之所以有如此巨大的狂熱並讓整個日本都開始失去了耐心和理性，原因是當時炒股票和炒房賺錢太快、太容易，日本人紛紛拿出多年積蓄進行股市和樓市的投機。特別是樓市，1989年日本的房地產價格已經漲到了誇張得難以想像的地步。試想，若非真的發生，無論如何也不能想像國土面積不足美國國土4%的日本，其土地總價值額度竟相當於整個美國地價的4倍。到了1990年，僅僅日本首都東京的地皮價格就相當於美國全國的總地價。

如此誇張的房地產價格，已經嚴重超過了日本普通人的購買力，在世界上已屬高收入的日本工薪階層哪怕耗掉一生積蓄也還是無法在大城市買下一套住宅，只有那些大企業老闆、高管、金融業的高收入者和富豪才能夠買得起大城市的住宅。房地產泡沫嚴重到這種程度，已經難以為繼，破滅只是時間問題。

1991年，已經大幅在日本股市、樓市、匯兌等方面獲得巨大利益的西方資本開始快速撤離日本（日本股市泡沫較日本樓市泡沫破裂得更早，早在1989年12月29日創出歷史最高點38915點後，日本股市泡沫即開始破裂），日本房價隨即開始暴跌。也就是兩年多時間，到1993年日本房地產業已進入全方位的崩潰，包括房地產企業和其相關行業的企業大量倒閉，留下來的壞賬高達6000億美元，而當時日本的GDP按當時匯率計算僅有4.3萬億美元。之後，日本經濟一蹶不振，日本財政也因此陷入嚴重危機。這場危機，使得日本經濟長期維持低迷狀態，至今二十多年過去仍毫無起色。

其它的房地產泡沫破裂危機，如1997年東南亞經濟危機導致的泰國、馬來西亞、印尼、越南、中國台灣、中國香港等的房地產市場泡沫破裂。而最近再次影響世界的房地產泡沫破裂導致的經濟危機恐怕就屬美國的次貸危機最嚴重了。美國次貸危機的重大根源之一，就是過度透支信用推升巨大房地產泡沫並最終破裂引起的債務危機。關於這場危機引爆的世界性經濟危機至今仍未過去，可見房地產泡沫的破裂對宏觀經濟影響有多大。

所以，以現在中國的高房價，房地產市場猶如一個巨大的資金「堰塞湖」，這個「堰塞湖」中囤積著以萬億為單位的天量資金，一旦房地產價格泡沫破裂，這些資產價格泡沫將化為烏有，銀行呆壞賬會大幅增加，上下游五十個左右的行業會受到巨大打擊，整個宏觀經濟必然亂套。而如果在當前房價的基礎上，再出現房地產價格的大漲，中國房地產價格泡沫不出現破裂那才奇怪。以如今中國普通老百姓的購買力，窮其一生積蓄都已經難購買一套住房，這種房地產價格泡沫如果繼續漲，不出現破裂怎麼可能？

如何避免中國房地產價格泡沫破裂

中國房地產市場如此巨大的市場泡沫，給宏觀經濟帶來如此巨大的系統性風險，那麼中國又該如何避免房地產泡沫價格破裂呢？個人認為，做好五個方面工作應能對房地產價格進行有效調控，並最終避免中國房地產泡沫破裂。

一、繼續保持強大的調控力度。

由於2009年開始的房價暴漲，2010年4月我國政府開始對房地產市場進行嚴厲調控，這一輪調控持續至今已接近兩年半，雖然房價沒有怎麼下跌，但至少暫時穩住不再上漲。不過，這一點在2012年6月至7月連續兩月降息後出現了變化，房價再次恢復上漲，讓人擔憂。

現在的形勢是，如果一旦2012年下半年至2013年上半年，房地產行業去庫存化成功，考慮到新房建造周期需要一年以上，到時候房價的上漲壓力有可能會陡然增加，一旦控制不住房價再次暴漲，則中國房地產價格泡沫必破，中國經濟將迎來硬著陸。對於這一點，當局務必要提高警惕，絕不可掉以輕心，絕不能讓房價再次出現快速上漲，最好是能夠讓其維持穩定並緩慢下跌的態勢。

二、推進保障房的建設，擴大承擔政府對居民住房的社會公共責任。

自中國進入房地產市場化改革後，政府就將群眾住房全部扔給了市場。這就當時的經濟大形勢來說並沒有錯，如果不是在進入21世紀後啟動房地產市場，中國經濟不會有之後的快速、穩健增長，老百姓住房改善速度也不會有這麼快，中國城市化、工業化進程也不會有這麼快。這是進入21世紀後啟動房地產市場所獲得的巨大好處。

但是，進入2006年後中國房價進入快速上漲期後，沒有及時控制住房價的上漲，是當局在房地產調控方面的失誤，這也給當前中國宏觀經濟埋下了巨大隱患。如果當時政府就加大了保障房的投入，並將房價控制在合理的範圍內，中國房地產市場至今應仍在健康發展當中，當下由於人民住房得到改善後還有大量資金擴大消費，中國經濟轉型也不會有如今這麼大困難。2006年後，對房價的失控，實際上是給中國經濟結構轉型憑空製造了大麻煩，如今中國正在遭受經濟轉型之陣痛。2009年，對經濟復甦的急功近利，又過度刺激房地產市場，這一刺激再次嚴重加劇了這一問題的持續惡化，才有了今天房地產市場這個巨大的泡泡。

那麼，在這個時候，啟動保障房的建設，就能在房地產價格出現下滑時，不會對房地產上下游的五十來個行業有過大的影響，那麼房地產價格的下跌對宏觀經濟的影響就會被對沖。與此同時，由於社會福利的增加，民生也會得到改善，對經濟結構轉型也會更有利。

但是，2011年制定的「十二五」期間建設3600萬套保障房的計劃，2012年8月就開始被修改，根據住建部的最新要求，各地根據實際情況，自行擬定並上報未來三年的保障房建設計劃，近期地方政府已陸續將數據上報，但最終數據低於預期，原因是地方資金缺口太大。對此，個人認為有可能會影響市場對房地產市場的預期，也有可能會影響到房地產市場的調控效果。

三、加速經濟結構轉型，提高中低收入者收入。

加速經濟結構轉型的內容較多，譬如產業升級的轉型、區域經濟結構的轉型和各個區域根據自身的現實條件和特點進行功能區劃分的轉型、中國宏觀經濟組成部分的結構轉型、收入結構轉型等等。

這些轉型中，能夠對房地產市場構成真正支撐的，就是對收入分配進行改革，特別是加快提高中低收入者的收入。只有快速提高中低收入者的收入，才能使得收入和房價快速完成對接，也才能避免房地產泡沫的破滅。

考慮到中國城市化進程才剛剛過50%，而發達國家的城市化一般都在60%至70%之間，中國還有較大的空間，只要提高了中低收入者的消費能力，那麼就能用收入的增加來支撐房價。

基於此，收入分配改革向中低收入者傾斜，用政策來提高中低收入者收入是多麼的重要。而且，提高中低收入者的收入，和其他的經濟結構轉型是相輔相成的。只有進行了產業升級、加速提高生產效率和提高產品附加值，才能提高廣大老百姓的收入。

同時，只有提高了中低收入者的收入，才能更加速消費在經濟中的佔比，並刺激消費經濟增長。當然，提高中低收入者收入對中高收入者也是有利的，因為雖然可能中高收入者在整個蛋糕中的比例小了，但是由於經濟繼續高速增長所帶來的「蛋糕做大效果」，會使得有錢人的錢在未來更好賺。一個簡單的道理，只有塔底的基座足夠大、地基足夠穩，塔尖那部分才能更高、更穩。

所以，加速經濟結構轉型，進行收入分配改革，快速提高中低收入者收入，是避免房地產泡沫崩盤的一個好方法。如果在這個過程中，房價有一個穩步的回落，那麼房地產價格和居民收入的對接會更快，房地產市場進入新的景氣周期也將更早。

四、推廣徵收房產稅，加大投資炒房成本：

房價的推高，很大一部分原因是由於炒房。那麼，要將房價降到合理位置，就非提高投資購房的成本。房產稅就是一個不錯的稅種，一方面可以提高地方財政收入，降低對土地財政依賴；另一方面，可提高炒房持有成本，那麼持有房產多者就會將多餘房產賣掉從而降低空置房的數量，而賣方的收入也可以轉向其他方向的投資或進行消費，促進經濟發展。

不過，需要提醒的是，不能用房產稅給大眾加稅，這既不合理也不利於我國經濟長遠發展。個人認為，以家庭為單位第三套或房開始徵收較為合理，因為不能讓老百姓連改善住房都變得困難；若以住房面積來徵收，家庭住房以180平米以上較為合理（兩套中小戶型為標準）。如此，既不會影響普通人的住房需求，也對炒房起到較好的遏製作用。甚至，可以採取階梯稅收的方式，對超大住房或多套住房者進行階梯徵稅。

另外，針對炒房，在其他方面也還有相應遏制措施。試想，若以國家電網六千八百萬套的空置房的統計，可以為2.3億人居住的房子竟然空置著，那是多大的資源浪費？如果這些房子有一半被利用，那就能住進去超過1個億的人口，這會節省出多少錢用於消費、其它領域的投資？會帶動多少其它產業？