雲山美地連鎖客棧2013年選址麗江2014年第一家客棧開業2016年6家客棧布局麗江大理接下來的兩年大香格里拉一站式旅行圈則是目標..從民宿行業的大勢來看，麗江在2013年達到了頂峰。在這之後，整體入住率持續下降。那麼，2013年進入麗江的雲山美地連鎖客棧對民宿客棧行業，對民宿單體發展有哪些判斷和選擇？是什麼因素支撐雲山美地在一片紅海中連鎖發展？
他山之石，可以攻玉。文章選址觀點選自雲山美地創始人傅鵬在佳鄉學院麗江遊學中的分享會。選址5原則
眾所周知，「選址、選址、選址」決定了民宿成敗的50%。說人話就是：「選址成敗決定了民宿主躺著掙錢還是站著賠錢」。傅鵬分享了雲山美地的很多經驗，但最重要的秘籍當然是選址。隨missyan一起看看吧。
雲山美地的布局都是雲南，在創始人傅鵬的選址中，有哪些經驗和教訓？
【1】自然環境
雲南的自然環境在全國具有先天優勢。雲山美地6個店都在雲南，自然環境是我們選址開店的核心競爭力。看看我們的照片，蒼山雪洱海月，我們在洱海的選址位於文筆村。從看山看水的角度，我們選了洱海觀景最好的位置。
當然，現在是自媒體時代，一定要有讓客人尖叫和「wow」的攝影點，客人五分鐘拍照，秀到朋友圈的照片給我們帶來了眾多客源。missyan點評：這個秀顏值的時代，大理確實給我們帶來了太多驚喜。傅鵬兄，你們這模特和攝影師不便宜吧？走的是攝影營銷的路子么？【2】交通條件我們選址雲南的另一個要點是交通，雲南公路比較落後，但機場數量全國第一。僅僅在麗江這個旅遊城市，算上瀘沽湖的機場，就有兩個。在全國交通上其實是有優勢的。
民宿選址要依託一個大市場，國內的民宿重鎮大多遵循著這個規律。以麗江為例，麗江本身就是個大市場，它周邊旅遊資源豐富，決定了遊客的多樣性。比如說麗江周邊有雪山資源、湖泊資源，還有很出名的拉市海，拍照非常漂亮。當然，金沙江、虎跳峽這些很有特點的景點離麗江都不遠。
從自然環境看，麗江市場的多樣性更豐富。如果麗江只有一個江，一個水，一個山，那就太單調，好山好水特別多。這個其實還沒講到麗江最早出名的是麗江古城，是一個酒吧艷遇文化，這一點我都排在後面。我覺得麗江古城的吸引力，酒吧艷遇文化的吸引力已經排在了麗江這個大市場核心競爭力的前三名之後了。missyan點評：在這個飛來飛去的時代，來一場說走就走的麗江之旅都不能算任性了。據說去麗江是姨媽病，有人月月都要去。【3】
麗江客棧文化
客棧發源於麗江，全國各地的客棧文化中。麗江是最有底蘊的。到現在為止，也只有在麗江、大理這種地方有豐富的客棧文化。這裡的從業者99%都是外地人。2012年我在鳳凰古城開客棧的時候，90%都是湖南人。麗江不一樣，北京、東北、湖南、四川等，天南海北的人都有。這時候，就有一個客棧投資者、從業者帶來的一個客棧文化，又衍生出相應的休閑度假的概念。
有了這種客棧文化和抱團的概念，麗江的休閑度假氛圍就比較濃厚。有人開玩笑說，12點之前起床的麗江人是可恥的。這樣的客棧文化和閑適的生活狀態就容易讓人產生一種認同，讓更多想放鬆的人來到麗江。
現在能稱得上客棧文化的除了麗江，還有浙江的莫干山。雖然我並不太喜歡莫干山，但莫干山的確是一個區域型的度假地。幾年大數據顯示：莫干山的前十個客戶來源地，其中排在前三的居然有北京。我感覺如果是新入行者，依託一些大的有民宿客棧文化的地方比較容易起來。
在民宿圈內，總有一些特別的牛逼的存在，特別專註產品本身的獨特性和設計感，當然服務和個人情懷都很OK。哪怕位置很偏，也是不能忽視的力量。比如業內大家都熟悉的白瑪多吉的松贊系列。他的選址特別個性化，比如說他在十年前不選飛來寺，飛來寺現在火到了只要投資就能掙錢的份上，但他還是不選。他反而去選了奔子欄，完全就是國道邊上的一個不起眼的小鎮，風景我還可以理解。如果今天白瑪多吉老師在，我真的很想問問他選址奔子欄的原因。雖然我非常尊重白瑪老師，但我的建議還是：如果一般人做民宿，還是不要這麼特立獨行，最好依託一些大市場來完成自己初期的積累。
Missyan 點評：如果客棧主人自身非常牛逼，有獨特的別人無法比擬的資源同時又能堅持。這些選址要素都是浮雲，因為，業內還有牛逼閃閃的白瑪多吉老師打造的民宿生態圈嘛。【4】
氣候條件
自然環境和氣候在民宿選址中的作用很重要，比如新疆、內蒙、西藏這些風景極致的地方，我基本都走遍了。
特別是五六年前，當時做單體店客棧的時候，一到淡季，我的時間也比較多。當時麗江有10%-20%的老闆，在淡季時直接關門歇業，出去玩。去尼泊爾、印度，住一個月再回來的都有。
淡季時，我也到處跑，一年3-4個月在外面自駕游，可以說考察了全國所有的做民宿客棧的點，最後選擇了雲南，這是我自己的一個親身的經歷。因為這裡氣候太舒服了，常年20多度，讓人離開了就想回來。
當然，我個人特別喜歡西藏，但是我選址到三年之後，也不會選擇拉薩跟什麼川藏線、邊藏線那種特別高海拔的地區。因為客人有高反，團隊也呆不住。做這樣的客棧會太苦逼，每天為了團隊就會很發愁。可以說不具備開客棧民宿的條件。雲山美地大理挖色鎮的客棧，一年有280天左右可以看日落。這樣的氣候條件，也是我選址的主要原因。
當然，選址之外，我最重視的問題是銷售。我是一個生意人，一定是銷售主導所有的事情。團隊服務、成本控制都是銷售主導的，只有銷售做上去，團隊才能穩定。
品牌積累了，公司才能生存下去，才會談後面的發展。我們選址的時候，要讓這幾個店能夠真正的互動起來，我們今天上課的地方是雲山美地雲青店，比較小，沒有餐廳，但離雲歌店三分鐘步行距離。所以，我們可以接散客，也可以做高端的定製團隊，旅行社我們現在也做到20%。回頭客或者而說會員體系佔到了30%。
Missyan點評：麗江的氣候條件真是杠杠的，在北京38度高溫的時候。missyan穿風衣秀照片的時候，朋友圈裡是各種羨慕嫉妒恨啊。
【5】
政府村民契約精神
選址要素的第五點其實非常重要，因為民風民俗是改不了的。政府重視旅遊，有公平公正的契約精神，有老百姓服務投資者意識的時候，民風民宿自然就好。這一點，國內我覺得最好的例子還是江浙。因為這種東西是跟一個區域的經濟發展程度，而且是上百年幾十年的經濟發展程度離不開的。現在貴州、湖南、雲南這些政府去考察完回來，還是做不到，因為它是有一個管理層素質的積累問題。
雲山美地在選址的時候，也非常重視這一點。 盡量選擇選擇當地政府有公平公正的基本的契約精神的地方。很多時候，這裡的坑非常大，需要每個民宿人自己去體會。當然，選址時除了這五點外，我們還會特意請風水師看一下。比如背山面水，這些大面上的東西，人人都知道。但有時候會有很多自己不能判斷的時候，就請專業的風水師來看看。我們也有很多可能談到準備簽約的店，但最終因為風水上的隱憂而放棄的。畢竟，做企業安全是第一位的，發展是第二位的。
missyan點評：嗯嗯，在中國做事，處理上上下下的關係那可是一門大學問。實在搞不定的話，就交給風水師吧。
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