海外樓市眾生相：「調控」成最關鍵詞

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從2007年的美國次貸危機爆發至今已經十周年。然而，全球多國樓市並未降溫，「調控」也成為了關鍵詞。

最近數月，韓國多地樓市過熱，涉及首爾、釜山、世宗以及京畿道多座城市，引發當地民眾和政府的擔憂，韓國政府也多次出台調控措施。8月2日，韓國政府宣布新一輪樓市調控政策，把首爾、世宗等多座城市的數十個區域劃為「房產投機過熱區」和「房產投機地區」，旨在通過稅率、貸款等措施打擊房地產投機。

據悉，被指定為房產投機過熱地區和房產投機地區，不管房屋類型、貸款額，貸款與估值比率（LTV）和總負債償還率都將下調至40%，也就是把首套房的首付比例提高至六成。在房產投機過熱地區，購買價格達3億韓元（約合人民幣180萬元）房產時必須公開資金準備計劃和入住計劃。

首爾市政府公布的數據顯示，首爾7月房地產交易量創新高，漲價趨勢仍在繼續。實時更新數據的價格統計網站Numbeo顯示，截至8月初首爾市中心平均房價為每平方米1222.67萬韓元（約合7.3萬元人民幣），首爾郊區平均房價為每平方米730.86萬韓元（4.4萬元人民幣）。

韓國副總理兼企劃財政部長官金東兗表示，如果這些城市的房價繼續過快上漲，韓國政府還將出台更多調控措施。

說起樓市調控，加拿大政府可謂不遺餘力。早在去年，加拿大不列顛哥倫比亞省政府宣布，想要在溫哥華市買房的外國人必須額外繳納15%的房產過戶稅，以遏制飛漲的房價。此外，政府還將批准溫哥華每年向一些無人居住的住宅收取空置稅，此舉意在提高那些不經常在溫哥華居住但卻持有房產人士的房屋持有成本，將更多空置房屋推向租賃市場。不過，加拿大按揭和住房公司近日表示，火爆的溫哥華房屋市場正顯示出變得過熱的跡象，而多倫多方面則顯示房價已經過高。由此可見，即使加拿大政府採取了一系列措施，房價也沒有真正扭轉。

加拿大樓市一直是國內投資者關注的焦點，澳大利亞樓市也是國內投資者熱衷投資的方向之一。不斷走高的房價一直是澳大利亞政府頭疼的問題，迫使監管機構敦促銀行嚴格貸款標準，特別是針對外國投資者的貸款，並就房價下跌的可能性發出警告。不過，瑞銀經濟學家George Tharenou表示，澳大利亞房價已經連續5年保持增長，樓市價格已經超過了當地居民工資所能支持的正常水平，明顯存在泡沫。現在正處於澳大利亞央行緊縮貨幣的當口，如果該國央行將利率提升得太高或太快，澳大利亞房地產市場很有可能在達到頂峰後崩潰。

現在，就連歐洲多國的房地產市場也出現一些「過熱」現象。富達國際在一份報告中表示，經驗不足但又面臨資產荒的法國零售投資者正在向房地產基金投入大量資金，將歐洲最好的商業地產價格推高至不可持續的水平。截至目前，柏林，巴黎，馬德里，蘇黎世等城市的主要商業地產價格已超過2007年峰值。

回到次貸危機的中心美國，多個城市房價已經漲破次貸危機前高點，包括亞特蘭大、波士頓、達拉斯等地。美國房地產數據平台Zillow發布的數據顯示，今年5月全美平均房價為199200美元，同比上漲7.4%。回顧2001至2006年，在過剩流動性和低利率刺激下，催生出美國房地產大泡沫。美聯儲主席耶倫近日也表示，美聯儲對金融危機之後的金融體系做了很大修正，不能說永遠不會有下一次危機，但本輪修正令整個美國銀行系統的資本率和流動性更為充足，可以抵禦更多的經濟風險。與銀行業息息相關的就是房地產市場，耶倫認為美國房地產市場仍存在系統性風險，應繼續推動改革。

10年轉瞬即逝。雖然危機後近乎嚴苛的監管已經讓美國金融體系的風險大大下降，再度引發次貸危機或金融危機的可能性極小，但健忘的市場只有不忘危機的教訓，才能更好地把握未來。