華商韜略丨你還敢炒房嗎？

來自專欄華商韜略

「寧願把房子炸掉，也不房價下跌」。

文 / 華商韜略 趙建勛

我們從小受到的教育不是說，萬惡的資本主義，才會為了控制牛奶價格，寧可把牛奶倒掉也不便宜賣嗎？

社會主義的房子，和萬惡資本主義的牛奶，是一回事嗎？

【1】

樓市調控層層加碼中，國內上演了多幕場面火爆的「搶房」大戲。

丹東這個靠近朝鮮的東北小城，在朝鮮宣布棄核之後即陷入樓市迷狂。短短一月，其房價漲幅普遍超過20%，一些樓盤暴漲近6成。眾多房屋銷售員，薪水也在5月的熱潮中翻了6倍，賺更多的也大有人在。

同樣瘋狂的事情，也在成都上演。

2016年10月以來，成都房價開啟了單邊持續上漲行情。今年5月，成都某一樓盤推出1056套房源，登記搖號人數超過7萬人，刷新該市搖號樓盤登記人數的新高。開盤現場，交資料的購房者有數萬，隊伍延綿幾公里，場面極其壯觀。

重慶也是一樣。

自從黃奇帆卸任市長以來，其房價便一路上漲，至今普遍漲幅超過30%，而且還在繼續找關係買房、搶房，從售樓處窗戶里鑽進去，只為搶到一個購房的指標。

即便是經濟「出了大問題」的天津，也是樓市暗潮湧動。

一些樓盤成交量大增，很多二手房業主都不賣了，他們認為房子會漲價，就把房子收回去。濱海新區、武清等地的售樓處已經擠滿了人，開發商也打算趁著「海河計劃」的熱度，抓緊出貨……

總之一句話，很多城市的房市都已在極短時間內陷入瘋狂，而且房價持續大漲。

這背後，是這些城市的經濟和人民收入騰飛猛進了，還是突然剛需爆發，突然增加了那麼多買房是要自住，而不是要炒的「剛需」購買者？

如果答案是否定的，這些城市的房子到底是用來住的，還是用來炒的？

【2】

房地產是發展和維護經濟的重要籌碼，這幾乎是共識，也可在過去幾十年的發展中找到印證，以至於有人說：我們靠什麼應對了歷次經濟危機？靠房地產。

在上世紀80年代，中國經濟一度面臨產能過剩的局面，導致企業資金匱乏，國家財政吃緊，迫使國家超發貨幣，政府、國企大幅提高固定資產投資增速。這在國內第一次帶來房地產投資熱，並引發海南樓市泡沫。

最近20年的關鍵節點上，房地產與整個經濟發展的大致情況是：

1997年亞洲金融危機爆發，為拉動經濟增長，中國正式啟動房改，明確把房地產作為支柱產業以刺激經濟。

在此推動下，房地產迎來第一輪發展高潮，甚至開始出現過熱苗頭，2003年，全國房地產開發投資首次突破1萬億元，同比增長29.7%。

2003-2004年，全國房地產開發投資增長超過30%；2004年全國房地產銷售均價增長超過17%，越來越多城市的房地產價格增長幅度開始超過當地居民的收入增長幅度。

▲2003年後商品房價格開始過快上漲

美國次貸危機爆發後，為保經濟保就業，國內推出四萬億投資計劃，天量信貸洶湧而出。各地大規模基建項目紛紛上馬，製造業企業盲目擴張。

大量資金也投入到房地產領域，房價完成了一個「V」字型反轉，炒房者創下歷史性「奇蹟」，2009年全國平均房價增長23.3%，上海達到56.7%，大幅超過城鎮居民人均可支配收入的增長幅度。

雖然2009年底房地產調控政策名義上從刺激轉向了遏制，但2011年底到2012年中，央行先後兩次降准、兩次降息，銷售和地產投資回暖，2012年下半年，一線城市房價明顯回升。

也就是從2008年開始，中國實體經濟真正開始走下坡路，沒有任何一個經濟體能夠承受大量資金從實體經濟中抽走。

2013年前後，中國經濟增速見頂，迎來「新常態」。

2014年開始，各地購房政策開始鬆綁。2015年3月，全國兩會提出要「穩定住房消費」。央行年內連續5次降息，把利率降到歷史低點。同年12月，有關部門作出決策：化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。

此後，在去庫存力度不斷加大的背景下，更多從實體經濟抽身而退的資金彙集到專業炒房大軍中，推動房價再次飛速上漲……

從2017年初開始，房價上漲很快地蔓延到二線、三線、四線，甚至於五線城市，由東部地區蔓延到東北、西北、西南等偏遠地區城市。

進入2018年，中國經濟一些結構性矛盾更加突出，有更多製造業企業、零售企業退出市場，很多外資相繼撤離中國市場。

中美貿易爭端，也成為國內經濟一個很大的不確定性。更麻煩的是，今年以來多支企業債出現違約，市場高度關注債務危機是否真正爆發。

認為歷史總是不斷輪迴的大有人在，今年出現的困難局面預示房價可能會再次被推高，甚至認為政府要繼續靠房地產維持經濟大局，不斷加碼的調控政策（飢餓營銷），不過是地方政府為房地產救市而營造的假象。

但房地產，以及讓房價持續漲真的會一直是發展和維護經濟的靈丹妙藥嗎？

【3】

美國次貸危機爆發後的10年里，中國釋放出天量流動性。2017年底，中國M2總量達到167萬億人民幣，足足是2008年的4倍。

與此同時，信貸的增加超過了GDP增速，造成壓頂的債務大山。過去10年里，中國的槓桿水平從125%升到了260%，積累的債務與美國和許多其他發達經濟體的債務相當。其中，企業債（以國企為主）超過160%，遠遠高於世界平均水平。

▲資料來源：BIS，國泰君安證券研究

在強制國企去槓桿、地方處理不良債務的過程中，需要為債務問題找到其他出路。從宏觀調控一盤棋的角度看，如果能讓有條件，甚至沒有條件的居民，替國企、地方政府以及開發商來填補債務——不失為一個好辦法。

也就是將這些債務轉移為居民債務。

怎麼轉移呢？「保持居民槓桿率在一個合理區間」，怎麼讓居民保持槓桿率呢？我們可以搞政府可以開放自如的房地產。

省去中間一系列的技術性問題，最終的本質，就是讓買房的人，包括貸款買房的人，去填補巨大的債務窟窿。

政府會這樣下這盤棋嗎？

不排除，有些地方政府有這樣的考慮，甚至是果敢而冒險，明修棧道，暗度陳倉的行動。

如果居民收入足夠，腰包夠鼓，貸款也能夠背負和償付，這也的確是一個可以持續的辦法，尤其在諸多的特色環境之下。

但居民能扛得住嗎？

當前，中國家庭債務佔GDP的比重為49%，似乎並不高，但其增速卻非常快，2008—2017年居民部門的住房貸款年均增速25%。2017年居民部門的住房貸款餘額將近25萬億元，相比2008年增加了近20萬億元。也就是說，10年間中國家庭因購房而背負的債務增加了20萬億。

在居民償還債務能力上，近些年我國居民人均可支配收入增速一直呈下降趨勢，而且從2016年第一季度開始，居民人均可支配收入的中位數增速開始低於人均數，這顯示貧富差距在繼續擴大（2016年基尼係數上升至0.465，2015年為0.462）。與此同時，居民部門債務占居民可支配收入的比重也從2007年次貸危機時的不足35%，快速攀升至目前的90%，居民償債能力下降明顯。

▲數據來源：wind，中泰證券

還令人擔心的是，居民部門新增存貸款的負缺口也在逐步擴大。2016年，居民部門在金融機構中的新增存款量首次低於當年的新增貸款量，兩者負缺口達到1.17萬億元。2017年，這一負缺口進一步擴大至2.53萬億元，是2016年的2倍多。在這一年，居民部門居然還第一次出現了儲蓄增長率為負的情況！

央行最新的數據更令人吃驚。2018年4月居民存款大降1.32萬億元，為歷史單月最大降幅，顯示居民蓄存款進一步被購房信貸和其他互聯網金融產品分流。

中國不是高福利國家，存款就是民眾的命根子。

對大多數人來說，在實際收入上漲緩慢、銀行存款不斷縮水的情況下，已經沒有太多加槓桿（負債）買房的空間了。

還有，居民的收入就那麼多，如果都被用到了房地產上，其他產業無法分享居民收入增長的紅利，其他產業怎麼發展，怎麼轉型升級？

沒有其他產業，經濟如何持續增長？

【4】

中央反覆強調房子是用來住的，調控政策也出台不少，但無人能斷言房價不再上漲。相反，不少城市的房價在卻越調控越上漲。

但這並不意味著中國的房子就一定會打破世界普遍規律，持續上漲，甚至只漲不跌。

在經濟存在諸多挑戰，甚至嚴峻挑戰的環境下，現在買房，搶房，甚至貸款買房，炒房，已是回報越來越不確定，回報率一定不如過去，而風險卻越來越高。

資本市場無論是股票、期貨還是外匯、債券，講究流動性，快進快出是關鍵。

國內的住房市場雖然資本屬性極強，卻不能做到快進快出，從買房到拿到房產證再到可以出售，中間需要數年時間。

與資本市場類似，人們之所以願意高槓桿炒房，是因為預期會有人花更高的價格從他們那兒把它買走，自己不會成為那個最後的傻子。

但這有一個重要前提，就是絕對不讓標的物在自己手中停留太久。如果轉出這一棒的時間太久，那個接最後一棒的人很可能就是你自己。

從國內炒房團的操作手法看，他們往往先找一個有炒作概念的城市，聯手中介、開發商及當地政府快速炒作。當大量接盤俠衝進去把當地房價炒高後，坐莊的人就拋房走人，然後地方出限購政策，把資金在高位鎖定。

那些真正的職業炒房客，往往消息極為靈通，在政策出台前就出手了。他們完全賺的是快錢，快進快出，毫不戀戰。普通的炒房客多數只是懵懵懂懂湧進場做韭菜罷了，能否出手完全看是否有下一個接盤俠。

近年來，很多業餘炒房者，或者剛需買房者，眼下都已賺到盤滿缽滿，但至少目前，大多數還是紙上財富。如果等到有一天，這些房子需要賣掉，甚至風向轉變，突然賣量大增？會繼續保持這個賺頭，還是怎樣，應該說還難斷定。

甚至可以說，很多所謂的有房子，炒房子的都賺了大錢，其實是建立在這些房子還沒有集體進入交易的前提下。就像一隻被莊家操作得當的股票，每天都漲停，是因為莊家盤面、消息控制得當，大眾賣單極少，莊家託買得當。而若這隻股票沒有真實的支撐，一路追漲，以至大大虛高，一旦風向逆轉，後果可想而知。

虛高的房價，某種程度說，和虛高的股票一回事。

另外，投資樓市對利率變化十分敏感。

今年以來，國內房地產市場住房按揭貸款的利率全面上升。3月份全國首套住房按揭貸款平均利率已經達到5.51厘，比2017年同期的4.46厘上升23.54%。有分析預測，到今年第三季度，住房按揭貸款利率會上升到6厘水平。

受美國加息、出口形勢惡化、國內貨幣市場利率上升等因素的影響，未來人民幣可能會加速貶值，市場利率繼續抬升，抵押貸款付息支出加重。很多高槓桿的房地產投機者或許因此加劇拋售情緒，並引發連鎖反應。

即便沒有流動性緊張的問題，如果房價繼續上漲，也勢必會迎來新一輪調控升級，包括更長的限售期限（5年以上），讓你無法變現。

投資的目的是收回更多的錢，而不是贏得市值這樣的紙面財富。政府出台更嚴格的限售令，本就是為了不讓房價在高位大換手，不讓兌現房價上漲的浮盈。這將讓很多人最終炒房炒成房東，大概率收不回投資或者收回成本過高。

另外，隨著各種融資渠道的收緊，尤其是「資管新規」落地，開發商的資金越來越緊張。到今年到一季度，上市地產商的負債率近80%，房地產行業存量債餘額有約1.4萬億，在所有產業債行業中排在首位。

從今年開始，地產債到期還款的高峰即將出現，到期還款資金規模大概是9000億。而到了2019年，壓力就更大。而這種趨勢將一直持續到2021年。

從市場來看，大中小房企，資金缺口都是幾百億，大型房企因為還能夠繼續融資，也有銀行願意做授信，所以他們資金鏈還算健康。而中小房企就麻煩大了，後期債務問題可能會在他們身上集中爆發。

一旦有開發商撐不下去倒閉或被他人併購，其在建樓盤很大一部分將成為爛尾，讓投資人損失慘重。

可以說，無論房價上漲還是下跌，買房人（尤其是投機客）都面臨更大的投資風險，甚至不排除，最終被樓市深深套住。

在近期召開的防範金融風險的重要會議上，國務院副總理劉鶴有一個重要表態：「全社會都要懂得，做生意是需要本錢的，借錢是要還的，投資是要承擔風險的，做壞事是要付出代價的。」

在我們看來，這話適用於很多花光積蓄、借錢撬幾倍槓桿的房產投資者。

如果你看不懂股票，也信不過理財產品，非要投資在房地產市場，那也一定要判斷清楚所投資城市的經濟潛力能否支撐起房價，之前二十年這個城市的原始積累用在了何處？是產業、基建、人才，還是僅靠土地？

那些要產業沒產業，要人才沒人才的地方，房產投資風險極大，如果把家裡的六個錢包都投進去，將是一場災難。

最近，網上有傳任志強講話，未來20年房價都會持續上漲，甚至說，「寧願把房子炸掉,也不房價下跌」。潛台詞似乎是說，即使經濟支撐不住，其他產業發展不好，政府和開發商會也聯手控制住房價，繼續靠地產拉動經濟。

政府和開發商聯合起來，是有能力做到的。如果政府堅持這樣做。

但，我們從小受到的教育不是說，萬惡的資本主義，才會為了控制牛奶價格，寧可把牛奶倒掉也不降價出售嗎？

社會主義的房子，和萬惡資本主義的牛奶，是一回事嗎？

我們認為，應該不是的。

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