澳大利亞1/7新房賣給外國人 中國投資增42%

中國樓市陰霾密布，澳大利亞卻是方興未艾。

　　澳大利亞國民銀行（NAB）的房地產景氣指數季報顯示，2014年一季度，澳大利亞各州的住房市場持續景氣。除維多利亞州外，其他各州的房價預計將會繼續上漲。以悉尼為首府的新南威爾士州的房價增長預期3.3%，與昆士蘭州並列為各州房價增長最快的區域；而資本回報率方面，昆士蘭州以4.4%拔得頭籌。

　　據NAB的報告，外國人的購買給澳新房市場帶來很多需求，目前每7處新建房產中，就有1處賣給外國人。根據澳大利亞法律，非澳大利亞居民只能購買新房，不能購買二手房。在昆士蘭州，外國買家的需求更佔到總需求的24.4%。房地產專業服務和投資管理公司仲量聯行的報告顯示，外國購房者傾向於東部沿海各州。仲量聯行認為，從回報角度來看，澳大利亞房地產市場仍處於上升期。

　　外資湧入與房價泡沫

　　外資湧入購房，引起澳大利亞當地媒體的警惕。澳大利亞不少輿論認為，外資湧入澳大利亞樓市導致樓價上升。

　　2014年3月，澳聯邦議會啟動房價調查委員會，針對澳房地產領域外國投資狀況展開調查，以了解外資湧入影響。主管的議員是自由黨國會議員奧杜伊（KellyO"Dwyer）。

　　仲量聯行國際資本集團中國區總監夏颺颺說，對外資湧入澳大利亞樓市是否推高房價要理性看待。「第一，在澳大利亞外國人只能買新房，不能買二手房，所以兩個市場還是互相獨立的；第二，外國人買房的均價是150萬澳元以上，屬於高端住宅市場，沒有和剛需者在競爭。」

　　澳聯邦政府對首套房購買者實行鼓勵政策，但只有首套房價格在65萬澳元以下，才可獲得政府提供的1.5萬元購房補貼。也就是說，滿足剛性需求的房屋應該是65萬澳元以下的。

　　「統計結果顯示，『剛需』占購房貸款申請總量的20%，其餘都是非首套房購買貸款，也就是說，投資需求和改善住房的需求才是房價上漲的因素。」夏颺颺說。

　　另一方面，對澳洲房價是否已形成泡沫，房價會否下跌，澳大利亞輿論也爭論不休。

　　分析認為，澳洲房價之所以持續上漲，一方面和人口增長帶來的需求有關，但澳洲儲備銀行（RBA）接連降息形成的目前30年來最低利息也是澳洲房產市場得以火爆的重要誘因。目前許多非銀行機構的貸款利率可以做到年息5%以下，並且可以提供90%購房貸款。作為對利率最為敏感的房地產市場，房價上漲在情理之中。

　　但加息預期也愈來愈強。澳大利亞儲備銀行行長史蒂文斯（GlennStevens）4月3日在參加美國商會舉辦的商務午餐會上公開表示，他對目前快速飈升的房價感到擔憂，同時警示投資人：房價能升也會降。

　　夏颺颺指出，近兩年澳洲房價上漲雖然很快，從2012年中期到2014年1月增幅達到16%，但如果與上一個房價高點2010年末相比，房價僅上漲7%，因此從近5年的水平來看，房價是穩步上升的趨勢，並不是陡增。

　　「如果銀行提高貸款利率，也可能會同時放鬆貸款要求。」夏颺颺補充說，在澳大利亞買房者對價格的預期已經抬升，對房市信心指數仍然樂觀。

　　中國房地產投資大增42%

　　澳大利亞外國投資委員會（FIRB）今年2月公布的數據顯示，2012年7月1日至2013年6月30日，FIRB批准的外國房地產投資為519億美元。來自中國的房地產投資為59.32億澳元，比上一財年增加42%。來自中國的總投資為158億澳元。也就是說，中國對澳房地產投資佔中國總投資的37.5%，中國向澳房地產投資占外資對澳房地產投資的11.4%。

　　多家中國公司都曾表示將繼續投資澳大利亞房地產市場。

　　綠地澳大利亞公司總經理SherwoodLuo在2013年底接受澳媒體採訪時表示，該公司計劃每年投資增長率為50%。這就意味著3-5年內，其投資可達75億澳元。

　　2013年3月，綠地集團宣布，將在悉尼市中心投資建設未來悉尼最高公寓樓——逾240米的「悉尼綠地中心」及配套商業和高星級酒店。該項目總投資約為4.8億澳元，這是「綠地中心」品牌系列首度落子海外。

　　除悉尼CBD區的「綠地中心」外，接下來綠地集團還投資了墨爾本賽馬場附近的地塊，計劃修建1000-1200套住宅。2013年綠地集團投資澳大利亞總計10億澳元。2014年初，據澳大利亞華文媒體報道稱，綠地又在悉尼獲得兩個地塊。

　　綠地並非個案。2014年2月，碧桂園澳大利亞有限公司斥資7300萬澳元購買了位於悉尼西北部的一處開發用地。這是碧桂園首次進軍澳大利亞市場。

　　在酒店地產領域，2014年初，中國富華國際集團以1.3億澳元買下墨爾本地標建築柏悅酒店（ParkHyatt），並考慮繼續進軍其它地產。

　　除悉尼外，中國公司在維多利亞州首府墨爾本的投資也十分積極。2013年下半年，湖北福星科技公司發布公告稱，其旗下公司融福（悉尼）公司（FinancialFook）挺進墨爾本市場，以1800萬澳元買下南岸區一開發地塊。

　　根據仲量聯行的統計，65%的外國房地產投資集中在新南威爾士州和維多利亞州，最受外國房地產投資青睞的城市是悉尼和墨爾本，原因是城市發展更為完善，就業機會多，附近有學校和大學，亞洲人口多並將持續增加。

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