「租售同權」，美國遠遠走在中國前面

07-09

　　不同於中國租賃市場的不成熟，美國具有較完善的租房體系和法律法規，許多房源都是由房屋租賃公司統一開發、規範管理。租客在與出租辦公室簽訂合同後，權利會受到充分保護，不會突然被房東趕走。

　　更為重要的是，美國真正做到了「租售同權」，美國的基礎教育，遵循的是劃片入學原則，全美大概1.5萬個學區。但美國學區的標準不是產權，而是實際居住。也就是說，入學的標準不是房產證，而是真實居住在這裡的證明。所以，美國所謂的「學區房」完全不同於中國的「學區房」。也正因為如此，面對高高在上的房價，很多美國年輕人坦然選擇了租房而不是買房。有統計數據顯示，2014年，美國18歲至34歲的人租房率高達71.6%。同時，大城市的租房市場也得到了充分發展，紐約的整體租房率達到了56.9%。

　　美國人不需要考慮一些中國丈母娘擔心的戶口、孩子上學等問題。美國沒有戶口制度，人們可以較為隨意地遷入和遷出大城市。同時，擁有本地房產也不是送子女到當地學校的必要條件，家長沒必要為了購買昂貴的學區房而焦頭爛額。

休斯敦一處待租的房屋。網路圖

　　相比中國，美國在「租售同權」這件事上走在了前面。

　　綜合北京《中國青年報》、環球網報道，美劇《慾望都市》的女主角曾感嘆，在紐約，你永遠在尋找三樣東西：房子，工作和男友。

　　其實，高房價是國際大都市的共同特點。以紐約和華盛頓為例，一間公寓房的月租金通常在1000美元以上，並且每年以5%至10%的幅度上漲。對於畢業不久的年輕人來說是不小的開支。一般說來，年輕人須花費1/3至一半的收入付房租。加上日常開支，每個月存不下多少錢，根本別想買房。

　　值得一提的是，2008年金融危機後，美國住房市場經歷了重構，「千禧一代」更傾向租房。目前多數在售獨棟房產都位於市郊。與前代人偏好住在市郊不同，新一代年輕人更願意租住在離市中心近的地方。這樣，他們可以更方便地參與社交生活，也可以省下大筆通勤費用。同時，他們也不必為房產稅和繁瑣的房屋維護工作擔心。

　　更重要的是，與中國不同，美國的住房制度和「租售同權」可以讓人們不把買房當成一件大事。

　　有統計數據顯示，2014年，美國18歲至34歲的人租房率高達71.6%。同時，大城市的租房市場也得到了充分發展，紐約的整體租房率達到了56.9%。這首先是因美國具有較完善的租房體系和法律法規，許多房源都是由房屋租賃公司統一開發、規範管理的。租客在與出租辦公室簽訂合同後，權利會受到充分保護，不會突然被房東趕走。

　　美國的基礎教育，遵循的是劃片入學原則，全美大概1.5萬個學區。但美國學區的標準不是產權，而是實際居住。也就是說，入學的標準不是房產證，而是真實居住在這裡的證明。反而是有產權但是不住在這裡，讓孩子入學是違規行為，被學區發現後孩子是可以被開除的。

　　那麼，造成美中差異的原因是什麼呢？

　　上海金融與法律研究院研究員傅蔚岡認為，公共服務籌資方式的不同是最為重要的因素。

　　傅蔚岡在一篇文章中分析稱，在美國，中小學教育的資金來源於地方政府的稅收，而房產稅又是地方政府公共資金的主要來源。儘管房產稅是由房產所有人承擔，但是當租戶向房東繳納租金時，這意味著租戶已經為當地的公共服務繳納了相關費用——因為房東所繳納的房產稅實際上是由他來承擔。既然租戶已經為公共服務所付費，那麼他當然就有權享用相關公共服務。

　　但中國的房子和租戶不具有這樣的用處。儘管在不少地區與土地相關的財政收入已經占其總收入的50%以上，但這些收入絕大多數都只是一次性收入，而不是每年都有。所有這些與房產相關的稅收——契稅、印花稅和營業稅等，都是一次性收入，無法向房產所有人每年重複徵收，這意味著地方政府須通過不斷賣地才能維繫其公共支出。

　　換句話說，在房產稅模式下，實際住戶為地方公共支出承受了很多負擔；但是在土地出讓金模式下，只是房東在購房那一年承擔了相關費用。在這種模式下，租戶要獲得就近入學的資格，就不是一件容易的事。

今年7月10日，馬薩諸塞州東北勞倫斯以南某城鎮一處待售的房產。美聯社

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　　澳大利亞、西班牙如何實施「租售同權」？

　　目前，除了美國以外，澳大利亞和西班牙在「租售同權」方面也做得比較好，租房戶的子女基本都能順利在租房區域內上學，且所需手續較為簡潔。

　　澳大利亞：入讀公立學校享「租售同權」政策，家長需提供相關證明。

　　澳大利亞在入讀公立學校時，是「租售同權」的。但對出租房入讀熱門程度不同的公立學校，審核力度也不同。不太熱門的學區公校，通常家長只需提供標註學區地址的賬單，比如水、電、煤氣費的賬單，銀行對賬單等就可以過關。對熱門度非常高的公立學校，家長則需要提供更多證明，比如從正規租房中介處簽約租期一年以上的租約等，且學校老師甚至會不定期去學生家中家訪，看學生和家長是否真的租住在這個地方。

　　西班牙：適齡兒童均可接受教育與產權無關，「租售同權」多體現在成人教育中。

　　西班牙的社會福利很高，「租售同權」不僅針對未成年教育，還針對成人教育。西班牙從1990年起，開始實行10年義務制教育，學費全免。國家教育政策宗旨是，讓無論小孩、青年或成人，無論是買房還是租房，都有接受教育的機會。西班牙政府對未成年人進行特別保護，任何適齡兒童都有接受基礎教育的權利，與家庭居住房產權沒有任何關係。哪怕是沒有戶籍、沒有登記住所，或者黑戶，其子女也可以依法順利入學。《寧波晚報》

　　租房已成時尚

　　在美國年輕人中，像安東尼夫婦這樣熱衷租房的人不在少數。許多年輕人從上大學起就養成在外租房的習慣，畢業後也往往不願與父母一起住，在經濟不寬裕和追求自由的情況下，租房已成為流行的時尚。

　　不同於很多中國年輕人「為房消得人憔悴」，美國不少年輕人更喜歡租房。

　　北京環球網報道，「還是租房實惠，既方便，又省錢。」剛結婚不久的美國小夥子安東尼跟人聊起租房的好處來，滔滔不絕。

　　安東尼從大學畢業已有5年，現在華盛頓市內一家公司上班。妻子勞拉在美洲銀行工作。夫婦倆在距市區不遠的一幢高檔公寓租了一套140平方米左右的兩居室，每月租金在2500美元左右，不包括水電費。房子的客廳非常大，陽台也很寬闊，整體上布置得溫馨、舒適。「在華盛頓地區買套像樣點的房子少說也要五六十萬美元，而且位置還很偏。」安東尼透露，雖然兩人的年收入有十幾萬美元，但還是覺得租房的經濟壓力小很多。此外，租房的靈活性大，合同一年一簽，「不喜歡了就走人」。

　　其實，在美國年輕人中，像安東尼夫婦這樣熱衷租房的人不在少數。許多年輕人從上大學起就養成在外租房的習慣，畢業後也往往不願與父母一起住，在經濟不寬裕和追求自由的情況下，租房已成為流行的時尚。

　　不過，仍有一些年輕人堅持買房。他們大致分為三類：一是外國移民，購買房產能夠使他們獲得安定感，贏得社會尊重；二是收入較高、較穩定的中產階級；三是一些秉持傳統觀念的美國人，他們把擁有房產看作個人最大的財富。「貸款買房有什麼不好？有自己的房子讓我感到獨立。」今年即將從喬治·華盛頓大學畢業的國際關係專業研究生傑西卡笑著說。

　　根據美國勞工統計局最新調查報告，在美國，52%的首次購房者年齡在31歲，而美國人平均21歲工作，26歲結婚。也就是說，超過一半的美國人選擇在工作10年、結婚5年以後才買房子。美國年輕人買房，大多不指望父母。他們首先想到的就是去銀行貸款。因為美國的住房貸款非常發達，據全美住房擔保協會統計，全美有70%的房屋是貸款購買的，其中有大約40%是零首付。

　　延伸

　　德國人平均42歲才成房子主人

　　同美國年輕人一樣，德國的年輕人也大都喜歡租房。德國聯邦統計局的數據表明，德國77%的年輕人家庭仍然是租房族。

　　年輕人作為社會的「貧窮一族」，按照德國《住宅建設法》規定，政府必須為他們提供住房，並在面積大小、房屋設施和租金等方面為他們量身訂做，滿足需求。比如「社會住房」，就專供給低收入者租住。德國社會學家科魯格教授說，德國近些年來經濟不景氣，失業率居高不下，這顯然影響了人們對於建房或購房等長遠規劃的信心。再者，德國人口呈現總體下降的趨勢，也使得長期投資者異常謹慎。此外，政府也沒有出台鼓勵購房的稅收激勵措施。

　　現代社會日益增強的流動性也讓德國年輕人更傾向於租房。在德國租房並沒有像其他西方國家那樣被看成是「貧窮」「社會地位低下」等的代名詞。就連德國總理默克爾也在博物館島對面租了一套雅緻的河畔公寓。德國目前聯邦、州和地方手中擁有公房近300萬套，這在很大程度上也平抑了市場房租水平的上揚。

　　不過，在有了一定的積蓄後，超過一半的年輕人仍然渴望擁有「自己的四堵牆」。於是他們又有兩種選擇：自己建房或者購房。數據顯示，德國人開始購房或建房時的平均年齡為42歲，這在歐美髮達國家也是罕見的——作為對照，英國人平均25歲就成為房主。北京人民網

來源：紐約僑報網