「租售同權」,美國遠遠走在中國前面

  不同於中國租賃市場的不成熟,美國具有較完善的租房體系和法律法規,許多房源都是由房屋租賃公司統一開發、規範管理。租客在與出租辦公室簽訂合同後,權利會受到充分保護,不會突然被房東趕走。

  更為重要的是,美國真正做到了「租售同權」,美國的基礎教育,遵循的是劃片入學原則,全美大概1.5萬個學區。但美國學區的標準不是產權,而是實際居住。也就是說,入學的標準不是房產證,而是真實居住在這裡的證明。所以,美國所謂的「學區房」完全不同於中國的「學區房」。也正因為如此,面對高高在上的房價,很多美國年輕人坦然選擇了租房而不是買房。有統計數據顯示,2014年,美國18歲至34歲的人租房率高達71.6%。同時,大城市的租房市場也得到了充分發展,紐約的整體租房率達到了56.9%。

  美國人不需要考慮一些中國丈母娘擔心的戶口、孩子上學等問題。美國沒有戶口制度,人們可以較為隨意地遷入和遷出大城市。同時,擁有本地房產也不是送子女到當地學校的必要條件,家長沒必要為了購買昂貴的學區房而焦頭爛額。

休斯敦一處待租的房屋。網路圖

  相比中國,美國在「租售同權」這件事上走在了前面。

  綜合北京《中國青年報》、環球網報道,美劇《慾望都市》的女主角曾感嘆,在紐約,你永遠在尋找三樣東西:房子,工作和男友。

  其實,高房價是國際大都市的共同特點。以紐約和華盛頓為例,一間公寓房的月租金通常在1000美元以上,並且每年以5%至10%的幅度上漲。對於畢業不久的年輕人來說是不小的開支。一般說來,年輕人須花費1/3至一半的收入付房租。加上日常開支,每個月存不下多少錢,根本別想買房。

  值得一提的是,2008年金融危機後,美國住房市場經歷了重構,「千禧一代」更傾向租房。目前多數在售獨棟房產都位於市郊。與前代人偏好住在市郊不同,新一代年輕人更願意租住在離市中心近的地方。這樣,他們可以更方便地參與社交生活,也可以省下大筆通勤費用。同時,他們也不必為房產稅和繁瑣的房屋維護工作擔心。

  更重要的是,與中國不同,美國的住房制度和「租售同權」可以讓人們不把買房當成一件大事。

  有統計數據顯示,2014年,美國18歲至34歲的人租房率高達71.6%。同時,大城市的租房市場也得到了充分發展,紐約的整體租房率達到了56.9%。這首先是因美國具有較完善的租房體系和法律法規,許多房源都是由房屋租賃公司統一開發、規範管理的。租客在與出租辦公室簽訂合同後,權利會受到充分保護,不會突然被房東趕走。

  美國人不需要考慮一些中國丈母娘擔心的戶口、孩子上學等問題。美國沒有戶口制度,人們可以較為隨意地遷入和遷出大城市。同時,擁有本地房產也不是送子女到當地學校的必要條件,家長沒必要為了購買昂貴的學區房而焦頭爛額。

  美國的基礎教育,遵循的是劃片入學原則,全美大概1.5萬個學區。但美國學區的標準不是產權,而是實際居住。也就是說,入學的標準不是房產證,而是真實居住在這裡的證明。反而是有產權但是不住在這裡,讓孩子入學是違規行為,被學區發現後孩子是可以被開除的。

  那麼,造成美中差異的原因是什麼呢?

  上海金融與法律研究院研究員傅蔚岡認為,公共服務籌資方式的不同是最為重要的因素。

  傅蔚岡在一篇文章中分析稱,在美國,中小學教育的資金來源於地方政府的稅收,而房產稅又是地方政府公共資金的主要來源。儘管房產稅是由房產所有人承擔,但是當租戶向房東繳納租金時,這意味著租戶已經為當地的公共服務繳納了相關費用——因為房東所繳納的房產稅實際上是由他來承擔。既然租戶已經為公共服務所付費,那麼他當然就有權享用相關公共服務。

  但中國的房子和租戶不具有這樣的用處。儘管在不少地區與土地相關的財政收入已經占其總收入的50%以上,但這些收入絕大多數都只是一次性收入,而不是每年都有。所有這些與房產相關的稅收——契稅、印花稅和營業稅等,都是一次性收入,無法向房產所有人每年重複徵收,這意味著地方政府須通過不斷賣地才能維繫其公共支出。

  換句話說,在房產稅模式下,實際住戶為地方公共支出承受了很多負擔;但是在土地出讓金模式下,只是房東在購房那一年承擔了相關費用。在這種模式下,租戶要獲得就近入學的資格,就不是一件容易的事。

今年7月10日,馬薩諸塞州東北勞倫斯以南某城鎮一處待售的房產。美聯社

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  澳大利亞、西班牙如何實施「租售同權」?

  目前,除了美國以外,澳大利亞和西班牙在「租售同權」方面也做得比較好,租房戶的子女基本都能順利在租房區域內上學,且所需手續較為簡潔。

  澳大利亞:入讀公立學校享「租售同權」政策,家長需提供相關證明。

  澳大利亞在入讀公立學校時,是「租售同權」的。但對出租房入讀熱門程度不同的公立學校,審核力度也不同。不太熱門的學區公校,通常家長只需提供標註學區地址的賬單,比如水、電、煤氣費的賬單,銀行對賬單等就可以過關。對熱門度非常高的公立學校,家長則需要提供更多證明,比如從正規租房中介處簽約租期一年以上的租約等,且學校老師甚至會不定期去學生家中家訪,看學生和家長是否真的租住在這個地方。

  西班牙:適齡兒童均可接受教育與產權無關,「租售同權」多體現在成人教育中。

  西班牙的社會福利很高,「租售同權」不僅針對未成年教育,還針對成人教育。西班牙從1990年起,開始實行10年義務制教育,學費全免。國家教育政策宗旨是,讓無論小孩、青年或成人,無論是買房還是租房,都有接受教育的機會。西班牙政府對未成年人進行特別保護,任何適齡兒童都有接受基礎教育的權利,與家庭居住房產權沒有任何關係。哪怕是沒有戶籍、沒有登記住所,或者黑戶,其子女也可以依法順利入學。《寧波晚報》

  租房已成時尚

  在美國年輕人中,像安東尼夫婦這樣熱衷租房的人不在少數。許多年輕人從上大學起就養成在外租房的習慣,畢業後也往往不願與父母一起住,在經濟不寬裕和追求自由的情況下,租房已成為流行的時尚。

  不同於很多中國年輕人「為房消得人憔悴」,美國不少年輕人更喜歡租房。

  北京環球網報道,「還是租房實惠,既方便,又省錢。」剛結婚不久的美國小夥子安東尼跟人聊起租房的好處來,滔滔不絕。

  安東尼從大學畢業已有5年,現在華盛頓市內一家公司上班。妻子勞拉在美洲銀行工作。夫婦倆在距市區不遠的一幢高檔公寓租了一套140平方米左右的兩居室,每月租金在2500美元左右,不包括水電費。房子的客廳非常大,陽台也很寬闊,整體上布置得溫馨、舒適。「在華盛頓地區買套像樣點的房子少說也要五六十萬美元,而且位置還很偏。」安東尼透露,雖然兩人的年收入有十幾萬美元,但還是覺得租房的經濟壓力小很多。此外,租房的靈活性大,合同一年一簽,「不喜歡了就走人」。

  其實,在美國年輕人中,像安東尼夫婦這樣熱衷租房的人不在少數。許多年輕人從上大學起就養成在外租房的習慣,畢業後也往往不願與父母一起住,在經濟不寬裕和追求自由的情況下,租房已成為流行的時尚。

  不過,仍有一些年輕人堅持買房。他們大致分為三類:一是外國移民,購買房產能夠使他們獲得安定感,贏得社會尊重;二是收入較高、較穩定的中產階級;三是一些秉持傳統觀念的美國人,他們把擁有房產看作個人最大的財富。「貸款買房有什麼不好?有自己的房子讓我感到獨立。」今年即將從喬治·華盛頓大學畢業的國際關係專業研究生傑西卡笑著說。

  根據美國勞工統計局最新調查報告,在美國,52%的首次購房者年齡在31歲,而美國人平均21歲工作,26歲結婚。也就是說,超過一半的美國人選擇在工作10年、結婚5年以後才買房子。美國年輕人買房,大多不指望父母。他們首先想到的就是去銀行貸款。因為美國的住房貸款非常發達,據全美住房擔保協會統計,全美有70%的房屋是貸款購買的,其中有大約40%是零首付。

  延伸

  德國人平均42歲才成房子主人

  同美國年輕人一樣,德國的年輕人也大都喜歡租房。德國聯邦統計局的數據表明,德國77%的年輕人家庭仍然是租房族。

  年輕人作為社會的「貧窮一族」,按照德國《住宅建設法》規定,政府必須為他們提供住房,並在面積大小、房屋設施和租金等方面為他們量身訂做,滿足需求。比如「社會住房」,就專供給低收入者租住。德國社會學家科魯格教授說,德國近些年來經濟不景氣,失業率居高不下,這顯然影響了人們對於建房或購房等長遠規劃的信心。再者,德國人口呈現總體下降的趨勢,也使得長期投資者異常謹慎。此外,政府也沒有出台鼓勵購房的稅收激勵措施。

  現代社會日益增強的流動性也讓德國年輕人更傾向於租房。在德國租房並沒有像其他西方國家那樣被看成是「貧窮」「社會地位低下」等的代名詞。就連德國總理默克爾也在博物館島對面租了一套雅緻的河畔公寓。德國目前聯邦、州和地方手中擁有公房近300萬套,這在很大程度上也平抑了市場房租水平的上揚。

  不過,在有了一定的積蓄後,超過一半的年輕人仍然渴望擁有「自己的四堵牆」。於是他們又有兩種選擇:自己建房或者購房。數據顯示,德國人開始購房或建房時的平均年齡為42歲,這在歐美髮達國家也是罕見的——作為對照,英國人平均25歲就成為房主。北京人民網

來源:紐約僑報網


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