誰會成為下一個鄂爾多斯？

2012年12月01日 09:24來源：華夏時報 作者：劉力圖

3829人參與 80條評論

近期，多個城市被列入「危險名單」中，其中包括貴陽、惠州等城市。這些城市都存在開發商大面積圈地、樓市供應嚴重過剩等現象。

「部分三四線城市樓市明顯炒作過度，價格已經嚴重偏離其價值。房地產泡沫一旦破裂，將會產生多米諾骨牌效應，對整個行業乃至宏觀經濟都將造成巨大破壞。」方圓地產首席分析師鄧浩志向《華夏時報》記者表示。

貴陽還是惠州？

鄂爾多斯和溫州曾是投資者和炒房團的天堂。在各路資金炒作下，樓價虛高、市場供給遠大於需求，鄂爾多斯甚至被稱為「鬼城」。當地樓市崩盤後，房價從高位跌落，投資客大面積被套牢。

而最早陷入「第二個鄂爾多斯」爭論漩渦中的城市是貴陽。貴陽吸引了眾多開發商在此跑馬圈地，百萬平方米以上的超級大盤林立。截至今年9月份，這個城鎮人口不足500萬的城市，商品房住宅庫存卻高達3490萬平方米。按照今年上半年72.6萬平方米/月的月均去化速度，巨額存量需要至少4年時間才能消化完畢。

有分析指出，難以消化的庫存量，源於貴陽近些年經濟增長過度依賴房地產這一支柱。近三年以來，貴陽房地產市場投資快速升溫，房地產開發投資在2010年增長了47.7%，2011年增長了50.5%。業內人士認為，貴陽的房地產經濟高速增長，最終造就了與其經濟發展階段、人口結構極其不相對稱的房地產泡沫。

實際上，不僅是貴陽，廣東惠州等城市也處於危險境地。記者了解到，惠州的消化能力和存庫量不匹配的問題十分突出。近年來，全國多個房企在這片打造「海濱生態城市」的地方大規模圈地，最小的1000多畝，大多數在2000-5000畝之間，最大的金融街[簡介 最新動態]金海灣[最新消息 價格 戶型 點評]佔地高達29平方公里。

官方信息顯示，目前惠州的城鎮人口與貴陽相當。惠州曾於今年年初和9月底公布的市場存量，分別為300萬平方米和280萬平方米。「按照這一數字，預計2年左右才能消化。」某知名房企惠州項目負責人指出。他強調，對於百萬大盤持續不斷的供給而言，上述數字仍顯保守。

「市場需求無法消化巨額庫存，投資環境隨時可能出現危機。」上述人士說。

與貴陽不同，惠州樓市購買力主要源自珠三角一線城市的投資客，「因投資回報多年來並沒出現預期性漲幅，已有部分投資客選擇撤出，投資需求開始回落。」上述在惠州地產界從業多年的人士認為，一旦這方面的需求回落，誰為仍在不斷加大的投資量買單都成問題，「泡沫重災區的歷史有可能重演。」

「從下游來看，大家看到的現象是房子永遠賣不完，而對於開發商而言，項目投資回報率低，緊張的資金鏈需要負債支持，所以開發商正在低價促銷。」上述人士補充道。

「三四線城市剛需不足，購房者有大量以投資為目的，這種需求來得快撤得也快，都是虛火，並不不能支持一個城市房地產長期健康發展。」鄧浩志向本報記者表示，過盛的投資需求將令部分三四線城市蘊藏巨大的風險。

「危險名單」

近期，一份研究報告指出，包括唐山、揚州、中山、蕪湖、連雲港等大量三四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹，與去年以來的商品房實際消化速度形成巨大差距。此外，桂林、宜昌、宜興、煙台、惠州、北海、南通、江陰、常州等去庫存壓力巨大的城市也在報告中出現。

這些城市之所以被列入「危險名單」中，是因為存在與鄂爾多斯、溫州情況類似的特徵，產生了崩盤的「先兆」。

易居（中國）控股有限公司執行總裁丁祖昱與鄧浩志等業內人士，均認為一二線城市風險較小。「二線城市基本不存在崩盤的可能，隨著城市化和經濟的發展，二線城市對住宅的需求也越來越多，在需求穩步增長之下，哪怕市場有泡沫，也會很快被吸收。」鄧浩志分析稱，個別城市之前房價被過度炒高，有回歸的需要，只要回到一個合理的水平，仍然會繼續發展。

四線城市被業內視為存在最為顯著的泡沫風險。丁祖昱分析指出，從指標上看，相當一部分四線城市存在土地供應過量的問題，土地放量普遍高於住宅市場消化能力，雖然短期內住宅市場供求比並不一定顯露出來，但未來風險已經難以規避。

另外，從需求角度來看，四線城市幾乎都是人口輸出城市，不具備對外來人口的吸附能力，因此常住人口普遍較少，與三線城市拉開了較大距離，房地產市場需求嚴重不足。

佛山市三水區正是這樣的案例。某項目樓盤銷售經理吳茹聰（化名）向本報記者描述，限購政策實施之前，這片佛山市經濟欠發達的區域，八成買家為投資客，並被來自多個一二線城市的投資客炒熱，均價曾接近8000元/平方米，超過了當地居民支付水平。

「遭遇調控之後，三水的成交量堅冰難融，多個樓盤售價出現了腰斬都無人問津，這種狀況延續至今。」吳茹聰指出，投資客紛紛離場，當地的需求無力消化龐大的庫存量，不少開發商只好苦苦支撐。

此外，肇慶市也在承受類似惡果。記者從該市大旺產業高新區了解到，得益於政策優勢，眾多中小房企在高新區周邊加大了房地產投資，希望藉助產業優勢，提升購買需求。「這片高新區在周邊仍是城村接合部的時候，房地產投資熱就已形成，該區域的樓市曾一度炒熱至均價7000-8000元/平方米。買家以投資客居多，有近一半是溫州商人，投資者看中的都是產業驅動下的升值潛力以及與廣州一體化的概念。」在該區域從事房地產開發業務的人士向本報記者稱。

上述人士補充道，高新區的發展不溫不火，導致該區域無法形成居住氛圍，購房需求不足，「現在房價降了一半都賣不出去。」