「香港之癌」的四重病因

子牙按：很抱歉「消失」這麼長時間，因為工作關係，我每個月都要到海外一段時間，期間日夜顛倒，完全無暇他顧，所以上期討論的議題，到今天才能奉上下篇，實在非常抱歉。不過，因為正好這次經停香港，也讓我透過再一次的實地調研，可以給出更準確的答案。

畸形發展的香港地產被廣泛認為是「香港之癌」，它不僅放大了香港的貧富差距，透支了市民消費能力，還瓦解著城市發展的倫理價值，給香港市民，特別是中下層市民，帶來了難以名狀的切膚之痛，成為一系列尖銳矛盾的根源之一。

那麼，是什麼讓香港產生了這個癌痛，大致又可以從以下四個方面找到病根。

第一個首要病根是香港的土地供應制度。香港無論是港英政府還是回歸後的特區政府，都受惠於房地產業。港英政府時，英國作為當時的「世界工廠」，為了讓貨品能夠廉價銷往海外，在全球需要大量自由港口，身為殖民地的香港，因此被宗主國英國定位為自由貿易港。

此舉導致港英政府無法從貿易中徵稅，加上香港缺乏自然資源，港英政府唯一可做的便是掌控土地，搞大家現在都很熟悉的「土地財政」。這就使得港府成為香港土地的唯一供應者，最大的土地開發商，透過限量賣地抬高地價，逐年成為歷屆港府最倚重的財政來源。

這一情況在中英談判時又被人為加劇。香港回歸談判時，為防止港英政府寅吃卯糧，在政權交接前把香港的土地家底兒折騰光，《中英聯合聲明》限定港英政府在回歸前每年只能售地50公頃，土地供應因此被大幅壓縮，導致房屋價格在80年代快速上漲，在回歸前達到最高點。

港府從1999年開始施行的「勾地」政策，也是推高香港房地產價格的罪魁禍首。因為香港政府幾乎擁有香港所有土地控制權，能起到限制土地供應及保障政府賣地收益的「勾地」政策，使得發展商只能以信息不對等的出價方式，來向政府表明購買意向，在地產商和政府的不對稱博弈過程中，唯一不變的結果就是地價不斷上漲。

而港府則從中賺得盆滿缽盈。統計顯示，從2009到2014年，港府平均每個財政年度的總收入中，有高達24%來自賣地、補地價、物業稅和印花稅等地產相關項目。

也是循著這個思路，香港土地規劃對地產開發進行了嚴格限制。香港總共約1111平方公里的土地面積，按照用途，住宅面積合計僅77平方公里，佔到香港總土地面積的6.9%，其中私人住宅、公營房屋和鄉郊居所分別為26、16、35平方公里。其它大量為不可開發的林地、草地、灌木叢林。甚至農地也佔到了4.6%。

而我們知道，香港農產品基本都依賴進口，農地基本上沒有產出價值，大多變成了使用效率極低的工業堆場。而這些農地，其實完全可以拿出來一部分進行政府公屋或商業地產開發。

這一點香港和內地不同，內地有超過13億人，如果飯碗被端在其它國家手裡，糧食供應萬一出現問題，那麻煩可就大了，到時候別說被人卡住脖子勒索，連進口可能都沒處進口。因為糧食事關整體國家安全，所以香港可以不要農地，內地絕不可以機械照搬，農業用地要能保持糧食基本自足，這一點對內地非常重要。

之前內地搞房地產市場，包括土地財政，幾乎都是全盤照端從香港學習。內地房地產市場這些年迅速發展，制度引進居功至偉。但與此同時，這種不加選擇的引進，也產生了非常嚴重的、類似於香港的問題。以後再搞制度引進與創製，一定要結合內地實際才行。

香港癌痛的第二個原因，是地產商和銀行等地產金融業的綁架。

香港居民的住房花銷佔總收入的30%以上，在香港素有「樓市好，經濟好」一說，但其實地產本身在香港GDP中占的比例並不高，居多維整理統計，就算在上世紀樓市輝煌的八九十年代，也不過是10%左右。

以10%的GDP，卻拿走港人總收入的30%，除了作為最大地產商的港府獲利豐厚，地產商利潤當然也極為可觀，其利潤遠超其他行業，單是四大地產商的稅前溢利，就合計共達千億港元。

豐厚的利潤誘使資金源源不斷流向地產，使得香港經濟不斷脫實向虛，加劇了產業畸形，其它產業發展被嚴重抑制。數據顯示，2008年至2013年，香港FDI（外來直接投資）合計為3.3萬億港元，其中與房地產相關的金額佔到65%，而在2010至2012年的高峰期，更是超過80%。

另外，數據也顯示，2009年，在10.6萬億港元的總貸款額中，和房地產相關的住宅買賣、建造業及物業發展共佔到48%，而同期貿易融資、財務金融及批零總貸款額度合計僅有19%。2014年20萬億的銀行總貸款額中，地產業相關貸款仍然超過40%。

扭曲的物業借貸，堆積出破紀錄的成交額。在2009年至2014年間，香港樓宇買賣的合約總值高達3.5萬億港元，而作為國際購物中心，同期零售業銷售總額卻只有2.4萬億港元。

此外，從土地儲備看，香港幾大地產商的土地儲備，加上所收購的農地，多達1010公頃，而政府擁有的土地儲備卻只有200公頃。地產商拿到土地後根本不急於開發，而是囤積居奇，嚴格控制市場供應，如政府賣地一般推高市場價格，也成為推動房價上漲的另一重要原因。

在這一過程中，我們可以看到一個非常明顯的經濟扭曲。一方面，港府以嚴格的、類似於計劃經濟的方式高價炒地供地；另一方面，對房地產和金融這兩個具有高度壟斷性特質的行業，卻採取了幾乎放任不管的自由市場經濟模式，使得後者在一個典型的賣方市場可以隨心所欲。

這就使得整個香港的房地產市場，在港府賣地扒去一層之後，又被自由競爭且高度壟斷的地產和金融機構聯手再扒去第二層皮。層層盤剝之下，香港房價想不上漲，幾乎已沒有可能。這種情況，在內地這些年是不是也很熟悉？

當然，這種情況在香港尤甚，造成的產業扭曲也更厲害。因為房地產是個很長的產業鏈條，在內地就算價格暴漲，也能帶動包括基建材料、工業製成品在內的很多產業發展，創造就業和財政稅收。而因為香港幾乎沒有本地基建用品供應，工業製造也早已被轉移到內地，這一畸形發展所帶來的負面影響更甚。

香港癌痛的第三個原因，是有產者囿於自身狹隘利益的短視。

上述香港房地產市場畸形發展的狀況，以及造成問題產生的原因港府知不知道？當然知道的一清二楚。

但問題是，不僅賣地上癮的港府自身難以從現有的利益結構中抽身，地產商、金融業者和有產階級的政策綁架以及遊說施壓，也使得港府根本抵抗不了這些產業財閥的壓力。

在房地產市場，港府一旦想有介入市場調控的動作，大地產商和銀行等機構的杯葛、有產者破壞自由市場機制的指責即紛至沓來。而這些指責，在奉行自由資本主義市場理念的香港，被認為是極大的政治不正確，因而給港府政策創製與推行，造成了極大政治和輿論壓力。

我們知道，房地產行業因為捆綁了銀行信貸、經濟成長指標等，具有內在剛性，幾乎只能上漲不能下跌，短期內房屋價格快速下跌，不僅可能引發斷供潮，導致金融行業崩盤，還會嚴重影響到有產者的生活和資產數量，進而在自由社會下產生非常嚴重的政治與經濟衝突。

香港回歸後第一任港府為了壓低樓價，原本推出了「八萬五」政策，即每年私人樓宇單位、居者有其屋單位和夾心階層住房計劃單位供應不少於八萬五千個，希望十年內全港七成的家庭可以自置居所，輪候租住公屋的平均時間由六年半縮短至三年。

結果，這一很有魄力的德政政策，因為生不逢時地遇到了97年亞洲金融危機，導致房屋價格在五年內下跌將近七成，引發了銀行和有產者的強烈反彈，其招致的後果，關注香港時事者應該都很清楚。

因為反彈嚴重，港府只能停止這一政策，轉而又開始賣地熱樓。從此之後，歷任港府都沒有再敢在樓市動手。相反，為了挽救低迷的經濟，港府不僅未選擇發展商業和工業，反而卻採用抑止拍賣土地的方式，人為提高土地價格，使得房地產日益成為香港不可承受的民生癌痛。

香港癌痛的第四個原因，和香港在國際和區域的地位密不可分。

香港是個高度國際化的城市，自由港，美食中心，國際金融和區域交通中心，資金進出方便，專業人才數量極多。再加上香港背靠內地腹地，進出內地方便卻因為和內地制度不同而具有充分的自由表達空間，相對於內地城市對國際社會仍具有極大吸引力，不少域外國家的官商達人，都願意在香港置產。

這些年中國內地經濟蓬勃發展，產生了一大批富人，這些富人也大多會鎖定香港作為走出國門的第一步。而內地一二線中心城市這些年房價暴漲，和香港的房價差距在迅速縮小，很多人為生意、居住或投資需要，也會在香港購房，特別是高端房產，這就更推高了香港房價。

事實上，最簡單地判斷一個經濟體（或主要城市）的未來房價會上漲還是下跌，只要看兩個因素就可以：人口和資金。如果人口持續增加，資金能夠持續進入，基本上房價都會維持上漲態勢；反之，若人口和資金穩定不變或出現下滑，房價也會維持相應態勢。

為防止外地人購房炒高房價，港府也採取了不同稅收政策。比如，從2016年11月5日起，全面提高印花稅率，稅率統一調高至交易額的15%，使得非香港永久居民在港置業繳的稅率將達房價30%。但買房多交稅這種事，對那些計劃在香港置產的富豪官商來說，真的沒有太大作用。