「爆買」全球 中國人開啟全球置業新紀元

　　以股票和房地產為主要標的的投資策略越來越難以實現好的回報。房地產市場還處於調控之中，投資需求依然受到嚴格抑制，這使得快速成長的財富群體，對能夠保持財富穩健升值的投資渠道極為渴望，海外置業逐漸成為中國高凈值人士的首選。

海外置業高峰已至

　　在中國地產商大舉擴張國際市場的同時，高凈值人群海外置業的潮流也愈發猛烈。

　　胡潤研究院近期發布的中國（大陸）《海外置業趨勢報告》顯示，高達80%的受訪高凈值人群表示未來有海外投資需求，而地產是最為熱衷的海外投資標的，佔比超過四成（43.4%）。

　　胡潤百富董事長兼首席調研員胡潤在該份報告中分析稱，「今年海外置業投資趨勢很明顯，主要原因包括人民幣強勢，國內一線城市房價相對較高，以及國內房地產市場空間這幾年看起來受限。」

　　事實也的確如此，股市大幅震蕩，樓市分化加劇，只有極少數城市的房地產市場仍在增長，以股票和房地產為主要標的的投資策略越來越難以實現好的投資回報。不僅如此，房地產市場還處於調控之中，投資需求依然受到嚴格抑制，這使得快速成長的財富群體，對能夠保持財富穩健升值的投資渠道極為渴望。

　　根據上述《報告》，中國（大陸）個人總資產超1000萬元的高凈值人群已達109萬人；個人總資產超1億元的高凈值人群約6.7萬人；個人總資產超5億元的超高凈值人群約1.7萬人。《報告》統計，資產配置及分散風險是高凈值人群海外投資的最主要原因，佔比19.8%，三分之一高凈值人群對海外投資回報率非常有信心，近一半較有信心。

　　戴德梁行在日前發布的《中國對外投資市場報告》中寫到，在2016年的前5個月，中國海外房地產投資延續了快速增長的態勢，來自中國投資者的170億美元資本湧入了跨境房地產市場。相比於2015年257.34億美元的海外房地產投資總額，今年前5個月的投資額已達到去年全年投資總額的65.6%。相比於2015年底海外房地產市場投資資金來源地的排名，中國內地上升了三位，超越了加拿大、中國香港和新加坡。

　　今年5月，國際房地產顧問機構萊坊發布的《中國對外房地產投資：新浪潮、新目標》指出，未來中國對外投資將持續增加。加之中國推行的各種貿易和金融舉措，對外房地產投資的可持續能力將會日益穩固。

　　「就像2015年是海淘元年一樣，城市中產和高凈值人群對資產配置走出國門的渴望，勢必將讓2016年成為全球資產配置的新元年。」萬國置地總裁史銳雪直言。

　　萬國置地在滬發布的《2016年全球房地產投資展望暨萬國置地全球房產投資白皮書》顯示，出於資產配置和分散風險的考量，國內高凈值人群將30%左右的資產配置到海外是一個合理的選擇，預計將有3.27萬億的海外投資需求，這就意味著來自中國的投資需求在未來10年的複合增速將達到20.6%。

　　萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅表示，展望未來，得益於「一帶一路」、亞投行以及中國促進對外貿易和金融的各項政策，資本輸出將變得可持續，這也意味著門戶城市和重點區域的樞紐城市將充滿機遇，如曼哈頓、悉尼和墨爾本，以及主要區域樞紐，如馬來西亞、印度等存在大量機會。

發現新的投資目的地

　　在這場海外置業的大潮中，作為發展潛力巨大的東南亞國家之一，中國在東盟的最大貿易夥伴馬來西亞近年來成了許多中國投資者的首選目的地。

　　在「一帶一路」框架下，近年來中國對馬來西亞投資持續升溫。據中國商務部統計，2015年全年中國對馬來西亞非金融類直接投資達4.08億美元，同比增加237%。馬來西亞投資發展局（MIDA）於今年2月29日公布的《2015年馬來西亞投資表現報告》顯示，從投資國別（地區）看，中國大陸是馬來西亞第四大外資來源地之一。

　　「在東南亞國家，馬來西亞政治相對穩定，社會發展水平較高。」億瀚智庫上市房企研究中心主任張化東認為，穩定的經濟增長、寬鬆的政策環境、宜人的氣候，以及逐漸壯大的海外華人市場，是中國人置業馬來西亞的重要因素。

　　馬來西亞被世界銀行經商報告（2013）評選為「全世界最有經濟競爭力、最宜經商的12個國家之一」，連續20年經濟保持8%的高速增長。除了中馬關係的親善，在自然資源、人文背景及配套方面，馬來西亞四季如春，綠化覆蓋率為70%，且華人比例接近30%，擁有中英文雙語國際化環境。同時，馬來西亞還沿襲英國及歐美教育體系，教育水準和文憑均被歐美知名學府承認。與歐美國家實行「3 0」和「雙聯課程」，可轉赴美、加、英、澳等國修讀，避免雅思門檻，獲得英美加澳名校的畢業證書。

　　許多中國買家實際上購買物業之後並非用作自住，更多地是考慮投資回報。根據世邦魏理士的報告，馬來西亞租金回報全球排名第6，房價全球排名第99位。

　　「中國人終於 發現 了馬來西亞，並逐漸認識到馬來西亞非常自由的房屋產權政策的妙不可言。」第一太平戴維斯馬來西亞執行主席Christopher Boyd告訴早報記者，以檳城、亞庇為例，110平方米的豪華公寓現房售價不到30萬美元，且屬於永久產權。

　　不僅如此，中國投資者可享受友好的稅收政策——馬來西亞沒有房產稅，且不對在馬來西亞境外取得的收入徵收所得稅。同時，馬來西亞沒有遺產稅，可以讓子孫後代永久性保值或增值承繼家業；銀行貸款方面，在馬來西亞可以申請50%-70%的貸款，貸款利率在4.5%左右。無論是購房、養房，還是轉售，涉及到的稅費也相對較低，這決定了投資者每年的凈收益。

　　為了鼓勵外籍人士長期居住，馬來西亞政府還推出了「我的第二家園」計劃。成功申請者不僅可以隨意在馬來西亞居留，免稅購買或攜帶一輛汽車到馬來西亞，還可享受3%-3.5%的定期存款利率，以及定存利息可免稅等一系列優惠政策。

　　此外，為了吸引更多投資者，馬來西亞還制定了大吉隆坡計劃，預計將於2020年實現大吉隆坡地區居住人口從現有的600萬人增至1000萬人，同時政府還推出特別獎勵，邀請世界上100個傑出企業在馬來西亞設立據點，吸引國外大量人才。

　　馬來西亞政府還通過一系列服務和計劃積極鼓勵與支持海外投資，其房地產交易已形成了一個完善的法律體系，可以最大限度地降低購房者風險。

　　目前，包括碧桂園、富力、綠地、雅居樂等在內的中國大型開發商已經在馬來西亞進行了頗具規模的布局。根據相關媒體報道，各家中國房地產公司財報加總後的土地庫存貨值高達數千億元，而這些開發商已經在馬來西亞市場上獲取了滿意的收益。

　　例如，2013年，碧桂園首度試水海外，其在新山的金海灣項目一經開盤便贏得市場認可。作為集團首個開盤的海外項目，碧桂園金海灣2013年全年合同銷售金額接近人民幣70億元，成為集團當年最大的合同銷售貢獻者。今年，碧桂園「森林城市」項目也進入了全面推廣期。

　　一些馬來西亞的本土開發商則希望能夠與中國開發商合作。一家擅長開發旅遊度假項目的馬來西亞本土開發商就表示，「我們也要學習中國的開發商，我們希望有力的中國開發商來一起共同開發」。

　　這家企業相關負責人表示，作為本土開發商，更了解當地的文化，可以在合同、法規政策等方面為中國企業提供便利，形成更為高效的「雙贏」。「因為未來的客戶以中國人為主，所以更傾向中國開發商來做主導。」

　　這位負責人還透露，該企業與其合作夥伴在海島旅遊城市蘭卡威共同擁有的幾幅商業地塊日前已在上海進行了推廣。

　　據悉，這些地塊坐落於蘭卡威島西面，距離蘭卡威機場僅15分鐘車程，且鄰近海底國、珍南國海濱、麗寶島和馬麗山，是島上最繁華/值得投資的地段之一。

　　不僅如此，幾幅島嶼地塊均為商業用地，擁有永久產權，且開發的物業可100%出售予外資，部分項目所含有的酒店客房及品牌住宅可實行售後回租計劃，確保國內的買家可以獲得令人滿意的投資回報率。

　　該負責人稱，因為可開發項目的多元性及可期的升值潛力、投資價值，已有多家中國開發商表現出合作開發的興趣。

仍需規避投資風險

　　馬來西亞首都吉隆坡、新山等地都已成為中國投資者青睞的熱門城市。身為馬來西亞人的Christopher Boyd認為，除了柔佛州、檳城等地，實際上馬來西亞還有很多極富魅力的地區，包括亞庇、蘭卡威等度假勝地，這些地區擁有極為豐富的自然、生活資源，住宅項目選擇眾多且價格合理。例如，如作為東南亞最令人嚮往的美景勝地之一，蘭卡威是馬來西亞最大的島嶼群，由104個熱帶島嶼構成，擁有碧綠如翡翠的海水、綿長平緩的沙灘，儼然一副「海洋天堂」的模樣，近年來對中國買家的吸引力與日俱增。

　　國內房地產市場，一線、二線城市的樓市仍然保持一個相對比較穩定的狀態，但三線、四線城市供過於求，預期會出現調整。海外置業為投資者避險提供了對沖的手段。但客觀地說，儘管前景誘人，仍需注意規避投資風險。

　　中原地產市場分析師盧文曦表示，中國投資者在海外置業時，一定要特別注意匯率與法律兩大問題，國際經濟形勢瞬息萬變，需要時刻關注人民幣匯率對置業成本的影響。同時，不要抱僥倖心理，法律紅線千萬不能踩。謹慎起見，建議委託專業中介機構和律師進行全程服務，以保障投資權益，降低風險。

　　「在馬來西亞投資，要選擇配套完善、社區更大、整體規劃、設計較好的房產項目作為首選。」張化東強調，「我傾向大型開發商，這樣更有保障。」