美國地產復甦 中國買家入場

　　受到國家寬鬆貨幣政策、去房產庫存和結構調整影響，加之上海（樓盤）土地出讓金持續走高，年初的上海樓市著實瘋狂了一把。房東坐地起價、悔價、跳價，屢見不鮮。

　　美國自2007年次貸危機後，2009年房價跌至谷底，2010年後才進入緩步回升階段。數據顯示，2016年1月全美獨棟別墅的中位數在213800美元，比去年同期增漲了8.2%，Quicken Loans的首席經濟學家保博（Bob Walters）說，「被壓抑了十年的房屋需求已經復甦了。」

　　第一代移民美國淘房

　　Realty Trac 的報告顯示，在美國最發達的12座城市，房市去年的反彈已超過2005年的最高點，交易的凈利潤也達到近10年峰值。據悉，舊屋改造再售後（Home flipping），每筆交易的平均凈利潤已達5.5美元，在紐約和洛杉磯這樣的大城市，其利潤可高達10萬美元。

　　伴隨著交易量和利潤空間的上升，市場也不乏擔憂的聲音。Windermere Real Estat的首席經濟學家馬修（Matthew Gardner ）說：「當投機倒把的交易量上升時，往往也預示著房地產市場的泡沫隱現。這些交易人為地抬高了房屋價格，讓越來越多的買家無力承擔，並增加了泡沫風險。」

　　然則復甦之勢也好，泡沫之說也罷，帶著買漲不買跌的心理，一些收入穩定的中國買家悄然進場美國樓市了。Christina Bai就是其中的一員，Christina來自大連（樓盤），她高中畢業後，便赴美讀大學，畢業後又留美工作，是辛苦打拚的第一代移民。

　　Christina和她老公最初都就職於摩根大通（JP Morgan Chase），由於公司地處紐約市區，考慮通勤方便，他們將最初的居住地選定在跟曼哈頓一河之隔的Jersey city。他們在租房2年後，本著自住兼顧投資的原則，於2015年開始看房。由於最初並不清楚自己想買什麼樣的房子，公寓、連排別墅、獨棟別墅都走馬燈似地一一看過，並隨著看房經驗的增加，做排除法，鎖定目標。

　　然而，這樣海選式的看房，也嚇跑了一些「急於求成」的地產經紀人，在換了五六撥經紀人後，他們最終選定了一個白人老頭Jay Dollinger作為房產中介。Jay有著猶太人的精明和聰慧，在Christina舉棋不定的時候，都能適時地分析利弊，並一針見血地給出自己的意見。在Jay的幫助下，他們最終將目標鎖定在紐約州韋斯特切斯特縣（Westchester）的多布斯費瑞市（Dobbs Ferry）。該學區尚可，環境優美，地稅在3%左右。Christina對記者說，由於他們工作繁忙，無暇打理裝修翻新等瑣事，因此，那些可以直接拎包入住的新房對他們頗具吸引力。在看了將近1年多的房屋後，他們終於在今年選定了這套建於2005年的獨棟別墅，成交價為91萬美元。

　　這套房子共有4個卧室，2個廳，3個廁所，外加地下室和廚房。房屋周邊的配套設施齊全，步行便可去超市購物，附近的公園景色宜人。值得一提的是它便捷的交通，步行15分鐘便可抵達位於哈得遜河邊的火車站，35分鐘快車直達曼哈頓，非常適合在紐約市上班的白領。當記者問起，買房過程中，什麼考量因素最為關鍵，Christina說，房屋地點（Location）為重中之重，房屋結構、房型，皆可改動，唯有房屋地點以不變應萬變。

　　學區是金 交通是銀

　　由於美國的公立學校學費全免，並嚴格按照就近原則辦理入學，一些優質學校附近的學區房，被名校光環籠罩，頗受追捧，孟母三遷的現象在美國也同樣適用。好學區的地產，除了治安好，方便子女入學外，其抗跌性也好，頗具投資價值。

　　Michelle Chen是一個商業地產評估師，相較於普通投資者，她對房地產投資有著更敏銳的嗅覺。跟Christina一樣，Michelle和他先生都在紐約市從事金融工作，購房最初的基調還是以學區好，離紐約近為不二原則。

　　Michelle一家從2014年春天便開啟了漫漫看房路，他們以紐約市為中心，輻射四周，地毯式搜索學區房房源。起初，他們將目光投向了新澤西的Short hills，那裡的火車可以直達曼哈頓的Penn Station，但Penn Station離他們的工作地中城區仍有距離，需再轉車，加之，火車班次並不頻繁，每天通勤多有不便，遂決定放棄。

　　接著，他們又將重點放在了長島的Great Neck。該地區緊挨著皇后區的中國城法拉盛（Flushing），景色宜人、出行方便、學區好，受到美國中產階級以及華人的追捧。正可謂成也蕭何，敗也蕭何，緊鄰中國城的地理位置，為華人購物及餐飲大開方便之門，也正因為如此，該地區華人比例高達50%。且近年來因該區域華人聚集，沒有語言障礙，越來越多的國內土豪及一些開中餐館發家致富的老闆都喜歡在此置業，導致該地區人口成分複雜，素質參差不齊。Michelle對記者說，考慮到孩子將來終須融入美國社會，若學區內華人學生過多，不利於小孩融入當地文化，加之，華人家庭大多重視教育，凡華人云集的學校，必競爭激烈，學業壓力沉重，在這種環境下就學，似乎也失去了美國快樂教育的意義。

　　他們接著又將目光轉向了離紐約市更遠的Jericho。Jericho也在長島，但相對Great Neck離市區更遠，坐火車需50分鐘才能抵達曼哈頓。該學區考分更高，房價又相對便宜，頗具性價比。在相對遠離塵囂的Jericho，以長島本地居民為主，外來移民偏少，華人比例僅10%左右。該地區房地產均價在60萬至70萬美元之間，頂尖的豪宅也不過150萬美元。Michelle看中一套價值120萬美元的獨棟別墅，在當地算是高端地產，自住已是相當愜意。但考慮到投資因素，由於該房產在當地價格偏高，日後升值空間有限，恐來日拋售時，遭遇「價格天花板」效應。因此，Michelle一家在慎重考慮後，決定撤單。

　　看房的時光悠遠流長，Michelle一家不斷調整購房策略，從春草蓬勃之際看到夏花爛漫之時。到了8月，他們在紐約州韋斯特切斯特縣（Westchester）的斯卡斯代爾市（Scarsdale）看中一套標價167萬美元的獨棟別墅。該地區環境優美，學區一流，醫生、律師及華爾街的精英大多雲集此地，是典型的美國富人區，且當地火車30分鐘便可直通紐約市的42街，對於在市區上班的Michelle一家可謂集「天時、地利、人和」於一身的上佳選擇。

　　這套標價167萬美元的房子標價略高於市值，但由於斯卡斯代爾市（Scarsdale）千萬豪宅也屢見不鮮，相形之下，該地產在當地實屬中等偏低的價位，這也為房產日後的增值留有空間。原屋主是一對退休的老夫婦，在曼哈頓有公寓，佛羅里達又有度假屋，並不差錢。但由於子女遠赴加州工作，空蕩的大房子將二人的生活襯托得尤為寂寞，遂決定售房。

　　經過一番拉鋸戰，這套房屋最終被砍到了152.5萬美元。進入簽合同階段後，這對老夫婦又覺得讓利太多，悔價不賣了。Michelle一家的購房計劃也在秋風蕭瑟的季節里陷入僵局。進入冬季後，美國東部特有的雪國風采也讓整個房地產市場進入了休眠期，Michelle對記者說，他們在整個冬季都沒看到如意的房子。

　　次年春天，這對老夫婦在委託代理房產中介的合同期滿後，主動聯繫了Michelle，曉之以情、動之以理地講述了這套房產給他們家帶來的快樂回憶，並試探性地詢問能否跳開地產中介直接交易，以省去將近7萬美元的佣金費用。最終該套房產以150萬美元的價格由買賣雙方直接進行了交易。Michelle也在2015年的9月正式喬遷新居，購房大計就此塵埃落定。

　　據悉，該套房產的地稅為每年3.2萬美元，這讓許多仰慕該學區的普通百姓望而卻步。越來越多精英群體的入住，在抬高當地房價的同時，也從某種程度上將低收入群體隔離在外，從而間接穩固了當地房價，即使經濟危機襲來，類似於斯卡斯代爾市（Scarsdale）的學區房依然有著極好的抗跌性，一枝獨秀。

　　租金房價齊漲 貸款利率走高

　　相較於上海樓市的火爆，美國樓市近兩年雖有回暖復甦之勢，但漲幅平穩，趨於理性，堪稱業內良心價。房地產網站Realtor的首席經濟學家喬納森（Jonathan Smoke）表示，2016年將是房地產需求旺盛的一年，約三分之一的購房者年齡在25至34歲間，該購房主力軍會給今年帶來200萬份地產交易單。

　　在經濟形勢漸入佳境的美國，70後和80後的年輕人正處於事業的黃金期，經濟狀況良好，增長的就業機會帶動人口遷徙，導致購房需求增加。而那批50年代出生的長者正經歷退休的浪潮，這些人傾向於大房換小房，抑或是搬到物價更低廉的地方生活。這兩代人的不同需求，增加了整個房地產市場的流動性。

　　統計學數據顯示，美國今年市場的主動權將落在購買者手裡，當然這也取決於市場是否有充足的房源拋出。Windermere 的首席經濟學家Matthew Gardner則預計今年會有更多待售房屋拋出，一些持觀望態度的房東，也會趁著房屋凈值上升之際，抓住機會，趕緊賣房，整個市場的房源庫存會有所增加，但仍趕不上需求，因此，今年的房價依然會穩步上揚。

　　Moody』s Analytics 的首席經濟學家馬克（Mark Zandi）說，2016年房地產市場會迎合購買需求，擴大供應量。儘管新造房屋不斷增加，但相較於剛需，仍顯不足。新婚家庭，以及剛有孩子的年輕夫婦都急需換房，當前庫存的不足，會拉高房價。租房市場和房屋的空置率都處於低位，這都會促成房租和房地產市場的價格上揚。出租房的短缺，在低價位的房源中尤為顯著。持有相同觀點的還有Clear Capita的首席經濟學家亞歷克斯（Alex Villacorta），他對記者說，2016年美國房地產呈現房租依然持續增長和房地產的緩慢增長兩大趨勢。租房市場早在2015年便趨於白熱化，如果該趨勢延續，2016年日益增長的房租以及下降的空置率，致使租客荷包縮水，儲蓄首付的節奏放緩，導致一些潛在的買家力不從心，許多拿不出首付的人會繼續轉買為租。據悉，現在的房屋擁有率為50年來最低。

　　今年，聯邦儲備委員會的加息意圖亦會帶動貸款利率上調。貸款利率上調幅度會低於短期利率上調幅度。行事謹慎的聯邦儲備委員會在上調利率的同時，也欲將對經濟發展所產生的負面影響降到最低。在全球經濟不景氣的大環境下，美元堅挺，房地產利率則充滿波動，一天一變，長期走勢看高。

　　走高的房產利率對市場而言卻是利好。買賣雙方在認清利率的上調趨勢後，就會加快交易進程。而房租的上漲速度往往高於房價增速，短期內，會對租房市場造成衝擊，促使租房者下定購房決心。與之相應的是，快速上漲的房租，會大大增加那些收入一般的租客的月開支，囊中羞澀的他們不得不暫時擱淺購房計劃。穩定的收入還是購房的先決條件。房地產網站Ten-X的首席經濟學家彼得（Peter Muoio）則指出，工資的增長將為房地產復甦注入新的動力。各種數據的分析結果使彼得確信，全美2016年的工資將有所增長，這將有助於提高購買力，並為購房需求的增長打了一針強心劑。