物業服務公司如何應對高空墜物威脅

一、高空墜物危害無窮　　

隨著城市建設的發展，一座座高樓拔地而起，許多人從狹小的平房搬進了高樓。住在寬敞明亮的大廈里，但不少居民仍然擺脫不了住平房時的生活習慣，高空拋物則是一個典型的社會問題。　　

高空拋物傷人，甚至造成受害者死亡的事件常有發生，據不完全統計，2005年度，全國住宅小區僅因高空拋物造成的糾紛案件就達 2000餘件，未上升到法律訴訟的高空拋物爭議還沒有統計在內，其中造成重大傷害事故約180餘件，造成死亡事故的不少於20件。另據估計，全國住宅小區每天拋物總重量為 28 噸，平均每次拋物重量為　0.42公斤　。當然，這些數據僅僅是估計，不可能十分的精確，但它告訴了我們高空拋物的現狀是多麼的驚人，其中的風險是多麼大。　　

高空拋物事件一旦發生，儘管從法律意義上，由拋物者或拋物樓層群體負責民事賠償，但對於一個物業服務公司管理來說，畢竟不是好事。其中對物業服務公司的品牌、服務質量、服務水平、盡心程度等都會受到重大影響，甚至會出現業主索賠的情況，導致經營風險。所以，物業管理公司在自己的日常管理過程中，要特別關注本小區可能出現的高空拋物的行為發生，做到及時教育、引導和提示，改變住戶的不良習慣，以防高空拋物事件的發生。　　

（一）高空拋物的原因分析。　　

高空拋物產生原因很多，人為的高空拋物一般是一些居民偷懶或壞的生活習慣所致，另一個重要的原因就是抱有僥倖心理：這麼多住戶不會懷疑到自己的頭上，經常是垃圾隨手往窗外一丟而不考慮後果。小孩因為無知好奇或是大人未正常引導而高空拋物，成人因為偷懶順手高空拋物，有時，家庭矛盾的發生甚至也是高空拋物的起因。由於引發高空拋物發生的因素存在複雜性和突發性，因此從起因上杜絕高空拋物困難重重。　　

（二）高空墜物給物業服務公司帶來的危害。　　

1、 衛生保潔難維護。　　

常常有業主為了圖省事，將垃圾果皮等隨手丟出窗外，造成小區衛生環境的破壞。特別是一些較隱蔽的綠化帶區域，成為常常變成了天然垃圾場，垃圾與綠化植物混在一起，給保潔人員的工作加大了難度，只能用手一點一點往外撿。　　

2、 小區居民挑起矛盾　　

住在低層的小區居民也深受高空拋物的困擾，特別是帶前台花園的業主，花園常常被樓上居民所拋下的垃圾弄髒，引發樓下業主與樓上亂拋垃圾業主之間矛盾，往往投訴到物業服務公司，但物業公司只能採取上門勸說的方式，即使有證據了解是哪位業主實施的高空拋物，但在沒有出現人員財產損失的情況下，物業公司也不能對高空拋物者採取懲罰性措施。所以由此造成的小區居民矛盾往往十分尖銳，但無確實的措施予以調解。　　

3、 事故賠償風險難免　　

取證難是高空拋物的一大難題。據有關資料顯示，有90％的高空拋物事件找不到肇事者，很多受傷害者只能是啞巴吃黃連——有苦說不出，只好自己承擔治療的費用。　　

但在有物業公司管理的社區，每當高空墜物引發傷人或財產損失，往往受損者最先找到物業管理公司，要求尋找肇事者與事故原因，物業管理公司自當全力配合，但由於高空墜物事故發生存在突發性與隱蔽性，往往難尋事主，而物業管理公司則常常無辜牽入官司，深陷其中，難以拔足。　　

　2006年5月31日　，南山區向南小學四年級學生鍾小雨（化名）在放學途中，被好來居大廈墜落的一塊玻璃砸中頭部，後經搶救無效身亡，年僅10周歲。案件發生後，南山警方展開了長達數月的調查，但最終仍無線索。

在好來居一例中，由於無法找到肇事者，而最終 2007年12月20日上午　，好來居案在南山區人民法院開庭審理。　2008年3月18日　，鍾小雨父母收到南山區人民法院的判決書，被告物業服務企業承擔30％的賠償責任。這案雖然是典型的業主或住戶的個人行為引發的刑事案件，超出了物業服務的責任範圍,然而法院的判決，足以令物業管理行業深受震撼。　　

二、預防高空墜物，物業服務責無旁貸。　　

物業服務對轄區內的居民生命財產安全具有保護的責任，預防高空墜物是物業服務的日常工作中一項重要內容。　　

高空墜物包括人為因素與非人為因素，非人為因素是可以在物業管理的日常工作採取的措施予以預防和消除的。　　

（一）對非人為造成的高空墜物的預防　　

1、 開展建築附著物安全隱患排查整治工作。定期對公共場地和公共設施設備、窗戶及玻璃、小區戶外廣告牌和空調主機等戶外附著物組織工程技術人員挨家挨戶排查，發現存在安全隱患的，要立即整改並登記在冊。　　

2、 颱風期間，告知居民住戶關好門窗，搬掉陽台邊的花盆，防止高空墜物。　　

3、 對於物業服務公司針對高空墜物所做的工作，進行記錄與登記，作為物業服務公司工作證據。　　

（二）預防人為高空拋物的應對措施　　

而人為因素，不是管理處沒盡到責任，也不是管理處所能預見，並採取措施徹底制止杜絕的。物業公司只有採取預防為主，與居委會、派出所等部門相互配合，從宣傳入手，長期經常性宣傳，發動群眾監督，對於不聽勸阻，屢教不改的個別人員，與治安機關聯合採集證據，予以處罰，因此防止高空墜物，預防是關鍵。　　

據某社區服務中心調查，高空拋物的肇事者主要有三類：缺乏公德的業主或租戶；保姆、僱工；不懂事的孩子或是吵架時衝動的夫妻。　　

如何減少乃至杜絕高空墜物的發生，針對不同情況，物業可以採取相應的措施，業主自身也應提高文明素質，共同建設和諧家園。　　

1、隨意亂拋垃圾的現象，在城郊接合部的一些小區里發生較多。這些小區住戶情況複雜，人員素質不一，加上如果垃圾不及時清理，往往引起更多人效仿。　　

應對措施：為了確定「高空拋物」的黑手，.物業公司可相應地在此區域加強技防措施，如安裝探頭等進行監測。技防措施可以抓住「真兇」，同時也能起到監督的作用，讓附近的居民一起來譴責這種行為。　　

例如：上海海麗花園以往曾不止一次發生過高空拋物殃及行人的險情，由於險情接連發生，這些不文明行為引來居民不滿為此，海麗花園物業管理處想了很多方法，包括加強保安巡邏監管、張貼告示提醒居民互相監督等等，但是由於無法立刻找到肇事者，收效甚微，高空拋物現象屢禁不止，物業管理處和業主委員會經過多次協商，想出了安裝探頭來監控高空拋物行為的高科技方法，此方案也獲得了業委會與全體業主的一致通過，小區內新增了47個探頭，其中有24隻探頭用於監控小區住宅樓的立面，一半負責　50米　以下，另一半負責50米以上。另有一些容易被忽略的邊角區域都分別被納入探頭的視線里。自今年年初安裝完畢以來，高空拋物現象在該小區就再也沒有發生過。　　

2、老小區的綠化帶布局不盡合理，給了一些不太自覺的業主亂扔垃圾的機會。　　

應對措施：業主選擇在隱蔽的地方扔垃圾，其實還是有一定的「廉恥心」的，這種情況之下最主要的就是在情況比較嚴重的樓房內進行宣傳教育，讓他們明白這種行為是不對的，而且要告知，傷及無辜的話要負法律責任。　　

3、裝修垃圾重災區，不少業主裝修時圖省事，經常從樓上扔下裝修垃圾。「最多的是軟裝修材料，很多人家看到了有人扔，也效仿著將自己家裝修的垃圾扔下來。」　　

應對措施：新建小區的物業管理還處在初級階段，物業和業主委員會可以在一開始就未雨綢繆，制定相關規範納入物業管理規定，明確責任，讓居民在一開始就知道一旦發生這種行為，就要受到處罰。　　

4、學校、居委會、街道辦共同合作，加強社區宣傳　　

提高業主和住戶的道德素質，是預防高空拋物的關鍵。　　

（1）物業管理處要對業主和住戶多做宣傳，警示高空拋物的危害，提高業主和住戶的素質，主要是公共道德素質。同時，物業管理處在和業主簽《業主公約》時，要對高空拋物進行特彆強調，要讓業主意識到問題的嚴重性，在小區內形成「高空拋物可恥」的氛圍。　　

（2）加強監管和處罰力度。高空擲物不僅污染環境，更重要的是危及他人的人身安全，管理部門發現有高空拋物的住戶，應當積極收集證據，「張榜公布」，聯合社區治安部門，採取措施對肇事者予以懲罰，從而威懾人為的高空拋物行為。　　

例如：因先後兩次在傍晚從19樓的自家陽台向附近小區拋擲雜物，家住上海市橋苑公寓的　王　先生日前被黃浦警方以擾亂社會秩序的名義，處以10天行政拘留。據記者檢索公開報道，此案也是上海迄今為止，對高空拋物行為處以行政拘留的首個案例。　　

（3）培養學生的公德意識。從心理學角度上看，青少年極富冒險心理，孩子從高空丟東西的可能性要比成人大得多。一方面他們還不了解這種事件的後果，另一方面，孩子的天性就喜歡冒險試一試。曾經有兩個學生為了印證伽利略的「兩個鐵球同時落地」的試驗，從７樓樓頂把兩個體育用的鉛球丟到了樓下。據了解，目前已有學校加強了校外行為的警示，其中一條就是強調不準從樓上往下拋東西。　　

三、高空墜物發生後，物業公司如何處理。　　

現在物業服務部門面對高空拋物，其監管也身處尷尬。目前的物業管理條例對物業服務區域的行為作出24條規定，但沒有列出相應的處罰辦法。為此，不少物業部門的負責人都表示，這是他們作為物業服務部門最尷尬的事，他們沒有任何處罰權，他們曾想過要制訂相關的處罰措施，由於擔心有違規之嫌，只好作罷。但面對高空墜物的發生，物業公司肯定不能無所作為。　　

（一）無事故損失的處理　　

無事故損失的高空拋物，物業公司也不可忽視，應儘快找到肇事人，指出其肇事行為及其危害，及可能面臨的治安處罰，勸告其不要再犯。對有過高空拋物行為的人，應在日常的保安巡視中，加強對其的監督。如無人目擊肇事者，則應及時清除墜落物，並由保安在可能出現肇事者的相關樓層住戶中進行詢問與調查，同時宣傳高空拋物的危害及可能面臨的治安處罰，顯示物業管理對此事的關注。　　

（二）發生損失的事故處理　　

如果因高空拋物，而造成了社區內居民財產與人身安全遭受損失的情況，物業公司應及時配合相關部門進行取證，查找肇事者。物業服務公司及時足額購買公共責任保險，可以規避此類相關的風險、減少經濟損失。　　

（三）認真對待居民投訴　　

在出現居民對高空墜物的投訴時，物業公司接待人員應及時派員到現場處理，記錄相關情況，並對事情進行調查走訪，按上述（一）、（二）兩類情況及時處理，安撫受害人情緒，並予以回訪，作好相應的記錄備案。　　

四、香港對於高空拋物處罰的借鑒　　

香港的警察退役組織針對高空拋物的現象，專門組成了偵查高空拋物特別隊，他們購買先進的數碼設備，一天到晚對著高樓看哪塊掉東西了，然後拍攝下來報警。香港是法制比較嚴格的，就算高空拋物沒有傷到人也要受到刑事處罰。他們的做法值得我們借鑒。香港有一個案例，高空拋物造成傷人，但是被偵查特別隊拍攝到而被抓，被判監禁4個月。　　

總而言之，對於高空墜物這一社會弊病，物業服務部門決不是救世主。如何杜絕這一現象？決不能光靠物業公司，但物業公司在其中所起作用實屬關鍵。在立法整治層面上，物業管理協會應積极參与，爭取在高空拋物的立法整治上，出謀劃策。而物業公司可以作一個重要的參與者，積極響應政府的號召，將重點放在宣傳教育上，結合社區居委會、治安巡防隊等單位組成一個社會公德文明教育指導辦公室或者一個機構來定期進行系統的開展片區素質教育，提升居民對高空拋物不良行為的認識，以點帶面來擴大影響，從而減少高空拋物現象的發生。