樓市最大的秘密：還貸壓力只有十年！

中國樓市，不管多少人盼著它跌，它還是漲勢如虹。有一個奇怪的現象，十年前買房的人會告訴你，房貸的壓力是自己想像出來的；十年後買房的人，幾乎掏光家底去買房，正為遙遙無期的房貸發愁；而沒有買房的人，有的是自我安慰：租房比買房划算，有的是有錢也不願意買房，因為活得瀟洒。你是哪一類呢？

其實，房價在不同年代人眼裡，都是很昂貴的商品。十年前如此，十年後亦然。

在中國，雖然你買房子的按揭時間不相同，可能是20年、25年或者30年，但你真正有壓力的供樓期只有10年。

那些盡量拉長供樓期的人是聰明的，但遺憾的是，很多人都會選擇提前還款，他們被表面上多付的「利息支出」嚇壞了。

中國推行房貸始於1990年代。2012年12月，北京晨報報道了北京第一批貸款人結束房奴生活，報道里提供了這樣一個案例：

王女士，02年在北京北二環某小區購買了一套三居室。當時房子全款30多萬元，自己與父母湊了約20萬元的首付，再向銀行貸款10多萬元，一貸就是10年。當時每月還款大約1000多元，佔到了當時月工資的多一半，王女士一心只想「趕緊還完」。

十年後，這套房子的身價如今已經漲到500多萬，每月還是要還1000多元，而如今月租金就可達到8000多元。

在貨幣超發的魔力之下，人民幣貶值了，不如十年前值錢了。十年前的月供1000元，在今天看來，真是小菜一碟。而房租卻像脫韁的野馬，一路狂奔。你說買房和租房，哪個划算呢？

從這個案例可以清楚地看到，房貸提前還，是一種最虧的還貸法。當年的按揭貸款的確對購房者構成了巨大困擾和壓力，但10年之後，這點錢已經不算什麼了。如果是20年之後，更是如此。

人民幣的購買力在純粹計劃經濟年代，是維持不變的，那個時代不存在貨幣超發，往往出現通縮。但改革開放以後，貨幣超發就成為常態，中國的貨幣供應量增速在2012年之前，平均比GDP增速快10個百分點。換句話說，假如GDP沒有水分，人民幣購買力平均每年貶值10%。

這就是說，如果你買了一套房子，做了30年的按揭，每月還款1萬元。如果M2增速超過GDP增速平均每年在10個百分點，那麼10年之後你每月實際還款金額，只相當於按揭時候的三分之一，也就是每月3500元了。

與其讓貨幣爛在手裡貶值，不如去投資，當然不是說一定要投資樓市，其實投資自己的人生，讓你自己變得更值錢也是一項偉大的投資。

當然，有人會擔心，如果我不幸在高位接盤，樓市泡沫破裂了，我是不是虧大了？

這輪房地產政策牛市正接近尾聲，牛市即使結束了，並不意味著樓市一定暴跌，因為房地產行業承載了中國太多產業的GDP。一旦經濟衰退，中國也不太可能讓樓市突然暴跌，不會重演日本樓市的悲劇。

從去年開始，人民幣結束了對外升值，官方也表態了，雖然人民幣不升值了，還有小幅貶值的趨勢，但是人民幣絕對不具備大幅貶值的基礎。實際上央行在背後推動人民幣有序的，暗暗的，慢慢的，不引人注意的貶值。

既然人民幣不會大幅貶值，就不用擔心外資出逃，刺破樓市泡沫。即使人民幣有貶值趨勢，也請放寬心，人民幣貶值，外儲流失，老外就算要帶著錢走了，去央行那裡換成美元離場，大量的人民幣會慢慢迴流央行體系，如果央行印出來的鈔票沒有投放渠道，最後大部分都被拿去當房貸了。最後富了房地產行業，廋了實體經濟。

其實，我們需要思考的是如何讓樓市平穩落地，將更多的資金引入到實體經濟中。先前早買房的人賺了，隨著年限的增長，還貸壓力也不大。之後，炒房風險會增大，即使樓市還會增長，也是戴著鐐銬在鋼絲上跳舞，泡沫積聚太大，接盤有風險。

樓市最難的就在開始的十年，但是要熬過去也相當艱難，每一個房奴的故事都是血淚史，只有挺過去了，才有資格說，幸虧當年早買房了。

如果這個時候再入市，樓市有點像賭場了，要不要去買房，就看你手中的籌碼是不是足夠大了。

來源：鳳凰財經（finance_ifeng）,參考樓市參考（house0929）報道