拿個鋪用盡半輩子關係！20位餐飲老闆泣血吐露商場「潛規則」

一份讓你免於掉隊的餐飲數據報告。

第 1388 期

2017，你的房東又給你漲租了嗎？在轟轟烈烈的餐飲進Mall運動中，你拿到鋪了嗎？

在進商場開店的大趨勢中，你需要先知道一些內幕。內參君選取一線、二線三個城市多個主流商圈，對話20多位商場店餐飲老闆（註：因大品牌有天然優勢，我們盡量選擇中小品牌），力圖呈現出大多數餐飲老闆面臨的真實問題。

從今天起，內參君會陸續推出《商場餐飲房租調查》系列文章，想吐槽、想爆料，歡迎留言。

「

餐飲老闆小杜，店開在二線城市標杆商場，租金單價是目前當地各商場中最高的了。

但是，最近他得知了一個噩耗——商場招商負責人明確告訴他，房租要從480元/㎡每月漲到800/㎡每月，幾乎翻倍。

能怎麼辦？不服忍著，你不租有的是人要租。小杜知道，左鄰右舍幾乎沒有賺錢的，都是來打品牌的，「想要利潤，就別來這種地方開店」……

內參君

商場房租，說多都是淚

故事1：位置更好，租金憑啥比別人便宜一萬？

地點：北京

講述人：準備開商場店的小魚

前短時間，我的朋友一男剛在北京某商場五樓拿到一個「黃金鋪位」，據他介紹，他的店租金在這個商場里算是「比較低的水平」。

到底有多低呢？在這家商場的五樓，分布著9個餐飲門店。我特意去走訪了另外幾家餐飲門店。其中一家餐飲店面積在120平米左右，位置明顯不如一男的店，但這家租金比一男的店貴了3元/㎡每日。這麼一算，面積差不多的情況下，這家店每月要比一男的店多交1萬多元的房租。

背後的原因我心知肚明：這棟商場的老闆是一男的叔叔。不僅房租低，每年1.7萬元的物業費也給省了……

故事2：創業靠自己，但開商場店就得「拼爹」了

地點：某二線城市

講述人：初涉餐飲業的茶飲品牌老闆豆豆

講真，創業靠自己，但開商場店就得「拼爹」了。

我們第一家店開在一個新商場。為了這家店的鋪位，託了七大姑八大姨，全家人前半輩子的人情都用上了，最後還是只找到了差不多面積、位置很不好的鋪位。商場方面說如果以後有好位置騰出來了，第一個讓我調位置。

讓我傷心的是，沒過多久，商場中心一片原定只做臨時展位的區域開了一家茶飲店。那個位置沒有進水、下水，也沒有電路，商場硬是為了那家店給改了水路、電路，這家關係一定很硬，我是沒那麼好的命啊。

故事3：關係不硬，我白扔了幾萬房租

地點：某二線城市

講述人：初創品牌老闆小新

我托關係、交了入場公關費之後，終於得到準備入駐的通知。但鋪位沒得選，「安排哪就是哪」，而且這還只是個開始——

前一家商戶拖了兩個月才搬走，我找商場投訴無果，白白多交了幾萬塊房租才開始裝修。招商的人說了，這房租估計退不了。

我知道，其實就是我沒有關係，錢也沒花到位……

故事4：光紅包不行，找了一個美女陪酒……

地點：北京

講述人：資深餐飲人柳方

我一個朋友要在商場里開店，光約招商經理出來就約了一星期，之後連喝了兩頓酒，但依舊沒有迴音。而且，中間還向招商經理遞上了兩個金額不等的紅包。 後來，我這位朋友直接找了一個美女來陪酒……

在小餐飲品牌的眼裡，招商經理有時候就像上帝，比甲方老闆的權力都大。

進商場開店，你必須知道這6條潛規則

講述這些故事，並不是要控訴商場招商有多「黑暗」，上面的案例只是個案。在各種「中國式房東」中，商場的一大好處就是在合約、管理等各方面都相對規範，而且隨著商場競爭白熱化，趨勢整體向好。

但我們想告訴你，在一個整體規範化水平都不高的人情社會裡，你需要知道的現實狀況，以及一些「野路子」、「潛規則」。

1.能不能拿到好鋪位，靠「品牌+關係+找對人」

商場店鋪招商，「大品牌倒貼，小品牌狠宰」是常事。「你不願意挨宰可以不進，反正還有很多品牌等著進，生意好的商場才敢狠要錢。」

餐飲老司機光哥的店開在二線城市核心商圈。他的感受是，商場店的房租，可以說是「一鋪一價」，非常不透明。能不能進駐商場、能不能拿到好位置、租金價格能不能壓到最低，主要看三方面：一是品牌勢能，二是人情關係，三是花「入場公關費」找中間人。

2.除了商場，其他「相關部門」的關係也能試試

光哥說，如果品牌不夠強勢，就得拼關係了。每家商場都有一些店是關係戶，當地政府部門的親戚、工商部門的親戚、消防部門的親戚、城管部門的親戚……商場方也得維護關係啊，各部門的關係打點也少不了。

3.找對「中間人」能少花點錢

沒品牌、沒關係，就得花「入場公關費」找中間人了，這是各地商場招商方面的「潛規則」。就這，也得看你找的中間人是不是靠譜，找到關係比較硬的中間人能少花點錢，關係不夠就得花大價錢。看你有沒有找對人，找不對人花錢也辦不了事，錢拿著都送不去。

「在我們這樣的二線城市，進駐中檔商場一般三五萬就夠，標杆式的牛X商場就得三四十萬了，這還不包括請客吃飯、送些珠寶小禮物的錢。不過現在這樣的潛規則也比較有規矩，一般如果辦不成的話，現金都會退還。」光哥說。

另一位餐飲老闆告訴內參君：公關費有兩種形式，一種是直接收錢（幾萬到幾十萬不等），另一種是利潤分成（一般是20%左右）。

4.初創品牌，要做好資金和心理雙重準備

開了幾十家店的餐飲老炮兒龍叔，旗下各品牌已經都是當地生意火爆、頗有名氣的品牌，現在也會有新開的商場主動邀請他們旗下品牌入駐。可即使是他，如今還踩著一個商場房租的坑。

小餐飲進商場是趨勢，大家都想進，可沒品牌沒關係的初創品牌，開商場店必然得付出高房租的慘重代價。

當年他開第一家店就在商場里，房租很高，簽約時就定了每年10%漲幅，漲幅正常但基數大，房租成本每年「滾雪球」。現在他們有幾十家店了，這第一家店的房租仍然是最高的。

5.有時被「清場」，可能並不是你的錯

跨界餐飲人路哥為了給新品牌造勢，決定把第二家店開到知名商場里。

一個業內知情人士告訴他，客流好的商場每年輕餐區要調整三分之一甚至一半的鋪位，一是為了篩選知名品牌進駐，二是為了掙一些公關費。這種情況商場高層是知情的，但如果招商部門做得太過分，高層也會有顧慮，「現在也有商場的高層在逐漸回收招商方面的權力了」。

6.提前弄清收租方式，「雙政策」相對人性

通常來說，商場的收租方式有固定房租和扣點房租。

餐飲老闆大米告訴內參君，有些商場會採用「雙政策彈性房租」：固定租金和銷售額抽成（也就是扣點），兩者相較取其高。假設固定租金是2萬元，銷售額抽成是18%。月銷售額10萬元時，按抽成金額是1.8萬元，這時就按較高的固定租金2萬元收取房租。月銷售額20萬元時，按抽成金額是3.6萬元，這時就按較高的抽成金額收取房租。

這種雙政策算是比較人性化了，就像房東看你生意好了，要求漲租金一樣。大米表示理解，而且這樣「也比有些無論生意好壞都收高租金的商場強啊」。

你所在的城市，商場店租金是個什麼水平？感覺是否能承受？你給自己劃的「房租佔比」紅線是多少？歡迎來跟內參君聊聊。

明天，請繼續關注內參「商場房租調查」之二。

特別聲明：該系列文章里的故事全部真實，做餐飲不易，為了保護吐真言的老闆，我們全文採用化名。

策劃統籌：茜妮 本篇采寫：虎萌 張伯禹 王瑛

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