城市化與房價

最近關注了一下房價，然後每次登錄都會收到一些有關房地產的消息：2018房地產會不會崩？2018房價會漲嗎？你覺得房價會崩嗎？

在回答中提及比較多的就是城市化。城市化（urbanization/urbanisation）也稱為城鎮化，是指隨著一個國家或地區社會生產力的發展、科學技術的進步以及產業結構的調整，其社會由以農業為主的傳統鄉村型社會向以工業（第二產業）和服務業（第三產業）等非農產業為主的現代城市型社會逐漸轉變的歷史過程。這是百度給的答案。可見，城市化絕對不是簡簡單單蓋房子。

一、城市化是生產力發展的必然產物

發展中國家的城市化都搞得風風火火，那麼城市化的動力是什麼？個人認為在於以非農產業為主的城鎮地區收入超過以農業為主的農村地區，促使農村人口流向城市。說白了就是在城裡工作收入更高。

從數據中，我們不難看出：不管是總的還是單人的，第二和第三產業產生的生產值遠遠高於第一產業。受限於自然條件(耕地數量，農產品產量以及自然災害等)，第一產業不會出現爆髮式增長。這必然會導致城市化。所以，城市化是生產力發展的必然產物，不是哪個大人物能夠左右的。

老馬(馬克思)曾經說過這樣一句：「城市人造環境的形成和發展是工業資本利潤無情驅動和支配的結果，資本家按自己的意願創建城市人文物質景觀。」對老馬這句話，我是持保留意見的。城市化不是某個人或者某個集團的意願，而是生產力發展的必然結果。不管資本主義社會還是社會主義社會。

二、城市化的催化劑：受教育水平

目前，至少可以從40個國家獲得有關平均收入與受教育水平的數據。毫無例外，受教育多的勞力享有較高的工資待遇。從2007年以來，國家財政在教育上的支出比重維持在15%左右，這一比例在國際上處於較高的水平。而隨著交通的更加便利。有越來越多的人選擇到背井離鄉去大城市追逐更高的收入回報。還有就是隨著社會分工的日趨精細化，有非常多的大學生、研究生以及博士畢業之後只能在一線、二線城市才能找到合適的工作，回老家就意味著失業。這也是一種聚集效應。

三、城市化的邊界

既然是城市化是不可左右的，那我國城市化的邊界究竟在哪兒？主要有2點：

1. 隨著農業人口的不斷流出，留下來從事農業人口的單位效益將提升。理想的狀態應該是從事農業，工業和服務業三類人口的效益基本相同，城市化結束。

農業人口的減少意味著經營必須規模化。而這面臨的挑戰是最大的，因為我國當前土地制度的主要形式是家庭聯產承包制，家庭聯產承包責任制是農民以家庭為單位，向集體經濟組織(主要是村、組)承包土地等生產資料和生產任務的農業生產責任制形式。眾所周知，土地是人類賴以生存最基本的資源，人類將長期繼續在土地上生存和發展。英國古典經濟學家威廉·配第曾經說過：勞動是財富之父，土地是財富之母。土地有保障功能、發展功能，尤其對於我國廣大的農民來說，土地是他們的命根子。雖然來自土地的收入佔總收入的比例越來越少，但是這種觀念仍然是深入人心，根深蒂固的。要想改變這種傳統觀念，達到規模經營這個目的是一個長期的過程，不是一蹴而就的。還有就是教育水平，據2016年統計：我國文盲人口佔15歲及以上人口的比重為5.28%。從目前來看，該部分人口很難在第二產業和第三產業中有比較合適的生存土壤。而改變這個文盲率的只有時間(別問我為什麼)。

2. 城鄉交通持續改善，城鎮就業，農村居住成為常見模式。

這裡要提到一個「一小時通勤圈」的概念。「職住分離」現象意味著通勤距離和通勤時間增長。城市的早晚高峰使得上班族候車等待時間增加，乘車擁擠和交通的潮汐式擁堵。通勤問題不僅擠佔了生活工作的時間和增加經濟成本，而且影響工作的心情，降低生活的滿意度和幸福感。所以通勤時間最好控制在一小時之內。根據高德地圖提供的統計數據，在早晚高峰，當前大部分城市的平均速度不超過30km/h。可以預見，在未來很長的一段時間之內，人們會繼續湧入更加擁擠的城市，農村居住模式僅僅能夠出現在夢裡。

四、房價

通過以上的分析可以看出城市化是不可避免的，是一個長期的過程。我國城市化問題的主要原因：人口的流動與不動產(住房、醫療、教育等與生活相關的資源)不可流動之間的矛盾。不管從天南到海北，還是從海北到天南，我們現在可以買張車票就過來了，但是目的城市有沒有做好準備？有沒有準備好我們生活的相關資源？我們不是蝸牛，一直背著個殼子，走到哪裡都是家。我們需要住房，需要醫院，小孩子需要學校--------

影響房價的幾個關鍵因素：

1.供需關係

最基本的經濟學原理告訴我們：價格是由價值決定的，受供需關係影響。2017年的統計年鑒中給出，2016年底，我國流動人口為2.45億，人戶分離人口2.92億。老話說的好，安居才能樂業。有這麼多的流動人口，這麼多的需求，房價具備持續上漲的基礎。這是最基本的，如果你不認同這個，那麼後續的可以不用看了。

2.政府調控手段

正因為房價具備上漲的基礎，所以調控才有效。如果市場上的房屋供應大於需求的話，政府就不用調控了。政府調控的目的就是把一窩蜂似的的搶購變成細水長流的緩購，就是降低單位時間內的房屋購買需求量。短期供需關係變化了，房價自然而然也就變化了。

3.投資觀念

正因為房價具備上漲的基礎，所以才有投資價值。從投資的角度來看，房地產投資起效快，收益高，風險低，實在是不二之選。如果能找到更好的投資渠道(比特幣，P2P等，手動滑稽)，或者房地產的投資價值降低了(利率、稅收、持有年限等)，投資其他領域的多起來，供需關係自然也會變化。

4.地域

我國幅員遼闊，經濟發展不平衡，房價不能一概而論。以深圳為例：2017年深圳商品房168w套，保障房34w，個人自建及單位自建55萬套，城中村集體建房650萬套，工業配套住宅宿舍168萬套。合計1065萬套。按照平均每戶2.59人測算，深圳現有住房可以容納3000萬人口。深圳的常住人口為1253萬。實時上呢：深圳大部分人還是以租住為主。從中國傳統觀念出發，深圳住房的供需關係依舊是失衡的。如果不是管控，在恐懼和貪婪的支配下，深圳的房價能漲到天上去，直到崩盤為止。

5.房子自身的價值

在很多城市，房子除了居住屬性外，還有一些附加價值。其中最重要的一條就是學位。對教育的追逐，從古至今都沒有停止過。隨著教育所扮演越來越重要的地位，為了讓孩子贏在起跑線上，入讀一間有口皆碑的名校，成為許多家長的最大心愿。據相關媒體近日報道，北京某熊爸在2月下旬以1200萬元的價格買下北京市金融街區域的一套僅39平的一房一廳，價格之高，令人咋舌。深究高價房背後，熊爸花大價錢以買下25萬元一平的價格買入這套房子的主要目的是為了讓自己的小孩就讀宏廟小學。就目前而言，優質教育資源「僧多粥少」的狀況仍將繼續。適合未來居住改善需求併兼有優質教育配套的房子仍將成為市場追捧的對象。

政府也可以通過調控手段來達到調節這個的目的，諸如租住同權之類的政策。之所以沒有放到調控手段裡面說，因為前面4個因素都是直接或者間接改變供需關係，以達到調整房價的目的。而租住同權是調價房子自身的價值來達到調整房價的目的。

綜上所述，曉邊認為受益於城市化的影響，房地產在今後很長的一段時間內仍將具備良好的投資價值，限定在一線、二線城市。但是受文中所述的幾個因素影響而呈現波動。我們無法預知明天，但是任何改變對價格的影響都是滯後的，都需要時間。做好政策解讀以及市場調查，相信我們都會有一個理性的判斷。