買美國房產想賺大錢 難！

面對中央公園的第五大道豪宅在本次金融危機衝擊下，依然能保持身價不跌。

美國房產稅主要用於社區條件的改善，讓居住者獲益。黃瑤攝

紐約唐人街入口處，已可感受到濃濃中國風。

王先生在長島納蘇郡的房子布置得非常溫馨。

W公寓是新世貿中心附近唯一在售的可居住項目，配有豪華裝修。

　　在美國購房手續相當繁瑣 置業費用一籮筐

　　因宏觀調控嚴厲，不少國人將置業眼光投向海外，而美國樓市因出現回暖跡象，讓不少國人慾出手購買，但置業美國也並非像不少前來國內拉客的項目宣傳的那樣容易，置業的費用和風險如同陷阱，隨時可能等在路上。所以，如果對美國房地產市場不熟悉，建議有興趣的買家可以先登錄專業公司的網站比如http://www.windhamchina.com或者美國專業網站http://guests.themls.com，http://www.realtor.com等，先行了解美國的房地產市場的情況，然後可以根據自己的預算和傾向的城市，通過網路和在線經紀人進行交流後，再看看哪類房產比較適合自己。另外，參加由專業置業公司組織的赴美看房團，又或者去到美國之後，找口碑較好的經紀人帶領看房，也是在美國置業必須要做的準備工作。 專題文/圖：本報特派記者陳白帆

　　購房手續相當繁瑣

　　專業經紀人朱玉女士告訴記者，在美國申請貸款不僅繁複而且難度比較大，通常美國的貸款機構及銀行僅提供貸款給美國公民或永久居民。當海外其他身份買家想要申請貸款買房時，首付得增加，獲批率才會增加。但究竟增加到多少，並沒硬性要求。也並不是每家機構都會提供此類貸款，通常是在有大量移民的國際性大城市才會有這類提供貸款的機構。2008年後，很多大的機構要求申請貸款者至少提供40%~50%的首付。客戶必須要提供相當多文件，比如有效護照並顯示有效簽證頁、個人簡介，2~3封出於買家本國的銀行，信用卡機構、貸款機構的信用證明等，以證明買家及時還款的能力。雖然個人資產證明不是必備，但若有，可能會幫買家減少首付金額或拿到較低貸款利率。

　　房屋轉讓增值稅不少

　　置業費用包括買房時候的各種費用，比如驗房費、律師費，購房之後每年要繳納的房地產稅，以及購房後的翻修費用以及維護費用。如果要進行房屋託管，還必須每年給託管公司6%的房價再加上每個月100多美元的託管費或者給經紀人至少一個月的租金等等。再加上房屋轉讓時還要為增值部分繳納個人所得稅，就算沒有房價近年來持續下跌這個因素，投資美國房產都難以讓投資人賺到大錢。

　　在洛杉磯生活多年的吳小姐表示，如果買房的花費是50多萬美元，那麼每年的房地產稅至少要5000多美元，住10年僅房地產稅就要繳5萬多美元。而在購房後，對房屋進行簡單翻新的費用則至少在1萬~3萬美元，而且這還是較小規模房子需要的費用。如果是大房子，翻修費用會因為自己對材料的選擇而難有上限。洛杉磯的房產經紀人張小姐介紹，在美國轉讓房產時，如果有增值部分還需就這一部分繳納個人所得稅，「比如按照你目前的收入水平個人所得稅的稅率是25%，那麼你轉讓房產時，如果賣房賺了50萬美元，就得按50萬美元的25%來繳納個人所得稅。在洛杉磯地區的一些成熟居住區，很少會有新房放賣，人們除非到其他城市生活，否則會在一套房子里生活很長時間。

　　靠出租獲利碰到賴租租客損失巨大

　　不過，美國比較高昂的房租還是會讓投資者有較穩定的收入。據了解，洛杉磯地區一些新興的住宅區，總價30萬美金左右的能租到2000美元左右，在除去各種相關費用後，租金回報率大約能達到5%。「當然租房給人也有風險，如果租戶夫妻倆都失業而無力負擔房租的話，我們會幫助屋主驅趕租客，律師費大約要1250元美金，警察來到驅逐租客又得用大約45~90天。所以如果遇到這種租客，屋主就會有比較大損失。所以通過經驗豐富的經紀人找到合適的租客也很重要。」房產經紀ANDY認為投資房產肯定會有各種風險存在。

　　美國房產稅沒想像那麼高

　　除了繁複的手續外，房地產稅（當地人也會稱之為地價稅）也是有意投資美國房產的人們最關心的一項費用。在上海和重慶陸續開徵房地產稅後，很多人也對一直徵收房地產稅的美國非常好奇。

　　通過記者此次美國行的了解，美國大部分地區的房地產稅在0.5%~2%，一般來說，比較成熟的舊區的房產稅相對低一些，而新發展區域的房產稅則比較高。洛杉磯地產經紀ANDY介紹，以洛杉磯以東地區的一些新發展區來算，房產稅大約為2%，但因為那邊房價比較低廉，因此實際每年支付的資金反而沒有舊區多，一年分兩次徵收的辦法，讓業主每次承受的負擔不用那麼大。另外，在房價下跌階段，房地產稅也會相應減少而且，房地產稅還可以抵扣個人所得稅，比如一個人年薪為6萬美元，而房地產稅為5000美元，那麼他將最多按照55000美元的收入來繳稅。

　　居民是房產稅受益者

　　威翰地產有關負責人向記者詳細分析了美國房地產稅的情況。通常人們所指的美國房地產稅是由地方政府定期（一年或者半年）根據房地產估價對房地產所有人徵收的一種稅。各縣、各市徵收的房地產稅稅率會有很大差異，甚至小到每個社區的稅率都有差別。而一般其實際稅率最高的可能達到2.5%以上，而最低甚至低於0.5%。房地產稅的名義稅率由地方政府制定，而其實際需要繳納的稅率則是名義稅率通過一定的計算處理而得出的。由於房地產估價的計算方法各不相同，有的是房地產的全部價值，有的則有一個估價比率，使其僅為房產價值的一部分，更有的則是通過房屋租金來計算的，所以美國房地產的實際稅率並非我們所聽說的那麼高，通常遠遠低於名義稅率。而紐約曼哈頓公寓的房地產稅稅基是根據其租金來估算的，一定租金的房屋相對有一定數額的房地產稅。當每月租金高於每平方米35.94美元時，其稅率為固定的每平方英尺10.59美元。

　　雖然美國的房地產所有權人需要定期繳納相對沉重的房地產稅，但是他們卻是實實在在的受惠者。美國的房地產稅一般用於地方學區、警察、消防、環境衛生、圖書館等支出。

　　特別提醒

　　勿輕信購房可獲綠卡

　　中國人在美國買房的熱潮成為當下的熱門話題，當然也有專業人士提醒中方置業者須做足功課，不要被騙。對於有業者宣稱，只要購房400萬美元就得以申辦美國綠卡，移民律師對此指出，利用購買不動產來申辦移民身份是沒有可能的。

　　目前美國房市，是40年來僅見的低房價時間，又適逢人民幣匯率上升，在目前美國失業率攀升、房地產業持續下滑的情況下，許多人希望美國空置的房產能更多地被購買力極強的中國市場消化。

　　專家提醒，對賣房團中一些宣傳的內容，置業者還是要相當小心。首先，買房者不可能在美國得到貸款，一切都要以現金的方式進行。交易過程應當慎重。在取得房產的過程當中，不要上當受騙。對海外的一些經紀人，也要通過法律程序，進行小心的選擇。

　　移民律師張軍表示，他的一些朋友及客戶，都紛紛就賣房團的事情致電給他。人們尤其對買房子可以辦綠卡感興趣。當地的新聞甚至報道，業者向大陸民眾宣稱，只要購房400萬美元，就得以申辦美國綠卡。

　　對此，張軍指出，利用購買不動產來申辦移民身份是沒有可能的。投資移民一定要投資實業且創造工作機會。買房屋屬自住，無論是價值多少，都不可能僅依此申辦綠卡。

　　他說，奧巴馬政府上台後倡導外國人前來投資移民。但是，美國政府本身並不擔保任何東西。投資移民是一種個人行為，一定要通過相關的法律程序來申請。當前人們常聽說的一些高失業地區、偏遠地區投資移民等，都一樣要走相同的程序，政府並不會介入其中。

　　但是他表示，有一種可能通過房地產來辦綠卡，就是購買商業辦公樓或者倉庫，並在其中進行商業經營。當達到投資移民的條件，就可申請投資移民。 記者 黃瑤

　　華人置業故事

　　想享受長島好學區

　　年入至少20萬美元

　　王先生 居住區：長島納蘇郡

　　在某大型保險公司工作的王先生，於去年在長島納蘇郡購置了一套套內面積約300平方米的房產，總價為78萬美元（摺合人民幣約510萬元），裝修約17萬美元。王先生告訴記者，能在納蘇郡置業的家庭，還是需要相當的經濟實力，家庭年收入至少要20萬美元以上，因為這裡有著名的中學，是典型的好學區。他每年需支付約1.5%的房產稅，即約1.2萬美元。事實上，地方學區的財政收入主要就來自於該地區的房地產稅。學區內有小學、初中、高中，建校舍、設備、老師的薪水都是由學區稅收支付。住在學區內，可免費就讀公立學校的原因就在於此。房地產稅里，不僅繳納了學費，同時也付了免費校車接送的車資。美國的公立中小學的教育質量差別也相當大，好學區的房價高，能買的人學歷，收入高。房價高，學校得到的學區稅收也多，能請好的老師，買好的設備，吸引更多的家長在這個學區買房置產。

　　想換好學區

　　要多掏100萬美元

　　蘇小姐 房屋所在區域：Pasadena

　　蘇小姐及她的先生2008年購買了一套有三個房間的獨立屋，房價為55萬美元，房屋計價部分大約為160平方米，包括前庭後院大約600平方米。蘇小姐夫妻為該房子支付了兩成首付，其餘款項做了30年貸款，每個月月供大概需支付2000多美元，每年還要支付5000多美元的房地產稅。對於像蘇小姐這種夫妻雙方都有工作的美國年輕夫妻來說，雖然衣食住行的花費並不算大，但她也不認為自己會有餘力再投資房產。「如果你第一套房子還在貸款的話，第二套房很難獲得銀行的貸款。另外在美國養孩子的成本並不低，我打算在未來3年內生兩個小孩。」為孩子的教育打算，蘇小姐想換一個好學區的房子，雖然隔著一條街，但那裡的房子好的就要150萬美元左右。

　　現金買房有九個步驟

　　根據職業經紀人的介紹，記者了解到海外買家現金買房主要有以下幾個步驟

　　1.到美國找當地銀行，諮詢開戶，設法快速匯入足夠資金。

　　2.找到合意房屋後，簽署意向合同（sales binder or offer)，由經紀馬上遞交賣家。上面會有買方的出價(offer price)，簽正式合同(contract of sale)時需付定金(cash deposit)，正常是10%。房屋成交日支付的餘款(cash at closing)。意向合同上還有一些附屬內容，比如買方希望的交房日期，買方的律師聯繫方式等。簽這份意向合同時，買家需交幾百美元至幾千美元的支票表示出價誠意(good faith deposit)，有時甚至達到房屋總價的2%~5%。談價失敗後支票會由經紀退還。有些房主還會要求提供買方的付款能力證明（proof of funds）。

　　3.買賣雙方達成共識後（短至一天內，長達逾月），屋主會在最終的意向合同上簽字確認價格。

　　4.建議馬上聯繫執照工程師或執照驗屋人員，在屋主同意的日期驗屋。驗屋費用在紐約一般是幾百元至一千多美元。檢驗過程需要幾個小時，一般1~3天之後得出報告。專業的經紀人一般都會建議買家驗屋，驗後沒有問題自然最好；驗後有問題，也可有理有據再與屋主協商，或修繕或減價或中止交易。

　　5.驗屋結果無爭議後，雙方律師開始準備合同直至買賣雙方對合同文本各項條款無異議後，買方簽合同並支付10%定金，這筆錢通常會送至賣方律師放入第三方保管賬戶(escrow account)內。如果買家無正當理由單方中止合同，將會失去這筆定金。

　　6.買方律師會在賣方簽合同後馬上委託產權調查公司進行房屋產權調查(title research)，調查房屋的歷史交易情況、貸款情況、付稅情況、房契戶主資料，有無任何未解決的法律糾紛問題等等。調查費用由買方支付，通常幾百元美金，需2~4個星期。有時買方律師也會在買方授權下提前開始產權調查以節省時間。

　　7.在以上步驟都沒有問題的情況下，在過戶前兩天或最好前24小時，經紀人帶著買方再次查看房屋(final walk-through)。確定自上次看房到現在房屋無大的變化及損壞。

　　8.如果一切順利，在過戶日大家會面辦交房手續。通常會在賣方律師的辦公地點（若貸款則可能是銀行律師指定地點）。買家需帶好自己有效身份證明（如駕照、護照或綠卡等）及現金支票。買方需在這時付清剩餘房款和房屋過戶費（closing cost)。相對貸款買家，現金買家所付房屋過戶費用很少，不同情況不同數目。

　　9.過戶手續結束。客戶可以從原屋主手中接過鑰匙成為房屋的新主人，並會在1~3個星期內收到正式房契(Original Recorded Deed)。

　　購買一手物業流程

　　購買一手物業與二手房又有不同。由The Moinian Group開發的W New York Downtown包括酒店和公寓兩部分，是新世貿中心附近唯一在售的可居住項目，也是目前正在積極向中國客戶推薦的項目。據介紹，33~56層的159個單位中，一房單位（約60~80平方米）售價從117.5萬美元起（摺合人民幣約764萬元），兩房單位（約100~117.5平方米）售價從201萬美元起（摺合人民幣約1300萬元），而53~56層的樓頂單位售價主要為134萬美元到260萬美元（摺合人民幣約871萬~1690萬元）。

　　1.選定物業，通過書面offer（出價）的形式議定價格並通過現金支票或電匯支付10000美元左右的誠意金；

　　2.律師審核交易相關的文件，確認物業產權清晰可售；

　　3.簽署購買協議，支付10%左右的定金至律師的信託賬戶；

　　4.準備業主委員會要求填寫的購買申請並完成審批；

　　5.確認過戶日期和過戶費用清單；

　　6.支付交易餘款至律師信託賬戶；

　　7.在過戶日由本人或授權律師（POA）出席並簽署相關文件完成過戶。

　　涉及的主要費用：

　　律師費Attorney (Lawyer) Fees:$1000~ $3000

　　登記費Recording Fees:$100~$200

　　交易稅Property Transfer Tax:1.825%

　　產權保險費Title Fee:0.5%~0.8%

　　豪宅稅（100萬美元以上的物業） Mansion Tax:1%

　　新業主物業費捐助 Working Capital Fund Contribution:2個月物業費

　　物業費調整結算Common Charge Adjustments *

　　房地產稅調整結算Property Tax Adjustment *

　　說明：*標記是指物業費及房地產調整結算是對前任業主（開發商）實際已經預付的費用進行償付。以上費用總計約為房價的4%~5%。

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