樓市跌宕十年：有房在天堂，沒房在地獄

作者：陳小瑛；來源：櫻桃小房子（ID:ytxfz8）

作為一名老師，2000年就從東北來深圳打拚的高華，算是見證了房地產市場的完整周期，而讓他成功晉級到富裕階層，則是源於最近十年的炒房。

房價從2007年的暴漲，到08年暴跌，09年在4萬億的刺激下起跳，2010年人為調控壓制需求，到2014年房價平穩，到2015的報復性反彈，2016年全國樓市的瘋狂，2017年再次迎來老套的調控政策。

十年里，樓市跌宕起伏，房價雖有波動，但曲線卻是越調越漲，說了多年的長效機制一直難產，貨幣不斷貶值，抑制需求卻不改變土地財政和供給的調控方式，這一切都讓百姓失去了對政府調控房價的信心，全民投機炒作之風不絕，造就了一批高華這樣的富人，也讓沒房的人陷入社會底層，有房沒房，成了劃分階層的唯一指標。

十年，財富重新分配，十年，改變了所有人的生活，十年，是再不可複製的十年。

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07-08年過山車

從2005年起，樓市調控就連續不斷出台，但是伴隨著中國高增速經濟，房價一路高歌猛進，2007年，整體經濟進入過熱期，經濟的快速增長和信貸的擴張，將國內多個城市的樓市帶入到「瘋狂」上漲的階段，深圳樓市也不例外。

07年，深圳不論是關內還是關外，房價都衝破了一萬，有的甚至接近2萬，高華手裡幾套房原本是打算自住，房價猛漲讓他始料不及，南山區房子漲了一百多萬，龍崗平湖和坂田房子都漲了幾十萬。

為了遏制通脹，從2007年3月開始，央行連續6次加息，同時為了抑制房價上漲，當年9月，央行重拳調控樓市，提高二套房首付比例至四成，利率上浮1.1倍。

也是在9月，高華將南山的房子賣掉，看著存摺上分兩次打進來的110多萬元，他興奮的幾天睡不好覺，時不時拿出存摺數一數，是不是七位數，因為錢來的太快，簡直讓他懷疑人生，要知道，那時候他月薪才五六千。

算算如果靠工資，多少年才能掙到一百萬呢，那一刻，他才發現，以前遙不可及的百萬富翁，距離自己並不遙遠。

「誰發明的住房按揭貸款？誰發明的零首付購房？太偉大了！」高華內心由衷的感謝銀行，有了貸款，就可以撬動槓桿。

撈到了第一桶金後，高華意識到房子不僅是用來住的，還可以拿來賺錢，而且操作如此簡單！這個想法已經深深的烙在他腦海中，於是膽子也開始撐大了，「買！只要買就能賺錢，我要賺千萬！」

原本高華在龍崗有兩套房，但適逢深圳大運會在龍崗召開，交通道路規劃建設寬敞，各種場館設施如火如荼的建設中，高華認定這是重大利好！琢磨著兩套太少了，繼續買，滿倉！心裡打著小算盤，房子兩年翻倍，4年翻兩倍，利用三倍槓桿，除去自住的，再投資四套房，五年內可賺1200萬！去掉各種稅費，千萬富翁不是夢！然後就可以退休了。

然而美夢都是被鬧鐘給敲醒的！高華沒有料到，一場危機很快就來了。

之前，高華並未親歷過加息對樓市的衝擊有多大，缺乏風險防範意識，在貨幣政策持續收緊下，2007年10月，加息的累積效應顯現，調控開始見效，深圳樓市階段性見頂，有價無市。只會買不懂賣的高華，在2008年終於栽了跟頭。

2008年2月，深圳新房價格達到1.6萬元/平米後，開始斷崖式下跌，開發商大幅降價、中介跑路的消息接踵而至，購房者違約現象頻增。高華也加入了維權隊伍，最後以市場價8折獲得購買中央悅城一套房的權利。到了08年10月，很多區域房價已腰斬。

此時，高華握在手裡的房子超過10套。「每天一早起來，我的第一反應就是哪套房子要還月供了。」高華的壓力非比尋常，4萬元的月供壓得喘不過氣來，他當時月薪僅8000多元，收入遠遠無法填補缺口。但仍苦苦支撐，用幾張信用卡，拆東牆補西牆，儘力不讓資金鏈斷裂。

2008年初，高華意識到必須「減倉」，於是以成本價出售中央悅城，套現30萬元還月供，同時房子裝修完後陸續出租，減輕了月供壓力，這樣挺了10個月。

09-2010年大漲

因為一場全球金融危機的來臨，風暴很快臨近結束。

面對經濟下滑風險，2008年10月至12月，中央出台政策「組合拳」救樓市，如降低首套房和改善性住房首付比例、首套房利率打七折，取消7090政策，以及減免稅費等措施，市場應聲止跌。地產大佬潘石屹振臂疾呼：「苦苦等待的『解放軍』終於來了。」

「說句拉仇恨的話，感謝金融危機，救了中國樓市，也救了我。」高華說，托金融危機的福，否則他還要繼續割肉賣房還月供。

高華挺過來了，不過比他更激進的投資客卻倒在了黎明前。《華夏時報》當年曾報道，擁有上億資產的投資客李金東，在房價的持續下跌中，手中的69套房全部變為負資產，最後破產離場。

但經過08年這次過山車式的樓市起伏，高華對房地產投資風險有了全新認識，步子邁得太大容易栽跟頭。但同時發現，只要中國經濟向好，房地產就不會崩盤，一旦市場進入調整，政府必會救市。

2009年，中央推出4萬億大規模刺激政策後，房地產成為貨幣寬鬆的最大蓄水池，全國各地掀起了救樓市浪潮，市場迅速反彈。蟄伏一年之久的炒房客們在2009年初又開始伺機而動。

有了前幾年的炒房經驗，高華認定機會再次來臨了，與李金東們再無資金翻盤不同，高華通過房子再貸款，找朋友借錢，又賣掉兩套房套現200多萬元，準備大幹一場。

這一次，高華將股市聯合坐莊的手法引入到了樓市。但拋棄了激進冒險的策略，以穩健為主，2009年底，他與幾名投資客一起，開始通過聯合控盤的方式炒房。

高華們選了深圳南山區三個只有兩三百套房源的二手房小區，其中80%是自住客沉澱不動的房源，剩下幾十套流轉，只要有放盤的，他們就聯合接手，直到小區沒有房源可賣，形成壟斷後，投資客便有了定價權，幾個人先通過對敲互相買幾套，將價格炒高，然後每隔幾天放出一套，製造稀缺的假象，由幾個中介同時放盤形成熱賣競爭，他們在幕後操縱。

在這一輪救市中，從09年3月起樓市開始回暖，深圳房價快速上漲，到了10年初就完全收復失地，甚至有的區域已經完全回到07年的高點，而且並未止步。

有統計數據顯示，2009年全國房價住宅銷售均價達到4600元/平方米，比2008年均價上漲了1000元/平方米，為住房制度改革以來漲幅最高的一年！深圳市官方數據統計，2010年新房成交均價首次突破2萬元/平米，比2009年上漲33.2%，兩年時間，房價上漲幅度超過50%。

2010年，全國房地產開發投資48267億元，比上年增長33.2%，拉動GDP增長從08、09年的個位數，重新回到雙位數，達10.6%，房地產功不可沒。

但同時由於全國樓市瘋狂反彈，百姓對於高房價也怨聲載道，因此史無前例的調控又來了，幾乎每月，中央部委都有措施出台，除了在土地出讓金上對房企進行嚴格限制，其他連續上調二套房首付比例，從3成提高到4成後又提高到5成，7090政策重出江湖，營業稅免徵期延長。10月開始，央行上調存貸款基準利率，新一輪加息周期來臨，同時，史上最嚴限購令出台。

但因4萬億放水導致的流動性泛濫，市場並未立即熄火。一直到2011年年中，深圳樓市才冷淡。但在這場投資盛宴中，高華和其他投資客大賺。

2011-2014重回調控

始於2010年的這一輪房地產調控，在2011年不斷細化和落實，在「調結構、穩物價」的大背景下，中央政府繼續加強房地產調控，「國八條」、房產稅試點改革先後落地，「限購」、「限價」、「限貸」等政策全面升級，從抑制需求和增加供給兩端下手，1000萬套保障房建設計劃推出，限購城市擴至50個。

同時，為抑制通貨膨脹，央行持續收緊貨幣政策，2010年1月至2011年7月，共加息5次，上調存款準備金率12次。

限購令、限貸令等行政調控手段出台後，購房名額成了最大問題，投資客被擋在門外。只能一套兩套地零散操作，因此高華的炒房團隊解散了，隨著投資退潮，深圳市場成交量再次下滑，二手房成交量從當年1月的10831套，下滑到7月的2384套。

從2011年下半年後，全國房地產再度步入調整期，當時，深圳等一線城市最先反應，二三線城市調整緊隨其後。

由於限購限貸的存在，深圳投資水分逐漸被擠干，投資客佔比從2010年超過30%降至10%以下。而高華是留守的其中一個，且有一批跟隨者。

雖然央行在2011年11月開始降准，但對於樓市的調控政策，並未放鬆。因此投資客們想出了合伙人跟投的公司運作模式，比如幫親戚朋友交社保，解決限購問題，再用他們的名額一起炒房，按股份分紅。

進入2012年，中國GDP增速突然從上年的9.5%下滑到7.9%，同時，跟隨美國的次貸危機，歐債危機也開始發酵，世界經濟下行風險明顯增大，全球經濟仍然存在「二次探底」的危險。中央開始將「穩增長」作為主基調，意欲加強和改善宏觀調控。

但政府出於壓力，又不敢放鬆調控，2013年，國務院再次釋放堅持調控政策不動搖、力度不放鬆的信號，堅決抑制投機投資性購房。16城市加碼調控，上海、廣州、武漢、廈門、瀋陽、長沙、南京等城市，相繼收緊限購政策及加大土地供應。北京甚至出台了20%的差額徵稅政策。

一年年收緊的調控，讓樓市局部泡沫破裂，如溫州、鄂爾多斯、海南等炒作水分大的城市，在2011年到2014年期間，房價出現劇烈波動，價格腰斬。但多數城市房價穩定，一線小幅上漲，二線小幅回調。2014年，全國樓市徹底陷入低迷，一些中小房企因資金鏈斷裂而破產，三四線城市的爛尾樓遍地開花。

數據顯示，2014年上半年，北、上、廣、深四大一線城市的樓市成交全面下滑，廣州、上海一手住宅的成交面積同比下滑超過三成，深圳、北京的跌幅超過四成。

連續三年處於7字頭的GDP增速，以及就業壓力，讓各地方政府開始坐立不安，2014年9月30日，央行出台放鬆房貸的政策，二套房認定標準由「認房又認貸」改為「認貸不認房」，只要還清貸款再買房，均算首套，首付只要3成。

雖然2014年有40多個城市取消限購令，但全國樓市依然處於沉睡中，只有深圳開始蠢蠢欲動，隨著信貸放鬆，下半年成交量在不斷上升，先知先覺的投資客，開始在市場上吸盤，房價在「9·30」後開始出現漲價苗頭。

2015-2016報復性反彈

而引爆深圳樓市的，是2015年中央出台的「3·30」政策，商業貸款二手房首付比例從7成降至4成，二手房營業稅免徵期從5年變2年。

一管就死，一放就亂的惡性循環一直在延續。被壓抑了四年的改善性需求如堰塞湖一樣噴涌而出，深圳房價開始暴漲，短短半年時間，大部分區域二手房價格漲幅超過50%，熱點片區甚至翻倍。

在「3·30」樓市新政出台前，高華又在前海概念範圍區與朋友一起購入了兩套熙龍灣的房子，買入價格約51000元/平米，6月份以約78000元/平米賣出，凈賺了270萬元，而高華的朋友晚賣半個月，比他多賺了60萬元。

2015年政策興奮劑還在使勁注入，連續4次降息，8月、9月政策進一步放鬆，針對已有1套住房但還清貸款的改善型需求，公積金貸款首付從3成變2成，在沒限購的城市商業貸款首付降低為25%。

深圳出現了全民炒房的群體性癲狂，市場上不再是成熟炒家的天下，一大批上班族也尾隨入市，通過一套房做抵押貸款，將升值部分套出來再買第二套第三套的比比皆是，各種金融機構的首付貸、消費貸、氣球貸等資金來源，也給予了資金不足的投資客一臂之力，人人幻想，只要入手兩年後免稅賣掉，可以大賺一筆，這是工作多少年都比不上的投資收益。中原地產曾統計，深圳投資客佔比最高達到40%。

當年下半年，上海接過深圳的接力棒，也是短短半年多時間，房價就翻倍。全國二線城市樓市也逐漸回暖。

迫於購房壓力，2016年3月，上海和深圳出台調控措施，依然是老套的限購限貸政策收緊，市場冷卻了一個月後，又恢復上漲常態，2016年深圳新房均價從2015年的33426元/平米，直接跳漲至53448元/平米，同比上漲超6成，上海房價均價同比漲幅超4成。直到2016年國慶第二輪調控後，深圳和上海樓市才熄火。

而投資資金開始輪動，一線城市的資金向熱點城市進軍，2016年，包括北京、廣州和合肥、南京、蘇州、杭州、武漢、成都、長沙等熱點城市，房價開始全面大爆發，一年內，房價普遍翻倍，各地地王層出不窮，溢價過高的土地拉高了樓市上漲的整體預期，跨城投資的人帶著現金大膽出手，而越來越多的剛需，也因恐慌心理，擔憂房價再漲就永遠買不起了，於是按耐不住紛紛持幣進場。

越來越多的購房者意識到，正如任志強所言，樓市靠堵的方式調控，換來的是報復性上漲！一個城市的房價取決於綜合實力，房子的價值不在於磚頭本身，在於房子承載的教育、醫療、交通、生活配套城市服務等綜合附加值，尤其是一線城市，房子越來越接近奢飾品，不管你承不承認，這十年歷史已經證明，房子能讓屌絲逆襲為富豪，有房沒房，孩子入學就是天壤之別，房子成為能否留守大中城市的一個門檻。

出於無奈，從2016年9月開始，杭州、南京、合肥、蘇州等熱點城市再次重啟限購限貸之路。

2017調控再次來襲

這一次的調控政策看似更加嚴厲，不止是傳統的限購、限貸、限價，還有新發明的限售、限商、限離，限售即規定房子2年或3年才能出售，限商即不允許商住房賣給個人，不允許貸款，甚至是限制離婚多久內不能買房，北京在今年3月份接二連三的炮彈，還包括對學位房的限制。

而最新又有十多個城市推出租售並舉，加大租賃房供給，但廣州的租購同權並不被市場看好，畢竟教育資源有限，有房沒房不可能享受一致待遇。

而且目前的調控政策，都是治標不治本，抑制需求，但卻不從源頭上增加供給，政府壟斷土地供給，成為控盤的莊家，大中城市不合理的住房用地和工業用地的比例，導致了土地供給總是跟不上需求。

更為關鍵的是，這些年貨幣持續放水，M2增速長期高於GDP增速和物價漲幅之和，市場上流動性泛濫，人人擔心錢貶值，需要尋求資產保值增值，加上實體經濟的艱難轉型，民間投資跌入谷底，實體無處安放多餘的資金，辛辛苦苦做實業，一年下來，卻不如買兩套房帶來的盈利，賣了房子去創業，最後賺來的錢，卻再也買不起房。試問有幾個人會靜心干實業？

當調控成為一種新常態後，投資客們反而能熟練地掌握樓市周期規律。目前調控的大多是房價已經暴漲完的一二線，以及三大都市圈的周邊城市，而三四線仍在大力去庫存，資金又開始轉向三四線炒作。

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