原創 | 「七年漲一倍」的澳洲房市是泡沫嗎?(深度解讀)

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文章的開頭，我們先來驗證一個澳大利亞房產界一直流傳著一個說法：澳洲房價每7到10年就會翻一番。有一部分投資者決定在澳洲買房時，看中的就是澳洲房產「7年一翻番」的特性。今天我們用數據說話，細數過去十年出售價格中位數翻倍的區域，驗證一下這個「7年翻一番「的說法究竟是真理還是謬論。

1

澳洲房產真的「七年翻一番」嗎？

十年前，全澳洲獨棟屋中位價為33萬澳元，公寓中位價位31萬澳元。十年後的現在，全澳洲獨棟屋的出售中位價為49.9萬澳元，公寓出售中位價為44.5萬澳元。由此看來，全澳範圍內獨棟屋的出售價格在十年時間裡僅增長了51%；公寓出售價格增長了44%。很明顯，如果從全澳房產出售價格平均數來看，澳大利亞大部分區域的房產出售中位數都沒有在過去十年內翻一番。

將視線聚焦到各大首府城市，會發現十年間其房產出售的平均價格增長幅度大有不同，但是沒有一個首府城市在過去十年的時間裡真正實現房產出售價格中位數翻番增長的情況。

悉尼，墨爾本和達爾文這三個城市的房產出售價格增長在過去的十年里接近翻了一番，但在珀斯和霍巴特這兩個城市，獨棟屋和公寓的出售價格總變化卻遠低於50%。

如果更細緻的觀察房產市場，會發現在2006年6月之前的12個月和2016年6月前的12個月這兩個時期，全國有4048個被調查區域至少有10套獨棟屋出售；1665個被調查區域至少有10套公寓出售。但只有573個（約14%）被調查區域獨棟屋出售中位價在過去的十年時間裡翻了一番，159個（約10%）被調查區域的公寓出售中位價在過去十年時間裡翻一番。

以上表格顯示了在過去十年時間澳大利亞各個州的出售中位價是否增長翻番的分布情況。其中，新南威爾士州，維多利亞州和北領地的獨棟屋在過去十年的時間裡有超過10%的所屬區域出現了出售價格十年增長翻番的情況。公寓出售價格在過去十年出現翻番增長的情況也只有在新南威爾士州，維多利亞州和北領地出現，其比率也是10%左右。另一方面，塔斯馬尼亞州卻沒有任何一個所屬區域出現十年出售價格增長翻番的情況。

而此表格則提供了澳大利亞各首府城市所屬各區域在過去十年間的房價增長情況。就獨棟屋來說，只有墨爾本一個城市出現了過半數所屬區域出售中位價十年增長翻番的情況。悉尼約有40%所屬區域的獨棟屋出售中位價出現十年增長翻番的情況。達爾文只有10%所屬區域的獨棟屋出售中位價出現十年增長翻番的情況。

公寓方面，只有悉尼、墨爾本和達爾文這三個城市有10%以上的所屬區域的公寓出售中位價出現十年增長翻番的情況。

通過比較以上兩個圖表可以看出，首府城市的房產價格增長勢頭比整個大區域的增長要強勁許多。也突出了悉尼，墨爾本和達爾文這三個城市在過去十年出色的增長狀況，但就目前來說，達爾文的房產價值已經開始回落，而悉尼和墨爾本這兩個城市的房產價格仍在持續增長。

所以，房產價格每7到10年就會增長翻番的這種說法，確實會在某些區域出現，但並沒有100％的把握這個說法能適用於所有情況。這也就凸顯了在購買物業時挑選房產的策略的重要性；在過去的十年時間裡，大部分房產的平均價格並沒有實現增長翻番的情況。而那些出售價格出現增長翻番的房產通常位於悉尼，墨爾本和達爾文。

房地產是一個長期的投資，並不是現在購買，過兩三年就賣掉獲取利潤。雖然也有些人這樣做，但若想短期獲利除了需要一些運氣，還需要在正確的時間抓住正確的周期時機。

2

「啃老買房」不再是中國獨有

迫於房價飆升，貸款受限、越來越多的澳大利亞年輕人在首次購房時向父母伸手要錢。

彭博社援引數字金融分析公司的評估報告說，在澳大利亞，一半以上的首次購房者需父母「贊助」，而這一比例6年前僅為3%。由於首次購房者銀行貸款額度縮減，父母為子女提供的買房錢不斷增加，幾乎相當於6年前的4倍。

2010年初，父母平均墊付2.3萬澳元（約合人民幣11.7萬元），而如今超過8萬（人民幣40.6萬元）。用名下價值超過75萬澳元（人民幣381萬元）房產作抵押的家庭中，三分之二是為了籌錢幫孩子買房。

不可否認的是，澳大利亞房地產市場近年不斷升溫。其中悉尼市的房價較2008年底上漲了90%多，成為全澳大利亞房價最貴的城市，上月被瑞士聯合銀行集團評為全球第四大房產泡沫市場。

10年前，得益於政府支持，澳大利亞首次購房者的日子還比較好過。然而，這種支持力度在縮水。數字金融分析公司總裁馬丁·諾思說，「房產關乎財富創造而非居住用途」的觀念在首次購房者中蔓延。澳大利亞儲備銀行提醒，房地產市場泡沫可能進一步膨脹。

3

悉尼房市究竟是否存在「泡沫」

瑞銀（UBS）最新的《全球房地產泡沫指數報告》（Global Real Estate Bubble Index）顯示，在全球18個大城市的房市泡沫風險排行榜中，悉尼高居第四。報告認為中國投資者的旺盛需求是導致悉尼房市過熱的重要原因。

報告稱，存在房產泡沫風險的城市自從2011年以來房價平均上升了50%。當房屋的市場價值持續高於其實際價值時，房產市場就出現了泡沫。但是直到泡沫破滅之前，都無法確切證明泡沫的存在。

瑞銀表示，自從2012年年中以來，悉尼的房價上漲了45%，這主要是因為外國投資者，特別是中國投資者對悉尼房產的強勁需求，而悉尼的房價在經過通貨膨脹調整後，於2015年達到頂峰。「在2012年，悉尼的房地產泡沫指數在我們調查的亞太地區城市中是最低的，但是現在悉尼卻成為了這個地區泡沫指數最高的城市，」報告的作者寫道。

數年前，悉尼的房地產市場「自從被大量外國買家盯上之後」，就開始越來越熱。自從2015年以後，悉尼的房價走勢即使是下跌也幅度很小，其下跌幅度只有「極低的個位數」。

報告的作者認為如果「市場供應量增加，政府又通過稅收政策來降低外國投資者的熱度」，會導致房價「隨時」出現「大幅調整」的情況。

2015年，澳洲聯邦財政部秘書弗雷澤（John Fraser）稱，悉尼的房地產市場「肯定」存在泡沫。同期，時任澳洲儲備銀行行長的史蒂文斯（Glenn Stevens）也稱悉尼的房市「瘋了」。

事實上，瑞銀的這份報告對世界範圍內18個大城市的房價進行了分析後發現，它們中多數都出現了過熱的現象，而這距離上次全球經濟危機房價回調僅有短短几年時間。

報告稱，泡沫風險最大的前6個城市依次分別為，溫哥華、倫敦、斯德哥爾摩、悉尼、慕尼黑和香港。

「這些城市的一個共同點就是利率過低，與真正強勁的經濟的表現是不相符的，」報告說，「再結合僵化的市場供應以及來自中國的持續性需求，這都給誇大的房價創造了理想的條件。」

4

房產泡沫的本質

房產泡沫似乎已經成為了世界多國的隱患，它們是否難逃房產爆破的厄運？

要解讀此事，首先必須探討何為房產泡沫。房產泡沫指的是房產價格因供不應求不斷攀升，最後達到了一個不合理的水平，最後價格又因為供過於求而暴跌。

專家在分析房產是否存在泡沫時，會考慮各種元素，包括房價與人民收入比例、房價與房租的比例、房屋的供應與需求量、人民的借貸與收入比例、平均房價歷史等。無可置疑，通過分析數據，專家可以預測房價是否在短期內有暴跌的可能性。

毫無疑問，有些人通過借錢投資成為巨富，但此類操作同樣可能使你一貧如洗。槓桿操作成功的時候，你的收益成倍放大，配偶覺得你很聰明，鄰居也艷羨不已。但它會使人上癮，一旦你從中獲益，就很難回到謹慎行事的老路上去。

澳洲和紐西蘭的銀行，對於首付比例最初都是10%即可，原本是想減輕購房者的資金壓力，但是當投機的大風起來的時候，這就成為了槓桿的來源了。

對於海外購房者也都敞開大門，也導致了另外一個漏洞的存在，提供的海外收入證明是專門有中介機構可以幫忙提供的，當然如果你已經是當地的PR的話，即便你沒有一個穩定的工作和收入，也可以由當地的服務公司幫助你繳納一定的稅來偽造一份工作證明和收入證明。

當然真正的目的都是為了獲取銀行的房貸，這些服務公司會告訴你：「放心吧，我們都已經做了許多（案例）了，只要房價上漲，銀行才不會真的去花費大量的精力和人力去調查按揭人的真實情況的，只要看看稅單計算一下你的收入（收入和稅單是掛鉤的）就放款了。

一些在澳華人，當初移民澳洲的時候就發現房貸比例很低，利息又不高，於是乎原本打算全款買一套房子的錢，直接找中間機構偽造了一份海外收入證明，然後直接按揭買了6套房子，用租金去還房貸，銀行還可以做滾動抵押貸款，在房價上漲的時候，隔一段時間對房屋重新按照市場成交價格做一遍評估，再重新做一套房貸手續，甚至可以到最後把首付的那部分通過滾動抵押貸款全部的套出來。

澳洲四大銀行在12-14年全球礦業投資消退的背景下，企業部門貸款需求放緩，居民部門房地產欣欣向榮，7月份的澳洲銀行業數據，家庭儲蓄規模7900億，房屋貸款1.48萬億。在所有購房者中，有三分之一是投資購房者，整個銀行體系中6000多億的企業部門貸款對1.58萬億的居民貸款，其中消費貸款只有1039億，而1.48萬億都是房貸，房貸占銀行資產端超過40%。

5

澳洲經濟會不會「硬著陸」？

花旗銀行(Citi)最新的報告近日指出，受大眾商品價格波動及房地產市場泡沫影響，澳大利亞的經濟第二次進入「蕭條」模式，不過，這並不意味著硬著陸。

據報道，花旗銀行的經濟學家布倫南(Paul Brennan)設計了一種經濟「泡沫測量儀」，通過監測貿易、礦業投資、債券市場利息率、公寓建設批准數量及房價數據，來計算破產預測計分法。

根據布倫南的「泡沫測量儀」，澳大利亞曾兩次進入通貨緊縮模式，分別是2000年及現在。布倫南表示，「2000年的通貨緊縮反映出當時澳洲央行(RBA)制定的貨幣緊縮周期，再加上商品及服務稅的推出，令房地產活動及礦業投資下滑。」

此外，布倫南表示：「一些投資者，尤其是海外投資者，擔憂大眾商品價格、房價、公寓建設批准數量、家庭債務及礦業投資泡沫的破裂會破壞經濟。」

但布倫南認為，令澳經濟進入通貨緊縮狀態的主要原因是創歷史新高的房地產市場，尤其是在利率處於歷史最低水平之際。

不過，布倫南同時表示，「泡沫測量儀」指出的「衰退」狀態，並不代表澳洲經濟將硬著陸，因為數據顯示，澳的經濟對這些感知風險「很有彈性」。

布倫南稱：「我們有充分的理由相信，無論經濟衝擊的規模有多大，對更廣泛的經濟造成的溢出效應依然有限。」

事實

上，澳洲房產泡沫的報道在過去10年以來從未停止過，從2004年起，已經有報道指澳洲房價過高。到了2008年以後，澳洲的房產爆破論連綿不絕，有專家認為房產泡沫不但會爆破，而且會連累各大銀行，最後拖垮經濟。

近兩年來，有報道指出房產會在短期內暴跌30%，更有人用「大屠殺」（bloodbath）等可怕字眼來形容澳洲房產即將面臨的災難。但到了今天，悉尼房產還是不跌反升，縱使有些地區的房產有所下跌（例如西澳和南澳），但卻沒有暴跌的跡象。

從樂觀角度看待房價，資產價格的上下浮動乃正常現象，在自由市場里，資產價格因為投資過熱而被推高是難免之事，最後資產價格會因供過於求而回調。如果資產價格經過較長的時間循序漸進地下跌，人們稱之為價格調整，如果短期內大幅度下調，專家則稱為泡沫爆破。

房產是否存在泡沫，見仁見智，有人說唯有泡沫爆破之後，才能斷定泡沫曾經存在過。與其費時分析泡沫是否存在或預測它何時爆破，不如居安思危，時刻確保有足夠的資金應對突發性的災難，這比分析經濟泡沫更有利。

製圖：Chole

數據來源：CoreLogic

此文為看點（澳洲財經見聞）原創內容，特此聲明

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