枕頭財經：香港地價暴跌 李嘉誠們咋辦
導語： 春節後，香港地政總署拍賣的一則新界土地，以異乎尋常的1.7萬元/平的低成交價震驚了業界。該價格比此前同區域交易價低了近70%，也遠低於北京上海的地價，甚至還不足南京近期土地成交樓板價的一半。李嘉誠旗下的長實地產股價腰斬有餘，總市值最多時跌去1500多億。香港樓市要重現1997年暴跌光景嗎？會傳導到內地嗎？
導語： 春節後，香港地政總署拍賣的一則新界土地，以異乎尋常的1.7萬元/平的低成交價震驚了業界。該價格比此前同區域交易價低了近70%，也遠低於北京上海的地價，甚至還不足南京近期土地成交樓板價的一半。李嘉誠旗下的長實地產股價腰斬有餘，總市值最多時跌去1500多億。香港樓市要重現1997年暴跌光景嗎？會傳導到內地嗎？
這塊地在香港的郊區，按照直線距離，距離繁華的尖沙咀只有大約15公里，距離中環只有大約17公里。如果換到北京，大約相當於五環和六環之間。
「風蕭蕭兮易水寒，房市繁榮一去難復返，」2003年以來連續飆漲12年的香港房價似乎也要掉頭了。香港政府最近賣出了一塊位於新界的土地，該土地每平方英尺的價格比去年九月份一宗類似土地交易的價格低了近70%。
根據香港地政總署2月12日的公告，該幅土地成交總價為23.1億港幣，可興建最高10.71萬平方米的住宅。由內地房產商中海外的子公司拍得，摺合樓板價1.988萬港幣，約合人民幣1.5—1.7萬左右。（以過去兩年人民幣兌港幣的不同匯率折算） 這一成交價格不僅較此前拍出的幾塊土地腰斬，也遠低於北京上海近期的土地成交價格。
中原地產首席分析師張大偉認為這塊土地拍出超低價是因為這地塊是有瑕疵的，而且項目受司法複核、斜坡問題等困擾，價格不可以同比環比。但事實上香港樓市低迷已經是不爭的事實。據華爾街見聞報道，2015年9月以來，香港房價已下跌9.5%。2016年1月，香港樓市成交量創下25年的新低，樓價連續數月跳水。根據公開的數據，2015年四季度的單季跌幅達到7.5%，進入2016年之後則加速下跌。眾多研究機構預測，香港的房價將要再跌三成左右。
自2003年跌到低谷以來，香港的房價上漲了370%，於去年9月份達到了高峰。香港政府在今年1月13日把其五年新房供應量的目標提高到了97100套，而此前的估計是77100套，這加劇了房地產價格的下行壓力。標普發布報告稱，2016年香港房地產行業形勢將更加嚴峻，房價預計將較2015年下滑10%-15%，成交量預計為持平至增長5%。瑞銀則預期香港樓價由目前至2017年年底再跌20%至25%，並重申對香港地產股的「減持」投資評級，預期樓價下跌將拖累股價表現。
6月5日以來長實地產周收盤價走勢圖（枕頭財經製圖）
香港樓市不景氣最受影響的要屬本地的開發商了。半年來，香港主要地產股一直處於陰跌之中，李嘉誠旗下的長實地產在2015年6月完成世紀重組後，從最高時的77.55港元跌至最低的38.2港元，總市值最多的時候跌去1500億港元！
主營商業地產的恆隆地產則從2015年高點26.2跌至本月最低的13元，最大跌幅超過50%。最近半年多，香港主要的地產商：新鴻基、恆基地產、新世界發展、九龍倉等，也均大幅下挫。
近期土地交易的主導都是內地開發商，香港本地的地產開發公司最近在拿地上一直顯得不是很活躍，因為本地的地產開發公司正在努力消化現有的庫存，這些地產商為吸引新客戶甚至拿出了高達12%以上的折扣，恆基地產旗下的豪宅項目帝匯豪庭在1月20日公布了首份定價單，定價較同區豪宅下跌了五成。2014年以來李嘉誠、鄭裕彤們已經拋售了數百億香港樓盤。
自打98-03的危機之後，香港樓市連漲13年了，漲幅370%。
香港為什麼地價暴跌，有幾個原因造成的。
第一，「土地財政」將香港逼入死胡同。香港並不缺少土地，但大部分土地卻不被允許利用。香港可以推向市場的土地大都掌握在港府手中，但香港政府歷年來對土地供應量嚴格控制，人為推高了香港地價和房價。據麵包財經統計，在嚴格的數量控制之下，香港土地單價一直居高不下，2009年以來，香港共拍賣土地175.6萬平方，所得土地拍賣款超過3290億港幣，平均每平方米土地價格高達18.7萬港幣。
第二，息率走勢是致使香港樓價下探的影響因素之一。這是香港維持聯繫匯率必然付出的代價。香港為了維持聯繫匯率，必然跟隨美聯儲加息，美元走強，港幣必然走強。加息必然帶來對資產價格的傷害，而在如此疲弱的經濟環境下，加息意味著對經濟的雙重打擊。除非香港放棄聯繫匯率，這也是一些國際空頭做空香港的原因，認為香港很難維持聯繫匯率。貨幣之間相對價格無法調整，就只能通過資產價格「通縮」來實現，1997年香港樓價、股價齊跌就是這樣的。因此，此輪股市和樓價調整在預期之中。
第三，香港對內地資金吸引力下降。香港樓市繁榮，得益於內地購房者。但是隨著香港社會環境的相對惡化，對內地的吸引力下降，內地的支持力量在大幅度下降。如今香港製造業空心化，只有房地產和金融，最近連貿易都下降，零售業也蕭條了，中國土豪們都不去了。所以樓價失去了實體經濟的支撐，下跌是個必然。
第四，香港政府不斷收緊樓市限購，港人港地、雙倍印花稅等先後推出，對投資性購房需求產生了抑制作用。李嘉誠、鄭裕彤、郭鶴年先後減持香港物業引發跟隨效應。
香港房價收入比
部分國家和地區的房價收入比及其世界範圍內的排名。
問題又來了，內地會不會被香港樓市崩盤情緒傳染呢？知名房地產政府諮詢專家楊紅旭指出，如果香港樓市遭遇重挫，其效應將傳導至內地樓市，首當其衝的必將是深圳。瘋狂飆漲了一年的深圳樓市，在鄰居香港的帶動下，也該迎來理性回歸的時刻了。
香港房地產崩盤，唇亡齒寒，內地房地產也備受煎熬，不可能有永遠上漲的房價，如果永遠上漲，房價可以漲到月球上去，可能嗎？別忘了地球還有引力，而這引力就是日益拉大的收入房價比和日趨不景氣的經濟及伴隨而來幾乎停滯不動的工資。
其實從土地價格對比看，國內一線城市的地價已經處於瘋狂狀態，很多地塊的地價比房價要高很多，這種情況下，風險越來越大，另外如果單獨只看北京的四環內、上海的內環，均價距離香港已經很接近了。
按照香港人的收入計算，房價收入比在15倍左右，也就是說一個香港的普通收入家庭，不吃不喝15年才能買的起房子，這個指標已經高出了正常值一倍以上。而內地平均下來在20以上，北京上海都在30倍左右。香港房地產宣告崩盤，內地房地產還遙遠嗎？飆漲了十年的內地樓市或許也該迎來理性的回調了。（文/金龍）
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宏觀大勢：
【八部委放大招！加強金融對工業支持】央行、發改委、工信部、財政部、商務部、銀監會、證監會、保監會發文指出，要運用多種流動性管理工具，加強預調、微調，保持流動性水平適度和貨幣市場穩定運行。加強和改進對企業兼并重組、不良資產處置的力度和效率，積極穩妥推進工業化解過剩產能和庫存。大力發展排污權抵押貸款等綠色信貸業務。
1）【1月金融數據大超預期】1月份，中國新增人民幣貸款2.51萬億元，預期19000億元，前值5978億元；社會融資規模3.42萬億元，預期22000億元，前值18200億元；M2貨幣供應同比增長14%，預期13.5%，前值13.3%。澳新銀行稱由於資本持續外流，一季度央行將降准50個基點，為市場注入約6500億元的流動性。
2）【納米科技等9大國家重點研發計劃已啟動實施】科技部今日公布，國家重點研發計劃已經正式啟動實施，9個重點專項2016年度項目申報指南已正式公布，包括：納米科技、量子調控與量子信息、大科學裝置前沿研究、蛋白質機器與生命過程調控、糧食豐產增效科技創新、現代食品加工及糧食收儲運技術與裝備、畜禽重大疫病防控與高效安全養殖綜合技術研發、林業資源培育及高效利用技術創新、智能農機裝備。
3）【姚余棟：人民幣可成為國際避險貨幣】中國人民銀行金融研究所所長姚余棟發文稱，人民幣匯率對一籃子貨幣保持了基本穩定，不存在持續貶值的基礎。中國經濟增長穩健，外匯儲備比較充裕，外債餘額非常小，經常性賬戶順差大，外債小，沒有錯配風險。全球經濟可能出現全球流動性短缺問題，油價會長期低迷。在這種情況下，佔優貨幣升值。人民幣事實上已經是國際貨幣，也就是強勢貨幣。
4）【中國網貸平台數連續兩月負增長】據金融信息平台銀率網統計，2016年1月全國新成立網路借貸（P2P）平台共27家，環比上月減少60.9%；新增問題平台79家。至1月底全國正常運營平台共2,771家，已連續兩個月出現負增長。
5）【發改委：「十三五」培育新經濟支撐帶】發改委指出，「十三五」時期，繼續實施區域發展總體戰略，重點推進「一帶一路」、京津冀協同發展、長江經濟帶三大戰略，積極培育以粵港澳大灣區為龍頭，珠江—西江經濟帶為支撐，西南、中南地區為腹地，輻射南亞、東南亞，對接「一帶一路」的新的經濟支撐帶。
6）【金融體制改革預期再升溫】伴隨新一年兩會的臨近，有關國內金融體制改革的政策預期正在逐漸強化。在央行系統訴求於「強化自身審慎監管職能」的同時，也有接近監管層人士認為，在一行三會體系之上構建一個新部門來負責混業金融監管、防範交叉性、系統性金融風險的可能性仍然存在。
7）【李迅雷：目前房地產行業的最大壓力是庫存過大】海通證券兼海通期貨首席經濟學家李迅雷撰文指出，目前國內房地產行業的最大壓力是庫存過大，這主要還是集中在二、三、四線城市，同時還要避免房價出現大跌，因為房價大跌基本上就等同於金融危機。
市場與投資：
1）【滬指放量大漲3.32%站穩2800點】隔夜歐洲股市再度大漲促使A股今日高開高走，個股上演普漲行情，現報復性反彈。券商藍籌板塊領漲也凸顯當前市場反彈決心，創業板的連續反彈也說明市場人氣開始聚集，市場短線快速上漲之後，持續上漲動能減弱，若要參與盡量等待回落過程中逢低介入。截至收盤，滬指上漲3.32%報2837點，深成指上漲3.89%報10045點，盤面上看，移動支付、網路安全、物聯網、雲計算等板塊漲幅居前。滬股通凈流入5.11億。
2）【證監會正指導兩大交易所籌建相對獨立執法部門】據法制日報，證監會正指導、敦促兩交易所籌建相對獨立的委託執法部門，準備各自先期充實80名執法人員，抓緊落實經費保障、人員培訓等工作，儘快交辦案件，由其以證監會名義履行調查職責。
3）【7家銀行關閉P2P介面不屬實】春節前，有多家P2P平台發布公告稱將不再支持某國有大行銀行卡充值，隨後有報道稱另有兩家大中型銀行也關閉了部分第三方支付埠。據了解，P2P介面關閉潮並未繼續蔓延，銀行是有選擇性地關閉介面，並不是一刀切，對於規模較大的P2P平台，銀行對於關閉介面的態度還是比較審慎的。不過，一些銀行確實正在逐步降低第三方支付充值額度。
4）【證監會分析違規操縱市場四大新趨勢】一是將一種或多種傳統操縱手法與新產品(股指期貨、ETF等)、新業務(融券)、新技術(程序化交易等)、跨市場(股票、ETF與期貨市場等)、跨國界等新事物、新情況相嫁接，導致操縱形式不斷翻新,對市場公平造成較大損害,取證、認定難度前所未有。
5）【兩市融資餘額結束三連降小幅回升】截至2月15日，上交所融資餘額5152.56億元，較前一交易日增加11.63億元；深交所融資餘額3579.97億元，較前一交易日增加21.55億元；兩市合計8732.53億元，增加33.18億元。兩融餘額在跌破9000億之後下降速度放緩，2月2日微幅增長，結束22連降，2月3日，2月4日下降幅度分別為0.6%，0.49%，2月5日降幅較大為2.06%。
6）【彭博：中國考慮降低銀行撥備覆蓋率】知情人稱，國務院正在考慮降低銀行壞賬撥備覆蓋率。有些大型銀行已經用120%的覆蓋率來做2016年預算。中國目前規定的銀行撥備覆蓋率為150%。
7）【地方債發行啟幕 湖北將發600億置換債】18日湖北省政府將公開招標發行600億地方債，由此拉開地方債的發行序幕。市場人士指出，此次600億發行規模，或預示著地方債前期供給壓力超預期，供給壓力及地方財政支出能力大幅提高對經濟的推動作用，均對利率下行形成阻礙。
國際動態：1）世界兩大石油出口國沙特和俄羅斯的能源部長同意周二就石油產量問題舉行會談。
2）受油價以及亞洲股市上漲帶動，歐洲股市周二高開。
3）高盛建議作空黃金 近期因經濟憂慮錄得的漲幅過高。
4）安倍晉三：「安倍經濟學已失敗」的評論是錯誤的。你怎麼看？
5）歐洲央行行長德拉吉周一表示，由於面值500歐元的紙幣與犯罪活動有關，歐洲央行正在考慮將其廢除。
6）道富環球：全球市場仍未脫離「危機模式」。
大公司簡報：1）中國聯通已於日前啟動2016年電信智能卡集采工作。本次集采共分為四個標段，數量為9800萬張。
2）大眾汽車擬在中國投資45億美元 欲走出醜聞陰霾趕超通用汽車。
3）IBM稱，未來一年，IBM將開始測試交易處理軟體區塊鏈的自有版本，旨在令租用IBM計算機硬體客戶的生活簡化。
4）通用電氣高管造訪伊朗，尋找油氣業商機。
5）穆迪將英美資源集團信用評級下調至垃圾級。
6）家樂福辦公室遭法國反欺詐機構搜查。
【扎克伯格聘16保鏢，此舉卻觸怒了鄰居】據港媒報道，有傳媒爆料指，由於曾受網民死亡恐嚇，社交網站facebook始創人扎克伯格聘請多達16名保鏢，確保自己及家人安全。16名保鏢在扎克伯格位於舊金山市帕洛阿爾托的大宅輪班當值，但此舉卻觸怒鄰居。有鄰居上月投訴扎克伯格容許保鏢非法永久佔用兩個位置上佳的車位。扎克伯格於2013年花3000萬美元買入4個隔鄰大宅，然後出租。
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