遍地的商品房 誰偷走了你的經濟適用房

2017-04-01 16:11:20財經頻道

請欣賞歌曲：《丈母娘叫我去買房》

「霓虹閃爍整夜光，掏空身體我還在奔忙，咬咬牙，銀行卡，餘額都沒漲。早晨高峰站台上，等了3班擠不上車廂，上天啊，丈母娘，問我何時買房！」

對於中國人來說，買房是大事，家的意義不僅僅是一所房子，但房子絕對是成家的先決條件。

房子是用來住的，不是用來炒的

我國從2003年以來房價飛速增長，居高不下，北上廣深一線城市房價排在全球前列。2016年以來，新一輪城市的房價都出現了較大幅度的上漲，買房成為許多人，特別是中低收入家庭的奢望。面對高額房價，他們也只能望而興嘆。有人不惜變為房奴，一輩子就為一套房子奮鬥。

近來，中國熱點城市樓市調控措施不斷加碼升級。

自3月份以來，以北京版「認房認貸」政策出台為標誌，全國樓市掀起一波調控熱潮，粗略統計已有超過40個城市出台樓市調控舉措。其中，「認房認貸」政策不僅覆蓋北上廣深一線城市，還逐步向熱點二線城市蔓延。

傳統觀念上，高度宜居的城市都具有空間開闊、人口稀疏、低層建築居多的特徵，但新加坡是為數不多被的高宜居的高密度城市。

新加坡：「居者有其屋」

當世界各大城市高昂的房價讓越來越多年輕人淪為依附父母的「啃老族」，新加坡大學畢業生卻能在參加工作的幾年內，輕鬆擁有一套寬敞的住房。如此成就的背後，是新加坡政府住房政策的理念核心——「居者有其屋」。

1959年,新加坡宣布脫離馬來西亞獨立時，面臨一個嚴峻的住房緊張問題，並由此增加了許多社會的不安定因素。為了安撫民心，維護社會穩定，鞏固剛剛建立的李光耀政權，新加坡政府決定將解決居民住房問題作為一項基本國策，提出了「居者有其屋」的口號。於是，政府開始大規模建造「組屋」，類似於我國經濟適用房的，爭取讓每一位新加坡居民都有房子住。

新加坡組屋的一層大多是四面敞開的架空層，作為居民健身、娛樂的公共場所，也有少量作為便民商鋪。政府除了建造新屋，也為年代久遠、相對破舊的房屋提供 「組屋更新計劃」，而更新、維護的費用幾乎全部由政府承擔。為了鼓勵居民踴躍購房，新加坡政府對購房者提供三項優惠補貼政策：

一是對首次購房者一次性現金補貼3至4萬新元，如果所購組屋靠近父母住所，補貼金額則可達到4萬；

二是可使用中央公積金購房。實行公積金制度自1968年開始至今，是新加坡年輕人購房的一大資金來源，目前繳費金額為工資的35%左右，其中20%從職工工資中扣除，另外15%由僱傭單位繳納。

三是由建屋局提供的低息貸款，年息要比商業銀行低3-4個百分點。有政府購房優惠補貼政策作為前提，購房者平均個人住房開支僅佔到收入的25%至28%，所以並不感覺到有太大的房貸壓力，生活品質也基本上不受影響，不會成為「房奴」。

在過去的50多年中，新加坡政府建造了近100萬套公共住房。新加坡人9成擁有自己的住房，逾8成居住在政府組屋中。

新加坡可提供能滿足任何預算和生活方式的居住條件，由國家免費來提供居民的住房土地,統一規劃、建設居民住房(組屋)。對每一位有工作的居民收取工資收入的34.6%作為個人核心公積金,用於住房、醫療和養老。其中個人繳交20%,企業繳交14.6%;其中的20%用於租賃、購買住房。政府劃定購房收入限定標準。新加坡建屋局負責發展的組屋,視房型大小和地點、樓層等,一套房大概20——50萬新幣就能拿下。

如此豐厚的政策，看得人心生羨慕。我們把目光投回中國，來看看中國的經濟適用房。

說好的經濟適用房呢？

1997年1月24日，在全國住房制度改革工作會議上：

大力建造低價的經濟適用住房，推進住房商品化。這樣做一方面可以大大緩解城鎮居民住房的嚴重困難；另一方面，可為國民經濟的進一步發展提供廣闊市場。

這裡講的住房，特別是和公積金結合的有一定資金渠道建設的經濟適用住房，不是高級住宅，也不是寫字樓……

圖為1989年2月15日，北京首次公開出售商品房，揭開了住房商品化的大幕。北京市房地產交易所門未開，已有上千人等候。這裡有住房困難戶，有些屬於觀望者。

1998年23號文件推動的房地產制度改革，標誌著福利分房向住房貨幣化、商品化的轉變，同時確立了以經濟適用房（安居工程）為主體的多層次房屋供應體系：高收入家庭購買或租賃市場價商品房、中低收入家庭購買經濟適用房、最低收入家庭租賃或購買由政府和單位提供的廉租房。作為房改的核心文件，這是歷史上第一次從制度層面清晰界定的一個針對不同收入家庭實行不同住房供應的政策。

按照23號文件中所述「最低收入家庭」和「收入高的家庭」來推算，目前大概占城市總人口的5％和10％左右。當時，人們對住房分類供應有一個比例設想：10%的低保戶由政府提供廉租住房，占人口70%的中低收入階層由政府提供經濟適用住房，其餘的20%富有階層由市場提供商品住房。在某些城市，這個比例將有所變化，但是差別不太大。也就是說，按照23號文件的精神，城市85％以上的家庭應該是由政府向它們提供經濟適用房，而不是開發商搞的商品房。

上圖為住房分類比例設想

但是現在的房地產市場上的情況卻恰恰是商品房佔主體。為什麼會出現商品房泛濫的情況呢？

應該承認，我國住房制度改革因為缺乏經驗而走過一點彎路。1998年，國務院頒布對房改具有里程碑意義的文件23號文件。從政策定位上分析，國務院並沒把房地產業完全交給市場來調節。但在實際執行中，各級地方政府、卻沒有把住房改革的重心放在經濟適用房的供給上。地方政府控制和批租的土地，大批流向商品房市場。

另一方面，國發［2003］18號文提出「逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房」後，由於對於普通商品房界定不夠明確、沒有有效區分住房政策和房地產政策，基本住房保障相關配套措施缺失、房地產市場缺乏有效的監管，致使目前居民住房消費能力與市場房價嚴重脫節，造成多數家庭購買或承租普通商品住房的目標超越了客觀經濟條件，我國一二線城市房價上漲速度過快，居民住房問題突出。

在實際執行中，一些地方政府熱衷於批租土地，盲目進行大規模拆遷，依靠房地產投資來帶動當地經濟發展，並通過土地收益、房地產稅費來直接填充地方財政，一些不法開發商炒賣地皮，人為抬高房價，「房地產是國民經濟的支柱產業」被一些利益集團演變成畸形的增長模式。這一短期機會主義行為帶來城市土地的過度供給及利用效率的低下，使地方政府不顧市場供需關係興建大量工業園、商務區、新城新區、樓堂館所等政績項目，造成城市規劃和城市建設的不合理與浪費，加速了房地產市場病態發展和疲軟走跌，而且由於地方政府不願意看到土地價格下降，對中央下達的政策也是避重就輕，最終導致土地價格居高不下。

「地方政府對土地財政的依賴由來已久。」國家發改委城市和小城鎮改革發展中心專家喬潤令指出，2000年-2013年城市建成區面積擴大約1倍，土地出讓年收入增長超30倍，總額累計近20萬億元，地方政府形成了「吃飯靠財政，建設靠土地」的格局。