談未來養老產業的創新變革之路

根據人均GDP增長的初步測算可以判斷，我國即將進入養老地產的快速發展期，需求與供給均會有大幅增長；參考發達國家經驗，這個過程至少需經歷20年，期間養老市場將創造出新一輪的創新及變革。

養老產業空間巨大模式雖多成功者寥寥

國內市場上湧現出大批養老地產項目，然而從已實施的項目來看，或多或少存在一些規劃設計類問題。模式雖多，成功者寥寥。國內市場上湧現出大批養老地產項目，然而從已實施的項目來看，或多或少存在一些規劃設計類問題，如一些項目直接照搬了美國的可持續護理社區（CCRC）布局，但採用的是國內普通居住區的運營管理模式。

有一些項目引入了很多養老設施，但實際這些設施的使用率很低。更多的養老地產項目僅配置了一些基本醫療護理設施，養老社區功能並不完善。產生這些現象的原因，除了市場經濟功利主義的影響外，還有一個重要的原因，就是目前針對養老地產的規劃設計，一直缺少普遍適用的標準。

養老地產空間很大，但面臨的問題也很多。首先是土地，政府雖有養老產業專門的劃撥土地，但收費有限制；其次是服務。養老產業的瓶頸在於時間成本與專業的護理團隊，前面5年肯定是投入期。對於進入中國市場的障礙，因為沒有專門批給外資養老服務機構的土地，拿的是商業用地，價格很高；營業執照申領不知道是歸工商部門還是民政部門管；大樓建設還需要建設、消防、環保等十多個部門審批，這些審批好多還是互為前置的。

養老地產要面對的最大問題是土地、服務和盈利

除卻土地、服務，盈利也成為養老地產或養老機構要面對的最大問題。蔡建林指出，從房企角度看，持有型養老服務產業投資大、回收期長，在運營層面也比商業、工業等持有型物業的運營要求更為細緻，人員投入也大。過去大部分房企習慣「賺快錢」，短期大舉進入持有型養老項目可能性不大。目前多數房企所謂運營成功的養老地產項目，多以房產銷售為主，而養老設施僅作為有限配套而存在，服務很難跟上。

根據研究中心數據顯示，綜合預計2015年全國城市商業化養老機構的潛在需求為自理老人床位數174-185萬張左右，需要護理老人床位數30-32萬張左右。按照一個項目最優化床位數400張計算，未來三年市場上將需要至少4500個項目的建設，空間巨大。而從供應角度來看，目前市場上養老機構的現狀是檔次低、服務差。大部分養老機構配套設施落後，缺乏現代化的管理方式；服務及費用參差不齊，且由於長期護理經驗不足，導致一些養老機構不願接收入住前就已失能的老人。Shqianhh(本文選至大申網)