樂百科丨美國房產投資，史上最全稅務指南來了！

個人直接擁有

如果是自住 ，你的房子只有支出沒有收入，那麼你只需要用到Schedule A，分項扣減額（Itemized Deductions，以下簡稱 Sch A）。如果全部或部分出租，那麼你就要使用到 Schedule E，房產以及其他投資收入（Rental and Royalty Income，以下簡稱 Sch E）了。

公司形式擁有

房產投資通常以合夥企業 (Partnership)，有限責任公司 (Limited Liability Corporation)，或是小型企業股份公司 (S-Corporation) 形式運營。以公司形式運營的好處是，公司投資的房產出現意外時個人可以規避相關的法律責任。但是，你會需要額外報公司Form 1065或是Form 1120S稅表，其中有一頁 Form 8825就是你的房產明細。公司會在報稅完後給你發一張 ScheduleK-1，流入你的個人所得稅表Form 1040（Individual Income Tax Return）中。

A君買了第一套房子作為主要住宅，自住2年，出租3年，然後賣出賺了25萬。那麼，這25萬增值完全免稅哦！

B君買了第一套房作為主要住宅，自住1年，出租三年，搬回來住1年，然後賣出賺了25萬。買房後自住不到兩年導致「主要住宅」動機被損，第一年的自住在出租三年後不再有效，那麼只有最後1年自住有效，而 IRS 就搞出了個案例說是按最後自住的1年/2年的比例來計算增值稅。於是B君按照比例12.5萬的增值需要繳資本利得稅（Capital Gain，稅率15%)，也就是在他的 Schedule D 上白白供上$18,750的稅哦！

C君買了第一套房子作為主要住宅，自住2年，出租4年，然後賣出賺了25萬。雖然他一共自住了2年，可是他在賣房前5年內並沒有滿足2年自住這個條件（第1年自住是5年前），居然整個25萬增值全部都要交稅，也就是$37,500資本利得稅。

D君買了第一套房子作出租使用。出租3年後，搬入房子自住2年，然後賣出賺了25萬。雖然他一開始動機並非自住，可是那都不是事，關鍵只要他在賣房前5年內滿足2年自住這個條件，所以變賣房子的25萬增值稅全免了。

E君買了第一套房，自住兩年，買了第二套房並搬入，第一套房開始出租。三年後賣掉第一套房賺了25萬，同時買了第三套房，第一套房的25萬增值免稅。這一年，D也搬入了第三套房居住並將第二套房出租，兩年後，他賣掉第二套房，哇，又符合了所有免稅條件。也就是說，這個優惠可以循環使用。如果你對這個優惠有所了解，可能會想到傳說中的1031同類交換 (Like-Kind Exchange)，我們稍後再細說。

個人主要住宅 (Principal Residence)

顧名思義，只要是自己住或是一年不超過15天出租日 (Rental Days)，都可以當成自住房。

第二套房（Second Home）

IRS 認為每個人可以合理擁有兩套房，只要你是自住，或是出租日少於15天，並且自住 (Personal Days) 超過14天，那麼你這15天以內的租金收入 IRS 也懶得管，這套房子也順理成章地屬於自住房。若不滿足上述條件，你的租金則需要上報到 Sch E，而相關貸款利息，房產稅等等抵扣都需要分成 Sch E 出租和 Sch A 自住兩部分。當然啦，小編也不知道 IRS 如何能追蹤你的出租天數，這個，全靠自覺吧。不管怎樣，保留所有費用的「證據」一定不會錯！

假日出租房（Vacation Rental）

你都已經有兩套房子，第三套或以上你總不能分身住那麼多天了吧。於是 IRS 默認你可能會租出去，或者偶爾去度假住住。只要租期超過14天，並且你自住天數少於14天或是租期的10%，那麼這就是套出租房了。和之前所講對出租房的處理方式一致，所有租金收入和支出都需報在 Sch E 上。

出租房 (Rental Property)

這就是純粹的出租房了，不再需要出租日14天測試，只要個人自住不超過14天則所有收入支出全部 Sch E 報上。

投資房產或地產 (Investment Property)

既不出租也不自住，純粹等著升值的投資房。例如繼承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。這類型房地產的支出屬於投資 (Investment Expense) 而非運營，所有房產稅/地稅也只能報到 Sch A 上抵扣。這裡需要注意的是，投資相關利息 (Investment Interest) 抵扣只有低於投資收入的部分能放到 Sch A 抵扣，其他投資支出填入 Sch A 雜項抵扣，受限於2%凈收入（Adjusted Gross Income，簡稱AGI）的要求。

商業房產 (Business Property)

顧名思義，就是用於商業生意用途的房產，例如賓館供客人使用的大樓等。商業房產通常都是以公司形式來報稅，屬於主動運營的生意，通常不受到房地產「被動生意」 (Passive Activity) 的規定限制。

房貸利息和點數 (Mortgage Interest & Points)

前面在第二集買房時提到貸款利息如何報稅，那麼在以後每一年都可以如法炮製放入 Sch A分項扣減額（適用於自住）或者Sch E（適用於出租）來抵扣你的應繳稅收入 (Taxable Income)。不論納稅人是新買房或是申請重新貸款 (Refinance)，頭幾年還款中的高比例房貸利息都可以為你省下不少稅金。

房貸保險費用 (Mortgage Insurance)

這項優惠對美國低收入房主而言比較重要，因為他們往往無力自付高額的首付，必須在房屋凈值增至20%之前購買個人房貸保險，而這部分費用可填入 Sch A 分項扣減額（適用於自住）。因此，一旦你的調整凈收入 (AGI) 高達 $109,000 (夫妻納稅人）或 $54,500（夫妻分開納稅或單身納稅人）則因為收入過高而不能再享受這個優待。

房產稅 / 地稅 (Property Tax)

如在第二集買房篇提到，你支付的地方與州的房產稅可放入Sch A 分項扣減額（適用於自住）或者 Sch E（適用於出租）來抵扣你聯邦稅和州稅。唯一不同於第一年的是它不再藏於你的 HD-1 中，你會收到單獨一張資產稅單 (Property Tax Statement)。

意外損失 (Casualty Loss)

這一點是很多人不知道的。例如洪水把房子沖毀了，房子虧損50萬，保險補償了40萬，那剩下的10萬就是你的意外損失，可以放入 Sch A分項扣減額，經過限額計算後最終得到可以抵扣的額度。

裝修改裝費用 (Improvement)

例如房子買價50萬，業主自己花了20萬裝修改裝，那麼房子是不是就升值了呢？而將來房子出售時業主的成本 (Basis) 也就提高了大約20萬，計算增值稅時的增值部分就相應減少了。這就是所謂的抵消增值獲利稅。

房屋節能環保裝修和改進 (Residential Energy Credit)

美國政府鼓勵納稅人節能環保，凡是有相關提升居家節能效益的裝修和改進，包括安裝太陽能板、節能熱水器，隔熱門窗等，可以獲得最高 $1,000的稅務減免 (Residential Energy Credits) 優惠。稅務減免 (Credits) 不同於各種稅務抵扣 (Deductions)，它是在前期步驟計算出來的應納稅所得 (Taxable Income) 的基礎之上，直接減免相應稅額的項目，所以你會在1040稅表稍稍靠後的位置，也就是第48至54行找到它。而商業房產基於醫療需求的改裝工程，例如安裝輪椅坡道、方便殘障人士使用的門窗，浴缸等，都可獲得抵稅或減稅優惠。

家庭辦公室 (Home Office)

如果使用自家書房作為家庭辦公室，可以按辦公室所佔房屋面積比例將房貸利息，房產稅，水電費，保險，等一系列費用的百分比，直接放入 ScheduleC 作為生意支出 (Business Expenses)，用於抵扣自雇 (Self-Employment) 收入。如果你覺得追蹤這麼多費用太繁瑣，IRS 也為你提供了簡單的替代方式，即可以抵扣 $5/平方英尺（最高$1,500/年）的家庭辦公室費用。

房屋普通折舊 (Depreciation)

折舊方法和年限又因房產的性質而有所不同。若是商業房產，即以公司名義投資的中大型房產，例如用於商業用途的寫字樓，店鋪，工業建築等，商業房產的直線折舊年限是39年。若是民用房產，給廣大群眾提供住宅解決了民生問題，IRS 當然是要照顧的。民用房產可以比商業房產更快速的折舊，年限是27.5年。例如你在2015年1月1日買的房子100萬，那麼2015年你可以將3.6萬（=100萬/27.5年）的折舊用於抵消你的租金收入。

固定資產的179折舊以及獎勵折舊 (179 / BonusDepreciation)

奧巴馬以及國會可能做得最到位的一件事情就是決定永久延長 $500,000 的179折舊額。在2015年聖誕節左右政府公布這個可喜消息時，房產資產擁有者們和各界生意人們舉國歡騰。條例規定，如果你今年添置了不超過 $500,000 固定資產（新的或是二手），那麼你可以直接當做折舊費用來抵消收入，無需計入固定資產。另外，條例還規定了獎勵折舊額2015-2017年保持 50%， 2018為40%， 2019年為30%。也就是說，如果你2015年買入一台全新設備，價值10萬，那麼你可以將5萬直接獎勵折舊來抵消你的收入。需要注意的是，獎勵折舊額僅限於全新的固定投資財產。

小額固定資產添置安全港 (TPR De Minimis Safe Harbor)

這是美國政府新出台的固定資產規定 (Tangible Property Regulation) 中另一條對有房一族大好的政策。通常小額固定資產添置，例如購置沙發 $2,000 美元，是需要計入固定資產，然後按照五年折舊。可是從2015年起（嚴格意義上說是2016起）一切單件 $2,500 以下的購買全部直接當做費用支出，不再分多年折舊，也不計入上一條提到的179折舊或者獎勵折舊的計算範圍。

對於消極參與房屋管理的外國持有者，通俗點說就是你只管把房子租給租客，並不花時間精力去管理，維修與服務等。那麼你必須使用總額法來計算，即租金收入總額的30%。

對於積极參与房屋管理的外國持有者，IRS 認為你都那麼積极參与了，應該跑不了，所以恭喜你基本享有和美國稅務公民一樣的凈額法，即應稅收入＝租金收入 - 費用 （貸款利息，房產稅，維修費用，折舊，等等）。凈額按一般所得稅的稅率來計算你所需繳納稅金。你會問，我人不在美國怎麼積极參与？小編偷偷告訴你，如果你僱傭美國的專業房產管理公司 (Property Management Companies) 幫你打理，記賬，你支出適當服務費，也有可能符合「積极參与」的要求。

報稅日將至，3月15日為公司稅表提交截止日期，有限責任公司 (LLC) 和合夥企業 (Partnership) 截止日期與個人稅表截止日期相同為4月18日。你必須在相應截止日期之前提交稅表，或者是提交要求延期6個月申報（延至10月17日）。

對於在國外生活的美國公民，IRS 理解你無法及時處理稅務問題，所以又提供了兩個月的寬限時間。只要在6月15日之前提交個人納稅申報表和納稅額，或是提交申請四個月的延期（延至10月17日）即可。

強烈建議納稅人如期提交稅表，哪怕數據不精確也先報上。因為晚報稅 (Late Filing) 的罰款率是5%，而晚繳稅 (Late Payment) 的罰款率僅0.5%。你是願意交哪個呢？注意，提交6個月或4個月延期報稅僅延期報稅 (Filing)，並不延期繳納稅款 (Payment) 哦。

由於美國民眾不滿這麼苛刻的罰款，IRS 於是貼心地造出了一個安全港協議 (Safe Harbor)，只要你按原報稅日繳上去年稅款的100%（或者高稅額納稅人的110%）即可免於以上兩項晚報晚繳稅罰款。當然事後延期報稅日前你還是得老實按實際最終稅額多退少補。

合理避稅並非偷稅漏稅，不是造假。避稅必須要有法律依據，票據是必須的，即使是商業地產的租約，也要租客提供維修等票據。否則在美國如果因為造假而被審計，處罰很嚴重。

奧巴馬政府2009年5月發布稅制改革的「綠皮書」，要求嚴加追查有關美國境外所得申報。IRS 為了防止納稅人在海外逃稅，規定國外銀行賬戶總額超過10,000美元的納稅人必須提交海外賬戶申報 (Foreign Bank Account Report)。上報時需要海外銀行信息與金額等，但支付寶和微信付賬戶等還屬於灰色地帶，目前沒有見過有人上報，也許將來 IRS 會考慮。電子表格申報最終截止日期是6月30日。違FBAR 條款者可能會導致高達10萬美元罰款甚至十年監禁刑事的後果。

美國稅務整體來說是個非常複雜，是一個需要高度專業性和判斷力才能完全理解的體系。本文旨在科普稅務的故事，原理，邏輯，讓讀者更好地理解房產投資的稅務知識。本文提供的僅限2015年報稅數據，美國稅務的政策每年變動頻繁，如果您是商業房產投資，還需諮詢註冊會計師或是稅務律師。