樓市調控持續緊縮 「以價換量」成開發商共識

　　據中國之聲《新聞縱橫》報道，素有「樓市風向標」之稱的「五一」房展會昨天(29日)開始在上海、海口、成都等全國多地扎堆舉行。在持續緊縮的調控政策下，以價換量漸成開發商們的共識，各種促銷手段也被寄予了換回成交量的迫切希望。

　　然而，「黃金周」里的吆喝聲，能否換回樓市的「黃金曲線」，仍然懸著一個大大的問號。以價換量的選擇能否持續並且深入，最終換得購房者的青睞呢？

　　在河北秦皇島五一房展上，各家樓盤都推出了不同程度的特價房源、團購房、新盤低價入市等打折促銷活動，以價換量成為共識。

　　銷售人員：購買我們任何一套房子都有不同平米的贈送，最高可以送給您20平米，但是只限房展會這幾天。

　　銷售人員：積壓的300多套房子，爭取今天把它都賣出去。

　　而在同樣於昨天開展的上海房展會上，雖然有很多8-9折的優惠措施，但是萬科[簡介最新動態]、招商[簡介最新動態]、金地[簡介最新動態]等龍頭房企業並未現身，價、質雙全的樓盤也並不多。

　　某樓盤銷售人員：我們的項目其實已經貼了成本價了，優惠不多。總體來說，房展會上價格已經有所下跌，但是好的項目還需要購房者花時間仔細去淘、去看。

　　淘房子的過程顯然並不輕鬆，王女士就發現，市區內仍然難覓優惠樓盤。

　　王女士：我們就大概看一下，因為覺得地方還比較遠，但是我們還不想跑那麼遠。目前價位我覺得好像還沒到位，應該還有調整的空間。

　　類似這樣的場景，正在全國多地上演。「以價換量」之舉儘管難以滿足所有購房者的需求，卻已初見成效。自3月份以來，各地樓市成交量明顯上升。4月份，這一態勢仍在持續。中國指數研究院23日發布數據顯示，此前一周在重點城市中，僅上海成交同比下跌，南京、北京、深圳、成都和杭州的成交量漲幅均超過50%。

　　在資深財經評論員葉檀看來，如果調控政策不發生大的變化，以價換量將在今年一年持續成為各大房企的主流。

　　葉檀：五一樓市的特惠，只是最近這段時間房地產開發商營銷模式的延續，因為從今年總體趨勢來看，就是以價換量，保持周轉率，保持現金的穩定，這樣開發商可以挺過今年這一年的下行周期，為明年贏得時間和空間。

　　著名經濟學家馬光遠也表示，對於政策的誤判，使得開發商在去年和今年一季度沒有識時務，但是如今，「以價換量」已經開始深入。

　　馬光遠：現在以價換量我覺得還是來得及，而且肯定能換來量，因為，目前房地產僵局的主要原因還是在於過高的價格。根據我自己的觀察，並不是說市內的房價沒有降，有些地方雖然標價沒有價，但是已經有很大的議價空間。所以我認為，就現在為止，可以判斷，已經由過去選擇性的降價向普降轉變。

　　以價換量漸成主流，在很大程度上說明，樓市調控效果的確正在顯現。然而，剛需群體在欣喜房價鬆動的同時，對價格下行的預期使得買賣雙方的角力仍然難見分曉。那麼，在樓市調控未見鬆動的情況下，以價換量的頻頻出現，是否意味著購房時機是否已經出現？中國房地產市場如何才能真正走上良性發展的道路呢？

　　在一個以降價跑量為指向的市場中，翹首以盼的剛需購房者們是不是可以出手呢？資深財經評論員葉檀給出的建議是，如果具備實力，也尋覓到了意中房，今年會是不錯的時機。而在中國人民大學不動產研究中心副主任況偉大看來，現在斷言房價走到拐點還為時尚早，如果政府持續收緊樓市調控政策，購房時機就還遠未到來。

　　況偉大：拐點的話通常是指從這個點開始持續降價，現在來看還為時尚早。如果說是政府已經決心是要房價回到基本價值、合理價位的話，那我就敢說現在還不是一個很好的購房時機，但是我現在不敢說，因為目前來說，我們的宏觀調控，僅僅是效果初步顯現，還不是特別明顯。

　　葉檀也指出，只有未來房地產的投資開工率和實際成交數量都表現良好，房地產市場才有可能實現軟著陸，不再出現反彈。

　　葉檀：今年的投資開工率比較低，那麼明年投向市場的房源會比較少，這樣有可能明年房價會出現反彈；另一方面，成交量在三月又出現了反彈，所以現在的趨勢我們還需要觀察一個季度。

　　由此，葉檀建議，政府在未來的調控中要持續釋放兩方面預期：一者保證剛需，二者保證供應，嚴厲打擊捂盤行為。

　　葉檀：第一是要給市場一個非常明確的預期，還是要抑制投資和投機性需求，剛性需求是可以入市的，這樣市場的成交量會保持平穩。另外一方面，要給開發商適當的遊戲規則，讓他們在開發進度方面，或者在促銷方面做到最好，而不是以消極怠工的方式應對這個市場。

　　其實，正如著名經濟學家馬光遠在接受採訪時所說，對於入市時機的判斷，意義並不大，房價的走勢取決於政策，已經是大家的共識。所以，延續對樓市的調控力度，進而早日把一個長效的制度性舉措擺上議事日程，才是斷絕人們對於政策短期效應幻想的治本之策。