關於房價 不得不說的話

關於房價 不得不說的話

童大煥—2011年11月16日星期三

最近半個月左右時間裡，曹林先生在微博上向我挑起了兩次關於房地產問題的論爭。說實話，每次我都很生氣。為什麼生氣？第一，微博並不是很適合爭論的場所，140字說不清楚複雜問題；第二，眾所周知，中國房地產領域是個民粹最集中的領域，即使是你用數字、用邏輯分析事實的文章，很多人都只會戴高帽貼標籤，甚至只做標題黨，連讀完一篇文章的耐心都沒有就上來罵娘。這樣的場域，我認為不適合爭辯。所以多數時候我把寫文章當成母雞下蛋，下完蛋走人，是香是臭各自品嘗去。第三，曹林兄羅列我很多文章，說我反對高學費、高葯價、高油價、高電價、高水價，「就是支持高房價」。這種故意忽視我批土地壟斷、支持小產權房、反對對城中村趕盡殺絕的做法，令人很不爽。並且給我貼「自相矛盾」和「人格分裂」標籤，更令人憤怒。第四，他拿出我「中國，請停下你飛奔的腳步……」，要我把其中某些字換成房價，這其實是逼我表態。我拒絕並反感任何形式的表態文化。我認為真正的爭論是就事論事，就某篇文章、某個觀點、某個數字和邏輯論證的問題，展開討論。

好了，言歸正傳，說說我關於房地產的基本態度和看法。

第一， 曹林一直想讓我表態的是房價高不高、合理不合理？他在講價格的合理性問題，而我做的工作卻是一直在分析價格的趨勢性以及其背後的支撐邏輯等問題。完全不是一回事。

第二， 在今天的中國，除了被人為原因死死壓住的農產品價格，幾乎所有物價都高得不合理，但背後邏輯卻在支持其繼續走高！投資型政府不改，老百姓在劫難逃。這是我的事實判斷。投資型政府是怎麼回事？簡單說就是把投資逐利當成第一目標，在此目標下，花別人的錢辦自己的事最大手大腳，於是各種不必要的質次價高甚至竣工之日就是停產之時的腐敗型投資像癌症一樣擴散，不可遏止。這樣，財富一定會迅速向官商集中。同時，高稅收和貨幣超發導致的通貨膨脹一定會不斷壓縮老百姓的購買力，市場上除了被死壓的農產品，價格都會遠超百姓承受力。在這種情況下，高房價不是我們反對就成的，要從根子上反對和解決投資型政府問題，才能藥到病除斬草除根。

第三， 包括不少經濟學者都天真地認為，是房地產綁架了中國民營實體經濟，把房地產打下去就可以挽救中國的實體經濟。他們錯了，恰恰是各種形式的壟斷綁架了中國經濟。今日中國經濟的根本矛盾，是壟斷和反壟斷的矛盾，是投資型政府和自由市場的矛盾。而房地產，則是被綁架得最深重的一個行業。簡單說來，是地方沒有定稅權力，也沒有反壟斷的權力，於是在招商引資的競爭過程中，惟一的出路就是競相壓低自己轄區的土地價格，甚至不惜以倒貼的形式（如建好廠房的「交鑰匙工程」）。而眾所周知，這些土地征地時是要按市場價來給補償的。最終，大量的征地成本就被迫壓在了少量的商品房身上！如果沒有商品房對工業的補貼和國家的退稅補貼，今天中國社會大量的外向型企業都是屬於產能嚴重過剩，等待他們的只有虧本和破產倒閉一途。少量商品房除了補貼工業用房，還要補貼綠地、交通、保障房等用地和經費。

第四， 投資型政府使各地方政府都儲備了大量從農民、市民手中征過來的土地，而土地儲備資金（亦即征地費用）都來自銀行。這便是14萬億元地方債（FT曾有一篇文章說這個數字達到20萬億元）的由來。大家都知道而且贊成，政府征地時農民、市民盡量要高一點價格。但是，如果房市不利，房價不漲或房地產交易停滯導致土地賣不出去，地方政府將還不起債，中國金融乃至中國經濟必出問題。正是這一系列經濟規律和邏輯支撐，使房價物價不斷走高。如果要斷然讓房屋交易停滯或房價大跌，那就是中國經濟硬著陸，是整個社會都無法承受之重。

第五， 我多年來孜孜以求地研究房價走勢及其背後的邏輯、規律，苦口婆心地寫書、甚至不惜冒著巨大的風險勸有需求、有能力的親友及時入市，是因為在投資型政府還沒有徹底改革的前提下，房價物價以高於收入增長的速度持續走高，是任何人都無法改變的現實。而獨立產權房，是在通脹時代，普通老百姓惟一能夠用來抵禦通脹的對沖工具；也是在風險時代，老百姓惟一可以和銀行發生關係的風險對沖工具！（詳見《跌不起的房價》）知我者謂我心憂，不知我者謂我房地產商的托。

第六， 即使徹底改革了投資型政府，經濟的規律和邏輯因此發生了某種程度的改變，最終使房價物價趨於合理，也是讓收入漲幅超房價物價漲幅的軟著陸形式，而不是讓房價物價跌下來或停止不動等待收入上漲的經濟硬著陸形式。

第七， 複雜的經濟和社會，都有它自身的邏輯和規律。不要你以為誰喊一嗓子房價就會掉下來？或者我喊一嗓子房價就會漲上去？我沒那麼大本事，不接受任何那樣的高看和抬舉。溫總還沒那本事呢！摘一段汪丁丁2011年11月4日網易博文《市場，價格，理性控制的根本謬誤》：「講課和讀年輕朋友的文章，感受到強烈的反市場傾向。宏觀調控以來中國政策的一系列失敗，似乎還不足以說服這些朋友反思我們和我們政策制定者的狂妄理性的致命弱點。這一事實本身就表明，要讓公眾（我從不預期那些被官僚政治弱化為『腦殘』的政策制定者）懂得『複雜現象』的一般原理，多麼艱難。我們目睹這些狂妄的政策制定者，自認為代表公眾利益，結果卻是極大傷害了公眾利益（例如通脹與失業）；自認為不必藉助新聞自由和民主監督而治理官僚政治的普遍腐敗，結果卻是極大傷害了共和國的根基以致我們全體前途莫測。」

第八， 願望與現實是兩回事。如果大家一起高喊願望就能成就事業，世界早就是共產主義大同世界。但是，如果自認為理想高尚願望美好就可以無視規律和規則，毫無顧忌地強制這強制那，那就陷入了危險的烏托邦強制，一定會種下龍種收穫跳蚤。最近我的博客已經改了簽名：「一個只講意圖（只要目的高尚哪怕禍國殃民也無妨）不循規律規則、不擇手段、不問責任倫理的民族，奴役和貧窮就是惟一歸宿。」同樣，一個只講意圖倫理不講責任倫理的時代和民族，啟蒙是一件比2.5萬里長征還難的長征。

第九， 我對於房價趨勢及其背後邏輯的判斷，都是事實判斷。是對還是錯，時間就是最好的也是惟一的證明。

第十， 這麼多年，至少在房地產領域，那些表面上替窮人說話的唱空派，一個個都越來越讓窮人趕不上時代；相反，那些被現實砸鞋和網上扔磚的「樓市春天派」，誰聽他們誰就趕上了時代。所以千萬要擦亮眼，並不是誰替你說話誰就真正造福了你。

第十一， 昨天轉了一則楊海鵬引述汪丁丁的微博：從目前趨勢看，向下走的可能性比向上走的可能性大得多。政府的威權與民粹主義傾向二者合流。民粹主義來自底層，它是恨富人「為富不仁」；「威權主義」來自上層的，他們「狂妄的理性」想「設計」中國社會，利用來自底層的民粹主義反西方或反世界主流。合流之後，成了左右中國政治的最危險潮流。

決策者的致命自負和民粹的結合、投資型政府的問題沒有得到真正重視和解決，美國蘭德公司所言2020中國會變得很窮，也許並不危言聳聽。

第十二，我對於房地產、城市化等問題的系統性專題研究，《買房的革命》和《世紀大遷徙——決定中國命運的大城市化》兩本書里有詳細論述，接下來還在寫房地產與中國經濟邏輯方面的書稿。有興趣的，不妨認真一讀。有疑問有困惑甚至有質疑的，我願意看到有人一一指出來，商榷、探討。但是拒絕貼標籤，那是沒有力量的表現。

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