李宇嘉：樓市供應結構已變 新增供需體量依舊較大

　　隨著「購租並舉」住房新制度的確立，有關商品房市場的調控、貨幣政策繼續趨緊，業內不看好2018年的樓市。

　　近日，網上流傳萬科電話會議，稱2018年是樓市的「小年」，全國商品房銷售面積和金額將「雙雙下降」。

　　國家統計局披露的1~10月數據顯示，上游開發投資和下游房屋交易繼續「疲軟」：1~10月的房地產開發投資同比增速比1~9月回落0.3個百分點，住宅投資增速回落0.5個百分點。

　　影響開發投資的兩大因素——房屋新開工和土地購置數據也不理想。新開工增速連續4個月下滑，熱點城市供地轉向租賃，溢價率明顯走低。今年以來，商品房銷售面積同比增速每個月下滑2個百分點左右，10月當月的商品房銷售額出現2015年4月以來首次負增長。

　　2017年，商品房銷售增速下滑，但繼2016年刷新銷售面積和金額紀錄後，將再創新高。由此，2018年商品房市場回調也在情理之中。

　　對熱點城市來說，嚴格的限制措施不僅增加交易摩擦，甚至鎖定換手、將需求「冷凍」。再加上金融「去槓桿」抬升融資成本、高房價限制需求實現，熱點城市在2016年回調30%左右的基礎上，明年繼續保持低位。

　　不過，70個熱點城市新房成交面積佔比已從2013年的最高點60%下降至40%。而且，這些城市二手房平均成交佔比首次超過50%，比2015年大幅提升10個百分點。另外，新增供應主體已非商品房，而是租賃房和存量盤活，如京滬深杭租賃房供應佔新供應的30%~70%，盤活存量空間的長租公寓大量湧現。

　　另外，2012~2016年，熱點城市供地完成率普遍不足50%，樓市調控和「限地價」又在客觀或主觀上制約了供地。隨著今年4月明確了剛性「供地新政」，自持和租賃主導新增地塊供應，集體土地建租賃房啟動，閑置低效空間盤活開啟，房地產供給側結構性改革的源頭——土地供應彈性明顯提升、供地內容開始改變。

　　多層次供應和多渠道保障架構下，熱點城市供地明顯增加。今年前三季度，一線城市供地增長46%，二線城市與去年持平。特別是，熱點城市城鄉結合部有大量低地價、馬上可用(已完成七通一平)、低效閑置的集體建設用地，規模上與國有建設用地「對半開」。

　　近期，國土資源部和住建部下發的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》已在13個城市「落地」。2017~2021年，北京(樓盤)計劃供應1000公頃集體土地，佔新增租賃住房用地的77%。目前來看，高房價的既定背景下，基於亟待解決4億左右新市民低成本住房需求的強大訴求和判斷，預計在明年，這一土地制度重大革新將在全國熱點城市鋪開。

　　集體和國有土地巨額「級差地租」的制度屏障一旦被拆除，再加上資產證券化、房地產信託投資基金等金融創新工具跟進，將給市場帶來巨大的、填平鴻溝的城市化紅利預期。

　　因此，集體建設用地開發、舊改等存量盤活、長租公寓將成為熱點城市新增供應的主體。綜上，熱點城市供應結構已改變，商品房銷售會下滑，但新增供需體量依舊較大。

　　攸關全國樓市的是三四線城市。目前，三四線城市商品房銷售面積、土地供應、開發投資分別佔到全國的75%、61%和55%，相比2013年分別提高了30個、35個和20個百分點左右。

　　可以說，全國600多個三四線城市才是決定2018年商品房市場能否在高位保持穩定的關鍵。2016~2017年，去庫存、棚改貨幣化、鼓勵返鄉置業等一攬子政策，促成了三四線樓市快速回升。今年6月份，三線城市房價同比漲幅近五年首次超過一二線城市。剛剛發布的數據顯示，10月份一線、二線、三線城市新房價格指數同比增幅分別為1.0%、4.6%和7.2%，三四線樓市量價仍舊在回升過程中。但是，2018年能否保持這種態勢，多數業內人士表示不樂觀。

　　首先，被認為促成本輪三四線樓市繁榮的最大貢獻——棚改，明年的力度大概率不及今年，因為多數區域的棚改已進入「縮量攻堅階段」，貨幣化安置比例達到60%~70%，繼續上升的空間非常有限。

　　11月13日，住建部公布數據，今年前10個月，全國棚改已開工600萬套，今年任務提前完成。2018~2020年，儘管棚改攻堅確定了1500萬套的量，但年均500萬套明顯低於2015~2016年的數量，有些省份未來三年棚改開工總套數不及過去一年的套數，而其他區域潛力有限。

　　其次，2016年三四線樓市火熱，去庫存激勵、熱點城市需求外溢(剛需和投資需求兼有)、高鐵拉動返鄉置業等功不可沒。但是，隨著今年以來三四線城市房價普遍上漲，因調控範圍擴大，去庫存的政策覆蓋面也在收縮。

　　近期，艾普大數據通過移動運營商全生命周期大數據，將關注度最高的10個三四線城市作為對象，對三四線樓市購房人群進行「篩選」。結果顯示，本地人群佔到買房總人數的54.1%，附近二線城市人群佔28.33%，北上廣深人群僅佔15.75%。

　　由此，三四線樓市呈現很強的地域性，購房者以本地人群為主。而且，36歲以上的購房人群佔比高達70%。據調查，這部分人群以本市或下屬鄉鎮(村)農業人口為子女購房為主，63%的群體關注2~3戶型住房，剛需占很大比例。

　　筆者認為，近年來我國最龐大的基礎設施網路在城鄉間完成鋪設，不僅包括道路、有線電視等，還包括移動通訊網路、物聯網、物流網等。同時，土地承包、社保(新農合、新農保)等社會保障和公共服務網覆蓋面擴大，有形和無形網路覆蓋，把13億人連結在一起。

　　基礎設施和互聯網拉近了城鄉距離、拓寬了眼界、更新了觀念。基於城鄉發展差距、分享城市紅利的訴求，加上土地承包釋放冗餘人口，三四線下屬廣大農村改善生活質量的需求空前強烈。

　　由此，廣大鄉鎮(村)人口和需求不再是負擔，而是紅利。基於美好生活的嚮往，不管打工、創業，還是結婚或陪讀養老等，進城租房、購房熱潮才開始，未來將繼續處在高位。

　　總之，未來房屋成交將告別過去動輒20%以上增速，但由於房屋供給內容更新了，新的低增長時代要遠遠好於過去高增長，這就是房地產供給側結構性改革希望看到的。