管理成就生活：一個管理者眼中的買房決策

我相信，真正幸福的生活一定是屬於那些能夠理性地管理自己決策行為的人。

前不久在出差途中遇到了一個置業公司的老總，也許是出於職業習慣吧，在閑聊中，他自然提起了房子的事情，並且極力建議我趕緊買房子，因為，比較2001年和2009年的房價，九年間，房價漲了大概有五六倍之多。因此，他得出的結論是：趕緊買房，買房更賺錢。我想這種心態和想法可能也是大多數職場人士的心態和想法。但是，我和這位老總說，從管理學和經濟學的角度看，我不贊成他的觀點。在我看來，作為一個有頭腦、有追求的人來說，其實有比買房子更好的財富增長的生存之道，即：除非你是職業的炒房客，否則，投資買房不如投資未來。一開始，他並不贊成我的說法，但是，在聽完我的分析之後。他遲疑了，說，也許你是對的。而且還在抵達旅途終點的時候，一定要堅持送我一程。那麼，我是怎麼看待這個問題的呢？下面把我的觀點和大家共享：其實，投資房子能賺錢是基於這樣的一個基本考慮：房子會坐地升值，從而給你帶來財富。但是，別忘了這種坐地升值並能帶來財富需要具備兩個前提條件：1. 房地產市場會永遠繁榮火爆，房價會一直處於升值狀態；2. 你可以在房地產升值的階段中，在想出手的時候就能出手獲益。然而，這兩個前提條件都值得我們認真反思：1. 我們都知道，從經濟學的角度看，價格是由供需關係決定的。因此，當房價上漲到消費者不能承受之重時，它就會變得「有價無市」。因此，房價會一直升值的假設是不可靠的。事實上，隨著泡沫積累的增加，它反倒有可能在某個時點調頭直下。而如果它的下跌再拖累了經濟的發展，大家的工作和收入都受到影響的話，那些無力還貸的「房奴」可能會再次回到無房時代。記得前不久中科院的一份報告說，中國房地產現在的平均泡沫是26%。而今天的《北京青年報》則報道說「美國知名雜誌《福布斯》評出了七大近在眼前的金融泡沫，其中中國的房地產市場位居第二。」（19日北京青年報又發表社論說：「前不久，世界銀行行長佐利克，就曾撰文警告說，隨著全球經濟復甦，資產泡沫可能成為下一個脆弱的鏈條。他特別指出，中國內地、香港、新加坡等地的房地產和證券價格持續攀升，這種資產泡沫有可能演變成新一波全球經濟危機。如果說《福布斯》的「排行榜」還可以等閑視之的話，世界銀行行長的話恐怕還真得好好掂量一番才是。」、「以《狂熱、恐慌、崩潰》一書聞名的金德伯格曾經說過，資產價格泡沫就像美女一樣，事前你不知道怎麼界定它，然而一旦你遇見過，就肯定會認出它來。中國房地產市場的泡沫風險就是這樣一位神秘的美女。雖然很多重量級人物已經斷言泡沫的存在，但少數地產大亨矢口否認這一潛在可能，地產企業仍然全力爭奪「地王」，一線城市的房產價格高得令人暈眩，連地產商都為房價的過快上漲心驚肉跳。這種連普通人都能覺察到的高熱不退景象，恐怕是很難用剛性需求釋放來加以解釋的。「美女」可能一直在場，只是人們不知道它有多麼「驚艷」，更不敢預測它將給所有人帶來怎樣的傷害。」、「日本泡沫經濟學家說過，泡沫期間，沒有人相信價格會下跌，但歷史多次證明這是錯誤的。現在，在我們的生活中，大多數人同樣相信土地和住房的價格不會下跌。只是，還沒有什麼事情證明這樣的想法是錯誤的。如果某一天，這樣的「證明」像美女一樣猝然降臨，可能什麼樣的反思都已經為時太晚。」）可見，房子會一直升值的假設不但不可靠，而且面臨下行的風險。這還沒有考慮隨著房齡的增加，房子本身也在貶值。（當然，也許有人會像那位老總一樣說，別忘了，地價會一直升值。我說，是的，隨著城市化的進程，也許地價會升值，但是，作為「房主」，你只擁有最多70年的土地使用權，那些地價的增值部分你能分享多少還是未知數。）2. 除非你已經解決了自住問題，可以從容地把已經「升值」的房子出手，否則，這種升值對你來說就是一個「紙上財富」。因為，在這種房價飛漲的時代，你賣掉了自住房之後，很難用獲得的收益在同等居住環境下再買到同樣的房子。更何況，房屋的變現是需要時間的，如果你在一買一賣的時間點上沒有選好的話，恐怕收益就沒有你想像得豐厚，甚至還可能折了本兒。就像前不久CCTV-2的「今日觀察」中的一位評論員說的：現在的房市有點像「擊鼓傳花」的遊戲，拿到了，盈利了，就趕緊出手。因為，你不知道什麼時候它會突然掉下來。因此，在我看來，除非你已經解決了「自住」問題，同時手裡有錢，準備借著房市上升階段通過投 機來「發家致富」（註：投 機並非完全貶義，它是投資機會的意思，就是通過低買高賣賺取差價。），否則，現階段買房自住並不是一種明智的選擇（特別是考慮到現階段房價泡沫已經很高的情況下，把自己的錢投入到沒有流動性的自住房中，尤其不算明智）。那麼，如果現階段不投資買房自住，投資什麼才是明智的選擇呢？我的答案是：投資時代、投資未來。而要理解這個結論，需要我們先探討幾個基本的概念。1. 資金只有在流動和周轉中才能創造財富。學過財務的人都知道。企業盈利的秘訣就在於加快經營資本的周轉和流動。只有讓錢轉起來，讓它不斷地生錢，你的財富才會不斷的增長。當然，從這個意義上講，那些炒房客其實就是經營房屋買賣生意的人。就是在用錢來生錢，只是他們大部分人都是運用了財務槓桿來做房屋投 機的生意，因而資產負債率很高，風險很大。但是，對我們那些沒有足夠時間炒房、也沒有30%-40%首付款實力的職場人士來說，我們就要遵循「資金在周轉中才能生財」的基本原則，不要把活錢（手頭的現金）變成死錢（抵押在銀行的房子）。而是要把這個活錢用到能夠給你帶來更多、更持久的活錢的地方。比如，如果你在經營一家企業，那就把錢花在企業的經營上。哪怕它還很小，只要你的產品/服務有市場、有前途，投資在企業上讓資金周轉，就比投資在「磚頭」上讓資金沉澱要好得多。事實上，如果我們留心觀察，那些真正富有的人都不是炒房致富的，都是在企業/商業經營中致富的。他們是那些找准了時代脈搏並擁有良好商業模式的人。他們通過經營企業/商業賺得的利潤遠遠高於炒房賺來的錢。而且，擁有更好的可持續性。2. 投資自己，也是投資財富，而且是資本性投入。也許不是每個人都能創業或者是做企業家。那也沒關係。你可以投資你自己，從而使作為「人力資本」的你具有更強的個人「盈利」能力。比如，一位同學，在讀完清華MBA後，他的薪酬翻了一番，而且在畢業後的五年內年平均工資增長率在20％以上。而且，投資自己還是風險最小，甚至是抗風險能力最強的投資。因為，在人力資本市場上的可僱傭性、可就業性得到了更大的提高，具有了更好的競爭力，即便是在經濟不景氣的時候，你也比別人更有就業保障。——當然，說句題外話。如果更多地人認同「投資自己」這一觀點的話，那也許另一個商機就會誕生：做教育和培訓，幫助別人提高他們的市場競爭能力。昨天（2009-12-27）看到一個旅行社的廣告，說：「只要半個平米的價格，日 韓 新馬泰都玩了一圈；一兩個平米的價格，歐美列國也回來了；下一步只好策划去埃及南非這些更為神奇的所在；幾年下來，全世界你都玩遍，可能還沒花完一個廚房的價錢；但是那時候，說不定你的世界觀都已經變了。生活在於經歷，而不在於平米；富裕在於感悟，而不在於別墅。」無獨有偶，我一個參加「中國—歐盟經理人交流培訓項目」的好朋友前兩天給我來信說，「這個項目不僅可以開闊眼界，對世界 觀 價 值 觀都有好處，」……「我就是明白過來其實原來我沒有世界 觀，因為對世界沒有認識，沒見過其它的國家是什麼樣子，都是聽別人說的，這次出去，我去了十幾個國家，感覺知道一點世界是什麼樣子了。」古人說，「讀萬卷書，行萬 里路」。這樣的人生才是豐富而富有的人生，那些為了尋找所謂的「安全感」而蜷縮在「自己的住房」里，哪裡也不敢去，哪裡也不能去的人生，恐怕不是我們真正應該擁有的人生。 3. 要想抓住投資機會，就需要擁有流動性。因為，你手裡有了現錢，才可能用於那些有價值的投資呀。那麼，就買房和不買房來說，增加流動性的一個重要選擇就是：租房而不買房。據美聯物業市場研究部、中原地產和麥田房產的調查顯示：11月北京的樓市租售比再創記錄首次突破了1：500，達到了1：546，部分區域甚至達到了1：700。事實上，在這個高房價時代買房，你的首付款可以產生的利息＋銀行的貸款利息的月供已經遠遠大於租金了。如果你能夠選擇每月花更少的錢租房，而不是還月供（給銀行和房地產商打工），你就能夠用你的流動性干更多有價值的事情。比如，投資股市、黃金等等。而且，每個月如果有五六千塊錢租房（有的月供可能比這個數還要高），完全可以租到離單位更近、居住條件更好的房子。而這，能給你贏得你職業成長最寶貴的資源：時間。4. 投資人脈也是投資財富。而且如果你選擇了有效的人脈網路和人脈平台的話，它通常會給你帶來更大的回報，而且是現金的回報，而絕不僅僅是流動性欠佳的「紙上財富」。更不需要你頂著日頭、收著寒風、排著長隊等著過戶你的房子來獲取收益。今天（21日）中午看《商道》，講的是榮昌洗衣老闆的創富故事（伊爾薩也是其旗下品牌）。他通過參加EMBA教育，不僅投資了自己，提高了自己對企業經營管理的認識，還結識了更多的企業家同學。課堂上，他把自己的案例講給同學聽，讓企業家同學替自己出主意想辦法，甚至由此尋找到了更好的發展路徑與合作機會，這就是人脈投資的價值體現。事實上，舊上海灘的大佬杜 月 笙就曾這樣總結自己的人生心得：「錢財用得完，交情吃不光；所以，別人存錢，我存交情。」5. 投資健康也是投資財富。所有做了房奴的朋友都有體會，當你背上沉重的月供包袱之後。心理壓力會大增。很多以前有的消費不敢消費了，很多朋友的聚會不敢參加了（更不用說經營人脈關係了），很多以前敢和老闆說「不」的事情也不敢說了，甚至有人想要孩子也不敢要了……，如此等等，不一而足。除非你真的能夠化壓力為動力，否則，如此大的心理壓力，將無疑會影響你的人力資本增值。 當然，以上的分析是從管理、投資的角度做的一個理性的分析。而且，他是提給那些在高房價時代掙扎在「要不要買房」邊緣的職場人士的一個另類思考。也許每個人有每個人的想法和考慮。而且，更多的時候，一些非理性的因素，比如，中國傳統的「置產」觀念會影響到你的決策，比如，你的女朋友、丈母娘會影響到你的決策。但是，只有你自己最清楚哪一種選擇是最適合你自己的。因為，每個人對自己的未來的追求不同，每個人對幸福的理解不同。寫到這裡，又想起了一個結婚不得不買房的關鍵理由：女方需要的「安全感」。有了自己的房子，有了自己的「家」（儘管它在你的家庭資產負債表上還只是「負債」），女孩子就會有安全感。這是絕大多數女孩子的基本心理。我尊重這個事實。但是，我想說的是：真正的安全感不在那所你們負債買來的房子里，而是在你的愛人為了自己而做的明智的資本性投資里，在他不斷提升的個人盈利能力里，在他真正愛你的心裡！更進一步地，作為一個女孩子，如果你也投資了自己，你自己也有了持續生存的能力，甚至是持續盈利的能力，你的保障將牢牢地握在你自己的手裡！你們的幸福將充盈在你們一生的美好日子裡。我相信，管理可以成就生活。我相信，充滿愛心而且智慧的人會生活得更加美好！在我看來，現實中，不完美很可能是規律，而完美只是特例。但是，我堅信，無論我們面對怎樣的選擇，無論我們面對怎樣的「助推」體系（畢竟，「不選擇」也是一種選擇），幸福永遠掌握在那些真正關心自己命運，真正擁有獨立判斷能力，真正在乎自己未來的人。我也堅信，那些擁有更多理性、習慣用理性的眼光看待事物、評估決策、衡量所謂的「助推」系統的人，將會比別人獲得更加完美的選擇，從而擁有更加幸福的生活。
推薦閱讀：