美國買房備忘錄

　　作者：胡曉海

　　關鍵詞：新財富；美國；買房

　　美國樓市下跌令國內不少投資者有意赴美抄底，一些中介機構也紛紛組織赴美購房團，然而其中很多人由於不了解兩國房地產市場的差異往往空手而回。本文作者通過總結自己在美購房的實戰經驗，解析兩國置業觀念的區別，提示購房流程和財務規划上的要點，或會令人有所啟發。

　　在過去一年各國政府的政策刺激下，全球股市、樓市正被重新激活，中國內地的地王記錄不斷被刷新，香港公寓則賣出了4.39億港元的全球最高價，當地一些地段的房價甚至超過1997年的泡沫頂峰期。從美國看，雖然道指重上10000點，但樓市還是不溫不火，以至於國內不少投資者有意赴美抄底，一些中介機構自去年以來紛紛組織赴美購房團，在今年10月舉辦的第106屆廣交會上，也出現了美國房地產商賣房的身影。由於工作安排，我在大洛杉磯地區生活了兩年，根據自己的生活和投資需要，最近出手在當地買下了一棟單體別墅，從而對中美房地產市場的差異有了深切的了解，希望通過總結自己的實戰經驗，對關注投資美國房產的朋友有所啟發。

　　中美購房觀念的差異

　　據筆者觀察，有意在美國買房的中國人大致可以分為兩類：一類是子女已經或將要在美國上學，希望趁房價低時為他們謀一個安身之處；另一類則為了將資產進行適當的全球化分散配置。2008年美國房產市場的低迷，更有力推動了這兩類需求，赴美購房團也應運而生。在第一批中國購房團到來時，美國很多媒體相當關注，給予全程跟蹤報道。但是，由於很多團員生搬硬套國內的買房經驗，結果很難迅速有效地找到符合自己要求的房子，往往空手而回。我印象深刻的是有個購房者告訴記者：他們在洛杉磯看的房子很多位於相當於北京五環、六環的地方，感覺太偏遠。其實，這正顯示出中美兩國置業者在觀念上的區別之大。

　　中國人的概念是，越靠近市中心就越是白領甚至金領上班的地方，相應的房價也越高。而美國大城市一般都會根據不同的功能規划出很多副中心，大多數機構分散在不同的區域，所以，除了紐約、芝加哥，美國其他大城市遠沒有中國一二線大城市的氣派和人口密度，很多城市以某家大企業或某一個行業為基礎而生存，其中的極致就是底特律。當地人口有70%與汽車業有關，近幾年美國汽車業不景氣，很多人失業後只能到外州找工作，當地房價一落千丈，一些賣價難抵貸款的人乾脆棄房而去。空屋多的，整條街就成了死街。去年有個1美元買棟別墅的新聞就發生在底特律。所以在美國，並非越是市中心就越是高房價。

　　中國投資者在國內買房，多數只會看新開發的房產，而美國人買房大多是買二手房，且10年樓齡的房子都算新房，這是兩國購房的另一大區別。美國經過多年的發展，好的地區已經蓋滿了房子，所以很多新房都建在偏遠或是老區里原來不適合蓋新房的坡地、山地上。這些房子大多在前幾年的房產高峰期投入建造，由於是新區，房價低，購買人大多收入不高，不少還是次級貸款者。這些房子也是本輪危機中價格下跌最慘的，平均跌幅在30-40%，甚至50%以上。所以，美國好區的房子很多是老房子。

　　此外，中國賣房的計價單位是每平方米多少錢，美國賣房則是講總價。一個區，一條街，大家的房子大小差不多，總價也差不多，比較容易把背景、年齡、經濟能力差不多的家庭集中到一起。比如同樣是300美元/平方英尺(合人民幣2.2萬元/平方米)的房子，如果面積有6000平方英尺(約560平方米)，總價達180萬美元，就只有富人能買得起；如果是1500平方英尺(約140平方米)，總價45萬美元，月收入4000美元的一般打工者也能承擔。但在美國，這兩個單價一樣的房子所在的地區差別大了，一個是豪宅區，一個可能是平民區。國內的房子講單價，一棟樓里常常有200多平方米和70-80平方米等多種戶型，導致鄰居之間身家相差10倍很正常，往往會發生大富豪和小白領是鄰居的情況。而美國人一有升遷，工作收入有個30-60%的漲幅，馬上就會搬到更好的社區居住。美國的年輕人一般也會在結婚甚至生子後才開始買房。

　　和中國一樣，美國的房子根據地區不同，價格相差甚遠，比如小布希總統退休後在老家德克薩斯州的達拉斯花207萬美元買了一幢8500平方英尺(790平方米)的豪宅，這樣的房子放到類似好萊塢貝弗利山莊的豪宅區，則要1500萬美元以上。不過，影響兩國房價的因素可能有所不同。美國房價最重要的影響因素是學區，美國的公立學校實行12年免費義務教育，不過免費教育不是白來的。美國屋主必須交1.5-3%的房產稅，每半年交一次，這是大多數市政府的主要稅收來源，而其中很大一塊投入當地的學校。在高房價的地區，房產稅交得多，市政府就有錢，給學校的錢也多，所以，找到好學校，一般就是好區了。在美國，只要說出房子位於哪個學區，對方馬上就能估出你的身家。

　　另一個影響房價的因素是景觀，加州的豪宅無一例外都在海邊和山上，從二手房的報價看，在其他條件基本相同的情況上，有沒有景觀的房子價格相差10-15%。此外，美國房子絕大多數有精裝修和庭院，庭院的質素也會影響價格。

　　在美購房的財務規劃要點

　　作為外國人在美購房，除了明了兩國市場的差異，最需要了解的就是購房的具體流程和相關稅費。美國此次經濟危機由房地產泡沫而起，為了儘快走出危機，美國政府針對房地產市場出台了很多刺激措施。同時，美國政府對外國人買房持歡迎態度，沒有任何條件上的限制，理論上，哪怕非法移民也完全有可能通過正規渠道置業。在具體的購房流程和需支付的稅費上，外國人與美國當地人完全一樣。不過作為海外置業者，在財務規划上仍有幾個要點值得注意。

　　首先，需要做好一次性付款的準備。過去，外國人在美購房時如需向當地銀行貸款，需要先設立一個由第三方監管的賬戶，並存入一定的資金作為擔保。不過最近兩年，吃了次貸苦頭的美國銀行對房貸的審核非常嚴謹，要求的條件非常繁雜，甚至有些矯枉過正。從買賣雙方談好條件同意成交到最後房屋的交接，各種手續的辦理需耗時1-2個月，其間銀行審核放款的時間幾乎佔到80%以上。在銀行對貸款人的審核中，有兩個條件外國人很難達到：第一，在美國有兩年以上的繳稅記錄；第二，優良的個人信用報告。中國投資者如果不是常年在美居住，很難達到要求。我聽到一個故事是：一位購買價值100萬美元房子的中國人，向銀行申請20%的貸款都被拒。因此，投資者最好對自己的財務狀況進行測算，做好100%全額付款的準備。

　　其次，通過中介選房。在美國買賣房屋絕大多數通過中介進行，房產中介一般收取房價6%的中介費，中介費統一由賣家交，買賣雙方的中介各得3%，總價高的房子可以和中介商談減少1-2%。用中介的好處是可以利用其網路，全美房產中介有一個共享的資料庫，其中有很多普通房產網站看不到的詳細信息，包括這個房子有沒有發生過糾紛、房產稅每年交多少、有沒有社區管理費、房子的買賣歷史，以及賣方的貸款總金額，這是一個對買家非常有利的信息，有這個數據就知道了賣家的經濟狀況，好比打牌時知道了對家的底牌，可以據此和對方討價還價。因此，對美國市場不熟悉的投資者，最好通過中介買房。

　　第三，購房手續可委託公證行辦理。由於美國房屋買賣的文件和流程都已經規範成型多年， 所以期間不需要請律師來處理。但在買房和辦理房產交接過程中會牽涉到一些法律文書和政府文件，對外國人來說，親自去辦這些手續好像沒有必要，可以請專業的公證行來做，公證行的收費一般是交易價的0.2%。房屋買賣價格談成後，交易雙方可以把文件交給公證行審核，公證行的工作包括：1、調查賣方的房屋文件，保證賣方的確有房子的所有權；2、辦理房屋的產權交接文件；3、保證賣方在完成房產交接後拿到錢款。

　　第四，細緻了解房地產交易的相關稅費。美國的房地產交易一般主要包括以下費用：洪水調查費10美元(查看房子是否處於洪水經過的地區)、登記和公證費200美元、雜費117.45美元、每年約佔房屋價值0.125%的房屋保險費(具體費率視房屋而定，此為強制保險，以防意外發生時屋主不會無錢新建房子而無居所)、每平方英尺0.1美元的房屋檢測費(買方會請第三方房屋檢測機構對標的房屋進行檢測，以免入住後發現問題而引起不必要的糾紛)。如果買家需要銀行貸款，費用還包括銀行貸款評估費500美元、信用報告調查費25美元、貸款申請費350美元、貸款核准費395美元。

　　在納稅方面，按照《1980年外國投資房地產稅法案》(FIRPTA(8176,130.00,1.62%))，外國投資者對美國房地產的投資收益須按常規所得稅稅率徵稅。而一個外國人如果於一個納稅年度內在美國停留超過183天，則可被視作美國居民納稅人，享受相關的優惠，即已婚家庭如果出售一套自用二年以上的住宅獲得的收益不超過50萬美元，可以免交所得稅，單身人士的免稅條件則為收益不超過25萬美元。由於大部分房屋的出售收益不會超過這一限額，因此房屋交易相當於免稅。不過這個免稅優惠一個人或家庭一生只能享受一次，第二套房子買賣時如果再有收益，聯邦稅務局(IRS)就要收取20%的資產所得稅。

　　第五，擁有房產後需每年支付房產稅。中國的房價中包含了政府的土地出讓金，而美國的開發商新開發項目不用繳納土地轉讓金給政府，但政府每年會對業主徵收兩種房產稅。一種是計價稅(Valorem Tax)，按房子的價值徵收。房子的價值一開始依房屋買賣合同定價，但每年政府都會重新估值，當然，政府的估值總是有利於自己，房價漲時跟著漲，跌時卻不跟著跌，導致老百姓近兩年對此很多抱怨。另一種是市政建設費(Mello Roos)，這一稅種針對建於新開發地區或新地塊的房子，徵收期為20年。兩稅的稅率由當地議會投票決定，每個城市都不一樣，一般為房屋總價的1.5%-3%。每半年政府會寄出賬單給屋主要求繳稅。

　　第六，出租物業需考慮管理費用。出於投資目的的購房者，如果暫時沒有自住需求，可以將房屋出租以求回報。以筆者的考察，哈佛大學校區的2500平方英尺獨幢別墅叫價45萬美元，如果用作出租，年租金約為3.5-4萬美元。當然，這些租金收入同樣需要納稅。同時，有一點必須要注意的是，美國出租屋的房屋修理由屋主負全責，一般情況下，屋主會委託物業公司負責管理，這中間會有一筆物業公司的費用需要考慮。管理費和房產稅合起來，每年會是一筆不小的支出。

　　買房時機是否成熟

　　根據標準普爾席勒房價指數，美國房屋均價已從2006年的高點回跌30%左右，拉斯維加斯等重災區甚至跌幅達50-60%。但由於美國幅員遼闊，各地房價相差很大，有些地區的房價和租金比例跌到了7：1，有些地區還在30：1，所以，具體的房價還需要具體分析，據筆者觀察，美國高價區的房產價格基本與危機前持平。洛杉磯當地的都市雜誌作過評比，大洛杉磯地區過去一年的房價跌幅是26%，而當地豪宅區的馬裡布(Malibu)房價則漲了12.6%，華人聚集的好區聖瑪利諾(San Marino)的房價也上漲了5.1%。

　　不過，由於現在美國的整體房價已經跌到2003-2004年本輪房價起漲點，市場上已經有很多人出手，有些開價合理、好區的房子遲一步就拿不到了。最近有數據顯示，按現在的房價和貸款利率(5%左右)，已經有70%的家庭有購房能力了，而在房價巔峰的2007年，只有7%的人有購房能力。筆者的測算也大致與此相符，如果2007年要買70萬美元的房子，以70%貸款額度、30年還款期、當時的貸款利率7.5%計，則每月須還款4184美元，由於銀行要求每月還款額占家庭月收入的比例不得高於33%，這樣，只有年收入15萬美元的家庭才能買得起。但是，如果這個房子現在降價30%到50萬美元的話，以現在5%的貸款利率、其他條件相同計算，8.7萬美元年收入的家庭就能買得起了。15萬美元在美國是非常高的家庭年收入，一般只有大公司的部門主管或中小公司的高層才會達到這個水平，而如果夫妻兩人都工作的話，8.7萬的家庭年收入其實很平常。

　　因此，如果購房的目的是長期持有的話，現在也許是一個相對低點。當然，對於中國投資者，在人民幣可能繼續升值之下是否還有必要在美國購房，是另一個需要考慮的問題。

　　作者為美國EVEREST METAL PRODUCTS LTD首席執行官

　　美國房屋的種類

　　美國的房子一般分為三種形態：獨棟房屋(single family house)、公寓樓(condominium或apartment)和聯排屋(town house)，其他的房屋形態基本上由這三種房屋變化而來。

　　獨棟房屋在美國數量最多，面積約為2000-10000平方英尺(合180-930平方米)，這類房屋主要集中在市郊和小城市。有個獨棟房屋是美國夢的一部分，美國中產以上階層基本就住這類房屋。

　　聯排屋一般在城郊結合部，面積約為1200-2300平方英尺(合110-210平方米)。因為這類房子的消費群體多是在市中心工作、剛結婚的年輕人，其積蓄不多且工作不穩定，房子經常會轉手，轉手次數多的房子一般價格賣不高(除了2006年、2007年上半年，美國房地產一直是買方市場，要想把房子出手，價格總歸要比鄰居的房子便宜一點)，所以整體來講，聯排屋的價格是上漲階段最後漲、下跌時卻跌得最凶。

　　美國的公寓分為兩類，一類是國內一樣的居民大樓，主要在大城市的市中心。這類公寓又分為兩種，一種是普通的民居大樓，居民主要從事體力勞動和普通服務業，有些人還靠救濟金過日子，這類街區往往會成為城市裡犯罪和混亂的中心；另一種則是漂亮的摩天大樓，其代表是曼哈頓海邊和中央公園邊的大樓，這裡可能是美國單位房價最高的地區，其每月的管理費就在1500美元以上。還有一種公寓和聯排屋類似，面積為500-1300平方英尺(合45-150平方米)，但沒有私人的院子，有專人管理、小區全封閉，一般由REITS買下後交給專業的物業管理公司進行出租，其月租金為500-2000美元。