【講堂】房企贈洋房 稅事咋處理——朱婷受贈價值360萬元法式洋房的涉稅解析

據《大河報》消息，恆升1號莊園重獎朱婷360萬洋房一套。昨日，恆升1號莊園項目發布重磅消息：贈予朱婷價值360萬元的法式洋房一套，以鼓勵朱婷在奧運會上的優秀表現。恆升1號莊園位於鄭州市平原新區鄭新大道（107複線）與黃河大道交匯處，投資商為香港恆升集團，項目均為法式的聯排別墅，預計2017年年底之前交房。在奧運冠軍的獲獎禮單中，企業獎勵一直都是特別的驚喜。昨天，在恆升1號莊園信息通氣會上，其負責人鄭重表示，贈予朱婷一套價值360萬元的法式洋房，以往歷屆奧運會，房地產企業獎勵運動員住房的案例並不鮮見，但恆升1號莊園作出價值如此之高的重獎，將刷新近年來企業參與重獎奧運冠軍的單筆獎勵最高紀錄，其社會標杆意義巨大。那麼，房企贈送洋房，涉及的相關稅事應當如何處理呢？

贈與方（房企）涉及的稅收

房產贈與，即房產所有權人將房屋無償過戶給他人的行為過程。房企將開發項目用于贈送個人，應當作視同銷售處理。

（一）增值稅

1.差額徵稅房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款後的餘額為銷售額。房地產企業銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅。扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款按以下公式計算：

2.銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建築面積÷房地產項目可供銷售建築面積）×支付的土地價款

當期銷售房地產項目建築面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建築面積。

房地產項目可供銷售建築面積，是指房地產項目可以出售的總建築面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建築面積。

3.應繳增值稅=計稅銷售額*稅率（11%）

銷售」營改增」試點後開工的新項目，或者銷售未選擇簡易計稅的老項目，適用一般計稅方法，稅率為11%，但可從銷售額中扣除上繳政府的土地價款。房企為一般納稅人，將房產贈與他人，如果為2016年4月30日之後取得的房產，徵收增值稅11%。

（二）增值稅附加

由於城建稅、教育費附加的計稅依據為納稅人實際繳納的增值稅、消費稅和營業稅稅額，因此，個人無償贈送房產計算繳納營業稅同時，出贈方也要計算繳納相應的城建稅、教育費附加。

增值稅附加=增值稅繳納額*12%

具體包括：

1.應繳納增值稅額*0.07（城建稅）

2.應繳納增值稅額*0.03（教育附加費）

3.應繳納增值稅額*0.02（地方教育附加費）

（三）印花稅

無償贈與房產，贈與方、受贈方都需要按房產價格的0.03%計算繳納印花稅。

（四）土地增值稅

1.增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；

2.增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除係數為5%；

3.增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除係數為15%；

4.增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除係數為35%；

5. 土地增值稅實行先預征、後清算的徵收方式。《河南省地方稅務局關於明確土地增值稅若干政策的通知》豫地稅發[2010]28號明確的土地增值稅預征率政策，土地增值稅預征率按不同項目分別確定：

(1)普通標準住宅1.5%；

(2)除普通標準住宅以外的其他住宅3.5%；

(3)除上述(1)、(2)項以外的其他房地產項目4.5%。

（五）企業所得稅

贈與方為公司法人，需要按照利潤總額（應納稅所得額）交納25%的企業所得稅。

應納所得稅額=應納稅所得額×稅率-減免稅額-抵免稅額

所得稅=應納稅所得額*稅率（25%）

應納稅所得額=收入總額-不徵稅收入-免稅收入-各項扣除-以前年度虧損

受贈方（朱婷）涉及的稅收

（一）個人所得稅

1.《財政部、國家稅務總局關於個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）規定，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人無償受贈房屋取得的受贈所得，按照「其他所得」項目，適用20%的稅率繳納個人所得稅。

2.無償受贈房屋等實物，按照其他所得項目申報納稅。其他所得，是指經國務院財政部門確定徵稅的其它所得。其他所得應納稅額的計算公式為：

其他所得應納稅額=應納稅所得額X適用稅率=每次收入額×20%

3.受贈人接受贈與的房產，需要交納個人所得稅。稅率為20%，應納稅所得額為房地產贈與合同上標明的贈與房產價值（或者稅務機關確定的價值）減去贈與過程中受贈人支付的相關稅費後的餘額。

個人所得稅=應納稅所得額*稅率20%

（二）契稅（1.5%-2%）

契稅是指以所有權發生轉移變動的不動產為徵稅對象，向產權承受人徵收的一種財產稅。應繳稅範圍包括房屋贈與。個人無償贈送房產，受贈方需要計算繳納契稅。無償贈與房產，受贈方需要繳納契稅。《2016年河南省房產契稅新政策,河南省購房契稅新政策標準》契稅優惠政策調整的主要內容是:

1.對個人購買家庭唯一住房(家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率徵收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率徵收契稅。

2.對個人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率徵收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率徵收契稅。

3.個人購買第三套及以上住房,《通知》中並未作出規定,因此不享受《通知》規定的契稅優惠政策。

（三）印花稅（0.3‰）

印花稅按《印花稅暫行條例》規定同時徵收。即商品房為購銷合同，買賣雙方各按0.3‰的稅率徵收。因此，個人無償贈送房產，出、受贈雙方都需要按0.03%稅率計算繳納印花稅。

房企代扣代繳個人所得稅

我國的個人所得稅制，是以代扣代繳為主、自行申報為輔的。在個人所得稅中，所謂代扣代繳，就是由扣繳義務人代納稅人向稅務機關申報繳納稅款。《個人所得稅法》第八條規定：個人所得稅，以所得人為納稅義務人，以支付所得的單位或者個人為扣繳義務人。其他情形的，納稅義務人應當按照國家規定辦理納稅申報。扣繳義務人應當按照國家規定辦理全員全額扣繳申報。《個人所得稅代扣代繳暫行辦法》（國稅發〔1995〕65號）明確規定：

（一）扣繳義務人向個人支付經國務院財政部門確定徵稅的其他所得，應代扣代繳個人所得稅。

（二）扣繳義務人向個人支付應納稅所得（包括現金、實物和有價證券）時，不論納稅人是否屬於本單位人員，均應代扣代繳其應納的個人所得稅稅款。前款所說支付，包括現金支付、匯撥支付、轉帳支付和以有價證券、實物以及其他形式的支付。

（三）扣繳義務人在代扣稅款時，必須向納稅人開具稅務機關統一印製的代扣代收稅款憑證，並詳細註明納稅人姓名、工作單位、家庭住址和居民身份證或護照號碼（無上述證件的，可用其他能有效證明身份的證件）等個人情況。對工資、薪金所得和利息、股息、紅利所得等，因納稅人數眾多、不便一一開具代扣代收稅款憑證的，經主管稅務機關同意，可不開具代扣代收稅款憑證，但應通過一定形式告知納稅人已扣繳稅款。納稅人為持有完稅依據而向扣繳義務人索取代扣代收稅款憑證的，扣繳義務人不得拒絕。

受贈房產人自行申報納稅

自行申報，就是納稅義務人以自己的名義向稅務機關申報繳納稅款。一般而言，運動員接受省級以下地方政府獎勵、企業以及其他組織、個人的捐贈和獎勵，個人拍賣獎牌所得、個人代言廣告收入等事項，均需要申報繳納個人所得稅。對於運動員涉及的個人納稅申報事項，稅法規定了兩種繳納方式，自行申報和源泉扣繳。自行申報，即自己申報納稅。源泉扣繳，也叫代扣代繳，是納稅人在取得應稅所得時，支付者就將納稅人的稅款扣除。

需要重點提示的是，上述涉稅處理可能會由於「營改增」的稅政變化，由此出現一些稅收政策差異。由此，具體涉稅處理應當諮詢主管稅務機關，以利正確履行納稅義務。

作者：樊其國（深圳稅橋稅務師事務所副所長）