因規劃設計變更導致商品房面積增加該如何支付差價

07-07

來自專欄西安房產糾紛

裁判文書號：淮安市中院（2015）淮中民終字第0144號民事判決書

基本案情：

2018年8月，QX地產公司取得對某小區26#樓的《建設工程規劃許可證》，後因故對該樓的50XX室商品房的設計進行修改，並重新報請規劃部門審批。

2013年1月，購房人XHX與QX地產公司簽訂購買該50XX室商品房的合同，並付清全部購房款。

2013年4月，QX地產公司提出的規劃修改方案獲規劃部門批准；2014年3月，設計修改方案獲設計單位同意；根據新修改的規劃、設計方案，購房人XHX所購房屋面積增加40.69平方米。

2014年2月，QX地產公司書面通知購房人XHX，要求其被交增加面積差價款、在規定時間內結清房屋欠款。購房人XHX只願支付房屋超出面積3%以內差價款，後雙方協商無果訴至法院，購房人XHX主張按超出面積3%以內差價款支付。

法律分析：

一、本案涉及焦點問題是，因規劃、設計變更導致所購房屋面積增加，買受人以出賣人未及時告知為由，不同意退房、也不同意支付差價款的情況應如何處理；首先，所涉住宅樓的規劃設計變更雖符合規劃要求，但QX地產公司與購房人XHX簽訂房屋買賣合同時，未能如實告知規劃圖紙變更事項以使買受人根據自己的意願加以選擇，因此雖然QX地產公司要求補交差價的主張成立，但按照合同約定價格計算差價則依據不足，鑒於目前尚無法律對此情形明確規定，法院最終確定應按照政府部門安置房的回購成本價計算；

二、本案中有一事實情形，購房人XHX作為買受人，在得知房屋面積增加時，並未提出異議，QX地產公司作為出賣人只是存在履行明確告知義務的時間上存在瑕疵，不足以認定其構成履行合同的違約；

三、規劃、設計的變更並未導致房屋結構形式、朝向變化，也未對房屋質量和使用功能產生影響，房屋經驗收合格，因此宜認定並未對買受人造成實質性經濟損失；另一方面，買受人在房屋面積增加時不給付多出部分價款有違公平原則，至於多餘面積價格的確定，法院考慮的是商品房價格組成除單純開發成本外，還有稅金、費用、利潤以及地段、樓層、朝向、質量、材料差價等多種因素，據此以本地區政府部門安置房回購測算成本作為多出面積價格計算，是合理性的。