房價大利空，貨幣化棚改許可權被收回

今天下午，房價迎來一個核彈級利空消息，那就是國開行總行收回了棚改項目的合同審批許可權，之前簽訂的合同依舊有效，總行繼續撥款，但是從今天開始，所有的合同都要拿到總行去審批，過去執行的貨幣化拆遷安置方式，將改為實物安置為主。簡單的說，政策會大幅度收緊，只有總行有權利批錢，流入房地產的國開行資金會大幅減少。

而國內各大媒體迅速跟進，連各種細節都挖出來全面曝光之後，國開行進行了如下回復：

你沒看錯，就說這麼多，沒有進行任何聲明和闢謠，只是陳述一下歷史，典型的答非所問。按中國傳統，這就等於是默認了，依慣例，此事大概會在一個月之內宣布，因為如果更遠時間的話，官方的說法應該是「此事不完全屬實」，因為官方還沒完全確定好細則。如果壓根沒這事的話，官方的說法會是「此事屬於謠言」。而默不作聲，那就代表政策出台已經近在咫尺了。

看到這個消息的第一眼，我的反應就是三四線城市的房價會被一大桶冰水澆的透心涼，這些因貨幣化棚改爆熱的城市，其房價會迎來徹底降溫。

自2016年10月全國房價大調控以來，中央頻頻約談各大城市，嚴控房價，但是很多地方出現控不住的局面，我們深扒這些房價上漲的城市，發現他們都具有一個共同點，出現了大量的貨幣化棚改拆遷戶。

貨幣化棚改大幅推升房價

什麼叫貨幣化棚改，以前大家可能很陌生，但是這一波房價暴漲後，大家肯定記憶猶新。所謂貨幣化棚改就是區別實物化棚改，以前對城中村進行改造，都是拆遷之後，以房換房，補償少量貨幣。而貨幣化棚改，則是一口氣補償你一個天量的貨幣，然後你自己去市場上去買房。

平心而論，貨幣化棚改是個好政策，他遵循市場經濟的原理，能減少很多社會矛盾，更有利於城市化建設，但是在中國複雜的現狀下，這個好政策執行起來完全變形了。

對於地方官而言，貨幣化拆遷，意味著中央貸款支援他搞大拆大建，原本艱難無比的城中村改造，在大筆的現金之下馬上就順利成交了，地方官有強烈的衝動迅速推進棚改。道理很簡單，瘋狂的拆遷城中村，能從國開行拿到大量的現金，這些現金給予了棚改戶之後，他們只有一個選擇，就是拿這些現金去買房。

這樣的話，現有的商品房就會被一掃而空，房價沸騰，而房企則會積極的拿地，棚改戶拆遷之後空出來的地，是歸地方政府自由支配的，都不需要向中央申請用地指標，直接就賣給地產商了，賣掉之後，還清國開行下撥的資金不成問題。

國開行的資金這麼走一圈之後，地方上的GDP就會爆棚，政績突出，唯一的後果就是當前階段大量的貨幣隨著棚改戶衝擊了現有房地產市場，造成房價飛漲，而這種透支的貨幣行為，在未來二三年之後，當這批棚改戶的土地開發出來投向市場的時候，會等量返還苦果。

但是，今朝有酒今朝醉，能支撐一二年的GDP增長就已經很滿意了，這塊肥肉不搶下來，被其他地方的官員搶了，自己的政績就落後了，至於以後的事情，以後再說唄，說不定那個時候我就已經升職走人了，後來的官員操心去吧。

所以，各地爭先恐後的申請貨幣化棚改，大量的資金被被國開行投向了房地產領域，於是我們最近看到了諸多地產奇觀，一方面是中央嚴控房價，一方面是市民連夜排隊全款搶房。

暫停貨幣化棚改會引來什麼後果

城中村棚戶拆遷，以前一直是實物置換為主，更改為貨幣化拆遷之後，引來了諸多地產亂象，如今上頭看不下去，又改回來了，那麼暫停貨幣化棚改，使用實物安置，會引起什麼後果呢。

首先我們要分析一下，貨幣化棚改之所以具備直接推升房價的魔力，並不是因為他能憑空變錢出來，而是寅吃卯糧。

以杭州為例，17年杭州共進行貨幣化棚戶拆遷六萬多戶，幾乎都是千萬級貨幣起步，這直接就製造了至少數千億貨幣湧入了杭州樓市，直接把杭州的房價和房租炒上了天。國開行直接給予了杭州數千億現金，但是這並不是白送的，這是要還的。市政府利用這筆錢把棚戶給拆遷之後，賣地的收入是要拿來償還這筆開發貸款的。

如果僅僅只有這一波拆遷，那麼很明顯，這數千億的資金湧入，會對今天的房價帶來強烈的刺激，但是等這批棚戶的土地賣給開發商拿到預售證入市之後，會帶來一個極大的空窗期，賣盤增加的時候，買盤基本已經消化完畢，會給未來的房價帶來很大的壓力，這就屬於寅吃卯糧。

為了對沖這一問題，全城的棚戶拆遷，會分三步走，每一批拆二三年，等第一批的土地二三年之後入市之前，就啟動第二批拆遷，用第二批拆遷戶的資金，對衝掉這個空窗期，至於三批之後怎麼辦，三批之後都快十年了，哪個政府還去管十年之後的事情，那鐵定是下一屆了，留給下一屆去操心吧。

那麼如今突然把這個資金收緊會帶來什麼後果呢，會讓寅吃卯糧的事情進行提前還賬，這個空窗期會提前到來，按照目前的政策，原先簽署的合同，資金會正常發放，但是後面的新合同，一律拿到總行去審批，沒有一刀切的收回貸款不會帶來雪崩式的房價下跌，但是按這種程度的資金緊縮進行預計，目前因為貨幣化棚改上漲的房價會立刻停止，因為新增資金突然減少了，國開行貸款收緊了。

這些城市的房價不會立刻下跌，因為原來的買盤還在，慢慢消化需要時間，新的賣盤製造出來也需要時間，上一批棚改戶的土地變成新房子，大概還需要1~1.5年左右的時間吧。

綜上分析，二三四線的城市，由於失去了新增的資金，會失去上漲的動力，變的和一線城市一樣，但是不會立刻自由落體，為去年的異常繁榮償債的時刻，是這批拆遷戶的土地變成新房子的時候，預估一下，大概一年半左右，這些城市的房價會迎來巨大的壓力。

近來中央頻頻出手調控房價

近期，中央頻頻出手調控房價，前一段時間剛剛推出了不動產全國聯網登記打擊炒房客，24日西安宣布禁止企業在限購區域內購買商品住房，25日長沙也宣布該政策，預計後續會有更多城市跟進。

而今天，又冒出了國開行打算收緊貨幣化拆遷，可以明確認為，對於各地的房產過熱，全款搖號買房屢上新聞已經到了中央無法忍受的地步了，頻頻約談還無法壓制房價之後，終於開始出重招了。

而不動產聯網登記，和禁止企業買房，在我看來，都沒啥用，只是敲敲邊鼓而已，說揚湯止沸都算抬舉他了，而貨幣化棚戶改造全面收緊，才是真正的釜底抽薪。

而從目前各大媒體的爆料，以及反向聲明極弱的力度來推測，真正的政策落地，應該會很快，而對棚改貨幣化應該不是一刀切的收回，而是把審批權拿回總行，根據中央的意志而不是地方政府的意志進行撥款，毫無疑問，在前期會卡的非常嚴，一直到各地房價熱度平息為止。貨幣化棚改這個怪獸放出來造成了這麼大的經濟擾亂，下一次要放出來恐怕很難了，我估計和限購限貸一樣，等崩盤的時候才會打開來救市，樓市資金面越來越緊是大趨勢。

大家都知道，我算是一個中國房價的准多頭，我向來都認為，中國的房價要麼橫盤，要麼漲，而如今處於橫盤期。但是今天這個新聞，讓我需要向大家緊急示警，二三四線的房子，緊急停止購買，他們過熱的溫度會迅速的冷卻，而在去年的棚改戶拆出來的土地開發完畢開始預售的時候，甚至會引來一波下跌，在貸款利率如此高昂的檔口，我強烈不建議大家購買，建議等這個利空飛過去再說，按照我上面的分析判斷，這批土地上市的日子，最多只有一年到一年半時間了，不妨等上一等。

中國房價不是永遠只漲不跌的，所謂橫盤，也不是一點回調都不允許，燕郊、固安等環京區域，17年房價直接腰斬就是一個例子。在貨幣化拆遷全線收緊的檔口，其餘二三四線城市，未來一年之內，房價會承受非常巨大的壓力，回調是肯定的，根據爆炒的狀態回調的幅度不同而已，我認為我的這個示警，會對很多家庭的財產進行保護，紫竹在這裡建議大家：如果要買房的，建議等上一年多，明年底再買。

同名公眾號：紫竹張先生

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