蘇州買房小計

蘇州房價狂漲一波後，整體趨於穩定。迫於家人的催促，又逢三四月份兩會期間，蘇州房價小降，就果斷進場了。蘇州是15年全國房價暴漲的帶動城市，又經過了兩年的發酵，導致蘇州房市水很深。尹山湖，科技城均價直逼兩萬。甪直也來攪局，總價200萬的房源不在少數。蘇州各行政區配套差距很大，規劃圖也都存在一定水分，如果不多方交叉核實信息，很容易吃大虧。

本人剛需，意向總價200萬的房源，大兩房兩居為主。因為工作性質的原因，區位選擇園區，獨墅湖或者科技城。總價200萬，在蘇州的選擇並不是太多，但是也不至於太局限。本人只看過四個區位的房子。第一個是科技城板塊，均價2w不到。第二個是高新站板塊，毛坯均價1.6w左右。第三個是甪直板塊，南山維拉毛坯均價1.3w-1.5w，陽光城精裝均價1.6w-1.7w，陽光城是個很妖的盤，115平戶型總價從去年的160w飆到了200w。尹山湖板塊，潛力板塊。園區斜塘板塊2.5w，配套完善，學區不好，但綜合性價比高。

科技城板塊 -- 畫個大餅來坑你~

先說一下科技城吧，均價2w不到，有少量1.8w毛坯房源。總的來說噱頭大，落地少。因科技城離市區較遠，為了看房不得已在附近住了兩天賓館。科技城環境幽美，綠草茵茵，視野開闊，是個渡假的好去處。但是地廣人稀，配套嚴重不足，整個文體中心的商鋪都不如市區一個印象城多，像個世外桃源。如果現在住過去，估計買衣服逛街都需要跑很遠的地方。其次，交通方面也非常尷尬，三面環山，西面太湖，基本上科技城是在一個絕地上，到哪個方向都不通。道路方面，由於山地地質原因，無法修建地鐵，科技城到市區只有一條有軌電車，車程需要一個多小時。實際上，科技城基本上遠離了蘇州市區，這也是本人放棄科技城的主要原因。位置詳見下圖，紅點為科技城，黑圈為市區。雖然阿里巴巴等公司在那邊設了分部，但是交通硬傷，以後科技城板塊能不能按照規劃發展起來確實難說。

六月份的時候，科技城雲棲麓樓盤開盤，均價飆到2.7w，著實嚇到了我。科技城規劃文件號稱打造成蘇州另一個園區，但是2.7w均價已經可以在真園區有不少選擇了，何必花這個錢買個仿的未知前途的假園區。

甪直板塊 -- 發展太慢，等不起~

再說一下甪直板塊吧，均價1.3w-1.7w，價格比較親民，甪直最大的賣點是靠近園區。放眼整個蘇州，均價一萬多的樓盤已經絕無僅有了，基本上除了吳江就是甪直，所以吸引了不少剛需的關注。位置方面，西面臨近桑田島（蘇州小矽谷），東面是古鎮，周圍都是村子，拆遷成本相對較低，可以說具備了長遠發展的基礎。地鐵方面，6號線延伸線會通過甪直，預計2023年初通車，地鐵站台和通車時間已在政府官網公示，詳見政府網。學區方面，小學和中學都已規劃，今年剛開建。師資力量，教學自量完全是未知數。

本人主要關注了兩個新盤，南山維拉和陽光城，就在吳淞江邊上。南山維拉是毛坯房，1.3w-1.5w均價，總價130w基本上就可以買個90多平的房子了，非常適合剛需。南山維拉便宜的原因，主要是開發商拿地早，當年拿地時成本只有3000塊/平。其次因為旁邊有個高壓線，具有安全隱患，這也是本人放棄該樓盤的主要原因。

陽光城精裝房均價1.6w-1.7w，房型見下圖。戶型圖看著真是敞亮，三房朝南，且南北雙陽台很通透，其實效果和戶型圖相差太遠。有幸參觀了一下完工的實體房，得房率超低，只有74%。套內面積僅85平，可以想像一下85平的房子做成3房，並且還雙衛，每個房間得有多擁擠。主卧大概只夠放個床和桌子，剩餘面積做個柜子都費勁，除非把主卧獨衛砸掉空出來面子做柜子。因為面積有限，走廊也很窄，空間壓抑感很強，記的挑高也不高。本人185，路過那個走廊像穿過過一個管道。更糟糕的是，廚房也小到很尷尬的程度，廚房預留的空地，連常規尺寸的冰箱都放不進去。但是唯一的優點是客廳和餐廳挺大，並且南北雙陽台，推門進來的第一秒，會給你一種進豪宅的錯覺。

家人帶著看了一下樓盤周圈，周圍遍布印染廠和化工廠。雖然政府規劃文件會全部拆除或遷走，但是具體時間卻沒公示。我們了解情況的時候，各個工廠完全在正常運營，沒有任何遷走的動向。政府並沒有為這些工廠找到新的遷入地，所以這些工廠短期（幾年內）無法遷走。房型不合適和化工廠污染是本人放棄陽光城的主要原因，另外看房過程中趕上蘇州土拍，甪直地塊流拍，導致本人對甪直的信心大減，從而放棄了整個甪直板塊的選擇。

尹山湖板塊 -- 潛力板塊，熱度高

再說一下尹山湖吧，均價1.9w，也有不少1.8w均價的二手房源。本人主要關注了華潤金悅灣，高質量樓盤並且是現房，毛坯均價2.3w。金悅灣位置方面很不錯，雙湖區往南一點，距離市區和園區都很近。到湖西CBD20分鐘車程，後期修獨墅湖隧道，距離園區湖東也僅一步之遙。3號線2019年通車後，直達離東方之門站。但是地鐵站點距離有點尷尬，距離3號線和2號線都超過了1公里，超過了步行距離。學區方面，學區一般。環境方面，舒適怡人，步行5分鐘就可以到達獨墅湖西岸景區。房源算是湖景房，南北陽台都可以看到獨墅湖。

金悅灣主推改善房戶型，最小的也有110平，房型圖如下。得房率82%，並且2.9m挑高，很良心的樓盤。有幸參觀了現房，空間開闊，舒適度很足。華潤算是質量房企，在排水方面做了些優化，下水道埋藏在自家樓層里，以後堵了就不用跑到樓下鄰居家去通了。這是本人最中意的樓盤，沒有之一。但是最便宜也要270萬，有點超預算。並且開盤的時候本人蘇州戶口還沒拿到，所以就錯過了。在小區看房的時候，碰到了實驗室一個人美錢多的師姐，已經在該小區喜提新居了，真是羨慕。

新區站板塊 -- 房子去年被搶完了

最後說一下新區站（不是高鐵站），均價1.6w。總而言之，配套，區位都還不錯，但是房子賣光了。高新站區塊是5號線和6號線的始末站，又是個高鐵站，交通非常不錯，出行無錫，上海都很方便，並且蘇州還開通了從高新站到蘇州站的市內高鐵（7塊錢），進市區更便捷。配套方面，附近有個永旺夢樂城，規模很大，大概比蘇州中心小一點。永旺夢樂城旁邊還有個宜家，規模也很大。房源方面，南山檸府距離高鐵站太近，高鐵吵到爆炸，那個噪音實在是扛不住。但是房源賣光了，賣光了。。。

期房 or 二手房 ？ 年輕人首套，建議二手兩居室

買房期間，求教一個在蘇州炒過房子的老鄉叔叔。那個過手好幾套房，目前手裡存的3套，也都是在蘇州各區區中心，比如雙湖區（均價4.5w）一套200平的高層。求教前還以為這個叔叔要麼官二代，要麼富二代，畢竟炒房子需要資金運作。聊完才知道，叔叔買第一套的時候和我們一樣，也是家裡只湊齊了首付，開局一把刀，裝備全靠砍。叔叔的建議是年輕人首套房子，優先二手兩居室。

首套二手房有兩個好處，其一可以很快拿到現房，轉手把房子租出去減小還貸壓力。其二房子所見即所得，房屋質量和周圈配套一目了然。買兩居的好處是，能很快騰出資金空間買第二套第三套。買第二套第三套並不是為了炒房，而是因為隨著時間變化戶主對房子的要求（比如戶型，學區等）發生變化，產生新的需求。

斜塘版塊 -- 性價比高

預算有限，園區只能考慮斜塘板塊，均價2.5w左右。斜塘板塊學區不太好，所以價格相對園區其他版塊算低的。中旅藍岸和怡和花園只隔了一條馬路，中旅藍岸均價2.6w但怡和花園4.6w，僅僅因為學區不一樣。學區啊學區，一套房子多花200萬買個學區，還不如直接用這200萬把孩子送出國，享受更優質的教育。除了斜塘，園區星洲學區附近的房子也不錯，均價3w左右，但是因為兩居的房型都很尷尬，要麼中間套，要麼面積很小，不符合目前需求，只好作罷。

斜塘主要看了中南錦遠，金輝尊域，和斜塘三劍客（金色尚城，中旅藍岸，橄欖灣）。其中中南錦院和金輝尊域的房子屬於准新房，但是也因為沒滿兩年需要交十幾萬現金的稅。並且這兩個小區離地鐵站都有點遠，所以綜合性價比並不高。最終，本人的目標基本上鎖定在斜塘三劍客（2008-2010三個小區同時開盤，又都屬於斜塘，所以號稱斜塘三劍客）。

三劍客裡面中旅藍岸屬於中高檔小區，小區內綠化面積超高，剛進去的時候有種踏入公園的感覺，幽涼安靜，小區內還有一個很大的網球場，並且車位配比很高，屬於三劍客中最宜居的小區。橄欖灣在三劍客里屬於最次的，小區質量和物業質量都不怎麼樣，並且靠近星湖街，巨吵的一條馬路。金色尚城在三劍客里性價比最高，首先得房率高，洋房88%，高層80%+（具體忘了）。其次位置絕佳，小區門口是車斜站地鐵口，5號線和後期城內軌道雙地鐵交叉口，向東兩站到歐尚，體育中心，向西兩站到鄰瑞廣場，北面兩站到圓融，誠品，文化博覽中心，往南直通二號線松濤街地鐵站。除了地鐵站，緊靠小區在建斜塘鄰里中心，購物，看電影等非常便利，出門左轉20米就到了。向東隔一條馬路是斜塘老街，環境優美小吃多。晚上出來散散步，吹吹湖風，也是有滋有味。

一次搞笑的砍價

本人對房型只有兩個要求，南北通透和大主卧。這兩個要求，再加上兩居的限制，可選範圍就很小了，後來想想也是，又要兩居，又要南北通透，又要大主卧，哪有那麼好的事情。但是，讓我碰到了一套合適的四居室，中旅藍岸有一套146平的湖景房，主卧23平，客廳和餐廳也非常敞亮。並且北面贈送一個玻璃房，可以直接眺望金雞湖湖景，秋褲樓，摩天輪等標誌性建築也盡收眼底。想像一下，晚上和一兩好友吃著燒烤，看著湖景，多愜意的一件事情。當時看房的時候，該戶型在整個小區甚至整個斜塘版塊僅一套在售，並且還是高層（自己理想樓層），機會非常難得，可遇不可求。房東報價363萬，我當時都沒猶豫，當場刷卡全款定下該套房源，當天下午過戶，買房流程到此結束。當晚就約了兩個同學在玻璃房裡吃著燒烤，吹著湖風，看湖景。

咳咳，上面開個玩笑，當時看完那套四居帶玻璃房的湖景房，也是羨慕蘇州的有錢人，希望有一天自己也能住上這種房子。羨慕完別人，便戀戀不捨的離開了，回頭接著找我合適的兩居去了，哈哈。後面確實碰到了一套南北通透的兩居，大主卧，大客廳。這次是真的遇到了合適的戶型，真的機會難得，可遇不可求。當時自己也是心急吃不了熱豆腐，差點當場就想交定金了，好在有個做市場經理的姑姑，及時攔住了腦抽的我。然後開始了緊張而刺激的砍價，姑姑跑市場積累的那些技巧好好的在砍價階段秀了一把。心理戰一套一套的，看得我心服口服。

首先確認房東是否是急賣，如果房東急賣，那麼恭喜你基本上就掌握主動權了。我們側面從中介那裡了解到，房東急著換房，所以心裡有底了，砍價範圍設的很大。加了房東微信，開口砍掉15萬，導致房東差點把我拉黑，哈哈哈。好在及時向房東表明自己有誠意買，比如其他手續費評估費等自己全部承擔，房東可以拿到賣價的全部。對於等錢換房的房東，雖然對我們的報價有點失望，但是也不會放過任何有興趣的買主。第二輪是吊房東胃口，每天早飯後撩一下房東後，然後對她愛搭不理的就行了。大概連著三天後，房東就急不可耐了，房東基本上變身成推銷員，使勁推薦自己房子多好多好，勸我們多考慮考慮。並且最重要的是，房東這幾天累計從原定價降了6萬。其實砍掉6萬後，已經降到了我們的心裡價位，但是姑姑注意到房東心態非常著急，砍價過程也表現的很急切，所以決定接著往下砍。

第三輪自己稍微鬆動點，從要求降15萬改成了降13萬，此時房東已經答應降6萬，雙方報價都在朝著一個中間價位走，只要別談崩了就好。同時我們也表明自己的優勢，比如首付款已經到位了，各種證明也全部準備妥當等等。軟磨硬泡之下，然後真的又砍掉了2萬，房東非常不情願的答應降8萬。最後一輪直接約見面，當面定最終價。最後一輪的時候，我們決定賭一把，假裝還有其他更好的選擇，放棄該房源，來試探房東反應。這個時候如果玩砸了，要麼自己加錢，要麼惹怒了房東就真黃了。當然最後賭贏了，談到一半我們準備要離開的時候，房東心態基本上崩了，又又又又砍掉兩萬，最後成功砍掉了10萬。並且通過一些手段，繞過了中介，也就是省掉了4萬多中介費，回頭算了一下均價，只有2.35w，真是賺大了。最終定價後，當天就簽了購房合同，後面的購房手續也走的非常順利。

交易過程持續了接近一個月，期間該小區均價有小幅上升，甚至一些中間套都高於這套房源十幾萬。所以我們非常擔心房東中途反悔，中途提價。其實二手房交易過程中中途提價的案例挺多，但是好在房東比較誠實，並沒有節外生枝。貼兩張房子圖，自帶簡裝，直接租出去也不心疼。結束！