物業管理糾紛常見案例五例解析

【案例一】某日，某小區的保安人員在檢查進小區車輛時，發現某車輛上裝載的107膠時有灑落，隨後保安進行了清除。當晚下雨，次日下午1時，業主孫某（73歲）行至該坡道處，腳踩到未清除乾淨的107膠摔倒，遂被送到醫院進行治療。醫院診斷業主孫某損傷系「頸椎外傷，脊髓損傷伴不全癱」，後經鑒定為四級傷殘。

業主孫某以物業服務企業未及時履行清掃、保潔義務造成人身損害為由，訴至某區人民法院，要求該物業服務企業承擔民事責任，賠償其醫療費、營養費、誤工損失費、殘疾補償費、精神損失費共計九萬元。

一審法院判決認定，該物業服務企業未清潔坡道上的107膠，業主孫某損害結果的發生與該物業服務企業疏於管理存在著必然的因果關係，因此，對業主孫某的經濟損失，該物業服務企業應承擔賠償責任，即賠償住院醫療費、出診治療費、鑒定費、就醫交通費、殘疾生活補助金等合計九萬元。

一審判決後該物業服務企業以一審法院賠償過高為由提出上訴。該物業服務企業認為一審法院未能確定侵害人、責任人，未查明孫某致傷因果關係，草率認定其負有全部責任，有悖「以事實為依據，以法律為準繩」的原則。

二審法院判決認為，該物業服務企業和業主孫某系物業管理關係，作為管理部門應當保證小區內及轄區內的清潔，現由於坡道上的107膠導致孫某摔傷，物業服務企業應承擔主要責任。業主孫某系完全民事行為能力人，應該預見自己的行為，由於其行走不慎摔傷，亦應承擔一定責任。因此對業主孫某的經濟損失，物業服務企業承擔部分賠償責任，包括住院治療費、鑒定費、營養費、誤工損失費等合計9萬元的80%即72000元。業主孫某自行承擔損失的20%，即18000元。

【律師評析】

判定物業服務企業是否應當承擔賠償責任的核心在於物業服務企業在提供服務時是否按照物業服務企業與業主之間簽訂的物業服務合同來提供相應的服務。一般來講，維護物業區域內的環境衛生是物業服務合同的一項基本內容，物業服務企業必須履行保潔義務，為業主提供一個安全、舒適的小區環境，若在合同履行過程中存在不當行為，就要承擔相應的法律責任。對此，《物業管理條例》第三十六條第二款規定，物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。本案中，物業服務企業在清潔轄區路面時清除不凈，理應預料到下雨天遺留在路面上的107膠可能會導致行人摔傷，卻因疏忽大意而不作為，當然應當承擔違約責任。

孫某作為具有完全民事行為能力人，應當預見到雨後地面濕滑，有滑倒摔傷的危險性，也應在走路時提高注意力。孫某沒有預見，或雖有預見但抱有僥倖心理而輕信不會發生危害結果，即主觀上存在疏忽大意的過失，因此也應當承擔一定的民事責任。

綜上所述，二審法院的判決結果是合理合法的。

【案例二】某市的絕大多數樓盤在交房的時候都有這樣的情景，業主去辦理入住手續時，被告知要找物業服務企業辦理。物業服務企業先讓業主填表、簽訂物業管理公約、交物業管理後再給鑰匙。順利辦下來倒也無事，但有時就可能出現問題。有些物業服務企業要求業主一次性交一年或者更長時間的物業管理費，業主對此不滿而拒絕交費；有些業主認為物業管理公約含有不公平、不合理的內容則拒絕簽約；有些業主則是由於其他問題與物業服務企業發生矛盾或爭執。在這種情況下，有些物業服務企業就會採取不給業主鑰匙的做法。交房時發生矛盾，物業服務企業能否扣押業主家鑰匙？

律師評析：業主購買房屋，就與開發商之間形成了一種商品房買賣關係，商品房買賣合同即他們之間法律關係的體現。在這一法律關係中，業主與物業服務企業雙方各有多種權利、義務，但是對於開發商而言，最根本的權利是收取業主的購房款，最根本的義務是向業主交付房屋。業主已經按照商品房買賣合同的約定，向開發商支付全部購房款，開發商就應該履行向業主交付房屋的義務，否則要按照商品房買賣合同約定承擔逾期交房的違約責任。

從法律角度講，商品房買賣關係與物業管理關係是兩種獨立的法律關係，不應該相互混淆。不管業主與物業服務企業之間如何，都是物業管理關係的內容，與商品房買賣法律關係無關。如果開發商以業主完成物業管理關係中的義務作為交付商品房的條件，則是變相增加業主的合同義務與責任，是不符合商品房買賣合同約定和相關法律規定的。

無論開發商也好，物業服務企業也好，都不能因為業主沒有簽訂物業管理公約、對物業管理費有意見而拒絕給業主辦理入住手續、不給業主鑰匙等，這種行為構成開發商對業主的違約，也是對業主權益的侵害。

【案例三】2009年1月，王某入住某小區一套住房，後王某以「房屋存在質量問題，小區圍牆距離房屋過近，該小區物業服務企業沒有盡到物業管理義務，物業費與服務標準不相符」為由，至今未繳納物業管理費。王某的做法對嗎？

律師風險提示：該小區物業服務企業與業主之間是物業合同關係，而開發商與業主之間是商品房買賣合同關係。房屋質量等問題屬於業主與開發商之間的買賣合同調整範疇。因此，業主不能以房屋質量問題為由，拒絕向物業服務企業交納物業費。但是若在物業合同中約定了物業服務企業有對房屋進行維修和修繕義務，業主要求物業服務企業進行維修，該小區物業服務企業未履行義務的，業主有權拒絕交納物業管理費。律師提示廣大業主，切勿盲目拒絕交納物業管理費，且注意保存物業服務企業不履行合同義務的證據，否則會面臨支付高額滯納金的法律風險。

【案例四】某小區業主張某住在老式混合結構樓房的底層，樓上一業主宋某安裝了一部分離式空調。由於空調機長時間運轉，泠凝器出水像雨一樣滴下，濺得四處都是，底層院落無法晒衣，同時晚上滴水聲擾得張某一家老小無法休息。張某找到宋某，希望解決此問題，卻遭到拒絕，張某非常氣憤，於是找到物業服務企業，要求其處理，並稱其未盡到管理職責，應承擔責任。

律師評析：從相鄰關係上看，樓上裝空調的業主宋某在自己權利實現的同時，不能侵害相鄰關係人的權益。由於空調出水，對樓下的業主張某正常的生活造成了極大的影響，破壞了相鄰關係，對此樓上的宋某要排除妨礙，使相鄰關係恢復到原來的狀態，宋某應當作為第一責任人承擔責任。對於物業服務企業而言，對業主安裝空調的行為也有合理引導的義務，為了小區的整體美觀和防止對其他業主生活造成不良影響，物業服務企業對業主安裝空調的位置、安全等都要求有統一的規定，對安裝行為進行檢查、監督、驗收等。如果物業服務業企業沒有盡到這些義務，直接責任人又不能承擔責任或不承擔責任時，其也應當承擔補充責任。

【案例五】某高校住戶范某發現其廁所頂棚往下漏水，於是與樓上住戶徐某交涉，要求其將廁所的防水再做一遍，費用由徐某承擔，徐某以自家沒有裝修為由不予理會，范某多次要求解決未果，因此將徐某告上了法庭，但在庭審中范某由於證據不足而敗訴。於是范某將自家的廁所頂棚重新更換。後范某家的廁所頂棚大面積漏水，范某又來到徐某家查看，原來暖氣管的閥門被徐某弄壞，大量暖氣水流到地面並向樓下滲漏。范某又向徐某提出更換廁所地磚、重做防水的要求。由於以前的糾紛，徐某執意不肯。於是范某找到物業服務企業，要求給予解決，物業服務企業了解情況後，又親自到兩家調查，發現是由於管道多年未修，已經腐爛，需要更換，管道系學校售房給個人時承諾由學校維修的公共部位，因此，維修費應由學校支付。物業服務企業向學校上報了申請專款的報告，並經批准再與兩家協商後達成共識，將徐某家的防水重做一次，並保證使用與原地磚顏色相近的材料，從而解決了兩家的糾紛。此案例中，樓上漏水維修費應由誰承擔？

律師評析：樓上漏水是造成鄰里之間糾紛和矛盾的一個重要因素，及時解決漏水問題有利於維護業主之間和睦共處的關係。《民法通則》第八十三條明確規定：「不動產的相鄰各方，應當按照有利於生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、採光等方面的相鄰關係，給相鄰方造成妨礙或損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。」

由樓上漏水產生的物業管理糾紛可根據民法中的過錯責任原則來判定責任。過錯責任原則以過錯為要件，因當事人一方的過錯造成的後果，就由過錯者承擔責任負擔費用；沒有過錯就沒有責任，那麼費用的承擔就適用公平原則，由雙方共同分擔。本糾紛由於是學校承諾的公共部位長久使用，管道損壞所致，所以應由承諾方學校支付維修費用。