北京不遺餘力減少人口能讓房價下降嗎?
北京不遺餘力減少人口 能讓房價下降嗎?
2016-05-13 騰訊財經140評轉自微信公眾號 邦地產(ID:Real-estate-Circle)
作者:龐靜濤
最近,北京的小夥伴說了一個買房的理論,邦爺差點就相信了…
他說,北京要減少人口,要疏散產業,高房價的支撐點會逐漸瓦解…
所以,在不久的將來,北京的房價就會降了?
為了求證,邦爺參考了《北京市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》、《京津冀協同發展土地利用總體規劃(2015-2020年)》、《國土資源「十三五」規劃綱要》……等等資料,明確了幾大重要方向:
1、「北京包括主城區在內的部分區域,被列入『減量優化區』,原則不再新增建設用地。」在5月4日發布的上述第二項文件中,這項規劃再次被強調。
北京十三五規劃則顯示,要分區域控制建設用地和建築規模,嚴控城六區建設用地規模。未來,該區內疏解騰退的土地將更多被建為公園、綠地。
減多少呢?文件顯示,北京建設用地將減少100平方公里,至2020年全市城鄉建設用地控制在2800平方公里以內,較目前減少約100平方公里。
100平方公里相當於100萬平方米,按3的容積率算,折算成建設面積約300萬平方米。2015年新房(含自住房)成交面積1164.63萬平方米,差不多相當於北京3個月的新建住宅成交量。
2、由此可見,北京城六區的土地情況的確很緊張,不僅不再新增建設用地,原有的建設用地還在減少 而隨之而來的則是,人口也會減少。
北京十三五規劃顯示,至2020年北京市常駐人口會控制在2300萬以內,分區域控制建設用地和建築規模,城六區人口較2014年減少15%(約200萬)。
但北京在嚴控人口規模的同時,也在調整內部人口的流動。
因為現在的北京,城六區佔據全市面積的8%,但承載了60%的人口。
所以接下來的五年,城六區的一大重點就是人口減量,通州區、順義區、大興區、房山區和昌平區的等地區將成為承接人口的主力。
說到這兒,邦爺不禁想問了,人口減少帶來的房價衝擊和土地減少帶來的壓力可以對沖么?未來的北京,哪些區域將扛起發展大旗呢?
只有土豪才住得起的市中心
北京十三五規劃中,對人口的調整選擇了用房價、居住成本等措施疏解人口,引導人群流入規劃匹配區。
仍以城六區為例,該區大部分屬於減量優化區,不再新增建設用地;為避免人口的聚積,官方對存量土地的利用作出了限定。
《北京市新增產業的禁止和限制目錄(2015年版)》就規定,東城區、西城區禁止新建住宅類項目(棚戶區改造、危舊房改造、文物保護區改造除外),東、西、北五環和南四環以內,禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目。
為達到「控制和調整」的目標,北京還採用了價格手段。
北京十三五規劃中提到,理順市場要素價格形成機制,制定完善分區域、階梯式、差別化的公共服務、資源性產品價格和收費政策。
這話可以這麼理解,未來,城六區不僅發展的產業受的水、電、天然氣等資源型產品價格要高於通州、大興等區。
另外,「人隨事走」也是北京此次調整的思路之一。
按規劃,城六區承載著首都核心功能,包括政治活動、文化交流、國際交往和科技創新;重點發展金融管理、信息服務、商務服務產業。相對低端的產業被關停或向北京或環北京的其他區域轉。
北京房地產法學會副秘書長趙秀池表示,疏解人口以後,城六區的居住環境得以提升,允許在城六區留下來的產業和人群相對高端,對房價有更好的支撐能力。
低房價的郊區:才是北京人的未來
處於金字塔頂端的城六區,資源稀缺,控制嚴苛,未來北京的發展將有行政副中心和差異性的新城來挑梁。
從北京政府的規劃版圖中就能看出,副中心和差異化新城,將是城市發展的新方向。
由此,通州就被規劃為「城市行政副中心」,2017年將實現市屬行政事業單位部分實質性遷入,並以此帶動其他行政事業單位及公共服務功能的轉移。
隨此,通州也將加快配置教育、醫療、文化、體育等公共服務設施的配建,以保證人口的導入。例如,通州將通過新建、集團化辦學、一體化辦學等方式引入優質義務教育資源;建設三甲綜合醫院;推動通州市民文化休閑活動中心等一批綜合性公共文化設施建設。
再比如,依託中關村南部(房山)科技創新城、未來科技城、北京科技商務區(TBD)及良鄉、沙河高教園區等重點科教園區,進一步集聚優質科研、創新和高教資源,建設科教新城,帶動高技術製造業和戰略性新興產業。
依託北京經濟技術開發區、首都機場臨空經濟區、北京新機場臨空經濟區、中關村順義園,發展戰略性新興產業、高端製造業和臨空經濟,進一步提升技術創新和優勢產業發展水平。以北京新機場建設和南苑機場搬遷為契機,打通南中軸路,帶動城市南部地區發展。
可見,在差異化的戰略中,新城們被要求堅持產城融合、職住匹配,加快建設基礎設施和公共服務設施。並承接城六區外溢的產業,對區域內產業進行升級或布局。
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作者:龐靜濤
最近,北京的小夥伴說了一個買房的理論,邦爺差點就相信了…
他說,北京要減少人口,要疏散產業,高房價的支撐點會逐漸瓦解…
所以,在不久的將來,北京的房價就會降了?
為了求證,邦爺參考了《北京市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》、《京津冀協同發展土地利用總體規劃(2015-2020年)》、《國土資源「十三五」規劃綱要》……等等資料,明確了幾大重要方向:
1、「北京包括主城區在內的部分區域,被列入『減量優化區』,原則不再新增建設用地。」在5月4日發布的上述第二項文件中,這項規劃再次被強調。
北京十三五規劃則顯示,要分區域控制建設用地和建築規模,嚴控城六區建設用地規模。未來,該區內疏解騰退的土地將更多被建為公園、綠地。
減多少呢?文件顯示,北京建設用地將減少100平方公里,至2020年全市城鄉建設用地控制在2800平方公里以內,較目前減少約100平方公里。
100平方公里相當於100萬平方米,按3的容積率算,折算成建設面積約300萬平方米。2015年新房(含自住房)成交面積1164.63萬平方米,差不多相當於北京3個月的新建住宅成交量。
2、由此可見,北京城六區的土地情況的確很緊張,不僅不再新增建設用地,原有的建設用地還在減少 而隨之而來的則是,人口也會減少。
北京十三五規劃顯示,至2020年北京市常駐人口會控制在2300萬以內,分區域控制建設用地和建築規模,城六區人口較2014年減少15%(約200萬)。
但北京在嚴控人口規模的同時,也在調整內部人口的流動。
因為現在的北京,城六區佔據全市面積的8%,但承載了60%的人口。
所以接下來的五年,城六區的一大重點就是人口減量,通州區、順義區、大興區、房山區和昌平區的等地區將成為承接人口的主力。
說到這兒,邦爺不禁想問了,人口減少帶來的房價衝擊和土地減少帶來的壓力可以對沖么?未來的北京,哪些區域將扛起發展大旗呢?
只有土豪才住得起的市中心
北京十三五規劃中,對人口的調整選擇了用房價、居住成本等措施疏解人口,引導人群流入規劃匹配區。
仍以城六區為例,該區大部分屬於減量優化區,不再新增建設用地;為避免人口的聚積,官方對存量土地的利用作出了限定。
《北京市新增產業的禁止和限制目錄(2015年版)》就規定,東城區、西城區禁止新建住宅類項目(棚戶區改造、危舊房改造、文物保護區改造除外),東、西、北五環和南四環以內,禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目。
為達到「控制和調整」的目標,北京還採用了價格手段。
北京十三五規劃中提到,理順市場要素價格形成機制,制定完善分區域、階梯式、差別化的公共服務、資源性產品價格和收費政策。
這話可以這麼理解,未來,城六區不僅發展的產業受的水、電、天然氣等資源型產品價格要高於通州、大興等區。
另外,「人隨事走」也是北京此次調整的思路之一。
按規劃,城六區承載著首都核心功能,包括政治活動、文化交流、國際交往和科技創新;重點發展金融管理、信息服務、商務服務產業。相對低端的產業被關停或向北京或環北京的其他區域轉。
北京房地產法學會副秘書長趙秀池表示,疏解人口以後,城六區的居住環境得以提升,允許在城六區留下來的產業和人群相對高端,對房價有更好的支撐能力。
低房價的郊區:才是北京人的未來
處於金字塔頂端的城六區,資源稀缺,控制嚴苛,未來北京的發展將有行政副中心和差異性的新城來挑梁。
從北京政府的規劃版圖中就能看出,副中心和差異化新城,將是城市發展的新方向。
由此,通州就被規劃為「城市行政副中心」,2017年將實現市屬行政事業單位部分實質性遷入,並以此帶動其他行政事業單位及公共服務功能的轉移。
隨此,通州也將加快配置教育、醫療、文化、體育等公共服務設施的配建,以保證人口的導入。例如,通州將通過新建、集團化辦學、一體化辦學等方式引入優質義務教育資源;建設三甲綜合醫院;推動通州市民文化休閑活動中心等一批綜合性公共文化設施建設。
再比如,依託中關村南部(房山)科技創新城、未來科技城、北京科技商務區(TBD)及良鄉、沙河高教園區等重點科教園區,進一步集聚優質科研、創新和高教資源,建設科教新城,帶動高技術製造業和戰略性新興產業。
依託北京經濟技術開發區、首都機場臨空經濟區、北京新機場臨空經濟區、中關村順義園,發展戰略性新興產業、高端製造業和臨空經濟,進一步提升技術創新和優勢產業發展水平。以北京新機場建設和南苑機場搬遷為契機,打通南中軸路,帶動城市南部地區發展。
可見,在差異化的戰略中,新城們被要求堅持產城融合、職住匹配,加快建設基礎設施和公共服務設施。並承接城六區外溢的產業,對區域內產業進行升級或布局。
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