甘犁：現有存量房完全可以滿足目前住房需求|西南財大|甘犁

07-07

西南財大中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁。新浪財經魏欽濤/攝

　　新浪財經訊「朗潤格政論壇：激辯房地產市場前景」，於7月5日在北京大學舉行，多位專家學者參與論壇，共論房地產市場的走向。西南財大中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁[微博]教授在論壇上表示，經過調研，未來五年，房地產新增需求約895萬套，但實際供給將達到1600-2000萬套，現有存量房完全可以滿足住房需求。

　　以下是甘犁發言實錄：

　　謝謝黃教授，謝謝組織者給我們這麼一個機會。我今天談一下關於房地產市場方面的情況，住房空置率和住房市場趨勢。從6月10日發布這個報告以後，我們得到社會各界的一些關注。今天的PPT關注的有一點點，跟原來發布的有一點點不同，但是都是細微的。

　　我分了幾個部分，我講一下2014年第二季度的住房市場形勢，這是最後要談的。住房擁有率非常高，而且漲的很快，城鎮地區我們在2014年3月住房擁有率是89%，這個包括我住在城市的農民工在農村有房子，這是包括他們的，是城鎮居民，城鎮常住人口的自有住房擁有率。

　　這個住房擁有率遠遠高於發達國家，OECD國家，我這個比是城鎮地區和OECD國家比高出很多。高在什麼地方？高在年輕人，我們自有住房擁有率在中老年人方面是有差距，但是沒有那麼大。年輕人就很的差別，美國只有36.8%的住房率，我們是80.9%。這個比發達國家要高一點，我們找了幾個國家做例子。

　　這是另外一個非常重要的數據，就是在城鎮地區的居民，住在常住地區的居民包括農村，包括進城的人也包括城市戶籍的，這些人他的自有住房擁有率多套的是21%。這個多套房部分在城鎮在農村的房，比如是我在北京有一套房子，我在老家、農村有一套房子，這個也算是多套房。

　　那麼什麼樣的家庭擁有多套房？很簡單，一個是跟收入水平相關。在中國城鎮家庭最有錢的1%的家庭，他的自有住房擁有率是53.1%，超過了50%。另外家庭是否經歷過拆遷，是否擁有成年子女，這樣的家庭多套房擁有率可能高一些。比如說擁有成年子女的是22.6%擁有，沒有的只是16.4%多。

　　實際上剛需概念是非常清晰的，什麼叫剛需？這邊學過經濟的肯定知道這個彈性係數，它很小，這就是剛需。我們現在把剛需定義為三類，第一類是無房家庭，沒有住房的家庭為剛需，這個大家都比較同意。第二類和第三類大家比較有爭議，但是我們還是寬泛的定義為是這樣。第一個是人房分離，比如說我在北京工作，但是在北京沒有房子，我在外地有房子，這個我們叫做人房分離，我們把它算成剛需。另外就是分家需求，就是啃老族，跟父母住在一起，自己覺得自己沒有房子，但是統計意義上你是一個家庭，所以你算是有房子的，那麼這些年輕人說我們是被有房，我們把它拆出來，區分出來。

　　那麼這個情況是這樣，從無房的家庭，我們從2011年8月第一次查，到2014年3月無房家庭比例從15.2%降到了10.8%，分家需求從7.3%增加到7.8%，總的中國總需求從28%到22%，人房分離是5.8%到3.7%，所以我們對剛需是有一個比較寬泛的定義。

　　另外是改善性需求，這是住房過程中大家反覆談到的。改善性需求沒有一個明確的定義，一個是房子老和舊。如果你在現有房子住夠20年以上，我認為你有改善需求，因為這有原始數據在這兒，這個數據是可以調整的，就是研究人員可以通過這個數據來進行自己的定義。20年以上是第一類，住夠5年以上，但是你房子小，人均居住面積是低於本省人均面積中位數，這兩位我們算是有改善性需求。排除掉年齡比較大的，我們認為改善需求不是那麼大的，比如說60歲或者60歲以上的我們排出掉，這樣算下來城鎮有13.1%的家庭有改善性需求，這也是很大的比例。

　　我們同時看到13.1%是改善性需求，那剛需是24.6%，那能不能買得起房子呢？

　　第一我們看這個家庭的資產能否負擔30%的首付款，或者說換房家庭現有的住房資產是不是足以支付2012年本省新房的均值。這兩類可以看到3.1%和3.9%。

　　第二類是按照住房房價收入比看的，我們取了三種，是3倍、6倍、8倍。不同的演算法，負擔的比例會有變化。

　　第三類，如果你想辦法把首付付了，我們看到你家庭月收入是不是能承擔你的房貸，我們用30%、40%和50%來算，不同的演算法有不同的負擔比例。

　　最後，可以看到這是個總結，基本上簡單的說我們認為過去3天當中，剛需住房需求當中未滿足部分在顯著降低。低收入家庭未滿足剛性需求旺盛，13.1%的家庭有潛在改善需求。不同的演算法潛在的剛需和潛在的改善需求，其中18%或者39%能夠被滿足，那麼這是沒有房子的剛需家庭相對來說是比較窮的，當然不是所以的，這是我們計算的剛需滿足的情況。

　　第三是空置率，空置率首先有一個定義的問題。簡單講我們空置數據是怎麼來的，我們空置數據來自兩套不同的來源。第一套是韓教授講的就是我們排空的過程中，這個房子沒人了，有這樣一個計算。第二種就是我們問了每個家庭有多少套房子，每套房子問了是不是自住的，是不是租出去了，如果沒有自住也沒有租出去那就是空置的，我們不知道空置了多長時間。第二個情況比如說你在香山買了套房子，偶爾去一趟，那香山的這個房子就算作空置，這是我們整個空置的定義，就是把它講的清楚點。

　　那空置我們專門把它分成了兩類，就是所謂首套房空置和多套房空置。比如說我在北京工作，在成都有房子，那這樣就算是首套房空置，這之前是5.1%。2014年的時候，那空置比例我們高於其他國家和地區，比如說美國的空置率是有一些爭議的，我們沒有列出來。

　　總體空置率東中西部是比較相似的，那東部單套房空置率要低一點，就是在東部有房子到中西部打工的情況比較少。三線城市它的空置率高於一、二線城市，但是一線城市首套房空置率非常低只有3%，18.2%是多套房空置。另外在六大城市當中，就是我們的空置率現在在六大城市比如說北京、上海、天津、武漢、重慶和成都，這六個城市重慶空置率最高，北京上海空置率相對低一些，18.5%和19.5%，首套房五空置率只有2.9%。成都首套房空置率比較高，有9.2%，這是我們數據反映的一個特點。

　　按商品類別這比以前的數據更細了一點，中國城鎮住房是很複雜的，商品房集中了一部分。在最下面一行是存量佔比，就是目前在我們整個城鎮住房當中，這個城鎮是國家統計局定義的城鎮。9.7%是拆遷換房，自建房18.6%，這是我們全國不同類型房子的空置率。

　　商品房的空置率是大家比較關心的，一線城市商品房空置率是18.4%，遠遠低於二線或者三線城市。我講一下我們三線城市的定義，是出了一線二線之外的所有城市、城鎮都叫三線城市。你會看到18.4%是這樣的數字，相對來說低不少。小產權房現在的空置非常嚴重，買了以後我們小產權城鎮佔比是6.5%。那麼按建築面積，你會看到空置房比較大的是90—150平米的他的空置率是最高的，達到25.5%和26.1%，其他小戶型的空置率要低一些，大於150平米的房子空置率也相對於低，但是也不低，19.4%，這是從住房的面積來看。

　　原因，首先是收入，為什麼家庭會有空置呢？首先是收入，然後看投資風險和偏好，第三個看到工商業，最後看適齡未婚男性。如果你家裡面有適齡未婚男性，這個工資比例是28%，沒有的是23.9%，這個是房價比。

　　最後是一個總結，這個總結實際上反映了我們各種不同的因素對空置率的貢獻程度。比如說收入提高，教育水平提高，他的空置率都有些正面的影響。適齡結婚男性這個是大家都在談到很多的丈母娘經濟，它增加了2.2個百分點，統計上很顯著，但是在經濟意義上沒有那麼重要。

　　投資風險和首套房收益相對來說動空置率的貢獻率很大，比如說投資風險偏好強的家庭增加5.3個百分點，房價租金比每提高1倍增加6.1個百分點。最後一個影響是城鎮化，這一輪房地產市場城鎮化的概念非常嚴重，城鎮化痕迹非常嚴重，城鎮化率會減少空置率，但是增加10個百分點有非常巨大的城鎮化率的增加，只降低空置率2.6個百分點。它有作用，但作用沒有那麼大。這是我們關於空置率的一個小結。

　　下面是一個風險，這是我們在整個購買住房資金當中，有一部分是自有的錢，有一部分是向親戚朋友借的錢，還有一部分是向銀行借的錢。當前的餘額是43%這在空置房當中，那按照這個比例一算，相當於中國目前我們以9.8萬億為基礎的話，按照目前中國是4.2萬億住房貸款沉澱在空置房裡面。現在有一種說法是你把9.8取掉以後，你得到的數據可能是4.2萬億還是3萬億，這個影響都不大。

　　那城鎮家庭的總資產包括各種工商業資產，房地產，金融資產，汽車等等有11.8%在空置房裡面。我們認為這是社會資源的一個巨大浪費，對個人來說不一定是浪費，因為這是他的投資，不管是理性還是非理性是他自己的一個選擇，但是對社會資源我們認為是一個浪費。

　　這個是我們對中國房地產市場的一個壓力測試，這個壓力測試在外面重視的不太夠。如果真的是房價下跌，市場會發生什麼情況？誰也不知道，誰也沒法判斷。那我們怎麼判斷？我們的判斷是這樣，假設我們壓力測試一下。就是假設房地產價格普遍降5%，那麼我們看降後的價格和他購買價格的差距多少家庭，多少房子可能是虧本的，潛在虧本的。那麼數據還是蠻嚇人的，比如說你5%以後，非空置住房就是有人住的房子是6.6%虧本，空置住房當中有17.1%是虧本的。17.1%乘以住房總量這個數很大，當然這個家庭不一定會賣，他有自己的需求，但是至少對市場做了一個判斷，這個壓力的判斷覺得這是蠻大的壓力。我們可以看到我們的PPT，往上走，比如說到了10%和20%的空置住房這是潛在虧本的。那麼對於銀行來說房貸的壓力不大，我們的首付比例很高，所以這個壓力並不大。

　　下面談一下對空置率計算疑問的回復，最近有各種各樣社會各界的質疑，我們對這個質疑是非常歡迎的。我覺得是幫助我們對這個問題理解的更加深入，所以我今天對這個問題稍微做一點回復。基本上質疑的主要點是中國城鎮住房增量估算有所差距，一些研究人員對我們的增量都會有一些爭議。

　　我現在把這個問題大概講一下，我們的增量分成三部分。第一部分就是國家統計局公布的城鎮住房竣工面積，在1998年—2013年期間是106億平米，這部分我們的數據是類似的，大家都清楚這個數據，沒問題。我們看我們商品房的增量，就是我們房子增量也是類似的。那麼第二部分就是沒有在國家統計局統計範圍內的自建房，這個現在爭議很大，說為什麼會有這麼多自建房。

　　那麼自建房包括兩類，我簡單講一下。第一類就是農村的住房變為城鎮的社區，程度地區。就是統計局把這個編碼給改了，我人沒有動，我房子還在這兒，我還是農村戶口，但是我這個地方因為建設的變化就變成統計局意義上的城鎮地區，那麼這部分房子我們估算了一下。一個是農村住房變為城鎮地區，第二個是已經成為城鎮地區的城鎮居民的自建房。我們估算了一下總量是2900多套，大概52億的量。

　　再就是在新增住房當中有小產權的，有農村集體土地的使用權，這個是8.3億平米，這是我們數據算下來的。拆遷面積我們數據裡面，問了每一戶是否經歷了拆遷，哪年拆遷的，拆遷面積多少。拆遷以後我們算了一下，數據估算下來1998年—2014年總拆遷面積是23億，新增住房面積減去拆遷面積是143億平米，這是高於其他機構測算出來的70—80億平米的情況，這是城鎮住房的增量。那現在城鎮家庭增加了7千萬，房子多了143億，那肯定有大量的房子是空著的，這是毫無疑問的，所以這是我們在總量的估算上的情況。這個比前一段時間做的會更細一點，這是我們的對比。

　　那自建房是很重要的一部分，自建房是52億平米，剛才我講自建房分為兩類，一個是農村改為城鎮，7千萬進城農村戶籍並不是大家攜家帶口，扛著背包就進城了。相當一部分是帶房進城，人和房沒有變，但是劃成了城鎮地區，這是很重要的，以前好像不是特別清楚這個過程。在我們利用統計局的統計區劃和城鄉調查，我們調查了2009年到2013年的1048個社區和村委會，有22個由鄉變成了鎮，佔2013年城鎮社區的3.9%。這是編碼變化，當然在當地的情況我們是有一些評估的，我們現在專門有這樣一個項目在做城鎮化的一個評估。

　　第二個城鎮地區的自建房有法可依，1983年和2007年國家公布的法律都對這個事情有規定，你自建的可以自報，一共是52億平米。有的自建房條件比較好，有的條件比較差，我們不去個別分析。那條件比較差，有些機構就說這個房子是非法的或者是不是非法的，那這個是非法的房子就要搬掉，那這些人要搬到商品房裡，那誰來花這個錢搬？我們確實有結構的不平衡，大量新建商品房是空著的，很多人是居住在自建房裡的，這些人要搬到商品房裡，這不是一件容易的事，也不是我們學術研究即刻就可以做的，政府可能也做不到。這需要大量的經費，大量的經費，包括能不能買得起誰也說不清楚。

　　最後講一下趨勢，我們有幾個估計。第一個是看到可實現的剛性需求，剛才我們算了一下，我講講我們是怎麼算的。存量房是2300萬，可實現改善的住房是950萬套，一共是3250套。那空置房是4898萬套，待售商品房是350萬套，一共是5248萬套。我們說存量房過剩，但是不是所有存量住房都會一次性推向市場，不可能的。就是在這個靜態時點上我們的空著的房子都有一些可承擔的需求，這是第一個。談增量，我們分為三部分。第一個我們城鎮化，第二個我們新增城鎮人口都長大了，第三個是拆遷征地。

　　城鎮化我想說一個基本的觀點，中國城鎮化進程在今後5年時間一定是會減少的，我們另外有一些研究可以再講。原因很簡單，農村的年輕人都已經進城了，能進的都進了。16—30歲的農村戶籍中有58.7%已經進城了，31—45歲當中有46.6%都已經進城了。一些中老年人，身體不太好的人這些人進城那誰出錢？他們進來幹什麼？這跟以前的城鎮化進程是不一樣的，所以我們城鎮化進程不會說到70%，我們到目前這個情況是到不了70%，真正城鎮化到70%要到很多年以後了，比較年老的農村戶籍人口他們可能要逐漸退出來，我們城鎮化的速度才會增加，所以這有個過程，不是簡單的類推就可以解決的，這是我們的總結。

　　那我們的樂觀估計未來城鎮化率是0.84%，而不是國家統計局說的1.53%，就是差不多只有他的一半，這是樂觀估計。

　　新增住房，我們按照0.84%城鎮化率計算，新增農民工336萬，拆遷242萬。我們對產能估算做的更精細一些，產能按照這個圖來講，我們新增的需求大概是895萬套，產能開工面積、竣工面積、算下來大概是1600—2000萬套，這個比以前的數據更精細一些。從住房存量來說過剩，從住房的增量來說過剩，這是我們對住房市場一個基本的判斷。

　　趨勢，趨勢很難講，都在講拐點，很難講趨勢。我用一個數據表明我們對趨勢的理解，你會看到這個圖，藍色的線講的是當年新住房家庭當中首套房的比例，就第一次購房的比例。紅線是當年新購房家庭當中，有一套房家庭比例，綠線是購房家庭當中有多套房的比例。這個比例在2013年開始是90%，大部分人沒房子。2014年的時候這個比例基本上低於50%了，所以我們認為目前中國家庭，中國的購房不是在首套房這種剛需的驅動了，而更多的是靠投資驅動，所以你要看拐點。剛才黃教授說了，可以從價格，從交易量看。我是看購房價格中的交易量，看是不是有拐點，是這種看法。

　　調控思路比較簡單，我們住房有空置那就要盤活存量，減少浪費，目前來看就是多套房徵稅，增加多套房持有成本。免除房子稅費，規範房租市場，保護出租雙方利益。可能有規範出來，我們是第一次把空置率數據算出來，把他統計調查出來。所以我覺得正確的房地產調控最主要的方式還不是去限購，放開限購等等，而是把信息收集起來。你比如說北大，中關村(5.30, 0.05, 0.95%)這個地方，你把中關村這一片小區空置的情況告訴我們，要在中關村買房的人一查，這個地方空置很嚴重，該不該買，就可以引導大家的預期，能讓大家把事情搞清楚。沒有信息我怎麼做決定？我只是聽親戚朋友說，聽房地產開發商說？這不行，所以我覺得這是信息的披露，與引導預期的話這是最重要的。

　　還有就是少建，因為房子已經多了，住不起房子的家庭怎麼辦？發住房補貼，這個趨勢是全世界的。就是建房子的，美國有大量的保障房，不僅是沒建而且是在摧毀，在炸掉。住房保障由建改租，讓租房市場活躍起來，讓存量房活躍起來。我的房子租出去了，如果真的是自建房賣也很困難，實際上房地產這是軟著陸，如果說泡沫破滅的話，這樣至少會好一些吧。其實都很簡單的道理，現在房子空著，風吹草動需要錢，我馬上就想去賣了，那我降10%賣不掉，降低15%，那房地產市場就垮掉了。

　　我最後談一下2014年第二季度，我們剛剛出來的數據和房地產市場的一個情況。住房擁有率持續上升，從89%城鎮地區漲到89.5%，還在上升。3月份是89%，6月份就89.5%了。第二個多套房比例還在上升從21%到22.6%，買房家庭的比例相對是平穩的，售房家庭比例在上漲。前面看到的是2013年9月到2014年3月城鎮是4.8%，第二季度是2.1%，時間差不多是兩個月，所以這個速度比較平穩。但是賣房家庭9—3月是0.63%的比例，二季度是0.61，所以整體來說賣房的家庭比例在上升，這樣整體新房交易量就在減少了，這是我們研究的一個情況，二手房交易在上升。

　　那我們又問了買房家庭和買房家庭，他自己告訴我們賣房買房的動機是什麼。這是比較詳細的分析，改善型21%，投資24.8%，2014年同樣的數據4月初的時候是比這個要低的，10%，就是投資購房加重投資型比例從10%漲到24.8%，首次購房只有22.5%，結婚分家是11.3%。

　　然後我們再看賣房動機，售房動機有各種需求啊，有拆遷，居住帶來的改變，債務需要現金，購買新房和其他。10%的家庭預計房價會跌要出售，一季度這個比例只有3.8%，就是大家的觀念在改變，而且是在分化。一部分人是在抄底，一部分人覺得房價會跌所以他就賣，這個情況是蠻有意思的，在分化住房市場的情況，至少大家的預期在分化。

　　空置率有所上漲，我們現在空置率是在漲的從22%到23%。對房價的預期，下面我會有個回答，如果是100就表明房價不會漲，高於100說明房價會漲，低於100那就會跌。平均來說房價會漲，只是從111.4降到了101.9。

　　這個圖給了大家一個答案，一季度8%認為會上漲很多，28%認為會上漲一點，二季度的時候上漲的比例在下降，下降一點的比例從15.2%漲到了18.6%，下降很多反而從3.0%降到2.4%，就房地產預期目前就是這樣的數據。我今天就簡單的把我們關於住房空置和房地產趨勢給大家彙報一下，再次感謝會議組織者給我們這樣的機會，謝謝。