楊芳：你的房有可能下一個被拆(中國青年報 2006-11-22)

「四合院難道賣不出去了？」對方上來就說。

「啊？您說什麼？」她有些摸不著頭腦。

當天上午，在北京舉行了精心籌備的「首屆四合院專場拍賣會」。西苑飯店的鴻運廳中，17座四合院的展板逐個排開。到場的競拍者有200多人。一家報社甚至派出3名記者，計划進行整版報道。「幾乎所有的人都在期待。」一名在場者回憶。

令人失望的是，正式開拍後，熱鬧的場面卻冷清起來。第一套、第二套……任憑拍賣師如何大力推薦，始終無人舉牌。起初拍賣師還認真地介紹，後來乾脆一帶而過。

「哦，原來是這件事兒。」井蘊嬌聽後，舒了口氣，說道：「我早就預料到了這個結果。」

1997年，她創辦了萬德成房地產經紀有限公司。歷經數年發展，該公司已成為北京四合院代理的權威機構，每年成交量數十套。

此前，主辦方拍賣公司曾力邀萬德成共同舉辦拍賣會，然而井蘊嬌沒有同意，理由是四合院的交易市場並未成熟，不適合拍賣這種形式。

「不同於藝術品，四合院由於歷史原因，產權十分複雜。」她解釋說。按照經驗，僅僅處理產權人之間的分歧，就要花去兩三個月的時間，「拍賣顯然有些倉促」。

對於流拍的原因，主辦方負責人稱，拍賣前一天接到通知，10套房源不得向非中國國籍人士出售，因此受到極大的限制。

然而到場的衚衕保護人士華新民卻並不認同這一解釋。她分析說：「恐怕更多買家擔心的是，自己購入的四合院會不會面臨拆遷。」

一名法籍競拍者也表達了同樣的憂慮。最終，一場籌備4個月之久的四合院拍賣會，不到1個小時就草草收場。

「有一個人不同意就不能賣」

一位香港律師，最近很為自己購入不到兩個月的四合院擔憂。「一會兒說要拆，一會兒又說不拆。」每隔幾天，他都會打電話諮詢，可是「連規劃局自己也說不清楚」。

「這可是我的私有財產呀！是不可侵犯的！」深知法律條文的他，在電話里大吼。

「買四合院的最忌諱拆遷。」有著5年專業代理經驗的萬德成公司業務主管蔡穎接手過上百座院子，在她的印象中，不少客戶第一關心的就是「房子會不會被拆遷」。

這一疑問，她無法回答：「我只能告訴他們哪所房子在歷史文化保護區內，並建議他們到規劃局諮詢。」

然而，即使通過內部人士，得到的信息要麼是模糊的，要麼乾脆「不知道」。甚至出現過這樣的情況，買房人被明確告知沒有規劃，事後院子卻依然被拆。

「那麼保護區內的房子，就一定保險嗎？」記者追問。

蔡穎搖搖頭。一位知名人士，去年在北河衚衕買了一套原風原貌的四合院，還沒來得及修繕，就遭遇了拆遷。「現在只剩下一塊大工地，房子、石榴樹等等，什麼都沒了。」沉默了片刻，她這才說道。

除了交易後的風險讓人頭疼，交易中的產權談判同樣充滿了波折和困難。

代理機構無法藉助強有力的行政手段，他們只能嚴格按照市場規律，理清產權關係，協調買賣雙方，最終達成交易。其中，產權是核心問題。因為在市場行為里，每個產權人都有決定權。而在能夠進入市場流通的私產房中，一套院子有十幾名產權人的情況，司空見慣。

單是確認產權人這一項，就十分繁瑣。「必須根據房本，挨個對照，落一個都不行。就算他們在天南海北，也要一個個地問清楚。」蔡穎介紹說。

她的工作，常常是挨家挨戶地談判，因為「只要有一個產權人不同意就不能賣」。「你算算，一大家子人呢！老爺子去世了，把房子留給兄弟幾個。他們分別還有下一代吧？再加上孫子輩兒的，怎麼也得十好幾口兒！」

有時候，蔡穎更像個心理醫生或者是居委會大媽。什麼「老大怎麼不孝順父母」、「老二這麼多年沒管過房子了」之類的，產權人都會向她嘮叨。「雖然是些家庭瑣事，但我們也得出面勸一勸，這樣有利於工作的展開。」她無奈地笑了笑。

5年前，美籍華人李先生看中一套位於什剎海的四合院。正當雙方談攏，準備簽約之時，對方卻神秘地來了個電話：「對不起，我有政治任務，不能賣了。」至今，李先生還是雲里霧裡，難曉其中奧妙。

第二次，他看上的院子歸兩戶人家所有。經過分析，他決定緊盯「大產權人」，「因為他更想賣」。一來一回，大半年的時間，雙方才把價格定下來。等著辦過戶手續的日子裡，「小產權人」又變了卦。

「那是位96歲高齡的老先生，老人嘛，總不希望祖屋被賣掉。」李先生只好繼續等待。直到數月後老人去世，他才如願以償。

「只有尊重產權，生意才能做成。有一個人不同意就不能賣。」蔡穎這樣歸納他們的宗旨。

「讓每個細胞自己生長」

經手了多宗買賣後，井蘊嬌逐漸意識到，民間的交易行為，對四合院的保護，起著至關重要的作用。

北京城市史著作《城記》的作者王軍認定，只要有了保護產權的前提，通過市場自由買賣，住宅作為「城市的細胞」，完全能夠自己恢復和生長，而無需政府的強制力介入。

「以前，哪朝皇帝抓過危舊房改造呢？都靠老百姓自己修。」王軍回顧歷史，「靠老百姓自我修繕，靠市場自由交易，無需國家財政支持就能夠使城市的房屋基本保持健康。」

一段時期內，不少四合院的居住者，既不是產權人，也不是普通租戶，而是「文革」時期遺留的「標準租戶」。「房子不是自己的，他們會積極修繕嗎？」李先生買下的那套四合院，就曾被「搞得稀巴爛」，地上挖出許多大坑，據說是用來攪拌石灰。

提起這些人，文物收藏家馬未都撂下一句話：「根本擺不平。」20多年前，他看中一座位於國子監的四合院。七八百平方米的院子里住了9戶人家，卻沒有一家擁有產權，「院子亂得不像樣」。

可「國家分配他們住進去的，你也不能硬趕走呀，只好一家一戶地談」。談到後來，他們的要求「越來越刁鑽古怪」，像「我孩子上學問題怎麼解決？」「我看病不能太遠是不是？你得給我找個近點兒的房子。」……

在馬未都看來，缺乏市場意識的前提下，賣方把一切社會問題的解決都加碼到買方身上，「這生意怎麼做呀」？於是，「不願意惹麻煩」的他只好放棄。

更棘手的問題是，「就算房子是自己的，房主人敢真金白銀地去修嗎？」對此，華新民的答案是否定的，「誰知道哪天會把一個建設項目立在自家的院子里呢？誰知道房子下面的宅基地哪天會被某個本沒有權利的人賣掉呢？」

她祖父留下的兩所四合院，「連個招呼都不打就被拆掉」。現場有一個高個子甚至掏出手機，對前去阻止的華新民說，如果她再不離開就要叫警察。

「到底是誰應該叫警察？我是站在自家的院子里，這是我家的私有財產呀！」她至今忿忿不平。

11月20日，她就此事提出的訴訟被北京市第二中級人民法院駁回訴權，理由是她未能出示有效的產權法律憑證，所以不是有關土地的利害關係人。而華新民表示，她代表父親向法庭出示的民國時期的房地契和建國後的房地產所有證，正是「文革」後清退私產的憑證。

對於拆遷問題，樂觀的李先生表示「可以到法院去告」。他相信法律對私產的保護，所以最近正忙於修繕自己的新宅。他計劃搭建一座古典與現代相結合的四合院，預計費用，將是買房價格的一半。

「許多修葺後的四合院棒極了！」蔡穎說。她代理的一些院子，原本四方的天井內立起了小平房，房頂長滿了半米高的野草，「連個下腳的地方都沒有」。交易之後，新房主按照四合院應有的風貌，重新修建，並且增添了供水、供暖等基礎設施，「有的還建了地下室」。

「可是，如果這些花重金重建的房子，又被拆了呢？」記者不免替人擔憂一番。

「那沒辦法。」蔡穎很坦率。

「國家讓拆，肯定是為了公共利益，個人就要讓步。」馬未都說。

「你去看看我們家的院子，上面建的什麼？」華新民說。按照拆遷規劃，那片土地應該重建四合院，可如今豎起來的是一棟高檔會所。

另一對握著產權證的夫婦，家住南池子的一套四合院。兩年前房屋被強制拆遷，不久原址上蓋起一座仿古的豪華四合院，賣給了一個富商。據業內人士透露，不少私人擁有合法權利的土地就是這樣被挪作他用。

2001年，北京市施行「標準租私房騰退」政策，大量的四合院陸續歸還到原來的產權人手中。3年後，又出台相關政策，鼓勵單位和個人購買四合院。自此，北京的四合院交易市場日趨活躍，一年的成交量接近100套，總價近兩億元人民幣。

然而產權仍然困擾著交易市場。井蘊嬌特別怕「政策出爾反爾」，「如果我們的客戶剛買下院子就被拆遷，我們怎麼向人家交代？」此外，她的項目始終無法獲得銀行按揭貸款的支持，「銀行說要是拆掉了怎麼辦？所以財產權一定要穩定啊！」她說起這番話來，頗有些痛切。

「這是一場所有人對所有人的戰爭」

從事了多年的衚衕保護，華新民逐漸明白了產權的重要性。「講文化，講歷史，誰也不聽。這是我的房子，我的產權，是受法律保護的。這一點才是關鍵，躲避不了的。」

在她看來，產權問題不僅關係到四合院，而是所有的私有住宅。「你爸爸媽媽買房子了嗎？將來你買房子嗎？如果產權得不到保護，就不怕被拆遷嗎？」她音調有些提高。

事實上，一些買了樓房的人，已經開始遭受拆遷之痛。王軍告訴記者，甚至有朋友擔憂地問他：「我這房子能裝修嗎？」那是一棟上世紀80年代修建的居民樓。

對此，學者楊東平提出「拆遷經濟學」的分析：大規模拆遷→製造購房需求→推動房地產開發→再拆更多的房。如此循環，拆得越多，需求越旺，房地產就越發達。這就是為什麼用推土機開路，迫不及待地把大片歷史文化街區和古老建築夷為平地的經濟原因。

去年1月，國務院批准的《北京城市總體規劃（2004年—2020年）》，展示了歷史文化名城保護的另一種前景：「推動房屋產權制度改革，明確房屋產權，鼓勵居民按保護規劃實施自我改造更新，成為房屋修繕保護的主體。」

「其實真正用錢來做槓桿，問題都解決了。」井蘊嬌在商言商，「那些院子破了，政府就想把它們拆掉，好拿土地去賺錢。可它們是有市場的啊，你讓市場自己來做就行了。」

「四合院拆光了，接下來就會輪到老房子。老房子拆了，輪到今天的新房子。你以為拆遷離你很遙遠？你的房子，有可能下一個就被拆。」一位不願透露姓名的業內人士告訴記者，並稱自己並非危言聳聽。

記者在採訪中聽說，有一個離休高官，住在一所建於上世紀50年代，保存完好的蘇聯式住宅，也差點被拆，幾經活動，才得以倖免。

一個顯著的趨勢是，從住戶階層到建築類型，拆遷都在擴大其範圍。「當你說拆遷的時候，首先就把自己假設掉了。你是否想到，有一天自己的房子也會被拆掉？」王軍說。

據建設部2003年統計，中國城鎮房屋中，80.17％屬於私有或自有性質。「新、老私房主都在同一個法律環境的庇護之下，誰不舒服，其他人都不會感到舒服。」王軍分析道。他相信，在非公共利益領域的房地產開發中，強制拆遷正在演變成「一場所有人對所有人的戰爭」。

「即便涉及公共利益，」王軍接著強調，「也必須遵循依法、有序協商的程序原則。這樣的程序是不能違背的。」

面對土地開發的壓迫性大潮，形式的緊迫已成為許多人士的共識。有人向記者引用了數十年前一位德國牧師的陳詞：「他們先是來抓共產黨，我沒有說話，因為我不是共產黨。他們接著來抓猶太人，我沒有說話，因為我不是猶太人。他們又來抓工會會員，我沒有說話，因為我不是工會會員。他們再來抓天主教徒，我沒有說話，因為我是新教徒。他們最後來抓我，這時已沒有人還被留著說話了。」