首次置業全攻略

首次置業全攻略

首次置業者一般對購房的整個程序比較不清楚，在選房上也相對沒有經驗。因此，我們精心準備了首次置業全攻略，詳解選房、看房、購房到貸款的各個環節——

繼4月出台的房地產調控政策之後，9月29日二次調控出台，對首次購房者來說，影響最大的是首套房貸首付比例提高到30％，並停止首套房貸利率7折優惠。業內人士表示，九、十月份由於是市場的傳統旺季，再加上部分被積壓的剛性需求釋放，給樓市成交量帶來短暫回升。但無論是從政策層面、市場層面還是金融層面，都不支持市場反彈。

所以，對於自住型的首次置業者而言，要理性預期房價下跌幅度，不要奢望房價短期內會大幅下跌。同時，也不必過分擔心錯失出手好時機，至少從目前到今年年底的這段時間，當房價出現調整，並達到自己能接受的價位時，就是出手購房的最佳時機。

看準時機

首次置業者大多經濟實力不是很強，因此在購房時基本都要考慮房貸等財務問題。所以，制訂一個盡量完備的購房預算計劃，很有必要。

如果購房時好高騖遠，盲目追求市中心黃金地段或期望一步到位，勢必造成還貸壓力超出承受底線，最終嚴重影響生活質量；又或者，在首次置業時過於保守，選擇過於偏遠或面積過小的房子，結果就是使用滿意度很快回落，陷入「房產雞肋」的尷尬局面。

那麼，首次置業者到底應該如何伺機而動、量力而行？總結歸納大量過往業內經驗，得出結論：如果是自住房屋，總價款應該控制在家庭年均收入6倍以內比較安全，每月按揭貸款額度不超過家庭收入的50%，如果能將購房還貸支出控制在家庭總收入的30%以內，那將是最佳的置業貸款財務規劃。

現在很多首次置業者都突破了這一底線，每月按揭還款額甚至超過收入的70%-80%，首付幾乎用上雙方父母以及自己的所有積蓄，當然「啃老」在高房價時代早已不可避免。此外，也不能忽視了年輕人的成長性，收入和還款能力會逐年增加。買房屬大件物品關係到自己的切身利益，是件重大且辛苦的事，但的確沒必要讓生活過得太拮据，買房終究為的是幸福生活。

量力而行

購置總價在家庭年收入6倍以內比較合理

解決了「購房時機」和「購買資金」兩大疑難命題之後，首次置業者就應該面對「買什麼樣的房子」的問題。對大多數消費者來說，首次置業已經不只是選擇一套房產那麼簡單，買房置業同時意味著家庭消費習慣、職業規劃、家庭發展計劃等一系列關乎生活方式的命題都將發生變化。

首次置業是買市中心還是郊區，買大戶型還是小戶型，這都是考驗你的判斷能力的命題。

購買市中心的嚮往與繁華為鄰，出門便是城市核心配套，同時不願意把時間浪費在車來車往當中。泉州老城區就具備這種條件，但越是繁華方便的地方，房價越高。對於白領、單身貴族等，市中心的小戶型也不失為一種合理的選擇。

購買郊區則更看重的是郊區的成長空間，雖然區域不成熟，交通不便利，但是未來三到五年，甚至更長的時期內這個地方能夠得到較大的改善的項目值得考慮。

考慮大戶型的首次置業者往往是因為考慮到近幾年內家庭人員結構的變化，比如打算要小孩，或者接父母同住等。他們考慮更多的是避免換房帶來的升級置業成本，以及政策帶來的升級資金壓力。

而小戶型的購房者主張量力而行，不應該把全部生活捆邦在一套房子上。的確，高漲的房價壓力下，目前有70%以上的首次置業者選擇購買小戶型。這部分購房者通常不願被過高的房貸壓力所累。

地段和戶型的取捨

看盤的時候，我們往往能夠帶回來一疊的「樓書」。人們所說的「樓書」，實際上是開發商為推銷房屋，自己精心製作的一種印有房屋圖形和文字說明的廣告性宣傳材料。

「樓書」一般包括以下幾個方面：外觀圖、小區整體布局圖；地理位置圖；樓宇簡介；房屋平面圖；房屋主體結構；出售價格及附加條件（如代辦按揭等）；配套設施；物業管理。

購房者可以通過「樓書」有針對性地對房屋進行篩選：第一步，通過看外觀圖、小區整體布局圖，購房者可以初步判斷樓宇是單體建築或是成片小區，是高檔、中檔或是普通小區，用途是居住、辦公或是商住兩用。第二步，通過看地理位置圖，購房者可以了解樓宇的具體位置，同時也可以估計房屋的大概價格。但購房者也要注意地理位置圖是否按照比例繪製的，若不按比例，將會對地點的選擇形成誤導。第三步，通過房屋平面圖，選擇設計合理、適合購房者居住或辦公的面積、房型。第四步，通過以上3個步驟的篩選後，購房者劃定的範圍已基本確定。其他方面的內容可作為參考。特別需要提醒的是，看「樓書」要學會發現缺點。因為這種宣傳資料一般是刻意「美化」的，渲染優點而淡化缺點。在「樓書」中，含糊其辭的地方往往就是有缺陷的所在。

讀懂「樓書」

在確定了大致的購買意向之後，看房就是做出購買決定的最關鍵的一個步驟。對於大部分購房者來說，參觀樣板房就像是看時裝表演，精美的外表總讓人頭腦發熱，殊不知這「華美」的背後是開發商利用光學、物理學、透視學等多種科學原理給人造成的一種「錯覺」。樣板房能給人以直觀的感受，但是在參觀時也應保持冷靜，提防陷阱。

招數一：看了樣板房還得看毛坯房。選房時，如果樓盤的建設進度可以達到看實體建築時，最好是去看未加修飾的毛坯房。這樣可以使你的目光聚焦在房屋戶型、面積、朝向等大問題上，避免被人為地裝修效果所左右。同時，這種房子的本身質量以及優缺點，由於沒有裝修的遮掩，都能比較清楚地顯露出來。

招數二：看樣板房時關燈關音樂。如果看的是實體樣板房，不管裡面的情調多好，關燈、關音樂和開窗都是你可以要求體驗的。聽聽是否有交通雜訊，看看光線是否良好，就會大致有個了解，有助於你的購房決定。

招數三：帶上工具量一量。樣板房只是起示範作用，現在不少開發商都將樣板房作為「生活體驗區」，目的就是避免以「樣板房」的稱呼寫入交房標準中。由於是體現設計效果的，它的尺寸和結構比例有可能不完全按圖紙的大小來定。因此看樣板房時，應帶上工具去量一量，對於陽台、層高等一定要留心，再對照樓書的房屋面積進行比較，也可和專業人士一起去看房，多問一些細節問題，這樣可避免看過樣板房之後盲目下單。

看透樣板房

什麼樣的戶型才是好戶型？因需求不同，很難有個標準答案。但是從反面來看，避免的「八大忌」的戶型基本稱得上是個不錯的戶型。

一忌大而無當。大戶型不能簡單地理解為中小戶型圖紙的放大，而應該是一種全新理念上的設計，房屋的整體功能需要合理增加。

二忌一覽無餘。許多老的戶型，進入戶門後沒有玄關設計，廳內景象一覽無餘，房屋整體缺乏層次感，卧室、書房的私密性和舒適度受到影響。

三忌廚廁扎堆。隨著人們生活品位的提高，廚房和衛生間緊連在一起的這種設計應予棄用。如果套房面積較小，兩者難以保持較遠的距離，其房門最好能避免相對或並列的形式。

四忌廳內多門。起居室內的戶門過多，會對廳的實際作用形成擠占，以至於在實際使用當中，起居室變成了走道，使傢具難以擺放。

五忌光線暗淡。在選擇住房時要儘可能重視卧室的採光效果。起居室、廚房、衛生間的採光效果以此類推。

六忌動靜相擾。按照生活起居方面的要求，卧室位置要求深一些，戶門最好不要直接面對著廳。

七忌廚房深藏不露。廚房在使用中要排放煙氣、產生噪音，所以切記不要把廚房設計在房子的深處。

八忌房屋通透性差。房間之間和公共活動區域通風狀況的好壞，也是衡量戶型設計成功與否的一個重要標準。過於曲折的戶型設計往往使室內空氣流通不暢，夏天室內氣溫偏高。

好戶型「八大忌」

各大銀行中還貸方式林林種種，究竟哪種方式更適合自己？申請房貸要準備什麼資料，走哪些程序？在貸款時又應該注意哪些要點呢？

提前熟悉審批程序

購房者申請貸款的過程需要經過很多機構，包括評估機構、擔保機構、銀行等的配合才能完成。通常情況下，銀行需要客戶選定相應的擔保服務機構，通過擔保機構，銀行一般從買賣雙方辦理完過戶手續起3-4個工作日內將房款給業主。加上之前的評估和銀行審批時間，最快7個工作日內完成。在全過程中，一定要配合各個機構，包括個人資料的準備以及面簽等需要借款人簽字的程序，這樣才能在最短的時間內辦理完手續。

選擇適合自己的還貸方式

目前，各類銀行提供的還款方式多樣，要作出精確的選擇就必須有全面的了解。現在最為普遍的還款方式有等額本息還款法、等額本金還款法、固定利率住戶貸款、按期付息還本還款法、雙周供、氣球貸、接力貸、移動按揭、存貸通等。其中，等額本息還款是大部分銀行長期推薦的方式，而接力貸則更適合首次置業的年輕群體，這一方式能捆綁父母和子女為共同借款人，還可以適當延長貸款年限，舉兩代之力還貸能夠更輕鬆。

另外，不同銀行在房貸首付和利率上的政策都會有差異，購房者可以多作諮詢，根據自我需要，挑選銀行，選擇還貸方式。但無論作何選擇，必須提醒購房者的是，首次置業需量力而行，月供不宜超過月薪的50%。這樣才能保證在擁有新房的同時不影響自身生活質量。

公積金貸款好在哪

公積金貸款已經越來越普遍，公積金貸款也成為多數購房者的首選，那麼與商業貸款相比，公積金貸款究竟有哪些優勢呢？

1.貸款利率低。5年期內（含5年）的住房貸款，住房公積金貸款年利率要比商業貸款低1.17%，5年期以上的住房貸款，貸款年利率要低0.99%，如果按上限貸款39萬元計算的話，一年下來，大約相差2000多元；貸15年，就相差三四萬元。

2.貸款保險不同。商業貸款只需辦理住房保險，而住房公積金貸款如果不選擇擔保中心做擔保的話，按規定要辦理壽險，而住房保險則自願購買。由於辦理了壽險，根據與保險公司簽訂的合同，一旦貸款人因疾病或遭受意外傷害事故所致身故或全殘時，貸款將由保險公司償還；此外，貸款人如失業一年以上，無法償還貸款時，保險公司將為其償還領取失業救濟金期間須償還的貸款本息。在做完房產抵押登記後，還可以解除壽險合同，去保險公司退回保險費。

但是住房公積金貸款手續相對複雜，其實對於首次置業者來說，公積金貸款和商業貸款各有優劣，可以根據自身情況作出合理的判斷與選擇。首次置業的人你傷不起2011-05-20 06:41:38　來源: 新快報(廣州)　

享個優惠也不易　剛需買家在咆哮

近年來國家出台系列調控政策旨在穩定房價，讓普羅大眾尤其是首次置業的市民能買得起房。不過連續兩年多的調控還是誤傷了首套房買家，首次置業市民的購房和按揭成本越來越高，房價卻又沒有明顯下降。因為結婚、生小孩而迫切需要買房的首次置業市民時下買房甚是艱難。

被調控誤傷 購房成本高

「恨沒能在2009年買房！」今年不少打算買房的首次置業市民都在感嘆，沒有趕上2008年、2009年的買房好時機。當時，首次置業購房首付最低兩成，利率更能打7折，而且當時中國處於降息階段，房貸利率跌至低谷，打完7折後利率僅4.158%。現在，由於國家多次上調存款準備金率導致銀行銀根短缺，不少銀行對於首次置業者的房貸也從三成首付升至四成，利率1.1倍。這樣和2009年時對比，一套100萬元的房子，首付一下子多了20萬元，而利率更是達到了7.48%，漲了近八成，首次置業家庭的購房成本高了一倍。

儘管樓市調控大多針對二、三次置業，首次置業家庭還是能享受一些額外優惠，如購買家庭首套唯一住房的市民可以享受契稅優惠，不過卻要通過重重關卡才能獲得優惠。不少家庭尤其是外地家庭為此而寧願放棄契稅優惠。

調控兩年多房價還沒降

首次置業者購房成本大幅上升，可房價卻一直沒有降下來。去年，國家在4月和10月都出台了宏觀調控政策，希望讓房價穩下來。不過去年廣州一手住宅均價仍大幅上漲，2010年全市十區一手住宅成交均價為13107元/平方米，比2009年的9501元/平方米，上漲了38%。今年1月，國家繼續出台調控政策，廣州也隨之出台了新限購令，但房價也只是相對穩定了下來，並沒有看到明顯的下降。今年4月，全市十區一手住宅網上籤約均價12970元/平方米，與去年整體均價相差不遠。值得一提的是，首次置業市民由於承受能力不高，更願意購買二手房。但二手房業主因為限購政策賣了房買不回來，所以不願意放盤或者調高價格來賣房。這樣，首次置業市民想買房更為艱難。

專家建議

首次置業暫緩買房

房地產專家鄧浩志表示，對於房價承受能力較差的首次置業者來說，現在首付從三成增加至四成，加上利率上浮，會大大打擊他們的購房能力。「顯然國家政策已經從支持首次置業到抑制首次置業。這個時候即使是剛需首次置業買家，也可以緩一緩，等一兩年內樓市調控下來了，政策有所鬆動了，再入市更適宜。」不過，黎文江也認為，如果下半年廣州房價下降10%，就可以抵消首付增加的影響，在銀根緊縮的局面下，首次置業者不妨趁機入市。

找房難 1

一手樓買不起二手放盤少

●市區房基本兩萬以上

●新廣州人聚集地番禺樓也上萬元

現狀

首次置業買房有多難？現在市中心如果要買一套60平方米左右的兩房，單價基本都在20000元以上，至少要花120萬元，首付四成就得48萬元。這對剛出茅廬的年輕人來說，確實是筆「天文數字」。記者採訪發現，隨著廣州樓價的快速上漲，現今很多廣州的年輕首次置業者，買房都要依靠父母資助，能獨立承擔首付的已是鳳毛麟角。不少年輕人感嘆：繼找工作找對象以後，買房也進入拼爹時代。沒有一個好爸爸，買房還只能是個夢想。

記者統計發現，目前天河、越秀樓盤單價在2萬元以內的已經非常罕見，一些較為高端的樓盤，單價往往都在3萬元以上，首次置業者所佔比例極低。而像廣州市區傳統上樓價較低的海珠區，新房價格也普遍超過了2萬元/平方米，早已不復當年的實惠。在曾經是白領階層置業首選的番禺，如今的樓價也顯得越來越高不可攀。位於洛溪的錦繡半島樓價就高達12000元/平方米左右，華南新城的成交價則在13000元/平方米以上。而亞運城這樣並不在番禺傳統居住區的大型項目，近期樓價一直沒有低於12000元/平方米。按照目前在售面積最小的78平方米兩房計算，總價最低也要93.6萬元，三成首付約28萬元。就連一向都以物美價廉著稱的祈福新邨這樣的大盤，目前二手樓價也要11000-12000元/平方米，比番禺的一手樓價格低不了多少。房價高還僅僅是首次置業買家面前的一個攔路虎。對於不少首次置業買家來說，二手樓無疑要比一手樓更加有吸引力，但自從樓市限購以來，二手買家惜售的現象非常明顯，不少優質樓盤放盤量大大減少。不少二手房業主因為限購政策賣了房買不回來，所以不願意放盤或者吊高價格來賣房，大大地打擊了首次置業買家。

支招

1.去東部買房

在東部區域，近期買房頗有著數，吸引了不少首次置業買家。增城限購以後，鳳凰城等大盤相繼出現了價格調整，甚至有「6」字頭、「7」字頭的價格，加上該區域的地鐵開工等利好，去這些地方買房無疑是不少首次置業者的首選。

2.銀行優質客戶可活用消費貸款

據了解，目前不少銀行對公務員、國企等較高收入的人員有較高的消費貸款額度。雖然按照規定，這類的消費貸款是不得用於買房的，但如果你是想買房的同時又不降低生活水平，又或是想買一些交通不太方便的郊區盤，需要買車解決交通問題，那就可以申請消費貸款，用這筆錢去做符合要求的開支，把積蓄省下來去買房。

3.抵押家裡的房子籌錢買樓

一般來說，年輕人首次置業，手上基本上沒有可以向銀行抵押去貸款的物業。但如果父母手頭目前沒有足夠的現金支持子女買房，又著急為子女置業，不妨考慮將家裡的房子去銀行做抵押貸款，為子女實現首次置業夢想。但這類貸款一般比商業貸款要高不少，長期來看不太划算，只能解決短期的買房資金周轉問題。

2 貸款難

三成首付利率上浮10% 四成首付才能基準利率

●100 萬元房三成首付 20 年期貸款

基準利率 6.8% 利息 58 萬 月供 5343 元

基準利率上浮 10% 利息 65 萬 月供 5630 元

現狀

樓市調控政策下二套房貸門檻不斷提高，但令人意想不到的是，被認為是國家鼓勵住房消費的首次置業者也陷入貸款越來越難的境地。記者發現，雖然國家一直未對首套房貸有過多限制，但自從去年「9·29」新政出台後，銀行就不斷提高首套房的首付比例和貸款利率。除去加息不說，首套房貸利率從基準利率打7折上調為打8折、8.5折，直至取消利率優惠，首套房貸利率事實已經上浮了30%。

目前更有部分銀行將首套房貸利率在基準利率上又上調5%-10%，並且要求首套房首付比例從最低三成上調至四成。記者從按揭公司了解到，由於銀行的信貸額度緊張，因此除了建行、農行有部分網點提高部分買家的首付比例至四成外，有股份制銀行也開始「跟風」。目前部分銀行按照「低利率、高首付，低首付、高利率」的原則進行。如果首套房買家申請的房貸是首付三成，那麼有可能被要求貸款利率在基準利率的基礎上上浮10%-15%，而如果首套房買家想要基準利率的房貸，則要給四成首付。不僅如此，有的銀行還以信貸額度緊張為由，要買家支付一定的貸款服務費才放款。

支招

1.盡量申請公積金貸款

相對而言，公積金貸款顯得划算得多。目前五年到三十年期的公積金貸款利率為4.7%，而商業貸款的基準利率為6.8%。兩者之間相差2.1個百分點。在銀行紛紛取消首套房貸優惠利率甚至將首套房利率在基準利率的基礎上上浮的情況下，公積金貸款優惠明顯。以一筆80萬元30年期的等額本息貸款為例，目前公積金貸款的月供為4149元，30年總利息為約69.3萬元。而商業貸款（基準利率）的月供則為5215元，30年總利息比本金還要多出20多萬元，達到107.8萬元。由此可見，同樣一筆房貸，申請公積金貸款不僅每月月供可以節省1066元，30年的利息總額也相差達38.5萬元。

需要提醒市民注意的是，目前申請公積金貸款必須滿足兩個條件，一是公積金賬戶處於正常繳存狀態，二是連續半年（本地戶籍市民）或者一年（非本地戶籍市民）以上有繳存才可以申請。同時，公積金貸款有最高額度限制，個人公積金貸款的最高額度是50萬元，兩人或者兩人以上聯合購房公積金貸款的最高貸款額度為80萬元。

2.用足公積金貸款額度

不過，目前市區的兩房單位普遍總價達到200萬元以上，番禺區的小三房總價也要150萬元左右。即使是兩人聯名購買。最高80萬元貸款額度也不一定能滿足市民的貸款要求。在這種情況下，首次置業者應該盡量選擇商業貸款和公積金貸款一併申請的組合貸款。盡量用足公積金貸款額度，剩餘的金額再申請商業貸款。

如林小姐去年底在海珠購買了一套85萬元的二手房，如果首付三成（25.5萬元），剩餘的59.5萬元做按揭的話，就只能選擇貸50萬元的公積金（個人最高額度）和9.5萬元的商業貸款。由於想盡量節省利率，林小姐向親戚朋友借了10萬元，選擇了首付四成（35萬元），剩餘的50萬元做純公積金貸款。並且在選擇付款方式時，她選擇了等額本金還款方式（每月還相同金額的本金、利息先多後減），而不是等額本息還款方式（每月還固定金額，開始利息占的金額多、本金少；以後逐漸利息占的金額少、本金增多）。這樣一開始的負擔會重一點，但30年的總利息可以節省約8萬元。

3.積極為自己爭取權益

首次置業買家要積極向銀行爭取自己應有的權益。陳小姐和男朋友最近通過中介公司購買了一套二手房，並在該中介公司所屬的按揭公司申請房貸。原準備申請50萬元的公積金和10萬元的商業貸款。不過日前她卻被銀行告知，6月1日後放款的房貸，就算是首套房，貸款利率也要上浮10%，並且還說要收取商業貸款總額3%的貸款服務費。中介公司告訴陳小姐，像她這樣的組合貸款，等待銀行放款的時間可能要兩三個月。也就說，等到銀行放款時，陳小姐極有可能會被提高房貸利率。

但陳小姐手裡銀行的同意貸款書寫著的房貸利率是基準利率。陳小姐覺得銀行的做法是背信棄義，因此她對按揭公司的工作人員說，如果商業貸款要被收服務費和提高利率的話，那她就不再申請商業貸款，從自己用於周轉的資金中拿出10萬元作為首付，只做純公積金貸款。在這樣的情況下，按揭公司告訴陳小姐，經過交涉銀行不再收取貸款服務費，並且會為陳小姐爭取最優惠的房貸利率。

4.向外資銀行申請貸款

現在四大行和股份制銀行多要求首付三成，甚至如果要獲得以基準利率放款，就要首付四成。但是部分外資銀行一般都遵守國家規定，首付最低三成。個別銀行推出特色房貸產品，買家還可以盡量爭取更低的首付比例。另外，外資銀行一般申請房貸都不用繳納任何費用，這樣也可以省下幾千元。

3　減稅難

契稅優惠關卡多

●外地買家需回戶籍所在地辦套數證明

●夫妻購房不同戶的要各自辦理

現狀

目前已出台的樓市調控政策雖然沒有取消首次置業家庭的稅費優惠，不過，首次置業家庭要獲得稅費優惠也不容易，必須跑多趟才能拿到證明享受優惠。

2009年，國家出台房地產救市政策時，明確市民購買家庭唯一住房，而住房建築面積在90平方米以下的，可以享受購房契稅優惠，契稅從房價的1.5%降至1%。當時，首次置業家庭想要獲得這個契稅優惠比較容易，只要房管局交易中心查不到有房產紀錄，都可以獲得契稅優惠。

去年10月，國家出台調控政策，首套房契稅優惠不變，而二次以上置業家庭無論是購普通住房還是非普通住房，契稅都按房價3%來徵收。而後廣州市政務中心開通了查家庭住房套數的業務，於是首次置業家庭如果要獲得契稅優惠，就得多跑一趟廣州市政務中心辦證明，否則都得按房價3%來征契稅。

最近，廣州收緊了「限外」政策，非廣州市戶籍的外地家庭在廣州購房，如果想要享受契稅優惠的，都得回戶籍所在地辦家庭住房套數證明。能證明家鄉沒有房的才能享受房價1%或者房價1.5%的契稅優惠；如果辦不到證明即使是首次置業，也得按房價3%來徵稅。

提醒

1.住房套數證明不能提前辦

據了解，要想申請首套房契稅優惠，無論是廣州市的住房套數證明還是外地家庭的住房套數證明都不能提前辦好，否則沒有效用。一位外地買家抱怨，在交易過戶前幾個月就辦好的家鄉住房套數證明辦證時卻不作數，要重新回家鄉辦理。工作人員表示，辦理戶籍所在地住房套數證明是有一定程序的。買家首先辦理交易過戶，然後填寫《唯一住房書面誠信保證書》，契稅窗口才會出具一個證明，讓買家憑證明回戶籍所在地辦住房套數證明。

也就是說，外地買家打算在廣州買家庭首套房的，也不能趁平常回鄉探親的機會辦好住房套數證明，只能是買了房辦了交易遞件手續後，才能回鄉辦證。否則辦了也是白辦。

2.夫妻非同一戶口要各自辦證

家庭購買首套房要享契稅優惠，如果是外地夫妻購房的，夫妻兩人都在同一個戶口本的，在戶口所在地辦套數證明，如夫妻倆戶口都在武漢，回武漢辦證明即可。但如果兩人戶口在不同的戶籍地，夫妻雙方都得回自己家鄉辦住房套數證明。

支招

申請優惠前先核算辦證成本據了解，有不少市民以為辦戶籍所在地的住房套數證明是與銀行按揭、購房資格和契稅優惠等有關，所以聽到按揭人員或者交易中心辦證人員說要回鄉辦證，立刻就跑回家辦證了。其實，戶籍所在地的住房套數證明只是與享受契稅優惠政策掛鉤，外地家庭即使在家鄉有房，只要廣州沒有房產，而且有納稅和社保證明，就能買房；而銀行按揭審核首套房貸也只是審查廣州房產情況和銀行貸款記錄，也不需要買房市民提供戶籍地住房套數證明。辦戶籍所在地住房套數證明只能給購房市民省房價1.5%-2%的契稅，所以市民可以計算自己的回鄉辦證的成本和節省的契稅差額，來決定是否回鄉辦證。

如黑龍江來廣州工作的陳小姐，正打算買一套100萬元左右的房子，申請契稅優惠可以省2萬元左右。但她和丈夫的戶口在不同城市，都得回去辦套數證明，兩人坐飛機來回一趟也要七八千元的費用，還得請假折騰好幾天，而且也不確定能不能辦到這個證明，這樣倒不如放棄這個契稅優惠。

首次置業須防八大誤區(圖) 來源：重慶時報 2007年01月05日13:26

　　近些年來，各種媒體上從「負翁」到「房奴」的論道，無時無刻不在左右著首次置業者的視覺和聽覺，讓他們對今後置業的方向失去了自主的判斷和勇氣。那麼，首次置業者在面臨和考慮購房時，應避免哪些常見的置業誤區呢？記者就此問題採訪了重慶陽光法律服務所專職購房律師詹凱焰，相信以下這些建議對你購房有所幫助。

　　一 房屋面積越大越好

　　首次置業群體中的大部分人由於進入社會工作的時間不長，而他們對新房的要求往往是非大客廳、多房間、大面積陽台不買。不過，從今年的房價看來，市區的新房價格多數在2800元/平方米以上。假設按此價格購買一套120平方米的房子，採用15年按揭的方式，首付三成和契稅與一些費用，就需要資金11萬左右，加上裝修的費用不會少於20萬元，而每月還需還貸1900元左右，這對於那些工作都還不太穩定的年輕人，無疑是不小的壓力。

　　律師建議，首次置業最重要的是要量入為出，可以考慮制定由小到大、梯級換房的置業計劃，否則將可能面臨買得起住不起的尷尬。

　　二 慎選二手房

　　李小姐準備買房結婚，小兩口收入都不算高的他們並不打算買二手房，原因是如果買二手房作為婚房，不僅讓人恥笑自己的無能，住進去後自己在心理上也會因為它是舊房子而耿耿於懷。

　　律師建議 買新房要考慮到工資收入、裝修、月供、物管、水電煤氣、日常生活開支等等，對於新婚夫妻，如果工作狀況不穩定，收入也一般的，完全可以考慮先買二手房過渡。

　　三 片面強調位置忽略社區配套

　　家住大坪的周先生選了一年的房子還不能作出購買決定，是因為在解放碑上班的他一直想在單位附近買房，結果因為自己收入較低，而該地段的房子不僅供應量有限，而且價格奇高，他難以承受。

　　律師建議 買房的地理位置固然重要，但不能片面強調。在你無法確定一生都在那個地方工作的情況下，可以放棄這種想法。

　　四 寧要市區一張床不住郊區一套房

　　這部分購房者的理由是雖然郊區盤的價錢相對低點，但在郊區的生活、交通以及時間成本較高，以後孩子讀書也不方便。

　　律師建議 隨著城市道路的擴建和延伸，郊區盤的交通狀況已得到極大的改善。購物、休閑、醫療、教育等配套機構是否完備，區域人文生活居住氛圍是否濃郁，是決定居民生活質量和未來投資價值的重要保障。

　　五 購買宅基地房更便宜

　　在樓價高漲之後，很多首次置業者有了購買宅基地房的「聰明」想法和打算。

　　律師建議 這類房屋的建設都是未經有關規劃部門許可，成為違章建築被拆掉的風險極高。即使有幸買到能補辦手續取得合法資格的，但補齊地價和相關稅費後，總價也和商品房價格相差不遠，為如此高的風險貪圖價格上的一點小便宜，不太划算！

　　 六 加入不買房運動

　　深圳市民鄒濤在網上號召「房價一日不降，就堅決不買房」後，得到了不少尚在觀望的首次置業者的響應，並決定放棄之前看好的房子。

　　律師建議 這是一種無奈的非理性置業現象，是看不到希望後產生的絕望和報復心態。因為這種行動其最終命運肯定會在市場經濟利益取向，與市場經濟規律的作用下分崩離析。

　　七 追求一步到位

　　很多首次置業者把置業買房當作人生頭等大事，即使節衣縮食也要買一套大而新的商品房，結果往往因為四處舉債，讓自己淪為「房奴」。

　　律師建議 租房與買房都是為了居住、生活，經濟稍顯窘迫的首次置業者可以從買合適的二手房，再到買好一點的新房，直至最後買到自己心滿意足的房子。

　　八 買漲不買跌

　　在看不到房價最終漲跌底線的情況下，不少首次置業者眼看著樓價不斷上漲，後悔著自己當初想買結果沒有買的房子漲價了，加上無法預測價位的攀升高度，於是加入搶購行列。

　　律師建議 一個人搶倒不要緊，如果大家都爭先恐後地瘋搶，這種人為抬升房價的結果是受害的還是購房者自己。

　　

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