周彥武：即將暴漲的房價

和訊專欄作者、水清木華研究總監周彥武

　　11月1日，中國指數研究院發布10月百城住宅價格數據，報告顯示，10月全國100個城市(新建)住宅平均價格為8768元/平方米，環比9月上漲0 .17%，漲幅環比與上月持平。值得注意的是，百城住宅平均價格自6月首次止跌後已連續5個月環比上漲。據中原集團研究中心監測統計數據顯示，在監測的54個城市中，金九銀十合計成交量49.56萬套，環比7至8月的年內高點下調10 .4%。而同比2011年同期，成交量則上漲了超過51%。10月除北京存量增加，其餘城市庫存均有不同程度減少。廣州本月去庫存化加快，商品住宅可售面積下降58.14萬平方米。上海、南京、蘇州、南充和廈門庫存降幅都超過10萬平方米。北上廣深一線城市10月新房均價為21998元/平方米，環比上漲0 .51%，其中除上海外，北京、廣州、深圳房價環比上漲幅度均有所擴大，廣州漲幅依然居首，環比上漲1.04%。

　　股市裡有句話叫量為價先，房市裡同樣適用，成交量是房市的根基，房價是表面現象，成交量的變化是房價變化的前兆，越來越高的成交量表明房市在吸引越來越多的資金進入，大家都知道，中國的人口結構正在老齡化，新生兒出生率在15年前就已經開始降低，這就意味著剛性需求是逐漸降低的，房市的大幅度放量顯示有投資資金和投機資金的大幅度介入。

　　地方政府對調控政策的微調也是房市放量的原因之一，從9月底開始，深圳、貴陽、西安、武漢、天津、鎮江、江門等地先後對樓市政策進行微調，這也是自國務院督查組督查樓市以來，地方政府首次密集微調政策。

　　10月29日，廣東省江門市同意開平、鶴山兩縣調整公積金貸款額度的申請。按照調整後的額度，首套房貸款最高限額統一提高到一人25萬元，兩人或以上50萬元；二套房貸款最高限額為一人20萬元，兩人或以上40萬元。幾乎與此同時，江蘇鎮江市推出新的公積金政策。其中包括子女買房，父母可成為共同還款人，公積金可用來償還商貸、支付物業費等。

　　除上述兩地外，深圳已在今年9月28日上調公積金貸款最高額度上限。武漢則在10月24日發文，除上調二手房公積金貸款最高限額外，還規定異地購房可動用本地公積金進行還貸。

　　9月下旬以來，多城市通過微調公積金政策的方式對樓市政策進行調整。而自「新國八條」出台至今，已有近30個城市調整公積金政策。

　　在近期地方政府微調樓市政策的嘗試中，公積金並非唯一切入點。10月25日，天津房地產交易資金監管中心發布公告稱，住房交易網簽首付可分兩次交納，但首付款不能低於總房款的30%。貴陽則在10月初推出新政，規定購買首套房可享受相當於本市戶籍的就業、入學和就醫等同等待遇。據不完全統計，最近一個月，已有近10個城市對樓市政策進行微調

　　這些是公開的微調，私底下則是更大尺度的放開，地方政府會默許、縱容開發商觸及限購、限貸等政策「紅線」。

　　地方政府之所以這樣做，原因有四點，一是緩解地方財政壓力。財政部統計顯示，受商品房銷售額累計增幅較低的影響，前三季度房地產營業稅減少6億元，下降0.2%。國家統計局數據顯示，同期全國土地成交價款為5309億元，下降11.0%。在財政收入減少的同時，大量地方債務到期將進一步加劇地方財政壓力。國家審計署的報告顯示，截至2010年底，地方政府性債務中，約1.84萬億元需要在2012年償還。從今年7月開始，地方政府密集推出住房用地，在刺激土地市場回暖的同時，也增加了土地出讓收入。 一些地方政府甚至向開發企業預征數年後的房地產稅收。

　　二是新一屆政府將在18大後上台，新一屆政府剛剛上台，主要工作是內政外交工作，至少在2-3年內都如此，經濟領域不是焦點所在。因此，地方政府很放心地公開推出樓市刺激政策，地方政府深知，中央政府絕對不會叫停這些政策，只會默許。實際自2012年下半年以來，中央政府幾乎沒有推出任何經濟領域的決策或改變，降息降低準備金之類的都沒有。

　　三是刺激經濟，房地產是中國經濟的唯一支柱，不是經濟支柱之一，房地產是能拉動內需的唯一行業，因為中國貧富懸殊極大，金字塔型的社會結構決定了大部分人只是簡單地維持生命，這部分不會也無法為消費提供動力，他們倒很想消費，但是他們沒錢消費。唯一能在消費領域內有所作為的就是富人，也只有他們能拉動內需，對富人來說，買進口或合資豪華轎車（自主品牌市場佔有率連續數年下滑）、出國旅遊、吃進口食品，富人的大部分消費都是外需，對國外經濟有強力刺激作用。富人唯一的內需就是房地產。雖然極少部分富人國外買房，但不是大部分富人能做到的。更不要說地產對鋼鐵、水泥、電力、氧化鋁、家電也有強力拉動作用。

　　四是貪污腐敗，房地產大約30-40%的成本都是灰色成本。貪污腐敗不僅是中國經濟的潤滑油，甚至是汽油，娛樂行業、，白酒、奢侈品、禮品都必須依靠貪污腐敗來驅動。某種意義上講貪污腐敗極大地促進了這個國家的經濟發展。

　　任何一屆政府都樂意看到經濟蓬勃發展，即使這發展後面包含危機。

　　房地產調控的用意並非打壓房價，房地產調控的意義有兩點，一是國家擔心房價不受約束地上漲，最終會有崩潰的一天，屆時將對國家經濟造成非常壞的影響。二是高企的房價讓低收入階層民怨沸騰，為了安撫這些升斗小民，國家出台房地產調控。房地產政策的制定者、執行者最核心的資產都是房產，他們不會允許房地產價格下滑，如果有政策可能導致房價下滑，那麼它根本執行不下去，房地產政策的執行者不會眼睜睜看著自己的資產縮水。

　　兩年多的地產調控政策壓抑了很多購買力，地產這個皮球被調控政策狠狠地砸向地面，根據牛頓第三運動定律，兩個物體之間的作用力和反作用力，總是同時在同一條直線上，大小相等，方向相反。調控政策打壓的力度有多大，反彈的高度就有多高。

　　一線城市受打壓的力度最大，將來反彈的力度也就最強，而非那些看起來估值低的2、3線城市。至於升斗小民的抱怨，多設網評員即可解決。

　　作者簡介：周彥武，和訊專欄作者，水清木華研究總監，多年從事行業研究工作。涉及行業包括：電視面板、晶元行業、汽車行業、造船行業等。

　　本文內容為作者應和訊網專欄之邀，獨家授權和訊網發布。和訊網邀請各界名家開設專欄，為讀者提供趣聞博見。敬請讀者關注更新。（全文完）

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