房價崩盤已經在路上了

今天看到一篇奇葩文章，實在忍不住要撕逼一下，著名的房地產看多派楊紅旭老師寫文章發問《中國房價一直被唱空卻一直沒崩盤？》這一切究竟是為了什麼？

（楊紅旭老師：全國知名的房地產政府諮詢專家、企業戰略諮詢專家、地產專欄作家、地產名博）

文章列舉了清華大學的魏傑教授，社科院的易憲容，媒體評論人牛刀還有投行經濟學家謝國忠，說他們看空樓市13年，樓市卻一直漲的很好，這背後的邏輯是什麼？最後給了一個非常簡單的理由，那就是房價收入比，楊紅旭說人民的收入增長很快，根據國家統計局口徑的數據，2014年，城鎮居民人均可支配收入比上年（名義）增長9.0%，比2013年名義增幅收窄了0.7個百分點，扣除價格因素，實際增長6.8%。關於房價。新建商品住宅價格增長為1.4%（包含有可售型保障房和棚改房）, 增幅比2013年縮小6.3個百分點，房價漲幅明顯收窄。所以結論來了，房價收入比很低，大概按照國家的演算法，如今也只有7.1，換句話說一個家庭平均不吃不喝7年左右，就能買一套房了。這個符合國際上的一般水平，最後言之鑿鑿沒有大泡沫，哪來大崩盤。

（楊紅旭的數據）

看到這實在看不下去了，我不知道房價收入比的數據哪來的，房價收入比計算公式是，拿房屋總價，除以夫妻二人的家庭年收入。我們如果用楊老師的7.1倒推出來，假設一對夫婦在大城市，各自月入1萬元，一年下來是24萬元，一套房子的價格大約是24萬X7.1=170.4萬，按照90平米的住房面積算，平均房價不到2萬元每米。你翻看新聞就知道了，深圳已經到了4萬，北京的郊區縣樓麵價已經超過4萬。

至於有多少夫婦一年能有24萬的收入？北京平均薪酬最高，智聯招聘的數據是8900.深圳只有7600元，所以大城市根本就是完全不成立的。那楊紅旭老師的數據在三四線城市是否成立呢？這個確實成立！比如哈爾濱只有4800元，32個城市裡面最低。而哈爾濱的房價也有7500元了，咱們就以哈爾濱再算一筆賬，一對夫婦11萬5200元每年，算下來7年是80萬6400元，大約能買一套100多平米的房子了。那難道說楊老師對了一半？事實肯定不是這樣的，反而是這些二三線城市的風險最大。哈爾濱的房價從去年初漲到了8000後，已經跌了將近10%。

所以一個奇怪的現象，房價越堅挺的地方，反而房價收入比極高，楊老師的假設不成立，而在楊老師說的房價收入比合理的地方，反而房價出現了下跌。那麼是誰錯了，是房價收入比錯了嗎？這個指標確實是世界上公認的標準，但有一個前提就是人口需求。一個人都有好幾套房了，還算房價收入比也就沒什麼意思了。在一些二三線城市中，每個家庭恐怕都不止一套房了。所以房價收入比的計算已經完全失去了意義，供大於求非常嚴重的情況下，價格不再是購買力支撐，而是跟需求強烈程度有關。在這些城市沒有需求，人口外流，年齡結構極度老齡化，在這樣的背景下，大家反而會賣出自己的本地房產，到大城市去發展。所以全國絕大部分的城市房價已經沒救了。特別是那幾個經濟排名倒數的老工業城市，已經處於了崩盤的邊緣。

再說一線城市，他是有需求的，所以現在堅挺，說白了就是一線城市在吸全國其他城市的血，大家把老家的房子賣了，然後到一線城市買房，這是一個上演了很久的趨勢，所以你會發現，北京的人均收入只有1萬不到，卻能支持400萬的房價，他們的錢哪來的，靠工資20年也買不起房子，還不是都是靠賣老家的房子。但問題是，這個趨勢還能持續多久，在北上廣深買了房，你就能紮根下去嗎？以前還有希望，去年開始已經明確了控制人口指標，大城市要設定人口上限。換句話說，買房買車就業在搖號和限購的條件下都是可以的，但享受戶口福利的時候，對不起，大城市不接受你。所以很多年輕人搞了很多年後會突然發現，仍然沒有歸屬感。混得不好的不得不重新考慮返鄉的問題。混得好的發現，還不如去美國澳洲弄個身份更容易。

這種思考是個過程，現在已經到了臨界點，很早之前招商銀行的報告就說，千萬以上的富人，60%已經走了，20%正在考慮移民，而我身邊的有錢人，基本已經都賣出了北京房產到美國去置業了，還興高采烈的說，美國的房子果真便宜，同樣的400萬，在北京買個70年的小公寓，在美國可以買個townhouse，還世世代代都是你的。而反觀另一個基礎，就是年輕人的流動也已經快到了盡頭，全國人口老齡化將出現在2020年，那個時候其他城市也沒多少血可吸了，北上廣的好日子其實也已經不多了。而這種城市之間的嚴重貧富分化，將成為阻礙中國改革的最大障礙，前兩天看到的全國重度霧霾，就是一個惡果。空氣你是無法用空間分割的，一方面窮的窮死，另一方面富得流油，你讓窮的餓肚子為富人創造乾淨的空氣？這個想法未免太天真了。沙僧永遠不可能像孫悟空一樣思考問題，這是需求理論早就決定了的。

綜合來看，房價崩盤已經在路上了，只是北上廣還有血可吸，但已經接近枯竭。而我們現在的決策千萬不要用火雞思維去考慮問題，一隻火雞總以這個月的食物量來計算未來的生活，到了11月，他突然覺得吃的越來越多越來越好了，這讓他產生了瘋狂的錯覺，是不是好日子要來了。結果感恩節一到……大家也知道了什麼後果。所以，要看到新變化，製造業都知道靠壓榨低廉勞動力已經不可能了，決策難道不懂，人口老齡化，房子嚴重過剩的道理？繼續火雞思維一定是被殺掉。