北京空置房可讓1200萬人入住

最近北京芍藥居的經適房大量空置，引發了社會的普遍關注。在一個普遍被住房綁架的社會之下，大量的房產——而且還是經濟適用房——的空置，簡直就是犯罪。

那麼北京乃至中國到底有多少空置房呢？

今年6月，北京市公安局人口管理總隊曾核對出北京的空置房屋381.2萬戶，儘管隨後證實這一數字存在水分。如果真不考慮381萬戶中的水分，不負責任的粗略估計一下，以每套住三口之家計算，北京的空置房將解決1200萬人的住房問題。而按照北京市統計局不久前發布的2011年主要數據顯示：北京市常住人口2018.6萬人。1200萬，也就是說，僅確實存在的空置房便可以解決北京超過50%的人口住房問題。

查了一下之前的未經證實的數據：截止到2010年6月底，北京商品住宅可售套數為8.9萬套，可售面積為1186萬平方米，而住宅空置面積為413萬平方米，這個空置率超過30%；更誇張的上海商品住宅可售套數為4.1萬套，可售面積為578萬平方米，空置面積為443.17萬平方米；廣州商品住宅可售套數為3.7萬套，可售面積為472萬平方米，空置面積為137萬平方米。

對於我國商品房空置率到底有多少，有太多種說法。為什麼數據出入這麼多呢？原因是雙方各取所需，所採用的計算方法分子分母都不相同。有人用的是從銷售角度統計的商品房空置面積的概念，而有人用的是從使用性的角度定位的商品房空置率的概念。由於採用的是不同的數據標準，使最終的結論產生很大的差異。

而國際上有空置率的普遍計算方法。大多數發達國家以當前商品住宅的空置量與近3年商品住宅的竣工量進行比較，其比值即為空置率。我們初步感覺這個計算辦法是更精確的。但我國政府部門現在還達不到能精確計算這個數值，也就造成了民間各種各樣的數據。

就像上面所說，如果住房空置的數據上多少存在水分，那麼2010年國家電網統計的數據，則更能說明問題，也更加具有震撼力：2010年，中國660多個城市現有連續6個月以上電錶讀數為零的空置房6540萬套，足夠2億人居住。這還僅僅是房地產開發商已經交易了的居民持有的住房數據。如果加上房地產商已經蓋好沒有交易出去的住房，當前國內住房的空置率之高更是驚人。而對比09年國外公司統計的中國9.26億的城市人口數，那麼即是說，中國僅空置房，便足夠滿足20%人口的住房需求，而考慮到中國人口的實際增長速度。中國在住房問題上，本身應該是不存在供不應求的問題的。

我們再來看看以前的幾條老新聞：

新聞一：杭州水業集團發布了一份最新內部數據統計顯示：杭州五城區57萬戶安裝水表的住宅中，有17000餘戶連續6個月以上為「零水表」。

新聞二：據說某網站網抽樣調查了南京四大板塊幾個典型小區「亮燈率」，時間大多在晚9點半到10點之間：江寧的金王府20%，江北的旭日上城22%，江北的萬江共和新城紅公館8%，河西的中海塞納麗舍35%，河西的萬科光明城市26%。低得驚人！

顯然，直覺來說，我們中國的空置率是不低的，最起碼高於國際的警戒線----10%。

那麼怎麼解決空置房的問題呢？空置房的問題不是我國特有的，每個國家都有，不過有的國家對空置房的處理方式可比我們中國強硬多了。

在國外，我們見過的最狠的對待空置房的國家是瑞典。在瑞典國內，為了制止空置房的數量上升，除了政府加強一些租賃服務只外，政府甚至能將空置的住房推倒。而且推到還有一定的理由，就是認為空置房的增加提高了政府保護下的租賃房屋的價格，使得公共支出太大了。

稍微溫和一點的有荷蘭，政府允許其它無關的人們入住空置一年以上的空房，而業主也願意在政府的這種協調下來無償的提供這些空置房，如果他們希望自己房屋中的其他無關人士搬走，必須證明他住房的閑置時間還沒有超過1年。個人感覺這是個值得效仿的方法。

在英國，處理方式就比較類似，但這個國家所有居民登記的信息都是數字化和實名制的，比如任何居民都有個人資料庫，只要一查就能查到這個居民的所有信息，比如姓名、職業、住址等。這個國家的法律就允許新購第二套住房的產權持有者有2年的免稅時間，供他們決定兩套住房中的一套作為第一住房，而另一套住房則要照章納稅。在這樣的基礎上，第二住房基本上被徵收較高的稅收，甚至達到3倍的家庭稅，而且建立了全國的第二處房產登記制和新交易稅率。最近新近推出一些類似我們的廉價房項目使得房價快速冷卻，那些買不起房子的中等收入以及低收入人群都能有房子。

再來看法國。法國是世界上少有的較早徵收空置稅的國家。法國人講究誠信，居民交納的大部分稅目都由居民自己申報，空置稅也是如此。許多法國人擁有不止一套住房，如果第二套住房基本不使用，該套住房則需按面積交納空置稅。一旦作假，將會受到嚴厲處罰。在法國的一些城市中，如果這套房屋閑置，那麼第一年必須繳納的罰金為房款的10%，到了第三年就變為15%，以此類推下去。如果拒不交稅，政府有權實施經濟處罰。如果拒不接受處罰，將遭到司法起訴。當然，這些國家都徵收高額遺產稅，如果想買空置房作為遺產的話，那就沒多大意義了。

如此多的空置房，一方面拉升了房價，另一方面也浪費了社會資源。如何才能解決這個問題？

實踐來看，這個解決的最重要方面在於政府，政府最關鍵的是大力上住房保障制度，比如以廉租房、經濟適用房、兩限房為主體。然後是要控制一級土地市場的供給，以及對房地產企業和投資的信貸。比如政府可以根據房屋上市情況適當放慢或加快出讓土地速度，在需求不變時可以減少市場房屋空置率，進行總量調控；政府還可以做的一件事情是:要調整銀行對開發企業的信貸政策，既可避免不良貸款，又能防止開發企業盲目上馬的狀況發生。最後，對於空置房中的無效供給，政府引導進行改造，提高質量，改善配套，或通過轉讓、合作等形式，變成適應市場的產品銷售，也可以通過企業兼并重組等的市場運作來消化。

其次，開發商也很重要。最主要的是提高項目決策水平。從市場調查入手，進行準確的市場定位，開發適合當地需求的房子。

最後是針對消費者的對策。最重要的是要消除貧富差距，要從分配製度和原則入手，從實現地區平衡、統籌城鄉的協調發展來解決。這樣能消除不少投機性需求。關於策略說來話長，下次詳談。

而回到北京的住房空置上，一個四環里相關配套設施完善的小區——從其他住宅樓的使用率可以得到明顯證明——其住宅竟然會出現大量空置，而空置的住宅還是國家為解決中低收入人群和拆遷安置的經適房。這本身就是不可理解的，需要警惕的是，這些黃金地段的經適房的「難以分配」，其背後是否又是部分人員尋求私利的「小九九」呢？這值得相關部門深思，特別是在政府下大力穩定房價的當下，住宅空置率，特別是經適房的空置，應該得到相關部門的重視。 （此文根據評論員評論內容整理）