咸寧溫泉商業街項目可行性研究報告
咸寧市城市背景及宏觀環境研究分析u區位環境分析u經濟環境分析u人口環境分析u旅遊環境分析u城市規劃分析一、 區位環境分析：1、位於湘鄂贛三省交匯處，近鄰武漢，依託武漢城市圈，城市發展資源優勢明顯：l咸寧市位於湖北省東南部，長江中游南岸，湘鄂贛三省交界處，屬江漢平原向江南丘陵的過渡地帶，處在長江黃金水產與京廣鐵路大動脈交匯處和湘鄂贛三省毗鄰的「金三角」地帶；東與黃石市的陽新縣交界，南與江西省的修水縣、湖南省的平江縣接壤，西與湖南省的臨湘市相連，北與荊州市的洪湖市隔江相望，與武漢江夏區、鄂州市、大冶市毗鄰，素有「湖北南大門」之稱。國土面積9861平方公里，全市總人口276.72萬人，。咸寧市轄嘉魚縣、通城縣、崇陽縣、通山縣、赤壁市、咸安區四縣一市一區，共設11個鄉、51個鎮、6個辦事處，下轄1271個村民委員會、11585個村民小組。咸寧市人民政府駐咸安區溫泉辦事處。l咸寧北距省會武漢僅80公里，在武漢「8+1」城市圈由「兩軸兩環三圈四組團一園」組成的空間結構框架中，咸寧市處在緊密圈的範圍內，是武漢城市圈複合型產業與城鎮發展縱軸的有機組成部分，是武漢城市圈唯一一個以生態城市建設為主導的「生態大花園」。武漢城市圈緊密圈的城市地位，有助於咸寧依託武漢強大的中心城市資源，尋求與武漢城市的分工合作，發展城市自身的特色產業，從而做大、做強城市經濟，提升咸寧城市的競爭力。2、城市交通發達，外圍經濟聯繫方便、快捷，經濟發展基礎條件好：l咸寧市地處華中腹地，區位適中，交通便捷。區域內公路、鐵路、水運三種運輸方式並存。京廣鐵路、１０６、１０７國道、京珠高速公路橫穿南北，長江黃金水道承接東西，市區距武漢天河機場僅１００餘公里，構成了以京珠高速公路為龍頭，以國省道為主幹線，通江達海，四通八達的陸、水、空立體交通網路。l咸寧南北交通在全省具有明顯優勢，加之滬蓉高速和即將建設的杭（州）瑞（麗）、大（慶）廣（州）兩條高速公路和武廣鐵路客運專用線等交通大動脈在咸寧邊緣和腹地與京珠高速交匯，使咸寧市成為南北向交通與東西向交通溝通的樞紐；天仙赤高速公路建成後，更將使咸寧成為江漢平原大量農副產品輸出的重要通道。l水運方面：全市現有通航里程５６４公里，其中長江幹流航道長１１８公里，深水岸線８６公里，港口４個，港區１２個，其中長江港區６個（赤壁港區、陸溪口港區、石礬頭港區、魚岳港區、潘家灣港區、牌洲港區）。內河港區及庫區港區各３個。共有生產碼頭５８座，泊位８５個。l良好的「公、鐵、水」聯運條件，將加快咸寧城市經濟的發展速度，使咸寧市產業優勢得以發揮，全市經濟社會步入提速發展的快車道。
咸寧城市區點陣圖及武漢「8+1」城市圈關係圖
[小結]：1、從地理區位上分析，咸寧市處在中國「中部之中「的經濟腹地，處在國家「十」字型一級發展軸線長江經濟帶和京廣經濟帶的交匯處，是南下北上的主要通道，是東西部產業梯度轉移橋樑和紐帶上的一個重要節點，區位戰略地位突出，經濟發展具有得天獨厚的優勢。可以預見隨著咸寧區域交通中心地位的進一步確立，其在長江經濟帶與京廣經濟帶之間承南啟北，東西交互作用的逐漸體現，咸寧的商貿流通業必將進入一個新的階段，得到進一步的發展。2、從武漢城市圈的發展分析，以武漢為中心，100公里為半徑的「8+1」城市圈的發展規劃，必將使武漢與咸寧形成產業資源上的有效對接，實現經濟上的良性互動，推動咸寧經濟上新的台階。咸寧城市整體經濟的發展，將催生消費經濟的熱潮，從而帶動商貿流通業的發展。二、 經濟環境分析：1、國民經濟增長快速，產業結構進一步優化，商業具有可持續發展的經濟基礎：l 從2002年起咸寧國民經濟進入提速增長階段，地區生產總值年均增長都超過10%，2005年咸寧全市生產總值達204.09億元，比上年增長13%，快於全省0.8個百分點，人均GDP7372元，比上年增長13.4%；其中咸安區經濟增長更為快速，2005年地區生產總值達35.02億元，比上年增長14.1%。全市財政收入18.87億元，增長27.9%。經濟發展已進入了良性快速增長的階段。全市與咸安區2002—2005年度地區生產總值及增速表全市咸安區地產生產總值（萬元）同比增長（%）地產生產總值（萬元）同比增長（%）2002142.577.822510010.12003156.861025060011.32004180.5615.130665222.42005204.091335016314.2l 2005年三次產業結構比例為26.3：38.6：35.1，二、三產業比重比「十五」初期的69.9%提高3.8個百分點。工業結構調整步伐加快，工業進入提速增長階段。2、城市居民收入、消費水平穩步增長，持續增長的消費需求將帶旺整體商業市場：l 2005年咸寧市城鎮居民人均可支配收入8004元，同比增長9.4%，在崗職工平均工資10179元，同比增長9.6%。居民收入呈穩步增長趨勢。l 城鎮居民人均消費性支出6115元，其中食品支出2425元，城鎮居民恩格爾係數39.6%，已進入了恩格爾係數30—40%的富裕階段，消費需求將進入享受型發展階段。l 2005年咸寧全市實現社會消費品零售總額76.87億元，增長13.5%，從城鄉消費市場看，城市消費快於農村，城市消費品零售額50.93億元，增長14.2%；農村消費品零售額25.84億元，增長12.1%。十五期間全市社會消費品零售額從2001年的48.65億元增長到2005年的76.87億元，年均增長11.8%。消費水平的持續增長，將促進商業市場的進一步發展。3、居民定期儲蓄存款超過同期銀行儲蓄存款的60%，市場潛在投資能力強：2005年咸寧市城鄉居民儲蓄存款達119.01億元，比年初增加13.71億元,其中定期存款72.27億元，活期46.74億元，定期存款占同期儲蓄存款的61%。居民定期儲蓄存款比重大，大量閑余資金積澱在銀行，說明市場投資渠道狹窄，居民的投資理財行為需要引導，因此做為投資產品的商業房地產開發，有著較強的市場潛在購買力。[小結]：1、從經濟運行情況分析，咸寧市的城市經濟正處於穩步上升的趨勢，商業發展具有經濟持續穩定發展的基礎和居民收入穩步提高的動力，隨著人民生活水平的提高，必將對商品零售業的經營理念、經營業態提出更高的要求,因此溫泉商業街的改造具有城市經濟不斷增長的基礎和居民消費結構升級的依託。2、大量居民定期儲蓄存款的積澱，為商業房地產開發提供了潛在的投資市場。本案的開發銷售有著良好的民間資本依託。三、 人口環境分析（溫泉城區）：1、溫泉城區居民構成以具有高消費能力的市政府機關、事業單位人員為主，商業市場具有堅實的消費基礎：l 2005年咸寧城市建成區面積為25平方公里，城市人口26萬人。市區由咸安區的永安街道、浮山街道、溫泉街道3個街道組成，永安街道人口11萬人、浮山街道3.8萬人、溫泉街道12餘萬人。現已形成咸安、溫泉兩個相對獨立的老城區。l 咸寧市委、市政府駐地溫泉，溫泉城區是鄂南經濟、政治、文化、信息交流中心，城區內分布著眾多的政府行政機關、事業單位，大量的政府工作人員，成為溫泉城區商業的主力消費群體，因此，溫泉商業具有強有力消費力的支撐。2、溫泉城區中高等學校眾多，學生數量龐大，大量的學生消費需求，將推動商業市場進一步繁榮：根據統計資料顯示，2005年咸寧共有普通高等院校3所，在校學生數29127人，中等職業教育學校17所，在校學生34753人，中高等院校共有在校學生63880人，這些學校大多位於咸寧市溫泉城區，龐大的學生消費群體，構成了溫泉商業的重要消費力量，有力推動了溫泉城區商業的進一步發展。[小結]：1、溫泉城區具有大量高素質、高消費能力的居民，商業市場消費基礎堅實，因此溫泉商業街的開發不但有市場依託，同時在功能上具有迎合消費者高級消費需求，提升溫泉城區商業品位的商業效應。2、強大的學生資源是現有溫泉城區商業的重要消費力量之一，因此溫泉商業街的商業運營過程中，應充分挖掘學生消費經濟，打造學生商業消費平台，讓學生經濟成為咸寧商業新的增長點。四、旅遊環境分析：1、城市旅遊資源豐富，旅遊消費經濟進入快速增長期：l 咸寧市是一座具有山水園林特色的中等城市，城市旅遊資源豐富，境內擁有眾多旅遊亮點和精品線路。自然旅遊資源以山青、水秀、洞奇、泉溫、桂香、竹翠為主要特色，有聞名遐邇的地熱水資源溫泉；秀麗飄逸、景色迷人的省級風景名勝區星星竹海；聞名全國、獨樹一幟的桂花之鄉；鬼斧神工、分布廣泛的天然溶洞；飛瀑流泉、移步易景的省級風景名勝區陸水湖。人文旅遊資源以革命歷史紀念地、古文化遺址而著名，主要有具有考古價值的新石器時代古遺址、羊樓洞明清一條街；雄風千古的三國古戰場赤壁；情懷悲壯、感天動地的闖王陵；聞名中外的北伐戰爭遺址汀泗橋；神秘宏偉的「131」地下工程以及中國向陽湖文化村等等。經過多年的開發和探索，境內一大批旅遊景區景點，正成為國內、國際旅遊的知名品牌，旅遊業已逐步成為咸寧經濟新的增長點。l 目前，咸寧已基本形成了以溫泉為中心，以赤壁、通山為重點，以溫泉商務療養旅遊區、陸水湖度假休閑旅遊區、赤壁文物古迹旅遊區、九宮山避暑旅遊區、嘉魚現代農業旅遊區和青山水庫體育健身旅遊區為框架的「一個中心，兩個重點，六大旅遊區」的旅遊格局。在進入8+1的城市圈之後，咸寧市做為生態旅遊城市、將成為武漢的後花園。l 2005年全年共接待國內外旅遊者338.73萬人，比上年增長12.4%，實現旅遊總收入13.69億元，增長12.6%，旅遊市場增長快速。
[小結]：1、 隨著中國經濟持續升溫，全國各地的旅遊市場出現了一片火熱的局面。旅遊業已經被中央政府確定為國民經濟發展新的增長點，它在擴大開放、帶動相關產業的發展，促進就業和區域經濟平衡發展以及提高人民生活質量等等許多方面發揮了越來越重要的作用。咸寧市做為湖北省的生態旅遊城市也將會吸引越來越多的周邊城市居民到寧旅遊消費，拉動地方經濟的發展，帶動旅遊商貿業的繁榮。2、 咸寧市區擁有華中第一泉的溫泉，隨著溫泉谷的開發建設，咸寧旅遊業將有可能把現有中心城區周邊的星星竹海、太乙洞、金桂湖等多個旅遊景點有機串聯起來，形成白天游周邊，晚上住溫泉的旅遊經濟鏈。而溫泉商業街緊鄰溫泉谷，在地理位置上具有特殊優勢，在旅遊消費熱潮不斷涌動的市場背景下，其開發建設有利於做活、做大溫泉商圈，提升溫泉商圈的品牌，有效擴大對旅遊人流的影響力，通過旅遊消費實現「以旅帶商」進而「以商促旅」的良性經濟循環。五、城市規劃分析：1、城市性質：l武漢城市圈三級節點城市和最具發展潛力的中等生態城市l以發展高效清潔能源、輕工和生態旅遊等生態型產業為主的鄂南綜合性中心城市l武漢城市圈的生態大花園和休閑度假養生及生態旅遊名城l鄂南門戶和湘鄂贛邊界區域性現代商貿物流中心l咸寧市政治、經濟和文化中心2、城市發展方向——東北向：（1）南北兩區繼續相向發展，充分實現對接，進一步強化緊湊度和集聚度。（2）拓展新方向，主體向東北方向拓展，通過武廣客運專線火車站的建設和銀泉大道以東市工業區發展，進一步強化南北兩區的集聚度，促進組團城市的形成。3、城市總體布局：城市總體布局形態由「啞鈴」型城市轉變為「組團式」城市，各組團之間用生態綠帶相隔，用交通主幹道相連，形成分散組團生態城市的基本框架。[小結]：1、咸寧「生態旅遊名城」和「現代型商貿物流中心的綜合型城市」的城市性質定位，準確抓住了咸寧所擁有的旅遊資源和便捷的交通區位兩大城市優勢，隨著城市產業分工的明確，咸寧做為區域生態型的商貿物流中心地位將越來越明顯，國民經濟增長水平有望進入增長的快車道，商貿流通業發展前景良好。2、 溫泉、咸安南北兩區相向發展的城市發展規劃，將加快咸寧市區一體化的進程，隨著南北兩區集聚度的提高，區域商業互動性增強，將大大凸顯咸寧中心城區的商業地位與競爭力，有效提升城市商業的輔射力，批發、零售型商業市場將更為活躍。第二部分
咸寧市商業環境研究分析u商圈分析u商業業態分布分析u溫泉路商圈商鋪租賃調查一、 商圈分析：咸寧市城市地形結構呈「亞鈴型」形態，區域現狀形成了咸安與溫泉兩個相對獨立的城區，兩地中心相距約6公里，路距相對較長，現狀主要通過長安大道連接，區域緊密度不夠，呈割裂狀態，因此在商業格局上咸安與溫泉也形成了各自獨立的商業圈。1、溫泉路商圈l商圈簡介位於溫泉城區，商圈以溫泉路與淦河大道交匯處的花壇為中心，商業沿淦河大道與溫泉路呈「V」字型分布，區域內集中了溫泉購物中心、步步高購物廣場、中百倉儲購物廣場等大、中型購物商場，以及大量的品牌專業、專賣店。由於溫泉城區是咸寧市政府的所駐地，聚集了咸寧眾多的機關、事業單位，依託區域內高素質、高消費能力的政府公務員，該商圈已成為咸寧高檔商業的集中地，是咸寧市的高級商圈。l商圈構成? 主要商圈：以現有溫泉街道轄區為核心商業範圍，以街道內的常住居民和學校學生為主力消費購物群體。? 次要商圈：輻射咸寧大道以北浮山街道轄區範圍的區域，分布有浮山街道居民和溫泉開發區、市工業區工人等消費人群。? 邊緣商圈：輻射咸安城區範圍區域，以咸安區內的高端消費者構成主要消費人群。
`2、南大街商圈l商圈簡介位於咸安城區，商圈由南大街、魚水路、懷德路三條街圍合而成，是咸安城區居民的日常購物消費中心。該商圈基本上以沿街商店經營為主，缺乏大、中型的購物商場和品牌專營店，商業經營業態較為低級，商圈形象落後，屬中低端形態的商業圈。l商圈構成? 主要商圈：以現有咸安街道轄區為核心商業圈，以街道內的常住居民為主力消費購物群體。? 次要商圈：範圍以浮山街道為主，消費人群以街道內居民和溫泉開發區的工人為主。?
邊緣商圈：範圍至溫泉城區，消費群體以溫泉城區的低收入人群為主。
二、 商業業態分布分析：咸寧商業業態分布表主要商業形態代表示例主要分布區域評價傳統雜貨鋪廣泛分布在各條街道商品陳列雜亂檔次低購物中心溫泉購物中心、步步高購物廣場、文化廣場溫泉路商圈市民購物休閑、時尚中心，購物環境相對較好專營店利郎、九牧王、太子龍、達芙妮、金利來溫泉商圈店堂裝修好、商品檔次高超市中百超市、武商量販溫泉、咸安各一家大型超市購物環境好，中、小型超市數量少，經營狀況一般專業市場建材溫泉體育街、咸安文筆大道專業類批發市場少特色商業街溫泉商業步行街、咸安福寧商業步行街溫泉、咸安規模小、環境一般，經營狀況一般，無其它專業特色街百貨商場無無無[小結]：1、從商圈地位分析，溫泉路商圈超過南大街商圈，成為咸寧市的第一商業圈，但溫泉商圈現有品牌商業與低端小商業市場並存的商業現狀，與其第一商圈的地位形成較大的反差，不利於商圈形象的進一步提升，因此，重新改造現有商業格局，重塑溫泉商圈的品牌形象，將有利於擴大溫泉商圈的商業影響力、輻射力，促進咸寧整體商業市場的發展。2、從整體商業市場分析，咸寧市的商業市場還不成熟，業態分布零亂、無序，現階段的成型商業基本上集中在溫泉路商業圈與南大街商業圈上，其它街區鮮見成行成市的商業，行業的集合經營特徵不明顯，城市尚未形成有特色的商業街區，缺乏主題型的商業。因此，本案主題商業街區的開發將以其獨特的商業形象，引爆市場。3、從行業經營業態分析，行業業態分布尚不健全，市場缺乏商場百貨與數碼通訊電子類產品的有效供給，本案的商業開發有效填補了溫泉商業市場存在的空白，存在極大的市場需求。4、從專業商業市場分析，由於咸寧在地理位置上鄰近武漢，地緣上的相近性使專業類批發市場的商業影響力基本在武漢的屏蔽之下，輻射力有限，市場缺乏大規模專業批發市場的商業土壤。因此，專業批發市場的開發規模不宜太大5、從商業經營狀況分析，步行街二樓、文化廣場二樓店面轉讓頻繁、聚富時代廣場二樓空置的商業經營現象，說明咸寧市民的逛街購物習慣以一層平面為主，對立體型商業有排斥心理，因此在立體型商業的規劃設計上宜實行差異化經營策略，有機引導消費者的購物習慣。三、 溫泉路商圈商鋪租賃調查：淦河路商業調查表：店名經營行業商品檔次實用面積（m2）門面寬度（米）租金（元）/m2月租金經營狀況淦河路北區商業（調查順序由藍海酒店——花壇）卡斯高鞋類中高2532000/月80一般咸寧特產副食品中158500/月33差頂好飾品飾品中低104.5500/月50良好九牧王服裝高2002012000/月60一般雅戈爾服裝高80107000/月87.5一般淦河路南區商業（調查順序由藍海酒店——花壇）,備註:文化廣場二樓45平方米標準店面的租金1.8—2萬/年花店花卉中低203.5350/月17.5良金蘋果運動休閑中低120109萬/年62.5差七匹狼運動服飾中303.52000/月67一般SHE服裝3031500/月50一般文化廣場與狼共舞服裝中高906.65.5萬/年51一般達芙妮鞋中高3031500/月50良步森服裝中高605.65000/月83一般溫泉路商業調查錶店名經營行業商品檔次實用面積（m2）門面寬度（米）租金（元）/m2月租金經營狀況步行街沿溫泉路商業群豪精英男裝服裝高檔806.612萬/年125良步行街內街一樓商業ICE服飾女裝中檔353.324000/年57.1一般浪漫一身女裝中檔353.328000/年66.7良時代褲行褲子中低檔353.328000/年66.7一般步行街內街二樓商業璦瑋瑋女裝中檔526.615000/年24轉讓灰鼠女裝中檔706.625000/年30轉讓夢幻河馬女裝中低檔706.625000/年30轉讓日本3年2組服飾中低檔356.614000/年33轉讓金門街商業黛富妮床上用品中高檔10010.810萬/年83一般誠信男裝服裝中檔809.69萬/年94一般賓女皮鞋鞋中檔333.34萬/年101良溫泉路商業調查錶店名經營行業商品檔次實用面積（m2）門面寬度（米）租金（元）/m2月租金經營狀況本案沿街商業維康藥房醫藥中362.74000元/月111賣得快服裝中低檔362.75萬/年116火玫瑰女裝中低檔362.75萬/年116花壇——茶花街商業（調查順序由花壇起）波絲登服裝高10075萬/年42一般卡朱米服裝中高10074萬/年33一般味添麵館飲食中17013.58.6萬/年42差夢潔家紡床上用品高8083.5萬/年36良天逸童裝服裝中1837000/年33一般藥店醫藥中低5062萬/年33差如意超市超市中低7091.5萬/年18差[小結]：1、從經營業態分析，服裝與鞋類佔大多數，大型百貨與數碼通訊類商業少。2、從商品檔次分析，溫泉路東、西兩面街的經營檔次不均衡。淦河路、溫泉路西面街品牌店多，商業檔次高；溫泉路東面街，由於商業建築多為臨時建築，經營業態較為低級。3、從消費層次分析，以機關、事業單位上班族（包括咸安區）與學生消費為主。4、 從經營面積分析， 普通商業經營面積多為30—40平方米的單店為主，品牌專賣店則由2-3個單店組成，經營面積多為70—100平方米，相對較大。5、從租金水平分析，溫泉路沿街租金水平最高，本案沿街店面租金高達116元/m2/月，內街租金水平落差明顯，降至60元/ m2/月，二層租金約為一層租金的一半，大約在30元/ m2/月左右；淦河路租金集中在50—60元/ m2/月區間，租金水平由西向東呈增長趨勢，靠近花壇的店面月租金可達80多元/ m2；溫泉南路（花壇向南路段）由於商業氛圍相對較差，租金水平較低，集中在30—40元/ m2/月區間。6、 從經營狀態看：目前經營狀況一般，普遍感到生意難作，有經營上的壓力，因此從這個角度講，商鋪的升值潛力可能會因供量的增加而沖談，價格提升已經陷入困境，缺乏商業業績的持續增長支撐。[提示]1、溫泉商圈的經營業態和消費人群結構的綜合分析表明，溫泉商圈目前的經營業態較為單一，導致同業競爭加劇，因此溫泉商業街的改造宜立足現有政府工作人員與學生兩大消費群體，在提升整體街區商業品位的同時，有機營造學生專門消費街區，打造多業態經營的複合商業模式，實現與其它商業形態的良性互動。2、如果按本案街區現有的租金標準作為目前投資本案商鋪租金的年收益，參照國際通行的商鋪1：150的租售比，或按年8%的收益率推算，則租金對本案售價的支持為，沿街約17000元/ m2，內街約10000元/ m2，內街二樓約4500元/ m2。第三部分咸寧市在售商業物業分析一、在售商業物業個案相關信息1、溫泉城區№1、案 名：溫泉潛山商業步行街位 置：淦河大道168號規 模：總建45000m2，由15幢三層商鋪組成，商鋪數量總計500餘套，街區長度508m。整體定位：財富盛宴·城市的生活樂趣功能定位：以餐飲、購物、休閑娛樂為主，配以少量家飾家電、通訊科技和文化用品，具體規劃為以下四個功能分區：№1：亞洲精選美食餐飲區（4#、11#、12#、15#）№2：香榭里步行購物街區（1#、2#、3#、5#、6#）№3：錫耶那度假休閑中心區（7#、8#、9#、13#）№4：新奧爾良下沉式時尚廣場區（10#、14#）配套及路網規劃：步行道、車行道分離設計，道路寬度14m；4台扶梯、7座連廊；地下停車場（150個車位）；3個開放式廣場、21個休閑露台。營銷推廣賣點：№1、區位：項目毗鄰建設中的溫泉谷休閑度假山莊，且周圍街區形象好。№2、銷售政策:預定VIP客戶優惠3%；一次性付款客戶優惠5%。№3、返租政策：一年半返利購房總款的8%。№4、招商政策：採取統一的招商、統一的經營管理。價 格：一層均價7000元/m2；二層均價4000元/m2；三層均價2800元/m2。單套面積範圍：20 m2～500 m2不等，除餐飲區三層連體出售大面積外，其餘單套面積以40 m2～60 m2為主力。目前銷售情況：一期3#、6#於7月3日開盤已經售磬；二期2#、5#於7月9日開盤目前已售出80%，三期餘下11幢預計將於11月初開盤。工 程 進 度：2007年3月統一交付使用。客 源 分 析：以本地投資者為主，少量下轄其他縣區及武漢投資者。№2、案 名：步行街二期位 置：淦河大道與溫泉路交匯處規 模：總建23000餘 m2，由2幢入口四層分體商鋪、2幢3層分體商鋪、3幢4層商鋪（第四層為辦公樓或住宅）共計7幢建築組成；商鋪數量200餘套，整體定位：即將有專業營銷策劃公司進駐，項目整體包裝定位尚未確定。功能定位：以服飾、鞋類為主，入口處沿街商鋪輔以少量品牌快餐連鎖、休閑餐飲店。配套及路網規劃：在街區兩側二層及三層分別架設兩條過街天橋，形成環形路網。營銷推廣賣點：№1、區位：項目地處溫泉區繁華商業核心地段№2、招商：通過與知名品牌的快餐店的簽約意向洽談，意圖進一步聚攏人氣，目前正在洽談的包括KFC等商家。價 格：未確定，目前預約登記中的1#、2#兩幢預計價格為一層18000元/m2，二層7500～8000元/m2，三層3500～4000元/m2。單套面積範圍：60 m2～80 m2目前銷售情況：預約登記中工 程 進 度：入口處1#、2#樓已經封頂；其餘在建。2、咸安區№3、案 名：大富源商業中心位 置：咸安區原咸寧賓館舊址規 模：佔地25000 m2，總建80000 m2。整體定位：國際化休閑、娛樂商業中心功能定位：№1、百貨精品廣場※－1F：超市、地下停車場※1F：品牌專賣、彩妝、黃金珠寶、手錶、銀行、通訊※2F：女裝、鞋類、快餐店※3F：男裝、女裝、箱包※4F：運動品牌服裝、體育用品、家紡、童裝童玩※5F：休閑餐飲№2、家電數碼廣場－地上五層，以家電和通訊科技產品為主，主力店待定。№3、3幢12層小高層，1F-3F為商鋪。配套及路網規劃：5000 m2的地下停車場；3000 多m2的中央休閑廣場；中央空調；3部觀景電梯；每層兩部扶梯。營銷推廣賣點：№1、區位：地處咸安區人口密集區，交通便利。№2、規模及規劃MALL№3、獨立產權商鋪№4、招商：「旗艦店帶動二級店」的招商模式；統一招商，統一經營管理。價 格：未確定目前銷售情況：預約登記中，預計開盤時間為2007年3月№4、案 名：寧虹大市場位 置：咸安區永安大道34號（原燃料公司南山煤廠）規 模：佔地32000 m2整體定位：咸寧市最大的、最高檔的菜場及批發市場功能定位：地下為菜市場、地面商店規劃為摩托車、電腦、文體市場三個區營銷推廣核心賣點：№1、規劃的專業性及唯一性№2、區位：項目周邊近10萬戶的居民和100多家餐飲服務企業，意味著終端消費市場得到了保障，同時也意味著「終端消費－租賃」鏈條得到了優化。№3、投資回報率高，菜市場攤位即買即收租金。№4、咸寧市政府重點招商項目、咸寧市政府民心工程。價 格：菜場攤位按照肉類海鮮、蔬菜、乾貨等分區依次為5.8萬元/個、3.5萬元/個和3.8萬元/個；地面零售店一層單價在6000元/m2～7500元/m2之間；二層單價為4500元/m2。單套面積範圍：菜市場攤位3 m2/個；街區門面單套面積範圍在60 m2～70 m2之間，內街面積在20-30 m2之間。目前銷售情況：一層銷售率60%。工 程 進 度：2006年11月28日交付使用。客 源 分 析：主要為本地投資者和自營戶。№5、案 名：世紀新城位 置：咸安區火車站對面轉盤規 模：規劃6幢住宅，1F-2F為單層商鋪，總計230套。規劃商業總建13000餘平。價 格：1F單價在4300元/m2～5000元/m2之間；2F為1600元/m2。面 積：單套面積範圍在20 m2～120 m2之間，主力面積區間為40 m2～60 m2之間。工程進度：2007年3月交付使用。銷售進度：合同銷售44套，佔總量的19.13%，定單數量為20，佔總量的8.70 %。去 化：№1、主力面積：40 m2～60 m2之間。№2、主力總價：22萬～30萬之間。№3、位 置：合同銷售中的44套有42套為底層商鋪，佔95.5%。客源分析：本地客源主要來自咸安區。二、在售商業物業分析：1、 從在售商業的供應體量分析，目前咸寧市區的在售商業面積超過20萬平方米，在以本土投資力量為主的商業市場，整體供應量的增加將加劇項目之間的競爭。2、 從項目定位分析，在售商業都提出了鮮明的商業主題，MALL、商業步行街、專業類市場等主題型商業紛紛出現，同時商業內部也更加註重定位細分。主題商業的出現改變了咸寧目前「街區商業+小型購物商場」的單一格局，將大大改善咸寧市的購物環境，提升城市商業消費品位。3、 從商業功能定位分析，商業市場更加註重功能細分，專門休閑、購物、娛樂步行街、精品百貨商場、電子電器賣場等的出現，有效填補了咸寧目前的商業市場空白。4、 從銷售價格分析，不同區域地段的商業項目價格差異較大，溫泉核心商圈內的商鋪以其優越的商業地段，價格高出其它商業街10000元/平方米，商業地位優勢明顯。同一個案沿街店面與內街店面、一層與二層差別較大，差價係數在50%左右。5、 從銷售情況分析，溫泉商業的項目銷售率高於咸安，商業的投資接受度更高。一層商業的銷售率高於二層，二層以上的商業投資意向率相對較低。6、 從銷售形式分析，目前咸寧的商業已引入了返租銷售模式，強調投資者的投資回報率。[小結]1、 溫泉商圈做為咸寧市的第一商圈，商業價值高，市場接受度強，因此，本案的開發銷售具有良好的投資市場基礎。2、 咸寧目前商業開發量充足，商業地產面積臨著激烈的競爭，本案在地段上雖然佔有優勢，但要提升整體商業的開發價值，必須導入差異化的市場策略，塑造鮮明的商業主題，有效避開其它項目的阻擊，佔據競爭的主動權。市場調查總結1、 咸寧市做為長江經濟帶和京廣經濟帶的中部承接點、武漢「8+1」城市圈的緊密圈層城市之一，經濟正處於快速增長的階段，商貿流通市場將更為活躍、頻繁，溫泉商業街的開發符合城市商業發展的需求，具有持續增長的經濟基礎。2、 隨著居民生活水平的不斷提高，消費結構的不斷升級，必將對商品零售業的經營理念、經營業態提出更高的要求，因此，溫泉商業街的改造開發迎合了消費者不斷升級的消費需求，它的開發建設將大大改善咸寧居民現有的消費購物環境，提升城市的商業品位，具有顯著的社會效益。3、 溫泉路商圈做為咸寧市的第一商圈，是咸寧商業的名片，而現有溫泉村商業街的的破舊景象與其商業地位明顯不協調，影響了城市商業的進一步發展。溫泉商業街的改造開發將重塑溫泉商圈品牌形象，提升溫圈商圈競爭力，將成為咸寧商業增長的發動機和助推器。4、 咸安區做為咸寧市的區域中心城市，缺乏上規模的小商品批發市場和大型的綜合型消費購物中心，而溫泉商業街小商品市場和綜合型購物中心的規劃定位，有效填補了咸寧商業市場的空白，將成為咸寧新的經濟增長點，推動城市經濟進一步向前發展。5、 溫泉商圈投資價值認同度高，市場基礎好，因此溫泉商業街做為商圈的核心商業，將具有良好的銷售前景，發展前景看好。
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