謝國忠：控制房價先要解決地方政府利益問題

謝國忠：控制房價先要解決地方政府利益問題

【2007.07.25 16:02】　來源:中國江蘇網 作者：謝國忠

曾瀞漪：各位好，歡迎收看《財經點對點》。從最近的一些經濟數據看起來呢，中國經濟是不是過熱事實上是大家越來越關注的一個問題。那麼在前一段時間中央比較關注的股市，股市在自我調整之後呢，現在相對來說是比較健康，問題現在又回到了房地產市場上面。房價近幾個月再度飆升，也可以說是最近中國經濟過熱的一個總體的表現，當中又涉及了地方政府的參與。到底未來中央在進行宏觀調控的時候能不能夠真正的壓住房價？還有未來的長遠發展到底如何？今天我們繼續請到的是謝國忠，也給我們來談談他的觀察還有他的建議。　　控制房價先要解決地方政府利益問題　　曾瀞漪：你覺得中國經濟到底現在有沒有過熱呢？

>>>相關評論 謝國忠：中國股市「崩潰」已經發生 　　謝國忠：是，我覺得今年的話是升溫的。主要有很多表現，有幾個方面的表現，一個是通脹的話持續上升，通脹的話趨勢還是會，在今後幾個月是不容樂觀的。今年的劃破4%的可能性巨大，也可能會達到5%這樣一個水平。第二點就是外匯儲備的話大幅度上升，今年上半年外匯儲備上升了2600多億美金，其中近一半的話是沒法用外貿順差或者是外資直接投資來解釋的，很可能就是那個熱錢進入中國的話，今年有大幅度的上升。所以這個錢引起了中國的資產價格，像是房地產這樣有升溫。所以我覺得呢經濟還是比較熱的。　　曾瀞漪：其實對於房價的上漲，中央政府最近非常的關注。那麼有消息說，中央可能會出手打壓，大家這個出手的力度有人的猜測又不太一樣。對你來說，就是現在房地產的價格走到這個地步，到底中央出手打壓有沒有用？或者是到底什麼樣根本的原因來解決這個問題呢？　　謝國忠：房地產調控已經快兩年的時間了，但是房地產還是繼續升溫。雖然我們看到政府有宣布不少措施，但是實際在實施當中的話還是各個地方不一樣的。就是比如說是那個，就是增值稅，20%的增值稅，大部分地方都是允許你就是只交1%，就是說只要你說你不記得你購買的時候價格是什麼就可以了。還有一個就是那個土地增值稅，60%的土地增值稅是針對房地產開發商的，有很多地方的話也是不用交的。那個第三條就是關於外籍人士不能買房這件事情，有一段時間外籍人士自己心裡恐懼，他不敢買。後來發現的話，好象也沒什麼管制，也沒那麼嚴，所以又回來了。　　所以我覺得呢，就是中國這兩年的房地產調控的話，可能就雖然說是印象是很深是有的，但是實施的當中有很大的困難。所以這是為什麼房地產價格繼續上升，至於說是不是出新的政策，我覺得是沒必要，如果你原來的政策都不實施，那幹嗎還出新的政策呢？　　曾瀞漪：現在中國的調控手段你覺得其實不管怎麼做，短期之內都不見得有效，因為我們從國土資源部前一段時間公布的數據看起來，超過80%的違規批地，現在都是地方政府自己做的。所以這跟地方政府是有非常大的關係的。　　謝國忠：是的，是的。中國地方政府的話是想快速發展經濟，這個意願並不錯，但是呢它的資金的來源的話跟房地產聯得很緊，房地產價格高就意味著它的收入也多，那樣它發展城市的資金雄厚，城市也發展得快。這是它的利益所在，所以呢它的政策上面應該是支持房地產價格朝上走的。在這種情況下的話，如果中央政府一定要去就是打壓地方政府這樣一個做法，這對地方政府以後經濟發展也不容易。所以地方政府也可能就會非常不開心。所以這當中一定是有妥協的。如果中國房地產這個問題要解決的話，一定要解決就是地方政府的利益的問題，到底地方政府發展經濟是靠房地產還是通過其他的途徑，我覺得應該是讓一些城市的話，讓它地方政府允許它發債，這樣它就是不一定是這麼依賴於房地產了，那它對房地產的看法也就會比較理性了，而不是光從那個它的的收入來看這個問題了。DIV.pagePicker{padding:5px;}.pagePicker A.pagePicker_page{color:#000;padding:2px 6px;border:1px solid #CFCFCF;margin:2px;}.pagePicker A.pagePicker_page:hover{color:#fff;text-decoration:underline;background:#0063DC;padding:2px 6px;border:1px solid #CFCFCF;margin:2px;}.pagePicker A.pagePicker_first,.pagePicker A.pagePicker_next,.pagePicker A.pagePicker_last{color:#000;padding:2px 6px;border:1px solid #CFCFCF;margin:2px;margin-left:10px}.pagePicker A.pagePicker_first:hover,.pagePicker A.pagePicker_previous:hover,.pagePicker A.pagePicker_next:hover,.pagePicker A.pagePicker_last:hover{color:#fff;text-decoration:underline;background:#0063DC;padding:2px 6px;border:1px solid #CFCFCF;margin:2px;margin-left:10px}

全球很多通脹都轉向美國　　曾瀞漪：是，除了地方政府的這個處理手法問題之外，其實能夠推波助瀾也就是你剛剛提到的外資有熱錢進來。因為這個熱錢呢可能在前一段時間的股市之後，最近這幾個月又跑向了房地產市場，那麼這個部分其實也不是中國政府能夠解決的。你覺得解決這個全球流動性過剩的根本原因，你的看法。　　謝國忠：全世界現在都是流通性過剩，我們看到就是這個炒風就是全世界都有，而且就是已經是維持了好幾年了，這跟世界上大部分央行的政策的過於寬鬆有關的。現在因為世界經濟全球化，一個國家要完全想控制自己的流動性過剩這個問題的話是不容易的。　　曾瀞漪：你的意思是說，我實在沒有辦法阻止外資有熱錢進來，這個太難做得到了，目前對中國來說？　　謝國忠：對。如果是就是美國的話，就是加息的預期出現的話，那可能會制止這樣的炒風，這時全世界的流動性過剩的問題才能得到解決。至於什麼時候會出現這樣的預期，最重要的還是美國的通脹，我覺得美國美金最近比較弱，就是世界上很多通脹的話都朝美國走，這個美國的通脹應該是我覺得是在短期內的話應該朝上走的，雖然暫時的話聯儲局他還看不到，我覺得因為這世界是一個經濟，別人通過升值來降低它通脹，這一定是你把通脹轉給了別人，因為美金比較弱，所以很多國家現在都把通脹都轉給美國了，所以美國的話最終通脹會比較高的。　　解決房產問題最終需要一個城市化戰略　　曾瀞漪：如果說這個全球流動性過剩的問題並不是中國政府現在擋的住的，那麼就可以預見就是中國的房地產價格還是會繼續的上升，到底怎麼樣從長遠的方向來說可以解決目前中國那麼多城市房地產價格不斷飆升，民眾買不起房子的現象請謝國忠來談談他對中國的房地產市場發展有些什麼樣的看法？其實這幾年來，在專訪您的時候，你曾經提過一個概念，就是說中國應該發展大規模的城市，就是說這個城市它不只是一個房地產會很多，不是這個問題而已，不是這個現象而已，它還有一個就是有城市化的發展戰略。你跟我們談談你最近在這個問題的思考之後，你提出的一些建議是什麼？　　謝國忠：為什麼大城市的話就是會發展比較好？主要是因為它的規模效應引起來的。就是它的創造就業的成本比較低，而另外一點就是從住房來說的話呢，它因為有規模效應的話，可以發展基礎設施，特別是像那個軌道交通，使得很多土地都能夠用來去做使用。因為土地的短缺是相對的，所以對住房來說的話，其實並不是因為土地短缺，而是因為交通不方便，所以有土地的地方的話它沒法做。所以如果城市的話做得好的話，你把那個軌道交通都搞好了以後的話，那房地產價格就不會很高的。所以中國就是因為城市化的任務非常艱巨，中國現在城市化才只有43%左右，城市化達到完成的話大概要到75%左右，所以還是有一半的路，近一半的路要走。農村的人口壓力那麼大，所以呢很多地方它就自己當地去搞個小城市，要發展自己的經濟，提高自己的收入。這種地方它發展的話，提高收入的話，很多的有很大的代價，它就是通過污染或者高排放比較多、比較高，能源消耗比較浪費，等等這樣來提高它的生活水平。其實如果你把這些成本都算進去的話，它經濟的話並不僅僅是增值的。　　所以這樣的小的經濟的話，小的城市長期來說的話，不一定能生存下去。所以中國就是如果是政府的話，如果真的是有城市化有個戰略，就是我們中國已經的城市化就是走大城市的道路，那個就要集中資源，就搞些大城市。如果是城市化遍地開花的話，有很多的浪費。那搞大城市就是有個很重要的工具，就是選一些城市，讓它們有發債的權利，讓它們通過發債來搞基礎設施的建設。這樣就是房地產的價格就不用太高，房地產價格比較合理，移民進來也比較容易，因為房地產價格越高，移民進來就是移民進來的話就越困難，這樣以後對城市發展也不利，城市發展的速度也會放慢的。所以呢就是房地產價格的話就是跟那個城市發展速度最終要有一個平衡的，短期來說有很多城市就是認為房地產價格高，我收的錢多，我可以發展得更快。所以這種呢是一個短線的是對的，從長期來說的話是不對的。你房地產價格越高，你以後城市發展就越慢了。　　所以我覺得，就是中國解決房地產這個問題的話，最終還是要城市化是要有一個戰略，城市化有一個戰略，這個戰略就是搞大城市，把中國的農民儘快的朝城市裡搬，這樣減少了對土地的壓力，以後對環境污染等等問題的話，都能得到妥善的解決。　　曾瀞漪：是，也就是說目前中國在解決像是農民的問題也好，又或者是房價飆升的問題也好，其實應該有總體的城市發展戰略？應該是主動的先做一個大城市的規劃，而不是被動的，因為人口流動進來我們再來看看說城市應該怎麼來擴大，就會顯得零亂，而浪費整個的發展。那麼現在當中當然就是房地產的部分，我怎麼樣蓋那麼多的房子，可以容納那些進來的人。房地產的發展應從土地銀行變成工廠發債模式　　曾瀞漪：那麼在當中您提到的概念就是說現在房地產的發展模式應該從土地銀行的模式，變成工廠發債的模式。那是個什麼樣的概念？　　謝國忠：中國現在最近幾年的話，房地產開發商的話賺錢賺得多的主要是靠囤地，這跟香港過去的那個就是市場一樣，我今天買了地，我慢慢造房子，五年之後的話我再買房子的時候，因為土地價格高了，所以這個房價也就高了。它從盈利上去算的話，它並不是因為造房子造的好賺的錢，而是因為土地升值賺的錢。這個就是模式就會引起房子的供應的話會比較緩慢，因為就是房地產開發商的話他有一個心態，如果房價不夠高的話，他就慢慢來是吧，因為現在利息的話也比較低，通脹也比較高，實際利率的話非常低。所以他囤地的模式對他來說成本也不是太高。這個就會助長房價上升。　　如果你是改成說是你房地產開發商的話你拿了地之後一定要大規模的發展，而且就是那個房地產開發商就是開發的話，就是面積巨大，就是如果是一下是一個房地產開發商就一年的話要生產100萬平方米，那它的這個注意力的話就不是說是囤一塊地，而是說生產100萬平方米的話怎麼把它做好，資金的周轉的話越快，他資金的回報率越高。對工廠來說的話，就是一個資金的一個周轉，你賺的越快，你需要的資金就越少，那你對股本金，股本金的回報率也就越高。因為你通過量做的大，來把你的回報做上去的。　　所以我覺得呢，中國走向工廠的模式的話是有可能的，在韓國過去它是嘗試過一段時間，韓國有很大，只有很少的幾家房地產公司，過去是造那個衛星城的，中國現在房地產開發商特多，有幾萬家，是吧？一個城市裡面就有幾千家，我覺得這是很不正常的。以後就是中國應該出現很大型的房地產公司，它那個中國可能會出現20家大的房地產公司，一年的生產的話100萬平方米這樣一個規模，這樣就是才會真正的改變中國的房地產類市場一個，它裡面運轉的一個機制，不是靠房價上升來。　　曾瀞漪：增加財政。　　謝國忠：帶動這個市場，而是靠效益，靠生產的速度來帶動這個市場。　　曾瀞漪：你的意思是說，現在因為很多地方政府他們的財政收入是來自於土地的發展，土地的占額上升有這個財政收入來源，所以他們也可能就默許了這個開發商。在囤積土地的行為，囤積土地然後就造成房價被哄抬得很高。所以解決這個問題的方法就是說應該轉變從這個土地銀行的模式變成是工廠模式，快速的大規模的蓋房子。　　謝國忠：對。　　曾瀞漪：那麼現在中國有什麼樣的城市可以快速生產房子，是不是有些條件，有這樣的發展呢？　　謝國忠：是啊，中國有很多老城市，你要做大城市的話，第一個條件你就要得有水，中國來說，城市化當中第一個限制，如果你沒水的話，你就是做不了。第二個，就是說你有一些經濟基礎，工業基礎比較雄厚，第三個就是你的人口本來也就比較大，所以很多地方的省會啊，你像比如說武漢、長沙，這樣的城市的話就是應該是完全有條件做超大城市的。中國就是靠沿海的或者是靠長江的都是比較合適的地點。現在北方，中國北方有很多地方缺水，所以這個問題沒解決之前的話，急於的搞城市化的話，可能是可持續性的話是有問題的。　　曾瀞漪：在房地產商本身來說，到底有什麼樣的好處，可以讓他們放棄現在的模式，然後轉而工廠模式來發展呢？　　謝國忠：最終是規模化了，如果你是規模已經很大了，那你囤一小塊地的話，就是升值以後帶來的盈利的話就不一定是那麼可觀了，它可觀的盈利是它那個機器周轉的越快。所以就是那個如果你是比如說你是一個造汽車的一個公司，它有小的公司的話它是造高檔車的，它是每個車的價格要抬的特高，它是通過這個來賺錢的。但是大眾化的，像豐田這樣的汽車公司，它就造一千多萬輛車，它每輛車上面賺個5%，但是因為它那個量大，它能賺很多錢。所以這個是一個跨越，你從小規模到大規模的話，它自己的機制會轉的，這個機制轉得最根本的就是說地方政府的利益一定要變，地方政府如果它是地方政府的話還是靠房地產去融資來發展城市的話，這個它一定是，就是那個要助長那個房價上升。只有地方政府的財路的話它有另外一條渠道，讓它能夠有發債，那樣它對房地產的話才是有常人的眼光去看房地產。　　曾瀞漪：所以這個源頭還是回到中央政府，中央政府要允許地方可以發債，才能夠解決目前房地產的問題？　　謝國忠：是。那每個地方政府都發債可能會出事是吧，因為中國為什麼不允許地方政府發債？就是認為就是地方政府的話不知道怎麼管他們的財務，如果你發了債之後，很多錢會消失。但是呢，就是中國可以選定了大城市之後，這些的話已經就是中國的大城市，中國以後60%、70%的人口就住在這些城市裡面，那你也不用擔心它說，它那個發展的話，以後沒有效果，是吧？所以容許它發債的話就對了。所以呢，通過一個選擇性的給某些地方讓它有發債權，能夠解決中國一個城市化的問題，也能解決中國的人口，中國的房地產價格的問題。　　曾瀞漪：看樣子現在中央政府馬上面對的不只是說應該怎麼樣把房價快點降溫下來，另外就是應該思考，快點思考一下怎麼樣讓地方政府，某一些適合的地方政府快點發展？　　謝國忠：對，中國現在發展到一個階段，就是對中國的一個城市化一個戰略的話要有一個重新的思考。　　曾瀞漪：好的，謝謝國忠，也謝謝觀眾的收看，我們再會。　　來源:鳳凰網DIV.pagePicker{padding:5px;}.pagePicker A.pagePicker_page{color:#000;padding:2px 6px;border:1px solid #CFCFCF;margin:2px;}.pagePicker A.pagePicker_page:hover{color:#fff;text-decoration:underline;background:#0063DC;padding:2px 6px;border:1px solid #CFCFCF;margin:2px;}.pagePicker A.pagePicker_first,.pagePicker A.pagePicker_next,.pagePicker A.pagePicker_last{color:#000;padding:2px 6px;border:1px solid #CFCFCF;margin:2px;margin-left:10px}.pagePicker A.pagePicker_first:hover,.pagePicker A.pagePicker_previous:hover,.pagePicker A.pagePicker_next:hover,.pagePicker A.pagePicker_last:hover{color:#fff;text-decoration:underline;background:#0063DC;padding:2px 6px;border:1px solid #CFCFCF;margin:2px;margin-left:10px}
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