物業費可不是白交的！物業不盡責 業主解聘物業公司沒商量

新浪樂居訊買房入住後，物業的好壞會直接影響業主的居住體驗，好的物業更是可讓小區提升整體形象，所以大部分購房者買房的時候，不僅關心開發商的品牌實力，更會關心小區的物業公司。同樣，物業費可不是白交的，物業公司必須承擔起相應的責任，如果不盡責的話，業主解聘物業公司也是沒商量的！

那麼物業費包括什麼呢？

物業費包括什麼一般分為一下幾部分：

1、管理人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費用等等。

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行和維護費用。

3、物業管理部分區域的清潔衛生費用。

4、物業管理部分區域的綠化養護費用。

5、物業管理部分區域的秩序維護作用。

6、辦公以及設備安裝設計費用。

7、物業管理企業固定資產折舊;

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

9、經業主同意的其它費用。

如果出現大修、更新、改造等費用應該通過專項維修資金予以列出。不能計入物業服務支出之中。也就是說需要小區所有人都錢來維修、更新、大修、裝修。

收取標準

收取費用的標準我們國家分為了四個等級，其分別是一級收費標準、二級收費標準、三級收費標準、四級收費標準。每個等級對應的服務和價格都是不一樣的，首先我們不說服務就說價格，一級收費標準為每平方1元，不包含稅費。二級收費標準0.75元一平方、三級收費標準為0.45元一平方、四級收費標準為0.35元平方。根據小區居住人的多少。小區的大小來定義小區每戶人繳納的費用多少。

業主到底有沒有權利解僱物業公司？

物業不盡責的報道屢見新聞，頻頻有業主申述要更換物業公司，那到底業主有沒權利解僱物業公司呢？

答案當然是可以的啦！我們來具體看看相關規定吧！

《中華人民共和國物權法》規定：

第七十五條業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

第七十六條下列事項由業主共同決定：

(1)制定和修改業主大會議事規則；

(2)制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約：

(3)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

(4)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人：

(5)籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；

(6)改建、重建建築物及其附屬設施；

(7)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

第八十一條業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

第八十二條物業服務企業或者其他管理人根據業主的委託管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，並接受業主的監督。

案例評析

案例一：

某物業服務企業是開發商的全資子公司，承接了該開發商開發的一個住宅小區的前期物業管理業務。

業主入住後，對該物業服務企業的物業管理費收費標準和服務標準多次提出質疑，而該物業服務企業多次向業主大會提出該項目嚴重虧損，並要提高物業管理費，雙方僵持不下。

評析：

本案中造成業主與物業服務企業相互不理解的直接原因，是物業服務企業與業主之間始終缺乏雙方都認同的物業收費標準和服務標準。

既然物業服務企業與業主之間對物業費和服務標準之間存在很多糾紛，業主大會成立後可以通過招投標的方式重新選聘物業服務企業。

案例二：

某物業服務企業系某房產企業出資設立，該房產企業利用這種特殊關係與之簽訂前期物業管理合同，委託該物業服務企業對小區實施物業管理.

按照開發商與物業企業的約定，委託期限為8年，每平方米收費2.5元，而同等小區同等物業的收費只有每平方米1.2元。

業主相繼入住後，發現小區管理混亂，物業服務差，收費相比其他同等物業高出許多，業主對此不滿，矛盾糾紛不斷產生。

評析：

根據 《物業管理條例》和有關法律法規規定，前期物業管理合同的期限，應至業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時止，一般不得超過2年。

本案中，房產開發企業與由其自身設立的物業服務企業設置了長達8年的委託管理期限，顯然是侵犯了業主的合法權益，該約定因違反了法律強制性規定，按照合同法的相關規定屬於無效約定。

該前期物業管理合同關於物業管理費的約定，屬於依法可以申請變更的條款。

在簽署相關合同時，房產開發商首先有義務提請業主注意相關條款，並按照對方要求對這些條款作出說明。

其次，如果該價格條款有顯示公平的情形，按照合同法規定業主依法可以申請撤銷和變更該條款。

案例三：

某業主家裡突然停電，業主找到小區物業服務企業，要求檢查停電原因，但物業服務企業告知他，是因其拖欠物業管理費而停電。

業主與物業服務企業交涉無果後，找到供電管理部門，但供電部門的工作人員到達現場後，物業服務企業因其無工作證件而拒絕打開配電房的門。

業主認為物業服務企業利用管理之便，以停電方式威逼他，給其帶來生活的極大不便，遂將物業服務企業告上法庭，請求法院判決物業服務企業排除供電妨害、恢復供電，並向其賠禮道歉，減收一個月管理費，賠償經濟損失。

法院經審理後認為，被告物業服務企業並非供電部門，無權以任何理由對原告採取停電措施，否則就構成侵權。

原告提出減免一個月管理費的請求，屬於雙方的物業管理合同的範圍，與本案侵權糾紛不是同一法律關係，原告應另行主張權利。

原告要求被告賠禮道歉和減免一個月管理費的請求於法無據，法院不予支持。

原告提出的經濟損失賠償和排除供電妨害、恢復供電的請求獲得法院支持。

評析：

作為物業服務企業，無論和業主有什麼矛盾，都沒有採取停電措施的權利。

物業企業的職責是為業主提供優質服務，不能採取對業主停水、停電之類損害業主利益的手段，而且排除電力故障是供電部門的責任，物業服務企業應予配合。