大數據下的買房邏輯：房價未漲 觀望心態繼續

直言看房人激增、自曬十一銷售額，拋出漲價煙霧彈……9月30日央行房貸新政面世後，中介和房企正導演著樓市大轉折的劇情，並把當下塑造成抄底的最後時機。但深陷觀望的購房者，真得會「感冒」，甚至大舉買房嗎?

　　用大數據視角找答案，結果不如想像中美。以百度海量網民行為數據為基礎的數據分享平台百度指數顯示，在10月1-7日搜索「樓市+房價」兩關鍵詞的整體搜索指數(以網民在搜索量為數據基礎，進行關鍵詞搜索熱度分析，統計的關鍵詞在百度網頁搜索中搜索頻次的加權和)為7417，環比上周漲19%。放在全年看黃金周該指數表現則屬中游，與2月第四周1.54萬的關注高峰比不足後者一半。

　　樓市成交甚至關注量的「解凍」，似乎尚未真正到來。

　　當下非樓市關注度最高峰

　　此次房貸新政最受關注的一點，是認貸不認房。當然，從房地產從業者角度，他們更願意也正悄然做的，是從新政身上解讀一種訊號：雖然絕大多數商業銀行尚未出措施執行央行精神，但樓市火熱的日子已觸手可及。

　　對新政本身的關注量確已產生變化。藉助百度指數平台，搜索關鍵詞「首套房貸款政策」，國慶長假7天整體搜索指數528，同比上漲184%，環比上漲29%，相關關鍵詞「房貸新政策」、「房貸新政」、「最新房貸政策」分別有831%、782%、421%的檢索環比增長。

　　上述量變背後，又有多少人對買房是關注的，我們試著接近那些在百度上搜過兩個關鍵詞「樓市」和「房價」的人。百度指數顯示，國慶長假一周內兩詞整體搜索指數系7417，同比上漲76%，環比增19%。關鍵詞「抄底」，同比增長20%，環比增長僅3%。顯然，政策出台後，對樓市關注熱度的刺激，還是有的。

　　作為房地產從業人員的你，如果此時開始幻想當下已成為樓市關注最高峰，恐怕就大錯特錯了。

　　實際從全年來看，網民對「樓市」「房價」的關注度自今年2月13日開始攀升，2月25日達到峰值，當周整體搜索指數平均值為15459，彼時王石「非常不妙」的樓市觀點，和任志強對樂觀派開發商「很危險」警告、杭州崩盤論正大行其道，「樓市崩盤」和「樓市拐點」關鍵詞亦同樣出現搜索高峰，「杭州房價」峰值趨勢尤為明顯。顯然，與這些搜索高峰相比，黃金周的網民關鍵詞搜索熱度仍有差距。

　　百度指數數據來源有PC端和移動端，PC端數據更早且梳理中有有趣發現：盤點2006-2014年，出現過4次大幅度「樓市」「房價」關鍵詞的關注高峰，分別在2007年12月、2010年4月、2011年10月以及今年2月。

　　網民對樓市和房價的搜索高峰，和其對房地產的關注度對應，但這項指標卻很難和真正的樓市底部達到一致。推演上述四個時間點當時所處樓市，多是房價較高水平且受經濟、政策影響初現房價下調的大環境，而像2008年、2012年初階段性樓市觸底階段卻鮮見搜索高峰，這也驗證了買漲不買跌，抄底只屬於極少數人的道理。

　　天津關心北京 北京關心杭州

　　9-10月份，是房地產行政調控退場的關鍵節點，維持限購的城市僅剩北上廣深三亞五城，央行「認貸不認房」新政也在這一時期出台。從百度指數上「限購」、「房貸」、「房價」三個關鍵詞搜索熱度的變化，亦可察覺網民關注點的悄然變化。

　　從 9月9日至10月8日，關鍵詞「房價」的整體搜索指數為4912，環比上漲20%;關鍵詞「房貸」，搜索指數2580，環比漲43%，關鍵詞「限購」搜索指數681，環比漲7%。在絕大多數城市解禁限購無懸念的背景下，「限購」較「房貸」的搜索熱度已出現明顯差距，這一差距在未來仍有擴大的可能。

　　除了關心房價和調控政策，那些偷偷在網上關注樓市的網民，還有哪些群體特徵?有了大數據的支持，可獲悉他們的城市位置、興趣愛好和年齡範圍等共性特徵，勾勒出群體畫像。

　　在今年以來，對「樓市」「房價」「抄底」三個關鍵詞進行檢索的人群中，超過8成為男性網友，影視Fans，體育愛好者的特徵較為明顯。

　　在國慶假期PC端檢索「樓市」「房價」關鍵詞的群體中，北京網民在單城市佔總檢索量的比例上居第一。二到十名城市為上海、天津、廣州、蘇州、深圳、杭州、西安、武漢、成都。兩關鍵詞1到10月檢索量的城市排名中，上述一線城市全出鏡，二線城市中天津、蘇州、杭州亦露面，排名依次為北京、上海、天津、深圳、廣州、蘇州、南京、杭州、鄭州、濟南。

　　除了北京網民之外，誰還一直默默關心著首都房價?百度指數顯示，今年以來對關鍵詞「北京房價」檢索過的網友地域分布除北京外，天津占第一，上海、河北廊坊、鄭州則緊隨其後。同樣的推論，杭州之外哪個城市網民關心「杭州房價」?指數顯示，第一至第四分別為北京、上海、溫州、南京。而搜索關鍵詞「三亞房價」的網民在全國的地域分布，第一仍是北京，其後依次為上海、海口、天津、哈爾濱。

　　整體來看，不同級別城市在2013-2014年度對關鍵詞「樓市」的關注度趨勢亦明顯分化，這和城市人口數量直接相關：三四線城市數量最多整體關注度最高，占 70%，二線城市佔19%一線城市佔11%;城市平均關注度結果截然相反，一線城市平均關注度最高佔57%;二線城市佔33%，三四線城市僅10%。

　　當然，大數據僅是一種工具，對房企而言更適用於摸底市場。但知己知彼百戰不殆的道理總是沒錯的，那些臆想著購房觀望心態終點到來抓緊漲價的房企，亦不妨多藉助幾種工具好好給市場摸個底，了解清楚關心自家項目所在城市房價的人群在哪裡，在同一級別「樓市」關鍵詞關注火熱的城市裡自家有沒有布局項目，或許會避免借著新政漲價後無人問津的尷尬局面，又能在拿地時多個購房能力的參考指標。

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