加州爾灣學區與置業｜移投路講座

07-06

近年來，位於南加州橙縣的爾灣市以其富有生機的商業環境，優良的學區和良好的治安環境，頗受華人置業者的追捧，以至不少遠在中國的投資者和准移民，還未到美國就已經鎖定爾灣學區房。

那麼真正的爾灣究竟好在哪裡？聞名遐邇的爾灣學區為何頗受青睞？如何才能在爾灣學區購得滿意的學區房？

4月23日，美國加州大洛杉磯地區的房產專家楊波女士做客移投路直播間，為大家詳解關於爾灣置業的方方面面。以下內容為講座整理的文字稿，包括講師演講內容及在線問答互動兩部分，特此與各位分享：

——主講環節

移投路直播間的各位聽眾大家周末好！很高興能與大家分享一些赴美置業安家的信息。我是楊波，加州持證地產經紀人，主要服務南加州大洛杉磯地區，為專門提供房產投資和安家服務的經紀公司，從2008年開始就為來自中國的EB-5家庭提供置業安家服務。

今天，我想和大家聊一聊在洛杉磯爾灣地區置業的話題。從我個人的從業經驗來看，洛杉磯地地區由於地理位置，氣候，教育資源等因素，一直以來成為大多數EB-5家庭首次置業的地點，其中爾灣學區頗受廣大新移民的青睞。我希望借這次講座的機會，給大家介紹下爾灣的基本情況和學區分布，解答各位購置爾灣學區房的各方面問題。

1、爾灣地區基本情況

爾灣地處美國南加州的大洛杉磯地區，屬於橙縣範疇，距離洛杉磯國際機場大約1小時車程，由於從洛杉磯國際機場到中國各大城市都有直飛航班，對經常要在中美兩地飛行的新移民家庭十分方便。這裡屬於典型的海洋性氣候，終年氣候宜人，平均氣溫在12-26攝氏度。整個城市佔地172平方公里，人口25萬左右，也算是美國一個大中型城市。一般在美國人口超過10萬人的城市就算中型城市。爾灣雖然人口不少，但是治安十分理想，在全美人口超過10萬的城市中排名第4。

爾灣也是一個人口種族多元的城市，其中白人佔50%左右，亞裔人口佔40%，也包括除華人以外的其他亞洲國家人口，比如印度人，韓國人等。西語裔人口佔9%，其他人口佔1%。不少新移民選擇在此安家正是看中了整個爾灣社區多元文化的氛圍，華人的生活也十分方便。

爾灣地區的商業環境也十分發達。不少知名公司的總部就設在爾灣，爾灣有四大支柱產業，為有汽車設計，生技醫藥，服飾設計，和電腦晶片製造等。這些全美或是全球知名的公司包括加州大學爾灣分校也是爾灣地區的主要僱主，使得爾灣地區的居民構成以中產階級專業人士為主。這些常住人口的居住需求，對爾灣的學區房市場產生了強大的支撐。

2、爾灣市內分區

與南加州其他一些華人集中的城市相比，爾灣這個城市的特別之處是它是一個精心規劃設計的城市（Master Planned Community），區域內有很多由大型開發商共同打造的社區，將居民的居住環境，生活需求，教育娛樂等需求有機結合，使居民在社區內就能享有各種軟硬體設施。爾灣最初是一個牧場，由爾灣公司持有大部分土地，上世紀六，七十年代開始，爾灣公司聯合其他本地著名建商開始大規模打造各種精心規劃的社區（villages of Irvine），時至今日爾灣的仍有一些新建區域在開發。

爾灣的交通也很方便，5號和405號為南北向主幹道，南北向55號可以通向海邊。

從地圖上可以看到，南爾灣靠近加州大學爾灣分校的區域是比較早開發的社區，基本六七十年代建的，獨棟別素麵積在250平米左右，佔地500到800 平米，這些社區已經發展得非常成熟，獨棟別墅房價基本在150萬美元以上。這些舊區另一個優勢是沒有Mello Roos稅，即新區建設稅，購買房產後持有成本相對較低。

再往上一些，是爾灣的次新區，上世紀八九十年代開發，如比較著名的westpark社區。這些社區內規劃齊全，房型格局更現代，但是佔地比舊區要小。這些社區需要住戶支付物業費，不過價格也不高，新區建設稅還有幾年也要交完了。

接下來，就是目前正在開發的新區，包括5號高速公路兩側的地區。全新的社區深得國內買家喜愛，新房的建築材料節能環保，配有各項智能化設施，房型布局更合理，採光好，室內高挑。當然新區的持有成本會高些。最近銷售比較火爆的Orchard Hills, Eastwood和Great Park這幾個區域。

3、爾灣學區分布

下面著重給大家介紹一下爾灣的學區分布。爾灣學區多年來一直是加州公立學區的典範，幾乎每年都別評為加州傑出學校和全國藍帶學校的殊榮，區內高中升入知名大學的人數也遙遙領先，也難怪我們華人置業者對爾灣地區情有獨鍾。

通常，我們以高中對應的地區來選擇學區房。由於，在美國小學的師生比例比較低，一個學區內小學數量比較多，如以進入某個小學作為購房依據，可選擇的範圍太小了。比如，爾灣學區有22所小學，6所初中，5所高中。我們就以高中為標準選擇居住範圍，一般來講，好的高中也對應較好的小學和初中，生源都是同區的小學和高中升上來的。

爾灣學區的5所高中里，排名第一第二的是University High和Northwood High。University High對應的區域在加州大學爾灣分校附近，即圖中的藍色區域。目前在售的新建小區Eastwood和Orchard Hills的一部分對口Northwood High，而Orchard Hills有一部分是對口Tustin學區的Beckman 高中，這也是一所滿分的高中，只是不屬於爾灣學區。Potorla High 是2016年爾灣學區新開設的一所高中，主要為了容納Great Park社區的適齡學生，由於是新開的學校還沒有什麼歷史。

值得注意的是，該學校由之前在排名第一的University High 的校長來擔任其首任校長，爾灣學區也對這所學校非常重視，以確保其高質量的教學聲譽。同樣品質的房子，Potorla 高中的就要比對口Northwood High的更優惠，值得投資者關注。

4、爾灣地區房產走勢

針對不少購房者詢問最近爾灣房產趨勢的問題，我給大家看一下剛剛結束的今年第一季度，爾灣所在的橙縣的各項房產銷售數據。從統計數據可以看到，今年第一季度整個橙縣的獨立屋中間價在76萬美元，比去年同期上張5.5%。爾灣的房價在整個橙縣裡屬於中等偏上，中間價達到85萬以上。房屋的庫存量在3.4個月，即現有房屋量只夠賣3.4個月，對各方面情況較理想的房屋房東也惜售。平均掛牌天數是46天，如你關注的某個房產掛牌兩個月後還沒售出的話，可能有一些硬傷阻礙出售。所以從整個走勢來看，大洛杉磯地區的學區房市場還是處於一個溫和上漲的市場中。

關於買房還是租房，可以結合我上期講的內容，原則上你在一個地方預計居住5年以上，還是買房划算，如果居住時間短，則租房比較靈活。

5、購置爾灣學區房的準備工作

暑假有意來爾灣購置學區房的客戶，可以利用在國內的時間，做好如下準備：

1)開設美國銀行帳戶

2)確定置業預算

3)確定房屋類型：聯排／獨棟／佔地／房型格局

4)資金準備，購房款的50%

5)貸款資格評估

6)移民前的稅務資產規劃

6、一站式爾灣安家服務

特別針對從中國來的EB-5家庭，您登錄後，我們可以提供以下一站式服務：

1)協助國內客戶開設美國賬戶

2)協助落實購房資金，提供換匯渠道

3)協助取得銀行貸款預先批准文件，獲得授信額度

4)中文經紀人全程陪同選購，實時跟蹤交易流程

5)登陸前物業租賃託管，甄選優質租客

6)登陸後協助安家，子女入學註冊

7、2017年暑假爾灣學區夏令營

暑假即將來臨，爾灣學區各個學校每年暑假都會推出適合不同年齡孩子的夏令營和暑期學校。有意將來在爾灣置業的家庭，可以利用暑假參加一回爾灣學區夏令營，孩子可以與美國本地的小朋友一起共享優質教育資源，家長可以順帶考察學區房產和社區生活，為日後移民生活先行規劃。

——問答環節：?

1、爾灣Eastwood這個新小區怎麼樣？華人比例怎樣？

Eastwood這個新建社區，目前正在發售，由於之前Orchard Hills對應Northwood高中的樓盤已經基本售罄，現在如果想要對口Northwood高中的新房，也只有Eastwood可以選擇。華人業主佔40%-50%，不過有些是投資客，自己並不居住。

2、帶小學5年級的孩子來爾灣，是在華人社區生活、學習合適還是在華人比例相對低一些的社區合適？

看家長的適應程度和英語水平，如果日常生活不能流利使用英語的話，剛移民來還是在華人集中的地方比較合適，日後適應了可以再換。

3、爾灣的私立初中和高中，將前五名的名字介紹一下，因為排期長的我們，只能考慮私立學校了。

一般走讀的私立初中沒有排名，全國性的私立高中有排名，私立學校的側重各有不同，還是選擇合適自家孩子的學校。

4、爾灣目前的一代大陸移民很多，大家都說感覺就在國內，請問如果對於不想在華人區扎堆的移民來說，是否可以選擇其他城市落腳？

當然可以，如果想去華人比例較低，學區又好的城市，洛杉磯有不少選擇。可以根據您的購房預算來給您推薦。

5、爾灣的房價和生活成本，是否比洛杉磯其他地區要高，高出大概百分之多少？

由於爾灣學區特別優秀，爾灣的房價比起周邊的區域，確實要高些。撇開房價，就整個洛杉磯來說，生活成本都差不多。