"新國十條"後的市場走勢 未來2-5年房價趨穩 - 新聞中心 - 搜狐焦點網

　　短期市場反應

　　據我愛我家統計，房貸新政和新國十條頒布後，快進快出的短期炒家迅速拋盤離場，業主幾近沸點的心態平復，通州、望京等前期炒作的熱點區域房源量增加了30%，而購房委託量下降了25%，成交較4月初的周末下降了20%，成交價企穩，業主跳價和毀約現象基本消失。

　　中期的市場走勢：

　　我愛我家市場研究中心分析認為，中期來看：

　　1、 短期炒家離場

　　全款買進賣出的短期炒家將全面撤出市場，市場將因此減少25%左右的客源，推高房價的最兇猛的力量將不復存在，市場將因此逐步回復均衡，同時為價格的理性回歸創造條件。

　　2、 一手房降價促銷

　　隨著一系列宏觀政策的出台，特別是已經開始針對開發商收緊的流動性，敏感的，資金實力相對較弱的，項目體量較大的開發商將率先降價促銷，從而帶動同區域或同價位的一批項目打折銷售。周末通州兩個熱點項目的打折就是很好的例證。

　　3、 二手房價格回歸到年初水平

　　隨著購房需求的回落，業主心態的平和，投資客離場帶來的房源量增加，扭曲的供求比例將趨向平衡。同時受到新房打折促銷的影響，二手房價格將逐步回落，中期支撐點將是年初的水平，這一輪由地王引發的溢價將被擠出。

　　4、 二手房源放量

　　隨著短期炒家的拋盤離場，投資投機型客戶將見頂退出，目前緊缺的二手房源將有所增加，兩個月之內房源量將增加30%以上，前期炒作熱點區域和漲幅居前的區域房源增幅將超過40%。

　　5、 投資投機型購房受到抑制

　　由於首付比例和利率提高，貸款投資購房的槓桿放大效應減弱，成本增加，加之多次置業很有可能將得不到貸款支持，投資投機性購房將明顯受到抑制，在購房中所佔的比例將從目前的40%下降到10%以下。

　　6、恐慌性購房得以緩解，改善型購房將量力而行

　　改善型購房雖然沒有從二套房貸中區別出來，但是對於恐慌型的改善購房會有明顯的抑制作用，對於可改可不改，但是因為懼怕房價上漲和通貨膨脹而提前釋放的改善型需求抑制作用最明顯。而對於確實有改善意願的購房人將綜合高率首付比例、利率、房價和預期收入之間的關係，從而量力而行，適度改善，有可能延後購房計劃，也有可能購買面積適中，價格能夠接受的房產，大戶型、高總價的房產需求將因此而下降。

　　7、大城市的異地炒房投資將受到抑制

　　由於國11條規定：地方政府可根據實際，在一定時期內採取臨時性的措施，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。因此，在北京、上海等大城市中，來自外地的炒房投資性需求很可能受到地方政府的狙擊，因此在戰略型城市的異地炒房投資將受到抑制，全國人民炒北京房、上海房的局面會得到緩解，而對大城市經濟發展有貢獻的外地人員將享受到准戶籍人員待遇。

　　8、交易量在價格回歸理性後溫和放量

　　雖然短期內由於政策衝擊和觀望情緒，交易量會有所下降，4月份的新房、二手房交易量較3月份有可能會下降兩成左右，但是從2010年來看，由於價格回歸理性後，那些原本因為房價太高而放棄購房的人，一旦價格回歸到他們心理預期的價格，他們就會出手，而不會盲目觀望和長期等待，特別是自住型購房人，因此交易量還會溫和放大，全年新房和二手房交易總量還會保持在一個相對樂觀的水平，甚至接近去年的交易量。

　　9、首次置業和中小戶型購買比例上升

　　由於首次置業中購買中小戶型普通住宅的購房人今後仍然會受到政策的優惠，因此首次置業和購買中小戶型的比例會有所上升，從現在的30%上升到45%左右。部分原來打算購買大戶型、高總價的首次購房人會因此而轉向中小戶型，實現合理的房地產梯級消費。

　　10、土地市場回歸理性

　　由於近期北京市出台了土地出讓「限房價、競地價」等新辦法，加之在新國十條中提出：在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索「綜合評標」、「一次競價」、「雙向競價」等土地出讓方式，今後單純競價土地，價高者得的現象將基本消失，地王現象很可能會成為歷史，因此土地市場將回歸理性。而由地王和高地價引發的房價飆升將很難出現，我們將走出「地價、新房價和二手房價跳背」的怪圈。

　　長期市場影響

　　我愛我家市場研究中心分析認為，長期看：

　　1、 未來2-5年房價將趨於穩定

　　此番新國十條組合拳的推出，將為高速上漲的房價緊急剎車，未來2-5年的房價將趨於穩定，穩中有升，升幅將控制在7%左右。

　　2、 自住型需求將成為市場主導

　　隨著市場和房價回歸理性，首次置業和適度改善的自主型需求將成為市場的主導，佔據購房交易的80%左右。　　

　　3、房地產投資將轉向中長期持有

　　房地產投資仍然存在，但將會轉向中長期投資，業主在關心房價的溢價收益的同時，會更看重租金收益和綜合收益。　　

　　4、在價格合理、供需均衡的市場中交易量將持續繁榮

　　在價格回歸理性，新房和二手房屋供應量增加的前提下，市場中供不應求的局面將有所緩解，交易量將在持續均衡的市場中溫和放大，長期繁榮。　　

　　6、 REITS的成熟和推出將使得部分房產投資轉向商業地產

　　隨著房地產信託投資資基金（REITS）的推出，部分房地產投資資金會轉向目前還處在谷底的商業地產，以個體形式單一盲目投資住宅的局面將根本改觀。