別賣房炒股，炒股的都在「賣房」

還記得清華大學資本經營總裁班的國世平嗎？如果你真的採納了他的建議，眼下該對他沒齒難忘罷？是的，他就是那個去年9月間因為在給總裁們講課時略忘乎所以，拋出「賣房炒股」論調的深圳大學教授。國世平認為房價到今天這個的地步，對中國經濟造成傷害。實體經濟的利潤只有5%~10%，而房地產的利潤高達100%。這種結果說明什麼？所有的實體經濟，只要有可能都朝房地產轉移。而實體經濟才是一個國家的立國之本。他認為樓市最快將於2014年崩盤，建議賣掉房子入市炒股。若你非要把鄂爾多斯的「鬼城」和溫州的「斷貸」當作樓市崩盤的先兆，我亦無言以對，但地球人都無法阻止中國一線城市的房價上漲是個不爭的事實。根據國家統計局公布的2013年11月全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況，一線城市新建住宅價格已連續3個月同比漲幅在20%以上；廈門、南京、西安等26個城市新建商品住宅價格同比漲幅達到或超過10%。遙想2013年初，「宏調」的調子還很高，「國五條」要求「各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外）要制定並公布年度新建商品住房價格控制目標，建立健全穩定房價工作的考核問責制度。」大多數城市當即「賭咒發誓」般提出：新建商品住房價格漲幅不高於本年度城市或城鎮居民人均可支配收入實際增長幅度。2014年已經到來。數據顯示，扣除價格因素影響後，絕大多數城市的居民人均可支配收入的實際增速都未超10%，哪怕是堪作珠三角經濟引擎的廣州和深圳，亦僅達8.1%和8.6%。其實各地的「調控」可謂力度空前，尤其是進入去年第四季度以後，眼見著房價暴漲擔憂「問責」，多地接力升級調控措施。「京七條」、「滬七條」、「深八條」、「穗六條」各種「條」接踵而來，武漢、南京等省會城市也不甘人後相繼出招。可據眼下的實情來看：2013年各地樓市「宏調」若要「達標」，恐怕得依仗於當地統計部門勇做葫蘆僧敢算糊塗賬了罷。可有些賬本還是清楚明白的，譬如賣地。上周中國指數研究院發布了2013年中國城市土地出讓金數額。僅北上廣深四個一線城市的賣地總收入就超過5166億元；全國前20名賣地收入超1.5萬億元，同比漲幅達63.69%。其中，上海土地出讓金超過2000億元，排名第一。另類「地王」全年頻頻現身，譬如北京農展館地塊，其樓麵價飆升到了35500元/平米，而2013年北京新開盤的住宅均價為23616元/平米。有一種說法貌似合理：現在在賣的房子，土地使用權可是多年前就被開發商拿下的，跟眼下賣地多不多、貴不貴沒有直接關係。這樣的說辭顯然五毛得可以，簡直不堪一辯。我們還是回到國教授的課堂上來吧——房地產的利潤高達100%。是不是果然有100%呢？歲末年初，房企龍頭萬科雖被央視的「欠稅」報道推至風口浪尖，但這並不能影響它刷新行業紀錄。數據顯示：2013全年，萬科累計實現銷售面積1489.9萬平方米，銷售金額1709.4億元，同比分別增長15%和21%。與此同時，根據其披露：近三年萬科計繳納稅金約620億元，其中土地增值稅144億，而其2010-2012三年來凈利潤不過294.53億元。也許在這些遮遮掩掩、欲言又止的數字背後，我們還難以計算萬科的實際利潤，但稅與利孰高孰低已是一目了然。龍頭萬科尚且如此，何況其餘？助推房價飆升的，固然有任大炮為代表的「黑心」開發商，但在山呼萬稅的地產廟堂內，房企只不過是些小角色。倘若它們真如購房者想像中那般一本萬利，也不會陷入而今逐步被資本市場拋棄的境地。是的，剛過去的這個交易日里萬科A的股價收報每股7.48元，創下了2012年來的新低。與之相呼應的，是招商金地保利乃至整個A股地產板塊的全面淪陷。這是一個令人疑惑的悖論：一面是房價高企，房企銷售面積逐年加碼，房地產業的超級公司不斷湧現；另一面是二級市場上整個房地產板塊的長期低迷，相對於創業板的諸多概念，房地產板塊若能達到超15%的平均市盈率都能令行業分析師歡欣鼓舞。可再火爆的樓市和再低的市盈率都無法引起市場更大的漣漪，機構資金似乎認同了國世平的「賣房」言論。Wind資訊數據顯示，房地產板塊成為了2013年三季度成為資金主要撤離區域。三季度末萬科的機構持股比例已經降至37.73%，而這一比例在二季度末還有50.6%。在三季度基金減持額排名前十的重倉股中，地產股就佔據了三席，分別為萬科A、金地集團和保利地產，其減持金額分別達72.67億元、33.20億元、25.50億元。在新年的暴跌之前提前用腳投票，或許與機構的天賦嗅覺和投資需求有關。但不可否認的，是房企的盈利能力已經被資本市場測算清楚，機構尤其了解其天花板在何處。房價再如何飆漲，炒作者們鎖定的還是房企們未來的想像空間，考慮的還是房企蓋樓究竟要祭出幾多成本。最簡單的比方：樓麵價超35000元/平米的土地，拿到手以後得把蓋起來的房子賣到什麼價位才能實現盈利呢？若要實現100%的盈利，恐怕開盤價得直接刷到只有外星人才買得起的地步吧。這就是一個惡的循環。弱者試圖從這一循環中突圍，需要的絕不是類似「賣房炒股」一般的嘩眾取寵，而是破解固有利益格局的大殺器。您可能感興趣的文章